На прошлой неделе случилось то, что давно уже ожидалось: Энка продала права аренды на площади, занимаемых ранее гипермаркетами "Рамстор" французской сети "Ашан". И это только начало. По видимому, в ближайшее время мы станем свидетелями сделки по продаже всего розничного бизнеса сети "Рамстор". По слухам, самым реальным претендентом на покупку является X5.
Если первые годы своей деятельности в России детище турецких "Энки" и "Мигроса" было чуть ли не эталоном того, какой должна быть розничная торговля, то в последнее время магазины этой сети превратились в "помойку", да и ценовая политика была, скажем так, непонятная: даже в гипермаркетах цены были зачастую выше чем в магазинах шаговой доступности других сетей. Обширная ассортиментная матрица не могла привлечь в грязные магазины состоятельного посетителя. Для тех же, кто "считает потраченные деньги", "Рамсторы" уже давно перестали являться магазинами для закупок "выходного дня". Я считаю, что причины такого финала следующие:
1. конкуренция. Когда "Рамстор" входил на рооссийский рынок, он был фактически пуст. В настоящее время на розничном рынке продуктов питания существует нешуточная конкуренция, которая усиливается день ото дня. Соответственно, былого роста прибылей с открытием каждого нового магазина нет;
2. рост заработных плат в России и нехватка высококвалифицированных специалистов. Большая часть топ-менеджмента Рамстора, которая стояла у его истоков, банально разбежалась: некоторые были перекуплены, друге открыли собственные компании. Где только сейчас не встретишь выходцев из "Рамэнки" турецкого происхождения. Лично я знаю даже одного в Казахстане;
3. рост заработных плат в России увеличил издержки сети.
Все вышеперечисленное привело к тому, что сильно снизилась отдача от капиталовложений. Прежде всего по "Мигросу" ударил отток высококвалифицированных топ-менеджеров, который в результате продал свою долю "Энке". Поскольку последняя не ориентирована на торговый бизнес, да и прибыльность вряд ли могла ее устроить, стало ясно, что сеть будут продавать. Вот и дождались.
Относительно перспектив покупки розничного бизнеса. На мой взгляд, для собственников торговых центров, оператором продовольственных товаров которых является сеть "Рамстор", худшим вариантом развития событий будет, если сеть приобретет "Лента" или Х5. Лента в качестве продуктового якоря - это кот в мешке. Ведь формально "Лента"- это формат "кэш энд кэрри". Как отреагирует потребитель на такого оператора непонятно. Хотя, можно сейчас уже сказать, что в структуре самой компании понадобится коренная перестройка бизнес-процессов в связи с резкой переориентацией на другой сегмент потребителей. Почему вариант с X5 неудачен? За этим брэндом идут: "Пятерочка" и "Перекресток". У обоих торговых марок разветвленная сеть магазинов. Сомнительно, что кто-то из собственников крупных торговых центров хотел бы видеть у себя в качестве арендатора "Пятерочку". Нужен ли будет объект "Перекрестку" - это еще вопрос. Для девелоперов такая покупка также не сулит ничего хорошего- одним торговым оператором меньше. И без того ситуация на рынке торговых центров характеризуется, как "рынок операторов", т.е. существует нехватка торговых марок. Самым благоприятным исходом для нас стало бы приобретение сети "Рамстор" сетью еще не представленной на нашем рынке, такой как Wall Mart, Tesco. По информации из открытых источников, эти сети также участвуют в тендере.
Об "Ашане". Уже давно по рынку ходят слухи, что данная многоуважаемая сеть разрабатывает новый формат не то 7-9, не то 8-10 тыс. кв.м. Формат как будто бы специально для регионов. Теперь стало понятно "откуда ноги растут", и теперь "Ашан" поставлен перед реальностью, от которой не уйти. Т. е. в самое ближайшее время мы увидим новый формат гипермаркетиков сети "Ашан", который, по всей видимости, также будет продвигаться в регионы-города с населением до 500 тыс. человек.
Напоминаю, что это всего лишь мнение одного из участников данного рынка и брать на веру представленное мнение не стоит. Думайте и анализируйте сами.
вторник, 25 декабря 2007 г.
воскресенье, 23 декабря 2007 г.
"Европейский" vs "Охотный ряд"
".......Как вы считаете, не перетянул ли на себя "Европейский" аудиторию "Охотного ряда"? Есть ли какая-то статистика, например, что в «Охотный» стало ходить меньше (или возможно больше, наоборот?). Или рынок ТЦ в Москве еще настолько не заполнен, что места хватит всем?"
Вопрос был задан в комментариях к одному из моих постов в блоге. Я обещал высказать свое мнение на данную тему. Выполняю свое обещание.
Безусловно, при всех своих недостатках, и "Охотный Ряд", и "Европейский" - объекты знаковые и хорошо посещаемые. Статистику посещаемости объектов, к сожалению, мне никто не предоставлял. Однако, думаю, что ситуация развивалась приблизительно по следующему сценарию. Вероятно, первое время "Охотный ряд" ощутил на себе отток покупателей. Большая часть посетителей "Охотного ряда" ушла "осваивать" "Европейский". Но "Европейский" заполнялся таким образом, чтобы минимизировать пересечения по торговым маркам, присутствующим в нем, по крайней мере с ближайшими торговыми центрами. Понятно, что в условиях "рынка торговых операторов" избежать этого удалось только отчасти, но брокеры объекта старались. Возглавляла этот процесс совершенно замечательный специалист Сливина Татьяна. На мой взгляд, что могли - они сделали. В результате, многие из тех покупателей, кто сначала мигрировал в "Европейский", в настоящее время являются посетителями обоих объектов. При этом часто бывает, что из одного сразу едут в другой - есть в "Охотном ряде" торговые марки, которые не представлены в "Европейском". Т. е. ситуация для "Охотного Ряда" стала возвращаться на исходные позиции. В настоящем времени я не удивлюсь, если посещаемость последнего даже увеличилась по сравнению с тем, что было до открытия "Европейского", потому что до этого события магазины различных торговых операторов были сильно рассредоточены по всему центру Москвы. Это создавало неудобства для полноценного шоппинга, и большое количество людей предпочитали крупные объекты на окраинах и за пределами Москвы, например "МЕГИ". После же открытия "Европейского" в центре образовалось ядро из 3-х крупных торговых центров: "Охотный Ряд", "Атриум" и сам "Европейский", которые практически "закрывают" центр по торговым маркам форматов среднего, ниже среднего и выше среднего (условно B, B-, B+ - не дискаунтеры и не лакшери). Это обстоятельство, по моему мнению, должно "оттянуть" часть населения, не имеющего личного автотранспорта, либо имеющего ограниченный доступ к личному автотранспорту, в центр Москвы от периферийных торговых комплексов. Т. е. должен быть эффект синергии. Добавим к вышеизложенному постоянный рост доходов - и причин для снижения посещаемости "Охотного Ряда" нет.
Вопрос был задан в комментариях к одному из моих постов в блоге. Я обещал высказать свое мнение на данную тему. Выполняю свое обещание.
Безусловно, при всех своих недостатках, и "Охотный Ряд", и "Европейский" - объекты знаковые и хорошо посещаемые. Статистику посещаемости объектов, к сожалению, мне никто не предоставлял. Однако, думаю, что ситуация развивалась приблизительно по следующему сценарию. Вероятно, первое время "Охотный ряд" ощутил на себе отток покупателей. Большая часть посетителей "Охотного ряда" ушла "осваивать" "Европейский". Но "Европейский" заполнялся таким образом, чтобы минимизировать пересечения по торговым маркам, присутствующим в нем, по крайней мере с ближайшими торговыми центрами. Понятно, что в условиях "рынка торговых операторов" избежать этого удалось только отчасти, но брокеры объекта старались. Возглавляла этот процесс совершенно замечательный специалист Сливина Татьяна. На мой взгляд, что могли - они сделали. В результате, многие из тех покупателей, кто сначала мигрировал в "Европейский", в настоящее время являются посетителями обоих объектов. При этом часто бывает, что из одного сразу едут в другой - есть в "Охотном ряде" торговые марки, которые не представлены в "Европейском". Т. е. ситуация для "Охотного Ряда" стала возвращаться на исходные позиции. В настоящем времени я не удивлюсь, если посещаемость последнего даже увеличилась по сравнению с тем, что было до открытия "Европейского", потому что до этого события магазины различных торговых операторов были сильно рассредоточены по всему центру Москвы. Это создавало неудобства для полноценного шоппинга, и большое количество людей предпочитали крупные объекты на окраинах и за пределами Москвы, например "МЕГИ". После же открытия "Европейского" в центре образовалось ядро из 3-х крупных торговых центров: "Охотный Ряд", "Атриум" и сам "Европейский", которые практически "закрывают" центр по торговым маркам форматов среднего, ниже среднего и выше среднего (условно B, B-, B+ - не дискаунтеры и не лакшери). Это обстоятельство, по моему мнению, должно "оттянуть" часть населения, не имеющего личного автотранспорта, либо имеющего ограниченный доступ к личному автотранспорту, в центр Москвы от периферийных торговых комплексов. Т. е. должен быть эффект синергии. Добавим к вышеизложенному постоянный рост доходов - и причин для снижения посещаемости "Охотного Ряда" нет.
