О симметричености решений "арендатор vs. арендодатель" в условиях кризиса и после него

Кризис движется по миру, выкашивая все на своем пути. Перед большинством компаний стоит выбор: либо защищаться, либо умереть. Ритейл в России принял решение обороняться, не в последнюю очередь за счет арендодателей. И хотя большую часть ритейлеров кризис пока серьезно не коснулся, тем не менее все они пишут слёзные письма арендодателю с просьбой пересмотреть арендные ставки в сторону понижения "в связи с макроэкономической ситуацией".

Ну, в принципе, тактика абсолютно правильная и понятная. Только господа ритейлеры должны учитывать, что собственники находятся под прессом и с другой стороны, а именно со стороны кредиторов, которые требуют возврата кредитов и зачастую стараются увеличить процентные ставки по кредитам, что в свою очередь требует увеличение арендных сборов. Хорошо, если девелопер успел вернуть существенную часть заемных средств и может реструктуризировать свои долги. Ну а если нет ....?

Со стороны арендаторов все чаще предлагается платить процент от оборота. По их мнению, в этом случае собственник объекта и оператор садятся в одну лодку и экономический успех одних отражается на благосостоянии других. Отчасти это так и есть, но не нужно забывать о затратах на эксплуатацию и коммунальные платежи собственника. По сей день на 100% они арендаторами нигде не компенсируются.

Затраты на эксплуатацию торговых и офисных центров за последнее время существенно возросли и в некоторых случаях могут достигать 30% от арендных сборов. Как сейчас модно выражаться, "симметриченое решение" лежит в переходе на взаимоотношения по возмещению затрат на эксплуатацию по системе open book. Эту систему я неоднократно упоминал в своих постах и не буду повторяться о ее сути. Только так возможно сбалансировать доходы и убытки между арендаторами и собственниками объекта. Иначе все будет, как всегда – «вобщем, все умерли».

Время лечить малокровие

Сейчас огромная лавина критики обрушилась на правительство со стороны бизнеса, особенно достается министру финансов г-ну Кудрину. Речь идёт о средствах, которые были заморожены в качестве госрезерва, часть из которых была размещена на депозитах и в виде покупки облигаций в США.
Не являясь поклонником талантов вышеупомянутого господина, все же давайте попробуем разобраться.
Основной довод критиков: эти деньги размещались там под 4%, а возвращались к нам в виде кредитов организациям под 8% - это одни и те же деньги. Сложно с этим спорить, но посмотрим на это с другой стороны.
Давайте вспомним, нефть в тот момент перешагнула планку стоимости 100 вечнозеленых за баррель и стремительно росла, то же происходило с ценами на другие энергоресурсы и металлы. По вашему мнению, если бы государство стало вкладывать эти деньги в собственную экономику, куда бы они пошли? Моё самое осторожное мнение на этот счёт граничит с уверенностью: получив деньги, финансовые институты непременно постарались бы загнать их в нефтедобычу. Ну на крайняк - в добычу других ископаемых. Мне сложно сказать, насколько чистыми были помыслы чиновников, разместивших часть средств национального резерва в США. Но получилось, что западные инвестиционные фонды за 4% маржи выступили фактически операторами по управлению этими деньгами. Благодаря этим фондам вырос девелоперский рынок нашей страны, хотя и не успел окрепнуть. Да, часть этих денег также попала в нефтянку, но всё же акценты не были столь явными, как могло бы быть при ином стечении обстоятельств.
Сегодня, когда цена на чёрное золото сопоставима с его себестоимостью, многие ли российские коммерческие финансовые институты отважатся вкладывать деньги в добычу сырья? Так вот, по моему мнению, именно сейчас складывается самая благоприятная ситуация воспользоваться этими деньгами - дать кровь финансовой системе страны. Именно сейчас можно с большей степенью вероятности предположить, что эти деньги будут направлены на интенсификацию, а не экстенсификацию экономики, и, наконец-то, "соскочить" с нефтяной иглы. Сейчас можно быть уверенным, что эти деньги не утонут в нефти и не сгорят на газовой горелке.
Но для масштабного вливания денег необходимо предусмотреть жёсткий контроль за их целевым использованием и вывозом капиталов за границу - эти деньги должны стать кровеносной системой нашей экономики, а не каплей крови в экономике США или других стран.
Перефразирую цитату из известной всем книги: время копить деньги и время их тратить.

Мнение дилетанта о выходе из финансового кризиса

Финансовый кризис в последнее время резко выплеснулся на московский рынок девелопмента, банковских услуг и пр. отраслей, тесно связанных с финансовым рынком. Во всем мире стремительно принимаются всевозможные меры для борьбы с ним. И по большей части меры эти меня удивляют. Я действительно не специалист по макроэкономике, но тем не менее выскажу, что меня беспокоит и как вижу выход из кризиса я. Т.к. блог мой, то и на публикацию своих мыслей в нем имею полное право.

Непонятно.
Насколько я понял, ни Россию, ни наших соседей по Европе в дальнейшем не может устраивать существование финансово-кредитной системы в том виде, какой она была до кризиса. Я понимаю необходимость оказания помощи банкам и страховым компаниям в виде предоставления кредитов либо частичной их национализации. Я понимаю необходимость гарантии возврата вкладов. Я понимаю необходимость рефинансировать долги перед иностранными кредиторами. Я все это хорошо понимаю и приветствую. Но зачем, черт возьми, вбухивать деньги в фондовый рынок? Зачем государству принимать на себя убытки "мыльных пузырей". Как мне видится, если государство скупает какие-либо акции на рынке, то варианта развития событий 2:
1. оно несет прямые потери от их обесценивания вследствие мировой рецессии;
2. государство вынуждено стимулировать спрос на приобретения продукции этих предприятий. Стимулировать спрос в период спада можно давая деньги через кредит, что опять же возвращает нас в старую, никому ненужную ситуацию "мыльных пузырей"- за что боролись, на то и напоролись.
Бред.

