среда, 7 ноября 2007 г.

Бытовой "якорь".

Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.

Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.

Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.

В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.

Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.

Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.

Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.

Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.