вторник, 18 декабря 2007 г.
«Сказ о попе….» или Целесообразность привлечения управляющей компании
Ранее мной анонсированная и приведенная далее статья была опубликована в приложении к журналу Comercial Real estate "Управление недвижимостью", Зима 2007/08 с. 50-55 под названием "Целесообразность привлечения УК".
Здесь она публикуется с небольшими "авторскими" отличиями> перейти
Здесь она публикуется с небольшими "авторскими" отличиями> перейти
пятница, 14 декабря 2007 г.
Пути предпринимательства в России
Мне было предложено прокомментировать следующее событие: "Согласно исследованию Всемирного банка «Ведение бизнеса» в 2007 году Россия опустилась на 106 место. Это означает, что вести бизнес в России становится все сложнее...",- не буду отказываться и выскажу свое личное мнение на эту тему.
Готов согласиться с данной оценкой. Причины, на мой взгляд следующие:
1. Причина политическая
Все эшелоны высшей законодательной и исполнительной власти представляют интересы политической элиты = крупного бизнеса. Борясь на словах с олигархами, по сути дела они сами ими же и являются. Это усугубляется еще и катастрофическими объемами "корреляционных сделок". Я думаю, большей частью читателей этого блога профессионалы - Вам ли, господа, не знать, с какого уровня представителями бизнеса готовы встречаться, скажем, губернаторы. Пусть повторюсь, но еще раз отмечу - в нашей стране существует режим благоприятствования только бизнесу, срощенного с властью.
2. Экономическая причина
Все мы знаем основы экономики, согласно которой чем меньше объемы производства, тем выше удельные затраты на выпуск продукции. В условиях чрезмерно высоких цен на нефть растет потребительский потенциал, растет стоимость рабочей силы - основной статьи расходов при производстве. Очень незначительная часть малых предпринимателей может начать производить продукт настолько высокого качества, чтобы конкурировать с лучшими мировыми брендами на рынке, удерживая за счет этого высокую стоимость и, соотвественно, покрывая издержки. Большей частью качество такой продукции среднее, но эта ниша занята дешевыми азиатскими товарами. Удерживая цены на том же уровне, предприниматель часто не может даже покрыть издержки.
3. Законодательная
Вышеописанное показывает, что для того, чтобы в России развивался бизнес в целом, нужна действующая государственная программа поддержки малого и среднего бизнесов и ряда отраслей народного хозяйства. Ключевым здесь является слово "действующей".
Приведу пример из жизни. Недели не прошло, как разговаривал с "топ руководством" одного регионального тепличного хозяйства. Продукцию растят на оборудовании времен "царя-Гороха". Упаковка и "режим" поставок не соответствует требованиям крупных продуктовых сетей - она просто априори не может соответствовать по вышеуказанной причине. Узнали, что в Зеленограде "раздербанивают" тепличное хозяйство с буржуйскими теплицами 3-летней давности. Поехали, на что денег хватило, купили. Смонтировали на малой части имеющейся территории - урожайность в них выше в 2.5 раза. Но все равно, чтобы конкурировать с импортной продукцией нужны еще капиталовложения - нужна государственная поддержка. "Государственной поддержкой" в городе занимается приятель мэра. "Поддержка" эта заключается в том, что он за право ее получить забирает (именно, совершенно безвозмездно) мажоритарные пакеты акций хозяйств. Я не знаю, как дальше в данном конкретном случае, но для чиновника дальше существует 2 возможных варианта выхода "в деньги". Первый вариант оптимистичный: чиновник выдает эти деньги хозяйству, хозяйство развивается, дает операционный доход и чиновник либо становится крупным "помещиком", либо продает все как действующий бизнес. Недостатком такого пути является подавление конкуренции в регионе и, как следствие, рано или поздно вероятность возврата к исходному состоянию. Но мне что-то подсказывает, что сей чинуша не собирается утруждать себя "грязной работой" по ведению бизнеса. Скорее всего он просто "отмоет" большую часть средств. Ну кто проконтролирует, каков объем падежа скота: одна голова или 10? А деньги-то уплочены. Т.е. мы вернулись к тому, с чего и начинали - к сращиванию власти и бизнеса.
Я уверен, что читатели смогут привести множество аналогичных примеров. И это значит, что все вышеописанное носит массовый характер на всех уровнях власти.
Общая предпосылка такова, что мы вновь идем к социалистическому ведению хозяйства. Может, в следующий раз, когда Вы будете голосовать, Вы все-таки задумаетесь, кому Вы отдаете свой голос.
Готов согласиться с данной оценкой. Причины, на мой взгляд следующие:
1. Причина политическая
Все эшелоны высшей законодательной и исполнительной власти представляют интересы политической элиты = крупного бизнеса. Борясь на словах с олигархами, по сути дела они сами ими же и являются. Это усугубляется еще и катастрофическими объемами "корреляционных сделок". Я думаю, большей частью читателей этого блога профессионалы - Вам ли, господа, не знать, с какого уровня представителями бизнеса готовы встречаться, скажем, губернаторы. Пусть повторюсь, но еще раз отмечу - в нашей стране существует режим благоприятствования только бизнесу, срощенного с властью.
2. Экономическая причина
Все мы знаем основы экономики, согласно которой чем меньше объемы производства, тем выше удельные затраты на выпуск продукции. В условиях чрезмерно высоких цен на нефть растет потребительский потенциал, растет стоимость рабочей силы - основной статьи расходов при производстве. Очень незначительная часть малых предпринимателей может начать производить продукт настолько высокого качества, чтобы конкурировать с лучшими мировыми брендами на рынке, удерживая за счет этого высокую стоимость и, соотвественно, покрывая издержки. Большей частью качество такой продукции среднее, но эта ниша занята дешевыми азиатскими товарами. Удерживая цены на том же уровне, предприниматель часто не может даже покрыть издержки.
3. Законодательная
Вышеописанное показывает, что для того, чтобы в России развивался бизнес в целом, нужна действующая государственная программа поддержки малого и среднего бизнесов и ряда отраслей народного хозяйства. Ключевым здесь является слово "действующей".
Приведу пример из жизни. Недели не прошло, как разговаривал с "топ руководством" одного регионального тепличного хозяйства. Продукцию растят на оборудовании времен "царя-Гороха". Упаковка и "режим" поставок не соответствует требованиям крупных продуктовых сетей - она просто априори не может соответствовать по вышеуказанной причине. Узнали, что в Зеленограде "раздербанивают" тепличное хозяйство с буржуйскими теплицами 3-летней давности. Поехали, на что денег хватило, купили. Смонтировали на малой части имеющейся территории - урожайность в них выше в 2.5 раза. Но все равно, чтобы конкурировать с импортной продукцией нужны еще капиталовложения - нужна государственная поддержка. "Государственной поддержкой" в городе занимается приятель мэра. "Поддержка" эта заключается в том, что он за право ее получить забирает (именно, совершенно безвозмездно) мажоритарные пакеты акций хозяйств. Я не знаю, как дальше в данном конкретном случае, но для чиновника дальше существует 2 возможных варианта выхода "в деньги". Первый вариант оптимистичный: чиновник выдает эти деньги хозяйству, хозяйство развивается, дает операционный доход и чиновник либо становится крупным "помещиком", либо продает все как действующий бизнес. Недостатком такого пути является подавление конкуренции в регионе и, как следствие, рано или поздно вероятность возврата к исходному состоянию. Но мне что-то подсказывает, что сей чинуша не собирается утруждать себя "грязной работой" по ведению бизнеса. Скорее всего он просто "отмоет" большую часть средств. Ну кто проконтролирует, каков объем падежа скота: одна голова или 10? А деньги-то уплочены. Т.е. мы вернулись к тому, с чего и начинали - к сращиванию власти и бизнеса.
Я уверен, что читатели смогут привести множество аналогичных примеров. И это значит, что все вышеописанное носит массовый характер на всех уровнях власти.