Мне понятно
Есть другой вариант: не накачивать воздухом фондовые рынки, а не допускать спада производства. Делать это проще через госзаказы. Инфраструктурные потребности нашего государства - колоссальные. Дёшево стоит на рынке сырая нефть - делайте госзаказ на нефтеперерабатывающие предприятия и химпром. С первого дня его существования выставляйте опцион на покупку проекта и периодически пересматривайте его стоимость в зависимости от стадии развития проекта и количество вложенных средств. В результате:
- в краткосрочной перспективе удастся снизить спад производства, а, возможно, и вовсе его избежать, что сохранит реальный, а не кредитный, платёжеспособный спрос населения;
- платёжеспособный спрос населения в среднесрочной перспективе позволит сохранить и продолжить развития товаров и услуг массового потребления. Также в среднесрочной перспективе будет обеспечен рост фондовых и товарно-сырьевых рынков;
- в долгосрочной перспективе, после стабилизации экономики и возврата доверия инвесторов к рынку, продажа проектов обеспечит доходы государству от вложенных средств и даст толчок производственной сфере.

Я прекрасно понимаю, что все это выглядит по-дилетантски просто, и на практике реализовать это сложно. Но тот простой путь возврата в прошлое, который предлагается сейчас, мне не нравится: на мой век мне уже достаточно кризисов.

PS
Люди, изучавшие макроэкономику и прочитавшие эту заметку, говорят, что идея не нова и есть целая теория на этот счет. Может быть. Не учил. Но, по всей видимости, здравый смысл в этом есть.

Выдержки из Хроники мирового кризиса

Понедельник, Москва
-......нужно обязательно собраться обсудить ситуацию. Все хреново. Эти ублюдки ....... официально закрыли финансирование в России на 3 месяца. Сам понимаешь, где 3 там 6, 7,8... ......Сворачивай нахрен всю деятельность на внутренние проекты - нужна операционка....... Нужно сохранить штат....

Понедельник, Москва, телефонный разговор с продюсером компании "А-Медиа"
- Ало, Игорь, привет.......
............
- Слышал, что у Вас штат в 5 раз порезали....
- Сам еще не знаю - все лето в деревне проторчал - сериал для ...-го канала делали. Но, говорят, все проекты в компании заморожены...... В ноябре сериал сдаем и что дальше будет, не знаю.....

Вторник-Среда, Алматы, Республика Казахстан
- .... то, что у Вас сейчас происходит, мы уже пережили. "Дно" прошли год назад. Сейчас все нормально. Вот строим торговый центр, бизнес центр достраиваем, много других проектов.... Денег, конечно, не хватает для развития, но потихоньку двигаемся....... Упали цены на жилье процентов на 40, мебельщики до сих пор плохо себя чувствуют, а все остальные перестроились. Вон все местные сети опять развиваются - готовы к нам в объект заходить. Проблема в том, что их не так много, а российские к нам не торопятся. Разве что, вот, с Адидасом договорились...... У нас продажи сотовых телефонов за время кризиса снизились на 30%, но мы в большей степени связываем это с ростом конкуренции со стороны российских поставщиков..... Деньги у нашего населения есть.....

Среда, телефонный разговор с сотрудниом "Реал-групп"
-...... трехсоттысячники не рассматриваем вообще, в пятисоттысячниках землю берем только "за бесплатно", покупку рассматриваем только в "миллионниках".....

Четверг, Нижний Новгород
- ....Какой еще бизнес в текущей ситуации, кроме реализация ТРЦ, может в такой степени "гарантировать" операционный доход. Давайте подпишем пред-договоры, получим банковские гарантии от операторов и пустимся искать деньги. Ведь кризис рано или поздно закончится и тогда "кто первый - того и тапки"....... Участок сейчас не продать.
-......X5 приходил, предлагал купить помещение за ...... - смешно. Отправили фсад.......

Четверг, Нижний Новгород
-.....все остается в силе. Будем строить. Бумаги должны получить на следующей неделе, сразу к Вам прилетим......

Четверг, Москва, разговор с сотрудником международной компании-производителя продуктов питания и товаров народного потребления:
-....."Перекресток" отказался от закупок товара в ближайшие 2 месяца.....
- А "Пятерочка"?
- Неизвестно, пока молчат........

Пятница, Москва
- ...... вынуждены сокращать персонал на 30%, "замораживаем" бонусы, снижаем оклады от 10 до 30%.... Это не предел. Возможно, потребуются дальнейшие сокращения..... Нужно пережить до Нового Года - дальше, я думаю, будет легче.... OTP-банк ввел негласно мораторий на финансирование в Россию. Пока на 2 месяца.......

Пятница, Москва
- ..... "Евросеть" сказала, что если договор не будет подписан до конца октября, он вообще не будет подписан........

Пятница, Москва
-..... они "с легкостью" выставили за нас банковскую гарантию и, говорят, что денег у них дофига. Будем с ними разговаривать........

Пятница Москва, телефонный разговор с сотрудником Samsung
-......продажи несколько упали......О сокращениях ничего пока не говорят, но "народ" подозревает, что нам этого не избежать.........