Общая предпосылка такова, что мы вновь идем к социалистическому ведению хозяйства. Может, в следующий раз, когда Вы будете голосовать, Вы все-таки задумаетесь, кому Вы отдаете свой голос.
воскресенье, 9 декабря 2007 г.
Челябинск - родина верблюдов.
Только вчера вернулся из служебной командировки в город Челябинск. Почему родина верблюдов? Не знаю, но почему-то основной действующей фигурой герба является верблюд, и это первая мысль, которая пришла в мой воспаленный мозг.Город "живой", развивающийся и, на мой взгляд, мог бы быть еще более "живым" и более развивающимся, если бы ему больше повезло с мэром....
Челябинск еще не избалован качественными торгово-развлекательными центрами, и, вследствии того, что вышеупомянутый чиновник реализует в городе собственный проект, вряд ли в ближайшее время ситуация в корне изменится. Нельзя сказать, что этих объектов в городе нет вообще. Существует ТРЦ "Горки", в который не было времени заехать, но мимо которого я проезжал. Если судить по подбору арендаторов. то он должен быть достойным. Существует целый ряд и небольших объектов, но вполне приличных. Я же постараюсь описать свои впечатления о ТРЦ "Фокус", что на Молдавской улице в Северо-Западном районе. Собственником объекта является компания "Русский дом" - владельцы сети супермаркетов премиум-класса "Теорема".
Площадь объекта около 35 000 кв.м. в четырех уровнях. Сразу же о "непонятном": на 1-м этаже сразу при входе "сидят" "Спортмастер" и "М-Видео"!!! Мало того, что на 1-м этаже, у входа так ведь еще каждый из них имеет отдельный вход!!! Картину абсурдов дополняет размещенный на 1-м этаже "Старик Хоттабыч". Не сложно догадаться, что на 1-м же этаже в качестве якоря "сидит" и любимое дитя собственников супермаркет "Теорема". После похода по этажу меня заинтриговал вопрос: кто же якори 2-го этажа? Об этом чуть позже. Пока лишь стало понятно, что экономика 1-го этажа "никакая". Надо заметить, что этот "самосвал навоза" адресован как в адрес собственников, так и в адрес "Магазина Магазинов", по крайней мере заявлено, что именно они являются консультантами данного проекта. Дальше. Что такое этаж в 4-хуровневом объекте площадью 35 000 кв.м, учитывая что там находятся 4 крупных оператора? Это совсем небольшая площадь зон общего пользования. И на эту зону воткнули 3!!! эскалаторных группы, одна из которых находится прямо у центральной входной группы. Помимо того, что такое решение увеличило инвестиционный затраты, операционные затраты (соответственно снизило стоимость объекта), это еще и уменьшило процент импульсных покупок для ущербной (по количеству но не составу) галереи 1-го этажа, потому что позволяет посетителям от входа сразу подниматься на любой этаж центра - ну это конечно при условии, что там есть, ради чего идти.Нужно ли говорить, что якорей на 2-й этаж просто не осталось. Да и площадей там для них нет. И левая и правая галереи упираются в стенки, вместо того, чтобы разместить там якорей. Такое решение позволило бы также увеличить арендопригодную площадь объекта за счет использования части пространства, которое в настоящее время отдано под ненужные атриумы. А в результате: левое крыло хоть как-то живет за счет "Вещи" и "Сити-обуви", а правое "мертвое". Универмаг "Авеню" явно не в состоянии справиться с задачей якоря 2-го этажа. Зато около центрального эскалатора на 2-м этаже уютно расположилась "Снежная Королева" - опять же очень оригинальное решение с учетом тех ставок, которые платят последние.
Со 2-го на 3-й и 4-й уровень ведет только центральная эскалаторная группа. Но 3-й этаж пустой: ни кинотеатр, ни детская развлекательная зона, ни фудкорт не работают. Зато на 4-м этаже расположилась "BananaMama" - вот тут можно поаплодировать брокерам. Правда, что в этом случае не 1-м этаже делает "Гулливер"?
Впечатление оставляет все это жуткое.
Еще камешек в адрес "Теоремы". Супермаркет неплохой, но маленький. И объект в целом не ориентирован на премиум-класс, поэтому получился дисонанс, и все вместе работает плохо.
Скажу хорошие слова в адрес управляющей компании - места общего пользования чистые, охрана всегда на месте и, на первый взгляд, ведет себя профессионально.
Есть еще одна проблема. Основная магистраль в этом районе - Комсомольский проспект. И хотя объект развернут по Молдавской улице, он хорошо просматривается и с проспекта, по отношению к которому он расположен не на "первой линии". Между проспектом и объектом пустыри, автостоянка и пр. "низкорослые" объекты. Но такой перспективный участок рано или поздно кто-нибудь освоит, и тогда объект останется хоть и на широкой но все же на улице с низким трафиком. Поэтому, пока есть возможность собственникам объекта лучше решить вопрос с приобретением прав на освоение данной территории.
вторник, 4 декабря 2007 г.
Город самоваров и пряников.
На днях ездил в командировку в славный город самоваров и пряников. Именно о своих впечатлениях от посещения города Тулы хочу поделиться в этой заметке.
Все мы знаем, что промышленность города Тулы известна своей оборонной направленностью. Именно поэтому на въезде в город стоит пушка, а лодочная станция охраняется зенитно-ракетным комплексом, который, в свою очередь, охраняет сторож в телогрейке. Не верите - съездите и убедитесь сами.
Теперь по делу. Видел ТЦ "Интерсити" концерна "Марта" - жуть. Чуть лучше рынка. Есть еще новый ТЦ "Парадиз" компании "Ташир". Последняя в своем репертуаре: место положение отличное, объект никуда не годится.
По данным компании Jones Lang LaSalle в городе запланировано строительство 3-х крупных торгово-развлекательных центров, по моим данным - 5-ти, каждый из которых будет иметь не менее 20000 сдаваемых в аренду площадей. Это не считая достаточного количества заявленных более мелких объектов. По моим оценкам, на текущий момент к реализации в Туле заявлено 200 тыс. кв.м полезных торгово-развлекательных площадей! Кошмар!!! При этом г.Тула, по моим оценкам, один из беднейших городов Центральной части Российской Федерации. За что будут биться девелоперы, - не понимаю.
В конце опять отступление от темы. При всей нищете в городе на каждом углу плакаты с лозунгами в поддержку "Единой России": "Тула голосует за Путина", - просто театр абсурда: самый бедный город голосует за то, чтобы остаться самым бедным городом. Хотя, если посмотреть с другой стороны: если уж Тула сама голосует за Путина, значит и заслуживает той нищеты, в которой пребывает.
Все мы знаем, что промышленность города Тулы известна своей оборонной направленностью. Именно поэтому на въезде в город стоит пушка, а лодочная станция охраняется зенитно-ракетным комплексом, который, в свою очередь, охраняет сторож в телогрейке. Не верите - съездите и убедитесь сами.
Теперь по делу. Видел ТЦ "Интерсити" концерна "Марта" - жуть. Чуть лучше рынка. Есть еще новый ТЦ "Парадиз" компании "Ташир". Последняя в своем репертуаре: место положение отличное, объект никуда не годится.По данным компании Jones Lang LaSalle в городе запланировано строительство 3-х крупных торгово-развлекательных центров, по моим данным - 5-ти, каждый из которых будет иметь не менее 20000 сдаваемых в аренду площадей. Это не считая достаточного количества заявленных более мелких объектов. По моим оценкам, на текущий момент к реализации в Туле заявлено 200 тыс. кв.м полезных торгово-развлекательных площадей! Кошмар!!! При этом г.Тула, по моим оценкам, один из беднейших городов Центральной части Российской Федерации. За что будут биться девелоперы, - не понимаю.
В конце опять отступление от темы. При всей нищете в городе на каждом углу плакаты с лозунгами в поддержку "Единой России": "Тула голосует за Путина", - просто театр абсурда: самый бедный город голосует за то, чтобы остаться самым бедным городом. Хотя, если посмотреть с другой стороны: если уж Тула сама голосует за Путина, значит и заслуживает той нищеты, в которой пребывает.
понедельник, 3 декабря 2007 г.
"Ереван Плаза"
На днях был на переговорах недалеко от станции метро "Тульская". Решил, коль выдался случай, зайти в ТРЦ "Ереван Плаза". Вообще, я далеко не первый раз посещаю этот объект, но как-то не удавалась полностью "охватить его взглядом". Просто цели предыдущих посещений не оставляли для этого никаких шансов. Теперь же выдалась возможность его "заценить".
Итак, официально проект "совместно реализовывался Администрацией г. Еревана и Правительством Москвы", реально же это проект компании "Ташир". Вообще, мое личное отношение к данной компании можно охарактеризовать словом "брезгливое". Это связано с их сомнительной деятельностью во времена заполнения ТРЦ "Рио", с тем, что я видел в Ярославле, а именно - ТЦ "Фараон" (тихий ужас). Еще есть совершенно замечательный проект "Ташир-пицца". Вот только в "Синема Стар" (или "Стар Синема") ни разу не был.
В отношении ТРЦ "Ереван Плаза". На мой взгляд, на сегодняшний день это самый достойный проект "Ташира". Но и здесь без "бестолковостей" не обошлось. Главная из них - позиционирование объекта. Судя по всему, объект ориентируется на довольно состоятельного покупателя. Подтверждением данного предположения может служить то что якорем-супермаркетом является "Азбука вкуса" да и среди торговых марок довольно большое количество, позиционирующих себя сильно выше среднего. Такое позиционирование объекта плохо сочетается с "утренней" стороной по отношению к потоку по основной магистрали с одной стороны и высоким трафиком у выходов из метро. Затянуть вечерние потоки с Варшавского шоссе практически нереально из-за пробок и проблем с разворотом, а основную массу пользователей метро отпугивает большое количество "дорогих" торговых марок. Получается, что из обоих потоков "выбирается" только ничтожно малая часть. Мое мнение, что на данном участке объект в большей степени должен был быть ориентирован на среднюю прослойку населения. Это основное.
Довольно противоестественно на общем фоне выглядят такие марки как OGGI, которые я бы отнес к "дискаунтерам". "Евросеть", на мой взгляд, также не вписывается в окружение, хотя могу понять мотивы собственников, который их туда "пустил" ;) Плюс ко всему это все вперемешку: "Benetton" рядом с "Lady $ Gentelman" - почему нельзя было рядом с последним "посадить", скажем, "Morgan" или еще что-нибудь близкого уровня. На мой взгляд, такая каша "по уровню" торговых марок доставляет дискомфорт покупателям и не создает синергетического эффекта от "все в одном месте" для торговых операторов.
Еще, на мой взгляд, слишком много пространства отдано под атриумы, но это уже вопрос пафоса.
Теперь о хорошем. В центре реализована моя любимая схема эскалаторов: с 1-го на 2-й уровень 2 эскалатора по краям, а со 2-го на 3-й один эскалатор в середине, на 3-м этаже по краям мощные якоря. Несколько раз встречал такую схему и прежде, и считаю ее очень эффективной, хорошо распределяющей потоки. Хотя в "родных пенатах", т.е. компании, в которой я работаю, почему-то к такой схеме относятся с прохладцей. Может я что-то упускаю. В ТРЦ довольно неплохой фуд-корт. Если в отношении одежды и обуви системы никакой не наблюдается, то вот в отношении всевозможных электронных девайсов, более сложных чем сотовый телефон, а также книг и мультимедиа все обстоит очень хорошо - почти всех их (естественно кроме сотовой связи) собрали на 3-м этаже: там же где и фуд-корт и многозальный кинотеатр, что вполне логично.
Не смотря на те теплые слова, которые я высказал в конце, мне этот объект не нравится. И при прочих равных я поеду либо в "МЕГУ", либо в "Европейский", либо в "Охотный ряд" при всех их недостатках.
Итак, официально проект "совместно реализовывался Администрацией г. Еревана и Правительством Москвы", реально же это проект компании "Ташир". Вообще, мое личное отношение к данной компании можно охарактеризовать словом "брезгливое". Это связано с их сомнительной деятельностью во времена заполнения ТРЦ "Рио", с тем, что я видел в Ярославле, а именно - ТЦ "Фараон" (тихий ужас). Еще есть совершенно замечательный проект "Ташир-пицца". Вот только в "Синема Стар" (или "Стар Синема") ни разу не был.
В отношении ТРЦ "Ереван Плаза". На мой взгляд, на сегодняшний день это самый достойный проект "Ташира". Но и здесь без "бестолковостей" не обошлось. Главная из них - позиционирование объекта. Судя по всему, объект ориентируется на довольно состоятельного покупателя. Подтверждением данного предположения может служить то что якорем-супермаркетом является "Азбука вкуса" да и среди торговых марок довольно большое количество, позиционирующих себя сильно выше среднего. Такое позиционирование объекта плохо сочетается с "утренней" стороной по отношению к потоку по основной магистрали с одной стороны и высоким трафиком у выходов из метро. Затянуть вечерние потоки с Варшавского шоссе практически нереально из-за пробок и проблем с разворотом, а основную массу пользователей метро отпугивает большое количество "дорогих" торговых марок. Получается, что из обоих потоков "выбирается" только ничтожно малая часть. Мое мнение, что на данном участке объект в большей степени должен был быть ориентирован на среднюю прослойку населения. Это основное.
Довольно противоестественно на общем фоне выглядят такие марки как OGGI, которые я бы отнес к "дискаунтерам". "Евросеть", на мой взгляд, также не вписывается в окружение, хотя могу понять мотивы собственников, который их туда "пустил" ;) Плюс ко всему это все вперемешку: "Benetton" рядом с "Lady $ Gentelman" - почему нельзя было рядом с последним "посадить", скажем, "Morgan" или еще что-нибудь близкого уровня. На мой взгляд, такая каша "по уровню" торговых марок доставляет дискомфорт покупателям и не создает синергетического эффекта от "все в одном месте" для торговых операторов.
Еще, на мой взгляд, слишком много пространства отдано под атриумы, но это уже вопрос пафоса.
Теперь о хорошем. В центре реализована моя любимая схема эскалаторов: с 1-го на 2-й уровень 2 эскалатора по краям, а со 2-го на 3-й один эскалатор в середине, на 3-м этаже по краям мощные якоря. Несколько раз встречал такую схему и прежде, и считаю ее очень эффективной, хорошо распределяющей потоки. Хотя в "родных пенатах", т.е. компании, в которой я работаю, почему-то к такой схеме относятся с прохладцей. Может я что-то упускаю. В ТРЦ довольно неплохой фуд-корт. Если в отношении одежды и обуви системы никакой не наблюдается, то вот в отношении всевозможных электронных девайсов, более сложных чем сотовый телефон, а также книг и мультимедиа все обстоит очень хорошо - почти всех их (естественно кроме сотовой связи) собрали на 3-м этаже: там же где и фуд-корт и многозальный кинотеатр, что вполне логично.
Не смотря на те теплые слова, которые я высказал в конце, мне этот объект не нравится. И при прочих равных я поеду либо в "МЕГУ", либо в "Европейский", либо в "Охотный ряд" при всех их недостатках.
воскресенье, 25 ноября 2007 г.
Кризис ликвидности ..... (продолжение темы)
Помнится какое-то время тому назад мы били в этом блоге и в других форумах копья насчет будущего влияния кризиса ликвидности на рынок объектов крупной коммерческой недвижимости. И вот теперь это влияние мы ощутили.
Расскажу то, что вижу со своей колокольни и прошу других также поделиться.
С моей колокольни я вижу, что правы оказались как оптимистические прогнозы (к которым был больше склонен я), так и пессимистические. В общем, реальность оказалась посередине. Относительно мелкие девелоперы, с которыми я общаюсь ощутили на себе все негативные последствия кризиса: привлечь денежные средства, если займ не обеспечен каким-либо активом, либо хотя бы репутацией заемщика, крайне сложно. Ближайшее время планирую ряд командировок к таким девелоперам, после чего, возможно, опишу их общие проблемы более конкретно - изнутри. Другим компаниям, которые хоть и не являются крупными девелоперами, но обладают хорошей репутацией, кредитной историей и реальными активами, привлечь финансирование проще, но деньги предлагаются дорогие. К сожалению, ставку разглашать не могу. Большинство же крупных девелоперов чувствует себя замечательно: на фоне снижения конкуренции со стороны региональных девелоперов с запада на них последнее время "льется золотой дождь" (кто не верит - почитайте последние номера CRE, например). Предлагаемые ставки для нашего рынка просто отличные, хотя еще весной, назови я их казахам, они бы посчитали их грабительскими. Однако, где сейчас Казахстан и где мы?
Подтвердилось мое предположение, что часть фондов уйдет. Так, на взгляд некоторых специалистов, постепенно сворачивает свою деятельность в России фонд London & Regional Properties, хотя я не берусь однозначно утверждать, что это связано с ипотечным кризисом. В то же самое время другие фонды наоборот стремяться занять освобождающиеся ниши. Так, мне доподлинно известно, что несколько крупнейших фондов, которые уже активно заявили о себе в России, в настоящее время активно ведут переговоры с компаниями из Казахстана для выбора стратегических партнеров. Отмечу, что Казахстан серьезно пострадал от упомянутого кризиса, и, тем не менее, это их не пугает.