Пятница, разговора с Саратовым
- ....приходил из X5 предлагали ...... долларов - сам понимаешь, куда мы их .......

For sale

Сейчас на рынке много разговоров о грядущих массовых продажах недвижимости со значительным дисконтом. В этой заметке публикую своё мнение на эту тему в отношении торговой недвижимости.

Говоря о продаже торговых площадей, стоит разделять форматы стрит-ритейла и торгового центра. В первом случае речь идет о продаже недвижимости, во втором - бизнеса.

Что касается стрит-ритейла, снижение цен в краткосрочной перспективе маловероятно, это связано со значительным ростом розничного товарооборота в РФ и отсутствия в настоящее время более надёжного дохода, чем от сдачи в аренду торговых площадей. Нужно помнить, что в нашей экономике все ещё значительная часть денежной массы далеко не "белого" цвета и вывезти из России эти капиталы представляется мне маловероятным. Приобретение ликвидной торговой недвижимости в этой ситуации для многих может стать довольно привлекательным. Помимо "тёмных денег" интерес к подобным помещениям может проявить и ряд вполне уважаемых структур. Это подтверждают и соответствующие заявления X5, которые были сделаны на прошедшей неделе.

Цена на торговый центр зависит от ставки капитализации, которая, в свою очередь, зависит от рынка капитала. Поскольку наблюдается значительный отток денежных средств и девелоперам нужно закрывать текущие кредитные обязательства, существует высокая вероятность выброса объектов на рынок при значительно возросшей ставке капитализации, и, следовательно, более низкой цене.Тем не менее, нужно понимать, что момент готовности ряда таких компаний расстаться с объектами за цены, приближенные к себестоимости (а возможно, и ниже), будет длиться очень недолго. Стоимость реализации последних проектов была настолько велика, что говорить о «массовых дисконтах» в 20-30% процентов при их продаже неразумно. Такие дисконты могут быть только на относительно «старые» (постройки до 2006 года) объекты недвижимости. На современные объекты в регионах мечтать о дисконте выше 15-20% не вредно. Но неразумно.

Собственники выставят много объектов на продажу, но приобретаться будут только крупные торговые центры, которые можно оценить на «пять с плюсом». .Вполне возможно, что многие операторы будут реализовывать собственную недвижимость по схеме sale-lease-back. Для них это может стать панацеей от дефолта на какое-то время. Эффективность такой меры непосредственно связана с размерами долговых обязательств, чистым операционным доходом и длительностью кризиса.

Регламент для кротов

"9 сентября на заседании правительства Москвы была представлена программа по развитию подземного пространства Москвы, одна из задач которой – разработка новых нормативных требований и регламентов для подземного строительства. Институтом Генплана подготовлен также адресный перечень этих зон", - привожу свой комментарий.

Подобный документ имеет неоспоримую важность как в долгосрочной, так и в среднесрочной перспективе развития города. Уже сейчас Москва стоит перед лицом коллапса транспортной системы. При этом коллапс грозит не только наземной транспортной инфраструктуре, но и подземному общественному транспорту. При этом Москва сталкивается с проблемами при строительстве наземных и надземных транспортных путей из-за крайней ограниченности в свободных территориях под строительство, особенно в центре города. Во многих случаях выгоднее «зарыть» их под землю, чем заниматься расселением жилых домов и выкупать недвижимость у коммерческих структур.

Помимо проблемы транспортных путей существует проблема катастрофической нехватки парковочных мест, которая в свою очередь также усугубляет первую проблему. Самым очевидным выходом из ситуации видится создание подземной инфраструктуры города.

Следующей в очереди проблем стоит желание предпринимателей развивать свой бизнес. При этом для многих наиболее привлекательной площадкой выглядит Москва, и желательно её центр. Рано или поздно кризис ликвидности закончится, и это повлечет за собой новый всплеск потребностей площадок под развитие бизнеса в черте города, особенно в его центре. Найдутся инвесторы, которые будут с оптимизмом смотреть на освоение подземного пространства.Проблему упорядочивания будущей подземной застройки нужно было начать решать ещё вчера, чтобы в дальнейшем избежать повторения вышеизложенных «наземных» проблем. Говорить о «реальном» влиянии, которое данный документ окажет на развитие ситуации, можно будет только после того, как он будет утверждён. Все зависит от того, насколько он будет актуальным и подкреплённым «административным ресурсом». Поясню, что я имею ввиду под словом «актуальный»: под такой серьёзный проект, как развитие подземного пространства, площадки под инвестора должны быть подготовлены городом. Должны быть подготовлены все элементы инфраструктуры. Скажем, если предполагается строительство серьёзной подземной магистрали и торгового центра на ней, то необходимо, чтобы сначала появилась магистраль, точки подключения к внешним сетям будущего объекта и предложены некие решения по выносу магистральных сетей, существующих в предполагаемом объёме застройки. Без этого «кота в мешке» никто не купит. Т. е. от города потребуются значительные инфраструктурные вложения, прежде чем подземное пространство станет широко привлекательным для инвесторов.

Теперь более подробно о проблемах, с которыми столкнутся застройщики подземного пространства:

- безусловно, геология – всем известно о существовании большого количества проблемных участков на территории Москвы;
- большое количество подземных коммуникаций, в т.ч. и специального назначения. Решать вопрос по их перекладке застройщику самостоятельно без помощи Правительства Москвы весьма сложно и накладно;
- проблемы с генподрядчиком – если дело дойдет до массовой застройки подземного пространства, то возникнут проблемы с нехваткой строительных организаций, специализирующихся на подземных работах, что может привести к катастрофическим последствиям. Даже при наземном строительстве возникают проблемы с техническим состоянием соседних зданий, что же может случиться при неквалифицированном проведении подземных работ?
- нехватка специализированного оборудования: даже если существующие организации, специализирующиеся на подземном строительстве, смогут нарастить достаточное количество штата для удовлетворения потребностей массовой застройки подземного пространства, понадобится дополнительное очень дорогостоящее оборудование. Ресурсов этих организаций с высокой долей вероятности не хватит для полного удовлетворения потребностей в нем. Правительству Москвы необходимо самим создать структуры и закупить подобное оборудование для последующей сдачи в аренду либо предоставления в лизинг, либо создавать условия, при которых специализированные на подземных работах застройщики могли получать кредиты на закупку такого оборудования.
- проблема спроса на подземное пространство. Чтобы инвесторы «пошли» под землю, они должны видеть «морковку». Что может расположиться в подземном пространстве? Жилье – нет. Гостиницы – маловероятно, разве что совсем дешёвые мотели. Офисы – тоже не лучший вариант. Остается: торговля, услуги, парковки… - не так много. Потребности в торговых площадях ограничены, парковки не отличаются высокой доходностью бизнеса. Возникает вопрос преференций для низкодоходных бизнесов, таких как, скажем, парковки;
- точки подключения к внешним сетям и достаточная обеспеченность мощностями: проблема, решать которую необходимо, как было описано раньше, городским властям. На сегодняшний день в Москве возникают проблемы с удовлетворением текущих потребностей в электро-, водо- и пр. снабжениях. Подземное строительство повлечет колоссальную нагрузку на городские сети. А значит и сети должны быть «усилены».
- устройство площадки под строительство: недостаточное количество наземного пространства будет создавать проблемы и с подземным строительством. Всегда что-то нужно доставлять на площадку и что-то увозить. Хотим мы того или нет, а делаться это будет через наземные площадки с точками входа. А их нужно где-то размещать и обеспечивать доступ к ним грузового (даже очень) транспорта. Представьте очередь из бетономешалок на Тверской улице…;
- дороговизна. Даже если все остальные вопросы будут решены вопрос дороговизны строительства остается.

Уверенность, что рано или поздно Москва «пойдет» под землю, есть. Вопрос лишь времени и «дешёвых» денег. Но документ, который будет регламентировать освоение подземного пространства, должен быть принят уже сейчас.

Исследование. Тип паркинга в зависимости от стоимости земли

В продолжение темы исследования влияния различных факторов на инвестиционную привлекательность проекта ТРЦ рассмотрим, как влияет стоимость земельного участка на целесообразность реализации тех видов паркинга, речь о которых шла в предыдущей заметке.
В описанной ранее модели в случае с объектом площадью до 35 тыс. кв.м реализовывать какие-либо иные виды паркинга, кроме открытого, бессмысленно. Бессмысленны сами издержки, связанные с реализацией такого паркинга, поскольку площадь участка достаточна для организации наземного паркинга.
При площади объекта в нашей конкретной модели более 35 тыс. кв.м типичны 3 ситуации:
1. при площади торгового центра до 50 тыс. кв.м
2. от 50 до 55 тыс. кв.м
3. свыше 55 тыс. кв.м
В первом случае речь идет о том, что выгоднее начинать строить 2-й этаж либо "зарываться" парковкой под землю и оставлять одноэтажное размещение объекта. Существует некая "точка перелома" в стоимости участка, после превышения которой выгоднее реализовывать именно встроенный паркинг.
Во втором случае однозначно менее выгодным вариантом представляется реализация наземного паркинга. Опять же встроенный паркинг становится более выгодным по сравнению с открытым многоярусным после определенной стоимости земельного участка.
И, наконец, при самых больших площадях объекта во всех случаях выгоднее реализовывать встроенный паркинг.
Таким образом, подтверждаются мои предположения о зависимости целесообразности реализации встроенного паркинга от стоимости земельного участка. Хотя, признаться, в гораздо меньшей степени, чем я ранее предполагал. Обратите внимание, что там, где существует неоднозначность, зависящая от стоимости земельного участка, относительные отклонения кривых невелики.
Продолжение следует...