Для меня все же остается непонятным, где мы находимся: в начале кризиса, его конце или быть может в самом его разгаре? Ну а вцелом я верю, что "everything's gonna be alright".
Жду Ваших наблюдений.
Расскажу то, что вижу со своей колокольни и прошу других также поделиться.
С моей колокольни я вижу, что правы оказались как оптимистические прогнозы (к которым был больше склонен я), так и пессимистические. В общем, реальность оказалась посередине. Относительно мелкие девелоперы, с которыми я общаюсь ощутили на себе все негативные последствия кризиса: привлечь денежные средства, если займ не обеспечен каким-либо активом, либо хотя бы репутацией заемщика, крайне сложно. Ближайшее время планирую ряд командировок к таким девелоперам, после чего, возможно, опишу их общие проблемы более конкретно - изнутри. Другим компаниям, которые хоть и не являются крупными девелоперами, но обладают хорошей репутацией, кредитной историей и реальными активами, привлечь финансирование проще, но деньги предлагаются дорогие. К сожалению, ставку разглашать не могу. Большинство же крупных девелоперов чувствует себя замечательно: на фоне снижения конкуренции со стороны региональных девелоперов с запада на них последнее время "льется золотой дождь" (кто не верит - почитайте последние номера CRE, например). Предлагаемые ставки для нашего рынка просто отличные, хотя еще весной, назови я их казахам, они бы посчитали их грабительскими. Однако, где сейчас Казахстан и где мы?
Подтвердилось мое предположение, что часть фондов уйдет. Так, на взгляд некоторых специалистов, постепенно сворачивает свою деятельность в России фонд London & Regional Properties, хотя я не берусь однозначно утверждать, что это связано с ипотечным кризисом. В то же самое время другие фонды наоборот стремяться занять освобождающиеся ниши. Так, мне доподлинно известно, что несколько крупнейших фондов, которые уже активно заявили о себе в России, в настоящее время активно ведут переговоры с компаниями из Казахстана для выбора стратегических партнеров. Отмечу, что Казахстан серьезно пострадал от упомянутого кризиса, и, тем не менее, это их не пугает.
Для меня все же остается непонятным, где мы находимся: в начале кризиса, его конце или быть может в самом его разгаре? Ну а вцелом я верю, что "everything's gonna be alright".
Жду Ваших наблюдений.
понедельник, 19 ноября 2007 г.
О фасадах
Хочу поднять тему важности разработки фасадов объектов. Поскольку сам связан с торгово-развлекательными центрами, то сосредоточусь именно на их фасадах. Актуальность данной темы для других видов коммерческой недвижимости объективно оценить не могу.
Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом.
В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.
Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.
Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".
Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)
Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".
PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)
Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом.
В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.
Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".
Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)
Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".
PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)
четверг, 15 ноября 2007 г.
О культуре посещения торгово-развлекательного центра
На форуме арендатор.ру было высказано мнение, что у нас отсутствует культура посещения торговых центров: "Считаю, что пока в России ещё не сформировалась культура посещения торгово-развлекательных центров, как в Америке, чтобы выехать в комплекс и провести там весь день....". Решил порассуждать на заданную тему.
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
понедельник, 12 ноября 2007 г.
Проблемы специализированных СМИ.
На тему данной статьи меня навел один из комментариев к статье в данном блоге - отдельное спасибо его автору. Высказывалось мнение, что содержание специализированных изданий крайне скудное, неинтересное и по большей части содержит рекламный контент. Это далеко не единичное мнение - оно довольно распространено. Давайте попробуем разобраться в причинах.
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
среда, 7 ноября 2007 г.
Бытовой "якорь".
Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
воскресенье, 21 октября 2007 г.
Коснется ли нас кризис ликвидности?
На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.
И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.
Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.
Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.
На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".
И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.
Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.
Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.
На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".
суббота, 13 октября 2007 г.
Калинка Малинка
В Ростове-на-Дону строится торгово-развлекательный центр "Калинка Малинка". Немного теплых слов о проекте.
- Безусловно, Ростов-на-Дону является одним из лучших в России с точки зрения строительства объектов крупной коммерческой недвижимости: город обладает высоким экономическим потенциалом, высокий уровень доходов населения по отношению к другим регионам Российской Федерации, большая численность населения, высокая востребованность качественных торговых площадей в городе среди федеральных и международных торговых сетей.
- Мое мнение относительно местоположения участка более осторожное. Несмотря на высокий автомобильный трафик, хорошую транспортную доступность и высокую заявленную численность населения в 5, 15 и 25 минутных зонах транспортной доступности, мало вероятно, что объект будет широко востребован у торговых операторов, а значит будет и высокодоходным. Это связано с тем, что у объекта совершенно отсутствует пешеходная доступность: в прилегающих районах отсутствует массовая жилая застройка. Даже в случае если в среднесрочной перспективе будут реализованы планы по жилой застройке близлежащих районов, вряд ли это повлияет на увеличение доходности объекта, поскольку, по моему мнению, к тому моменту в городе будет очень высокая конкуренция среди торговых центров. Негативным фактором является также высокая вероятность того, что между зонами доступности и объектом будут реализованы другие проекты торгово-развлекательных центров (к примеру, на Проспекте Стачек).
- Как отмечалось ранее, вдоль участка существует высокий автомобильный трафик. Данный трафик можно охарактеризовать в большей степени как внутренний городской. Большую часть этого трафика составляют люди, перемещающиеся в рабочее время по служебным делам. Соответственно, эту часть трафика нельзя назвать «целевой» для будущего объекта. Это подтверждается и тем, что по ул. Малиновского отсутствует движение общественного транспорта большой вместимости. Всего несколько маршрутов маршрутного такси проходят рядом с участком. Данный фактор также усложняет доставку будущих потенциальных посетителей центра.
- Размер участка в 6.5 Га также недостаточен для реализации более крупномасштабного проекта. Даже в существующем проекте наблюдается нехватка порядка 1000 парковочных мест.
- Серьезной проблемой может стать также отсутствие таких мощных якорей как продовольственный гипермаркет и DIY в следствии того, что на соседних участках свои проекты реализуют сеть гипермаркетов "О’Кей" и оператор DIY Castorama. Заявления компании Colliers о том, что "общая торговая площадь центра, включая гипермаркет "О'Кей" и DIY Castorama составляет...", - не имеет ничего общего с действительностью. Это чистой воды обман. Проекты этих уважаемых сетей абсолютно автономны. На мой взгляд, Калинка Малинка столкнется с серьезными трудностями при наполнении операторами, реализующими товары импульсного спроса, особенно если учесть что у О’Кей будет своя торговая галерея в предкассовой зоне, которая будет пользоваться значительно более высоким спросом у соответствующих торговых операторов и операторов услуг. Т.е., вопреки заявлениям Colliers, гипермаркет "О'Кей" является прямым конкурентом объекту. Вариант с размещением супермаркета luxure-формата мне представляется также маловероятным и малоэффективным. По имеющейся у меня информации, в настоящее время только один якорный оператор в лице сети многозальных кинотеатров «Киномакс» выразил свою заинтересованность в проекте. Но и это, как мне кажется, не потому, что данный проект их привлекает, а чтобы не делить рынок города с другой сетью, т.к. в настоящее время данная сеть является там практически монополистом.
- Сделать правильную концепцию такого объекта и заполнить его очень сложно. Именно на таких проектах может показать свой класс компания-консультант и брокер. Так что у собственников данного проекта все шансы расхлебывать "профессионализм" Colliers, как то уже случалось в Воронеже в "Армаде". Ведь одно дело работать с объектом типа "River Mall" в центре Москвы, где консультанту, а, особенно, брокеру ничего не нужно делать чтобы заполнить объект. Почти же наверняка никому не придет в голову проверять, насколько эффективно все было сделано. И совсем другое дело заведомо сложный проект в регионе. Сначала ADM Groupe это поняла - избавилась от объекта. Теперь, похоже, и новый собственник задумывается о продаже.
- Заявленные сроки реализации проекта – конец 2008-го года также, по моему мнению, излишне оптимистичные.
среда, 10 октября 2007 г.
Кит большой - ему видней.
Пару недель назад в лентах новостей проскочила новость, что "Кит Кэпитал" собирается реализовывать крупный проект торгово-развлекательного центра в г. Тамбове "в 20 минутах транспортной доступности от центра города".
Складывается впечатление, что вышеупомянутой компании совершенно все равно, где строить, что строить и принесет ли это вообще хоть какую-нибудь прибыль.
Г. Тамбов - один из самых бедных, с точки зрения доходов населения, город России. Численность населения порядка 300 тыс. За 20 минут с окраины города можно не только добраться до центра, но и пересечь весь город. Исходя из этого можно предположить, что будущий объект будет находиться, в лучшем случае, на его окраине. А ведь "Кит" уже наступал на эти грабли. Вспомним хотя бы проект шестнадцатитысячника в г. Оренбурге на объездной трассе. Сначала арендаторами этого объекта были "Купец" (Екатеринбургская сеть продовольственных супермаркетов), детская развлекательная часть, бытовая техника, галерея. Когда же я был там последний раз, практически ничего не осталось - торговый центр умер. При этом конкуренции в городе среди торговых центров до сих пор нет. Ближайший конкурент "Армада", который еще не введен в эксплуатацию, имеет местоположение не лучшее. Единственным преимуществом последнего является его размер. На мой взгляд, даже активная застройка района "Степного Поселка" в т.ч. улицы Салмышской не способна реанимировать Кит в Оренбурге, особенно, если учесть строительство стотысячника компании "Астория Групп" на угрожающе близком расстоянии.
Еще можно вспомнить Кит в Магнитогорске, каркас которого стоит на Карла Маркса как обглоданные кости мертвого животного. В общем-то место выбрано хорошее. Но ведь когда компания "входила" в город, она прекрасно понимала, что станет конкурентом Магнитогорскому Металлургическому Комбинату с его торговыми объектами. А Комбинат - это и есть, собственно, сам город. Соответственно, перед входом в проект участок и политическая ситуация вокруг него должна была быть досконально проработана.
Были еще безумные проекты строительства в Саратове за Аэропортом и еще ряд столь же утопичных идей.
Когда же мы все-таки увидим, что "Кит Кэпитал" зарывает деньги вкладчиков "Кит-Финанс" в почву, которая принесет урожай, а не на "поле чудес"? И не является ли "Кит Финанс" очередной финансовой пирамидой а проекты "Кит Кэпитал" только галочкой для отчетов и потенциальным "козлом отпущения"?
PS Похоже, что Кит Кэпитал все-таки не имеет никакого отношения к "Кит-Финанс". Приношу свои извинения. 03.02.2008
Складывается впечатление, что вышеупомянутой компании совершенно все равно, где строить, что строить и принесет ли это вообще хоть какую-нибудь прибыль.
Г. Тамбов - один из самых бедных, с точки зрения доходов населения, город России. Численность населения порядка 300 тыс. За 20 минут с окраины города можно не только добраться до центра, но и пересечь весь город. Исходя из этого можно предположить, что будущий объект будет находиться, в лучшем случае, на его окраине. А ведь "Кит" уже наступал на эти грабли. Вспомним хотя бы проект шестнадцатитысячника в г. Оренбурге на объездной трассе. Сначала арендаторами этого объекта были "Купец" (Екатеринбургская сеть продовольственных супермаркетов), детская развлекательная часть, бытовая техника, галерея. Когда же я был там последний раз, практически ничего не осталось - торговый центр умер. При этом конкуренции в городе среди торговых центров до сих пор нет. Ближайший конкурент "Армада", который еще не введен в эксплуатацию, имеет местоположение не лучшее. Единственным преимуществом последнего является его размер. На мой взгляд, даже активная застройка района "Степного Поселка" в т.ч. улицы Салмышской не способна реанимировать Кит в Оренбурге, особенно, если учесть строительство стотысячника компании "Астория Групп" на угрожающе близком расстоянии.
Еще можно вспомнить Кит в Магнитогорске, каркас которого стоит на Карла Маркса как обглоданные кости мертвого животного. В общем-то место выбрано хорошее. Но ведь когда компания "входила" в город, она прекрасно понимала, что станет конкурентом Магнитогорскому Металлургическому Комбинату с его торговыми объектами. А Комбинат - это и есть, собственно, сам город. Соответственно, перед входом в проект участок и политическая ситуация вокруг него должна была быть досконально проработана.
Были еще безумные проекты строительства в Саратове за Аэропортом и еще ряд столь же утопичных идей.
Когда же мы все-таки увидим, что "Кит Кэпитал" зарывает деньги вкладчиков "Кит-Финанс" в почву, которая принесет урожай, а не на "поле чудес"? И не является ли "Кит Финанс" очередной финансовой пирамидой а проекты "Кит Кэпитал" только галочкой для отчетов и потенциальным "козлом отпущения"?
PS Похоже, что Кит Кэпитал все-таки не имеет никакого отношения к "Кит-Финанс". Приношу свои извинения. 03.02.2008
понедельник, 8 октября 2007 г.
Рамстор-Капитолий
Данный торгово-развлекательный центр Рамэнки открылся довольно давно, но я его, в силу географической специфики своих перемещений, посетил впервые. Далее изложу свои впечатления.
Ну первое же, что не понравилось - "кривые" и унылые фасады. Либо их еще не дооформили, либо я чего-то не понимаю, либо денег архитекторам пожалели.
А вот второй взгляд очень порадовался. Прямо у центрального входа расположился "вагончик" Starlite Diner . Он стал первой изюминкой центра.
Внутри, по большей части, оказалось все как обычно. Все довольно хорошо и сбалансированно, хотя без недоработок не обошлось: если я не ошибаюсь, то Sela оказалась в окружении совершенно не своей ценовой категории, таких как Pierre Cardin, Baldinini и пр.
Не обошлось и без тупиковых зон, хотя их немного.
Еще одно странное архитектурное решение - атриумы шириной по 2 м посреди шестиметровых боковых проходов. Сверху смотрятся как открытые ниши в склепах и усыпальницах, остаются довольно узкие проходы. Снизу эти атриумы вообще незаметны.
Довольно спорным решением является 2-уровневое размещение многозального кинотеатра. Мне, конечно, неизвестны условия контракта с Каро-фильм, но, тем не менее, считаю, что собственники проиграли в арендной ставке по 2-му этажу, а возможно и понесли существенные расходы за счет установки дополнительного (и весьма существенного количества) эскалаторов (6 штук!!!). Хотя, возможно, расходы взял на себя арендатор, но, в этом случае, это отразилось на арендной ставке. Еще одним минусом такого подхода явилось то, что кинотеатр практически исключен из потокообразования 3-го этажа, тем самым увеличивая количество "глухих" зон.
Вторая главная изюмина торгового центра - конечно же Media Markt. Для российского потребителя эта торговая сеть еще в новинку, особенно со своей своеобразной ценовой политикой.
В целом объект получился интересным и довольно комфортным для посетителей. А с учетом его местоположения успех ему обеспечен.
Ну первое же, что не понравилось - "кривые" и унылые фасады. Либо их еще не дооформили, либо я чего-то не понимаю, либо денег архитекторам пожалели.
А вот второй взгляд очень порадовался. Прямо у центрального входа расположился "вагончик" Starlite Diner . Он стал первой изюминкой центра.
Внутри, по большей части, оказалось все как обычно. Все довольно хорошо и сбалансированно, хотя без недоработок не обошлось: если я не ошибаюсь, то Sela оказалась в окружении совершенно не своей ценовой категории, таких как Pierre Cardin, Baldinini и пр.
Не обошлось и без тупиковых зон, хотя их немного.
Еще одно странное архитектурное решение - атриумы шириной по 2 м посреди шестиметровых боковых проходов. Сверху смотрятся как открытые ниши в склепах и усыпальницах, остаются довольно узкие проходы. Снизу эти атриумы вообще незаметны.
Довольно спорным решением является 2-уровневое размещение многозального кинотеатра. Мне, конечно, неизвестны условия контракта с Каро-фильм, но, тем не менее, считаю, что собственники проиграли в арендной ставке по 2-му этажу, а возможно и понесли существенные расходы за счет установки дополнительного (и весьма существенного количества) эскалаторов (6 штук!!!). Хотя, возможно, расходы взял на себя арендатор, но, в этом случае, это отразилось на арендной ставке. Еще одним минусом такого подхода явилось то, что кинотеатр практически исключен из потокообразования 3-го этажа, тем самым увеличивая количество "глухих" зон.
Вторая главная изюмина торгового центра - конечно же Media Markt. Для российского потребителя эта торговая сеть еще в новинку, особенно со своей своеобразной ценовой политикой.
В целом объект получился интересным и довольно комфортным для посетителей. А с учетом его местоположения успех ему обеспечен.
четверг, 4 октября 2007 г.