Исследование. Парковка

Как и обещал в одном из последних постов, постараюсь разобраться с целесообразностью реализации некоторых видов парковки. Напомню, что у нас было 2 варианта развития событий:
1. минимизация затрат на парковку
2. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом 2-уровневого открытого паркинга над встроенным.
Вынужден ввести еще один вариант:
3. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом встроенного паркинга над наземным открытым.
Привожу дополненные графики по арендным сборам из прошлой заметки. Смысл встроенного паркинга в том, что он экономит место под торговые площади даже в сравнении с многоярусным, но наземным паркингом. Поэтому ничего удивительного в том что кривая "пошла выше" нет, а в указанных пределах значений общей площади мы вообще обходимся без 3-го уровня ТРЦ. Однако эта палка, как и все прочие, о двух концах. Вторым ее концом является увеличение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) а значит и затрат на проект. Вот ими мы сейчас и займемся. Продолжим моделирование ТРЦ, но уже с точки зрения затрат на строительство. Сразу оговорюсь, что сам я не владею ни одной из строительных специальностей, поэтому модель составлял на основе полученных в ходе работы знаний, консультаций со специалистами и материалов, которые у меня имеются. Итак, моделируем:
1. Фиксирую стоимость прав на земельный участок по "среднерыночной" цене;
2. Фиксирую стоимость подготовительных работ. Другого варианта не вижу, т.к. не нахожу никакой зависимости ни от площади земельного участка, ни от объема строительства, ни от других параметров проекта. Да и сами затраты на данном этапе не сопоставимы с прочими;
3. Стоимость предпроектных работ сделал линейно зависимой от пятна застройки. Из тех материалов, которые мне попались я сделал вывод, что существенная часть расходов ложится на геологические изыскания, а они привязаны к пятну под здание. Учесть субъективные причины формирования данных затрат не представляется возможным;
4. Получение и выполнение Технических Условий. Данные затраты привязал к общей площади объекта линейной зависимостью;
5. Проектные работы традиционно связаны практически линейно с общей площадью объекта.
6. Обеспечение строительства объекта. Ничего умнее не придумал и также линейно связал с общей площадью ТРЦ;
7. СМР по присоединению ТУ, хоть и сомнительно, но тоже линейно привязал к общей площади;
8. Нулевой цикл. Тут лучшим вариантом по моему мнению было привязать затраты к пятну застройки, т.к. затраты на фундамент не сильно зависят от общей площади объекта, при его этажности не больше 3-х;
9. Внешние ограждающие конструкции. Безусловно эти затраты в большей степени связаны с линейными размерами здания, которые в нашей модели учесть невозможно. Пришлось линейно связать с площадью ТРЦ;
10. С расходами на внешнее остекление та же история, что и с предыдущим пунктом;
11. Разделительные стенки и перегородки. Эти затраты хорошо описываются линейной зависимостью от общей площади объекта;
12. Внутренние отделочные работы мест общего пользования. Линейная зависимость затрат от общей площади ТРЦ;
13. Внутренние двери. Поставил в линейную зависимость от площади;
14. Фасады и наружная отделка. То же что и п.9. Линейная зависимость от общей площади;
15. Вертикальный транспорт. Нельзя сказать, что эти расходы зависят напрямую от общей площади. Скажем, в одноэтажном объекте при отсутствии подземной парковки этих расходов нет вообще. Поэтому я поставил эти расходы в линейную зависимость от общей площади всех уровней, кроме 1-го (с учетом уровня встроенного паркинга);
16. Стоимость внутренних инженерных сетей относительно хорошо описывается линейной зависимостью от общей площади ТРЦ;
17. Затраты на внутриплощадочные инженерные сети больше зависят от расстояния между точками входа сетей на границах земельного участка до самого объекта, чем от его площади. Поскольку вклад этих расходов в общие незначительный я их зафиксировал;
18. Благоустройство территории. Затраты пропорциональны части площади участка незанятой под строения;
19. Затраты на рекламные конструкции, на мой взгляд, также целесообразно линейно связать с общей площадью ТРЦ: чем больше ТРЦ тем больше "наружки";
20. Изменение степени shell&core не учитывалось, т.к. это уже процесс конкретных договоренностей с крупными операторами объекта;
21. Получение заключения ИГАСН и акта ввода в эксплуатацию. Сумма была зафиксирована;
22. Надзор и строительный консалтинг. Затраты линейно привязаны к общей площади объекта;
23. Непредвиденные расходы брались как определенный процент от стоимости СМР;
24. Инфляция не учитывалась. Т.к. в рамках данной работы в этом нет необходимости;
25. Брокеридж, реклама и PR. Эти затраты учитывались как определенный процент от годового дохода от аренды;
26. Фиксировались сроки строительства;
27. Фиксировались расходы на аренду земли на срок строительства (за единицу площади);
28. Страхование строительства бралось как процент от стоимости СМР;
29. Отдельно фиксировались стоимости строительства открытого многоуровневого и подземного паркингов за единицу площади.
30. За основу взяли упрощенный план капвложений31. Для расчета кредитной нагрузки было зафиксировано соотношение собственных и заемных средств а также процентная ставка по кредиту и периодичность их начисления. Принято за основу, что проценты по кредиту капитализируются. Оценочная стоимость прав на земельный участок совпадает со стоимостью их покупки. Проектное финансирование начинается с момента получения разрешения на проведение СМР. Периодическое финансирование осуществляется исходя из принятого соотношения собственных и заемных средств. После того как будет достигнут необходимый общий объем собственных средств в проекте, дальнейшее финансирование происходит за счет заемных.
Естественно, что линия затрат на проект при встроенном пакринге проходит выше остальных, а при экономии затрат на него - ниже, собственно это, очевидно, и заложено в саму модель. В этой заметке разберем вариант "выхода из проекта" - продажа объекта сразу после ввода в эксплуатацию. Для этого фиксируем ставку капитализации. Примем еще одно очень важное допущение: возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат арендаторами происходит на основе принципа "open book". Знаю, что сам неоднократно писал, что в реале в России такого пока нет. Но уже сейчас мы над этим работаем и в ближайшем будущем, я надеюсь, пара таких объектов под управлением нашей компании появится. Главная причина такого допущения - практическая невозможность просчета эксплуатационных затрат для абстрактного объекта. Как можно, например, абстрактно разместить посты охраны? ....
Продолжим наши изыскания.
Поведение и расположение линий зависимости прибыли с продажи от общей площади объекта после всего, что было сказано, предсказуемо. В общем-то их вид полностью вытекает из графиков арендных сборов. Возьмем в качестве критерия оценки доходность собственных вложенных средств.Как видно при площади ТРЦ около 40000 в 2-х вариантах возникает необходимость в реализации либо многоуровневого, либо встроенного паркинга, что соответственно приводит к снижению эффективности капиталовложений. В варианте же, где мы экономим на паркинге падение эффективности связано с ранее описанным увеличением этажности и уменьшением пятна посадки торгового центра. В нашем случае получается более выгодно реализовывать встроенный паркинг. Особенно заметна разница в диапазоне площади 65000-75000 кв.м - в этом месте во всех вариантах образуется 3 уровень. При площадях же выше 78000 кв.м без встроенного паркинга просто не обойтись. Главный вопрос, который напрашивается: значит ли это, что реализация встроенного паркинга повышает эффективность проекта в случае его продажи сразу после эксплуатации. Пока однозначно ответить не могу. Мне думается, что это напрямую связано со стоимостью земельного актива, причем с большей, если выбирать между рыночной и заплаченной. В следующий раз исследуем влияние этого фактора на ситуацию.