Настроение
На подлете к "Шереметьево" аварийная ситуация на авиалайнере. Капитан к экипажу: "Есть какие-нибудь идеи?... - Нет идеи - нет Икеи"
вторник, 2 октября 2007 г.
Самара
12 сентября этого 2007-го года проездом из Уральска (Республика Казахстан) в Москву целый день провел в Самаре.
Погода с утра выдалась отвратительная, поэтому весь город посмотреть не удалось. И тем не менее проехался по главной магистрали города Московскому шоссе и посетил ТРЦ "Парк Хаус". Объект неплохой. Однако есть одна странная вещь: чтобы попасть в "Перекресток" нужно сначала подняться на 2=й этаж на травалаторе а затем спуститься опять же на травалаторе. С учетом того, сколько места занимает данный вид вертикального транспорта (угол наклона не может превышать 15 градусов) доходность объекта сильно пострадала из-за уменьшения коэффициента полезных площадей. Как я понимаю, такое произошло из-за того, что центр строился в 2 очереди, п, по видимому, их стыковка не была в достаточной степени продумана. Хотя возможен вариант другого - недоступного мне, тайного смысла. Не понравилось мне то, что эскалатор на 3-й этаж вывозит сразу к кинотеатру и зону фуд-корта: ведь можно было бы "протянуть" поток хотя бы по небольшой галереи. Также, я считаю, что делать 2 боковые галереи при наличии прямого прохода к крупному якорю (в том числе в зону вертикального транспорта) неправильно: галереи получаются пустоватыми, соответственно, и арендные ставки в них ниже. Хотя, соглашусь, что варианты могут быть разными. Но в данном случае поток по боковым галереям 1-го этажа был существенно ниже, чем по центральным.
В целом, центр довольно комфортен и оставил очень приятное впечатление.
К сожалению, ТРК "Московский" времени посмотреть не было, но проезжал мимо по дороге в аэропорт. Думаю, серьезный объект. И вот тут самая интрига: немного дальше по Московскому шоссе в сторону аэропорта выросла "Мега" с якорем "ИКЕА". Когда я проезжал, каркасы уже стояли. Итак, в конце года мы увидим очередной батл. На месте "Московского" я бы начинал готовиться. Уже пора на каждом столбе расклеить рекламу....
В целом о городе: ОЧНЬ ГРЯЗНО. Город - одна сплошная помойка. Возле каждого дома груды мусора. Я много езжу по стране, но такое встретишь не часто. Считаю что Титова отправили в добровольную отставку вполне заслуженно. Надеюсь, с новым губернатором области повезет больше.
Погода с утра выдалась отвратительная, поэтому весь город посмотреть не удалось. И тем не менее проехался по главной магистрали города Московскому шоссе и посетил ТРЦ "Парк Хаус". Объект неплохой. Однако есть одна странная вещь: чтобы попасть в "Перекресток" нужно сначала подняться на 2=й этаж на травалаторе а затем спуститься опять же на травалаторе. С учетом того, сколько места занимает данный вид вертикального транспорта (угол наклона не может превышать 15 градусов) доходность объекта сильно пострадала из-за уменьшения коэффициента полезных площадей. Как я понимаю, такое произошло из-за того, что центр строился в 2 очереди, п, по видимому, их стыковка не была в достаточной степени продумана. Хотя возможен вариант другого - недоступного мне, тайного смысла. Не понравилось мне то, что эскалатор на 3-й этаж вывозит сразу к кинотеатру и зону фуд-корта: ведь можно было бы "протянуть" поток хотя бы по небольшой галереи. Также, я считаю, что делать 2 боковые галереи при наличии прямого прохода к крупному якорю (в том числе в зону вертикального транспорта) неправильно: галереи получаются пустоватыми, соответственно, и арендные ставки в них ниже. Хотя, соглашусь, что варианты могут быть разными. Но в данном случае поток по боковым галереям 1-го этажа был существенно ниже, чем по центральным.
В целом, центр довольно комфортен и оставил очень приятное впечатление.
К сожалению, ТРК "Московский" времени посмотреть не было, но проезжал мимо по дороге в аэропорт. Думаю, серьезный объект. И вот тут самая интрига: немного дальше по Московскому шоссе в сторону аэропорта выросла "Мега" с якорем "ИКЕА". Когда я проезжал, каркасы уже стояли. Итак, в конце года мы увидим очередной батл. На месте "Московского" я бы начинал готовиться. Уже пора на каждом столбе расклеить рекламу....
В целом о городе: ОЧНЬ ГРЯЗНО. Город - одна сплошная помойка. Возле каждого дома груды мусора. Я много езжу по стране, но такое встретишь не часто. Считаю что Титова отправили в добровольную отставку вполне заслуженно. Надеюсь, с новым губернатором области повезет больше.
воскресенье, 30 сентября 2007 г.
Сегодня случилась оказия впервые посетить ТРЦ "Щука" (г. Москва). Он оставил у меня довольно странное гнетущее впечатление - очень неуютный. Есть очень существенные ошибки в концепции, на мой взгляд. Все потоки крутятся вокруг атриума и плохо расходятся по галереям. На мой вгляд, это, прежде всего, связано с тем, что сначала рисовали архитектурную часть, а уже потом, как было возможно, брокеры вписывали коммерческую часть концепции. В результате, опять же на мой взгляд, размер недособираемых доходов день ото дня будет все увеличиваться, поскольку операторы крайне неохотно будут идти на повышение ставок. Их и так при заполнении ободрали, как липку а должного трафика не обеспечили. Однако ошибки совершили не только девелоперы, но и брокеры. Мне кажется, центр не очень большой, чтобы делить его на фэшн и обычную составляющую. В результате, фэшн за 1-й этаж платит не так много, как можно было бы собрать с обычной галереи, и, в то же время, вся остальная обычная галерея теряет на потоках из-за ее незначительности. Количество элитного жилья в прилегающих районах впечатляет, но его не достаточно, чтобы в этом месте зарабатывать на операторах luxury сегмента, с учетом конкурента Крокус-Сити, который, на мой взгляд предпочтительней для соответствующей целевой аудитории. Да и посудите сами, состоятельный человек должен ехать в торговый центр, через который идут толпы обычных людей из метро. Да и обычным людям дискомфортно: попав сначала в цоколь они натыкаются совсем на недемократичный супермаркет "Алые Паруса", затем, поднимаясь на 1-й этаж они попадают в недружественную для них фэшн-галерею. Уже на этом этапе, испытав дискомфорт, у многих отпадет желание идти дальше, тем паче, что всем известно: выше двух уровней поднять посетителя сложно. Возможно, сгладить последний дискомфорт призван Л'Этуаль на 1-м этаже, но на самом деле, он смотрится там по меньшей мере странно.
Еще один "ляпик" в цоколе. Я считаю ошибкой Дугласу Риволли отдавать "сквозное" помещение между эскалаторной группой и супермаркетом, поскольку большое число женщин - основных потребителей - проходит черех него, минуя галерею.
Все это и объясняет малое количество посетителей, которое я наблюдал в воскресенье вечером.
Вот и все, пожалуй. В общем, строил бы Донстрой жилье и не занимался тем, чего не умеет.
Еще один "ляпик" в цоколе. Я считаю ошибкой Дугласу Риволли отдавать "сквозное" помещение между эскалаторной группой и супермаркетом, поскольку большое число женщин - основных потребителей - проходит черех него, минуя галерею.
Все это и объясняет малое количество посетителей, которое я наблюдал в воскресенье вечером.
Вот и все, пожалуй. В общем, строил бы Донстрой жилье и не занимался тем, чего не умеет.
понедельник, 24 сентября 2007 г.
ТРЦ "Домодедовский"
В воскресенье 23.09 посетил новый ТРЦ "Домодедовский"
Сразу "быка за рога": впечатление, как будто собственник всю жизнь занимался рынками, решил переквалифицироваться и ему это почти уже удалось, но на финише "рыночное прошлое" дало о себе знать .....
Теперь подробнее.
Из несомненных плюсов, конечно, местоположение. Сюда же отнесем арендаторов цоколя: супермаркет и бытовая техника. Причем оператором бытовой техники выступает "Техносила", которая последнее время довольно агрессивна в отношении предлагаемых арендных ставок в торговых центрах при высоком качестве магазинов. На мой взгляд, удачно выглядит и "посадка" "Детского мира" (с учетом тех ставок, которые он платит) на 3-м этаже рядом с детской развлекательной зоной. Нет существенных претензий к нарезке 2-го этажа. Но вот экономику первого этажа "убили". Довольно странно, с учетом тех денег которые они платят, видеть на 1-м этаже Marks&Spenser, Esprit . При этом Marks&Spenser "сидит" в сильно урезанном формате не больше 600 кв.м. (мужская одежда отсутствует). Расположены эти операторы таким образом, что в потокообразовании никак не участвуют.