"Облака"

Глубоко ушел в последнее время в свою "исследовательскую" деятельность и мало публикую заметок. Ну вот решил немного оторваться от темы. Причиной тому стало мое посещение относительно нового ТРЦ "Облака". У того человека, который дал такое название этому сооружению довольно странное представление об облаках, другой вариант-извращенное чувство юмора. При виде этого монстра у меня возникли совершенно другие ассоциации: что-то типа "Крематорий" или "Замок демонов" из Heroes Of Might and Magic. Облака я узрел, только тогда, когда поднимался зажатый в узком пространстве между 2 стенами наверх. С таким же успехом данную "дорогу в облака" можно было бы назвать и "Road to Hell" и это бы больше соответствовало восприятию. Первое впечатление, которое Вы получаете от визуального образа объекта, целиком и полностью гармонирует с последующим восприятием: центра темный, мало "воздуха" - совершенно некомфортный для посетителей.
Набор операторов в центре можно охарактеризовать как "кто больше заплатил". Никакой видимой мысли об ориентированности на целевую аудиторию нет в принципе. Я думаю, больше тут и говорить не о чем. Единственное, что более или менее понравилось, так это организация 3-го этажа.
Сам объект находится на второстепенных трассах. Чтобы проект был успешен при такой локации необходимо продумывать каждый шаг, тем более, что вокруг уже сейчас складывается довольно жесткое конкурентное окружение. Подобная дезориентация объекта с точки зрения целевой аудитории может привести к весьма неприятным последствиям. На сегодняшний день, по моим ощущениям (а я был там в воскресенье ближе к вечеру), посещаемость объекта довольно скромная. Это можно отнести к его "пока еще" "нераскрученности". Как знать, а может это первый звоночек?

Исследование. Доходы от аренды ТРЦ

Любой коммерческий проект начинается с разработки бизнес-плана. Бизнес-план проекта торгового/торгово-развлекательного центра - довольно сложный документ. Все расчеты в нем опираются на разработанную концепцию. Сказать же, что разработка концепции является процессом формализованным, в настоящее время нельзя. Фактически этот процесс начинается почти вслепую. Естественно, есть опыт предыдущих успешных разработок и где-то интуитивно понятно, что надо делать. Но я думаю, специалисты чувствовали бы себя куда увереннее имея под рукой некие математические выкладки, обосновывающие их методики и подходы. И это только первая проблема: с чего начать. Далее существуют сложные зависимости между практически всеми параметрами концепции и финансово-экономической части. Понятно, что разработка единого математического аппарата для моделирования объектов - задача чрезвычайно сложная и трудоемкая. Тем не менее понять взаимосвязи между основными параметрами - задача вполне, на мой взгляд, осуществимая. Для себя я задался целью изучить максимально возможное количество таких зависимостей. По ряду причин большую часть информации буду предоставлять в графическом виде без цифр. Если у кого-то из читателей возникнет необходимость в проверке результатов, он сможет сделать это сам по приведенным методикам. Хочу предупредить, что это займет довольно много времени. В этом посте опубликую результаты первой части работы. Как и для математического описания любого другого реального процесса или объекта вводим модель, как ряд ограничений и допущений.
1. Объект моделирования: торгово-развлекательный центр;
2. "Средний" российский город по уровню доходов с населением 500-700 тыс. чел.;
3. Площадь земельного участка 6 Га;
4. Земельный участок под строительство прямоугольной формы, без существенных перепадов, с "нормальной" геологией;
5. Участок находится на "вечерней" стороне одной из основных радиальных транспортных магистралей города, связывающих центр города со спальным районом застройки 1970+ годов;
6. Участок обладает отличной транспортной и ограниченной пешеходной доступностью;
7. Хорошая визуализация участка и будущего объекта с трассы;
8. По прогнозам маркетологов участок "выдержит" не менее 55 000 кв.м. арендопригодных площадей;
9. Коэффициент полезных площадей будущего объекта без учета встроенного паркинга 0,7;
10. Берем за основу норму 4 машиноместа на 100 кв.м. коммерческой площади. Площадь одного машиноместа с учетом проездов 25 кв.м;
11. Принимаем за основу, что наиболее эффективным с точки зрения "экономики проекта" является наземный паркинг, если наземного паркинга не хватает полностью или частично реализуем углубленный 2-уровневый открытый паркинг. Самым "невыгодным" является подземная реализации паркинга. Сейчас введем это допущение, а в одной из следующих статей я это докажу или опровергну.
12. При площади объекта свыше 20000 кв.м. соотношение площади "якорей" к площади галереи 40:60. Для простоты, якорями будем называть арендаторов, занимающих площадь от 1000 кв.м, остальное - галерея;
13. Были рассчитаны "коридорные" коэффициенты для якорей и галереи отдельно;
14. Площадями 2-го этажа для 2-го света гипермаркета продовольственных товаров и DIY не "жертвуем" - увеличиваем высоту этажа в галереи до максимального требования по высотности среди операторов 1-го этажа. Доказать математически обоснованность такого подхода пока не могу - есть лишь некий опыт. Тем не менее в одном из следующих постов подробно рассмотрю эту тему;
15. Ставку для галереи каждого этажа фиксируем по "среднерыночным" расценкам;
16. Максимальная этажность - 3, а площадь 3-го этажа не должна превышать 15 000 кв.м. Те, кто пытался заполнить 3-й этаж, поймут.
17. Входы в торговый центр только через 1-й этаж, даже в случае многоуровневого паркинга.
18. При рассмотрении нескольких вариантов концепции, если это очевидно, выбирается наиболее экономически оптимальный. Если очевидности нет, будем рассматривать все инвариации по-возможности.

Начинаем с нуля.

До 1000 кв.м. это обычный стрит ритейл. Один уровень. Арендные ставки в соответствии с форматом. Начиная от 1000-1200 кв.м, на мой взгляд, разумным решеним станет сдача большей части площадей в аренду продовльственному магазину. Предкасвовую зону отдать под галерею. К 10000 кв.м коэффициент полезных площадей падает до 0.7 и появляется 2-й якорь. Бытовая техника в данном случае по арендным ставкам предпочтительнее. При этом с ростом площади, занимаемой супермаркетом, растет и его арендная ставка - это связано с приближением к "идеальному формату". Одновременно идет рост ставок по галереи, т.к. объект становится более посещаемым и привлекательным, в т.ч. и для федеральных торговых сетей. Этим объясняется прирост средней арендной ставки. При общей площади от 40000 кв.м начинается нехватка парковочных мест, и в соответствии с допущением 11. "уходим" во 2-й этаж. Здесь валовые сборы продолжают расти за счет увеличения коммерческих площадей, а вот средняя арендная ставка, пройдя через максимум, начинает незначительно падать. Связано это со следующими факторами:
- часть якорей нам приходится перемещать с 1-го этажа на 2-й, что снижает ставку, которую они готовы платить;
- для якорей, с увеличением их суммарной площади, происходит снижение арендных ставок. Это связано как с увеличением площадей занимаемых отдельными якорями, так и с появлением развлекательной составляющей с еще более низкими арендными ставками;
- основным фактором является более низкая ставка аренды по галереи 2-го этажа в сравнении с первым, что дает эффект "разбавления". При выходе на отметку 50 000 кв.м общей площади при 2-хуровневом торговом центре парковочных мест на одноуровневом наземном паркинге не хватает. Рассмотрим 2 варианта дальнейшего развития:
1. увеличение этажности центра с сохранением одноуровневой парковки;
2. строительство дополнительного уровня открытой парковки с сохранением 2-х уровней торгового центра.
В случае сохранения двух этажей торгового центра при дальнейшем увеличении площади общие доходы от аренды продолжают расти, удельная арендная ставка по объекту продолжает незначительно снижаться. В случае надстройки 3-го уровня при увеличении площади валовые арендные сборы перестают расти, и в нашем случае наблюдается даже некоторое их снижение, а затем они вновь начинают расти. Такое поведение объясняется тем, что помимо увеличения площади 3-го этажа происходит уменьшение пятна застройки (для удовлетворения возрастающей потребности в парковочных местах). Это приводит к уменьшению площадей 1-го и 2-го этажей. Часть галереи и якорей приходится размещать выше, зачастую по значительно более низким ставкам. В принципе, это еще раз подтверждает то, что при одинаковой коммерческой площади объектов, средняя ставка аренды по торговой площади выше в объекте с меньшей этажностью. Начиная с 57 000 кв.м валовые арендные сборы в первом случае вновь начинают расти, растет и средняя арендная ставка - на этой отметке мы вынуждены начинать увеличивать парковочные места во 2-м уровне и уменьшение пятна посадки центра прекращается: далее оно остается постоянным. На отметке 72 000 кв.м мы вынуждены начать реализовывать 3-й этаж и во втором варианте, что также приводит к временному падению валовой арендных сборов.
Данное небольшое исследование показало, что с точки зрения поступлений платежей от аренды при одинаковой коммерческой площади объекта выгоднее делать минимально возможную этажность центра и на последнем этаже размещать минимум коммерческих площадей галереи. Но это только одна сторона медали. Другая сторона - затратная. Надеюсь рассмотреть ее позже. Это было начало. Продолжение следует.

Проблемы консалтинга в России

Публикую оригинальную версию статьи, которая вышла в 9 номере Commercial Real estate 1-15 мая 2008г. под названием: «Как составить бизнес-план». Вообще, статью постигла печальная участь. Взгляните хотя бы на название: слово «составить» меня добивает. После того как статья была отправлена в редакцию, ей сначала «вырвали» зубы. Затем сократили до 2 полос. Я внес соответствующие правки, но в результате без моего ведома она вышла на одной полосе, плюс ко всему с ужасным по своей некомпетентности названием и полностью кастрированной. Фактически же от статьи остались одни лозунги, все самое интересное из нее было терминировано. Для тех, кому интересно, можете ознакомиться с полной версией. Сильно выпендриваться я не стал и назвал ее: Проблемы консалтинга в России

Чему нас может научить "Старший брат"

В прошлой публикации обещал рассказать о Будапеште. Помимо того, что название города связано с проведенным там отпуском, в этом городе находится штаб-квартира фонда TriGranit, входящего в состав учредителей компании Торговый Квартал. Не подумайте, что мое желание посетить Будапешт было хоть как-то связано с этим обстоятельством. Но коль уж я там оказался, было грешно не посмотреть, чему же мы можем научиться у наших "хозяев". Чем и был вызван мой визит в ТРЦ "West End". Но об этом чуть позже, а следующий абзац, доставив себе удовольствие, я посвящу кратенькому описанию Будапешта и совсем куцому Вены - имею на то право.