Очень странно, что на самых "дорогих" местах "сидят" Fox, Zimaleto, Kookai. При всем моем уважении к данным торговым маркам, они никогда не заплатят таких денег, которые платят, скажем, сотовая связь, аксессуары и пр. И вообще, я считаю, что впечатление у покупателя при попадании в торговый центр в большей степени формируется от первого впечатления. Если его встречают блестящие и сверкающие витрины сотовой связи, аксессуаров, ювелирного салона или того же "Иль Де Ботэ" (который в данном случае украшает заднюю часть 1-го эатжа) то это создает атмосферу праздника. Ну а если первое, что ты видишь это настоящие "пацанские" толстовки от Fox, то, по крайней мере у меня, сразу возникает негатив, что мне хотят навязать покупку, совершенно не заботясь о моем настроении.
Кстати о "Настроении". Те кто еще не посетил данный объект удивятся, что оно как и "Красный куб" находятся на 3-м этаже, при этом медиа-оператор в совершенно "мертвой" зоне за "Буквой". Сомневаюсь, что эти операторы заплатили хотя бы треть от того, что могли бы за 1-й этаж - крайняя форма расточительности со стороны собственников.
Судя по увиденному слухи о том, что выбор операторов был сделан не на основании оптимизации прибыли ТРЦ, а на основании личного материального благополучия определенного круга лиц, имеют под собой реальную основу. У меня большие сомнения, что такие откровенные ляпы допустила компания DTZ, считающаяся брокером проекта. Однако и к этой известной компании есть претензии. Скажем довольно странно, что атриум и фонарь находится над эскалаторными группами. Для кого он? Для тех кто поднимается по эскалатору на 3-й этаж? Атриумы на 2-м этаже не имеют фонарей вообще. В целом центр получился неуютный. Это объясняется отчасти и тем, что почти не присутствует торговых операторов предлагающие импульсные покупки. Для столь небольшого торгового цента очень крупная "нарезка" 1-го этажа, что сильно занизило доходную часть.
Но это мое мнение. Есть другие - пишите.
Сразу "быка за рога": впечатление, как будто собственник всю жизнь занимался рынками, решил переквалифицироваться и ему это почти уже удалось, но на финише "рыночное прошлое" дало о себе знать .....
Теперь подробнее.
Из несомненных плюсов, конечно, местоположение. Сюда же отнесем арендаторов цоколя: супермаркет и бытовая техника. Причем оператором бытовой техники выступает "Техносила", которая последнее время довольно агрессивна в отношении предлагаемых арендных ставок в торговых центрах при высоком качестве магазинов. На мой взгляд, удачно выглядит и "посадка" "Детского мира" (с учетом тех ставок, которые он платит) на 3-м этаже рядом с детской развлекательной зоной. Нет существенных претензий к нарезке 2-го этажа. Но вот экономику первого этажа "убили". Довольно странно, с учетом тех денег которые они платят, видеть на 1-м этаже Marks&Spenser, Esprit . При этом Marks&Spenser "сидит" в сильно урезанном формате не больше 600 кв.м. (мужская одежда отсутствует). Расположены эти операторы таким образом, что в потокообразовании никак не участвуют.
Очень странно, что на самых "дорогих" местах "сидят" Fox, Zimaleto, Kookai. При всем моем уважении к данным торговым маркам, они никогда не заплатят таких денег, которые платят, скажем, сотовая связь, аксессуары и пр. И вообще, я считаю, что впечатление у покупателя при попадании в торговый центр в большей степени формируется от первого впечатления. Если его встречают блестящие и сверкающие витрины сотовой связи, аксессуаров, ювелирного салона или того же "Иль Де Ботэ" (который в данном случае украшает заднюю часть 1-го эатжа) то это создает атмосферу праздника. Ну а если первое, что ты видишь это настоящие "пацанские" толстовки от Fox, то, по крайней мере у меня, сразу возникает негатив, что мне хотят навязать покупку, совершенно не заботясь о моем настроении.
Кстати о "Настроении". Те кто еще не посетил данный объект удивятся, что оно как и "Красный куб" находятся на 3-м этаже, при этом медиа-оператор в совершенно "мертвой" зоне за "Буквой". Сомневаюсь, что эти операторы заплатили хотя бы треть от того, что могли бы за 1-й этаж - крайняя форма расточительности со стороны собственников.
Судя по увиденному слухи о том, что выбор операторов был сделан не на основании оптимизации прибыли ТРЦ, а на основании личного материального благополучия определенного круга лиц, имеют под собой реальную основу. У меня большие сомнения, что такие откровенные ляпы допустила компания DTZ, считающаяся брокером проекта. Однако и к этой известной компании есть претензии. Скажем довольно странно, что атриум и фонарь находится над эскалаторными группами. Для кого он? Для тех кто поднимается по эскалатору на 3-й этаж? Атриумы на 2-м этаже не имеют фонарей вообще. В целом центр получился неуютный. Это объясняется отчасти и тем, что почти не присутствует торговых операторов предлагающие импульсные покупки. Для столь небольшого торгового цента очень крупная "нарезка" 1-го этажа, что сильно занизило доходную часть.
Но это мое мнение. Есть другие - пишите.
воскресенье, 23 сентября 2007 г.
TriGranit купил «Торговый квартал»
Инвестфонд TriGranit выкупил 50% акций компании «Торговый квартал».
Подробнее.....
Пока единственное в чем наш департамент ощутил присутствие ТриГранита, это требования корректировка требований к земельным участкам.
Мое мнение: инвестиции - это конечно хорошо, но не хотелось бы стать придатком компании-монстра, который бездумно выполняет сугубо утилитарные функции.
Подробнее.....
Пока единственное в чем наш департамент ощутил присутствие ТриГранита, это требования корректировка требований к земельным участкам.
Мое мнение: инвестиции - это конечно хорошо, но не хотелось бы стать придатком компании-монстра, который бездумно выполняет сугубо утилитарные функции.
четверг, 20 сентября 2007 г.
Политика блога.
Данный блог профильный.
В нем будут публиковаться сообщения связанные с моей работой.
Я занимаюсь развитием в компании "Торговый Квартал". Если коротко, то с команды нашего департамента начинаются проекты компании.
Основные направления деятельности компании "Торговый Квартал":
- собственный девелопмент: строительство крупных торгово-развлекательных центров и многофункциональных центров, в основе которых лежат торгово-развлекательная составляющая;
- управление крупными объектами коммерческой недвижимости, в основе которых лежит торговая либо торгово-развлекательная составляющая. Сюда же отнесу консалтинговые услуги (проведение маркетинговых исследований, разработка коммерческой и архитектурной концепции, разработка бизнес-плана), услуги брокериджа (заполнение арендаторами), услуги по привлечению финансирования и некоторые другие. Главная задача, чтобы проект после реализации остался в управлении компании;
- инвестиционный брокеридж - оказание услуг по продаже действующих объектов крупной коммерческой недвижимости.
Исходя из направлений деятельности компаний, формально в мои обязанности входит привлечение партнеров, клиентов и поиск земельных участков под собственные проекты.
Реально же моя деятельность распространяется далеко за пределы формальных границ, поэтому мой блог будет содержать массу, надеюсь, полезной информации по коммерческой недвижимости.
В нем будут публиковаться сообщения связанные с моей работой.
Я занимаюсь развитием в компании "Торговый Квартал". Если коротко, то с команды нашего департамента начинаются проекты компании.
Основные направления деятельности компании "Торговый Квартал":
- собственный девелопмент: строительство крупных торгово-развлекательных центров и многофункциональных центров, в основе которых лежат торгово-развлекательная составляющая;
- управление крупными объектами коммерческой недвижимости, в основе которых лежит торговая либо торгово-развлекательная составляющая. Сюда же отнесу консалтинговые услуги (проведение маркетинговых исследований, разработка коммерческой и архитектурной концепции, разработка бизнес-плана), услуги брокериджа (заполнение арендаторами), услуги по привлечению финансирования и некоторые другие. Главная задача, чтобы проект после реализации остался в управлении компании;
- инвестиционный брокеридж - оказание услуг по продаже действующих объектов крупной коммерческой недвижимости.
Исходя из направлений деятельности компаний, формально в мои обязанности входит привлечение партнеров, клиентов и поиск земельных участков под собственные проекты.
Реально же моя деятельность распространяется далеко за пределы формальных границ, поэтому мой блог будет содержать массу, надеюсь, полезной информации по коммерческой недвижимости.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)