Уже не первый раз убеждаюсь, что по-возможности туризмом лучше заниматься без турфирм. Купил билеты, забронировал номер в отеле, сделал визы, сел и полетел. Это и дешевле, и ты сам выбираешь, что тебе посмотреть, сколько времени уделить тому или иному времяпрепровождению. Оговорюсь, что "дешевле" это если речь не идет о "накатанных" курортах, куда чартеры стаями летают. Экономическую ситуацию в Венгрии мажорной не назовешь - это заметно. Город, в целом, грязноватый. Сложилось впечатление, что большая часть города состоит из трущоб, некоторые из которых, такие как 8-й район, сами венгры стараются обходить стороной даже днем. Т.е. берем центр в "Кёруте" (что-то наподобие Садового кольца), а за ним сразу начинаются трущобы за исключением территории вдоль проспекта Андраши. И выглядит все это как 2 алмаза в куче навоза, где алмазами я называю центры Пешта и Буды, разделенных между собой Дунаем. 2 половинки города с совершенно разной архитектурой. Если Вы побываете в Пеште, в Праге Вам делать будет нечего (кроме пива), но Буды в Праге вы не увидите. Есть на что посмотреть, хотя многие сооружения в плохом состоянии, часть на реконстукции.
В историческом плане ничего интересного в Венгрии нет. Вся история страны после ее основания вождями мадьярских племен "местечковая". Никакого влияния на судьбы Европы и тем более мира никогда Венгрия не оказывала. Если о каком-либо правителе Венгрии вспоминал когда-либо кто-нибудь типа Папы Римского, он сразу канонизировался. Даже от турков Венгрию освободили австрийцы. А независимость Венгрия практически получила нахаляву после поражения Германии и Австрии в 1-й мировой войне. Нет, буча там какая-то была, но опять же местечковая. Единственный герой, который родился в Венгрии - граф Телеки - застрелился, когда узнал, что венгерский парламент принял решение пропустить через свою территорию фашистские войска на Югославию. И дело тут не в размерах государства, достаточно в истории маленьких государств, которые влияли и влияют на мировую историю. Дело тут исключительно в "провинциальности" самих венгров как народа.
Но сказанное выше никак не умаляет того удовольствия, которое вы получите от посещения Венгрии. История - не единственное удовольствие. Скажем, венгерская кухня. Я никогда в жизни не получал от еды столько удовольствия. Знаменитый венгерский суп-гуляш, дичь, во всевозможных вариантах, мясные блюда, овощи и все это с большим количеством паприки. Все это ОЧЕНЬ вкусно. Предостерегу лишь от обедов в туристических центрах, скажем где-нибудь на Ваци Утца или в знаменитом Матиаш Пинце - за весьма приличные московские цены удовольствия там будет мало, а может и вообще его вы не испытаете. Найдите места, в которые любят ходить аборигены. Там будет совсем не дорого, но еда там будет бесподобна. Для тех кто захочет воспользоваться этой статьей в качестве руководства, вот места:
- ресторан Janos в отеле Charles - хотя сам отель трешечка, ресторан там лучший из тех, что мы нашли в Венгрии. Добираться туда не очень удобно, но однозначно рекомендую- не пожалеете. Адрес отеля: Buda, Hegyalja utca, 23;
- Troffea Grill - замечательный и недорогой шведский стол, очень удобно добираться, с любой точки Кёрута на желтом трамвае-поезде через мост Margit (если из Пешта), первая остановка на стороне Буды, первый дом слева по ходу движения.
- Menze на улице Ferenc List - тоже недалеко ото всюду в Пеште, где Вы будете гулять.
Невозможно забыть и замечательные кофейни Будапешта. Кофе варят бесподобный, по вкусу напоминает тот, что подают в хороших кофейнях в Москве. Особенным же является кондитерка, точнее изделия со специфическим кремом или марципаном. Правило с выбором кофеин тоже, что и с выбором ресторанов. Особенно не рекомендую самую старую и известную кофейню Гербо - безобразие по московским ценам. Мои особенные рекомендации:
- Ruszwurm - одна из самых старых и маленьких кофеин на территории Замкового холма. Обязательно закажите фирменный десерт;
- Royal Kavehaz - удобно добираться находится на Эржебет Кёрут в Пеште, опять же на том же желтом трамвае-поезде.
Гастрономическую тему подытожу следующими словами: я впервые в жизни 2 раза ощутил, когда от того насколько вкусно наворачивались слезы счастья: один раз в ресторане Janos отеля Charles, другой - в Ruszwurm.
Предупрежу еще о том, что все магазины в т.ч. и продовольственные закрываются до 19.00, а выходные до 17.00, в воскресенье супермаркет закрывается в 14.00. До 01 ночи вырубается вся подсветка памятников. Город вымирает как любой провинциальный город.
Еще одно замечательнейшее, чем обладает город, - это купальни, построенные на горячих источниках. Я посетил 2: Сечени и Геллерт. Сходите, если будет оказия, получите массу удовольствия. Что интересно, вернут деньги за каждую непотраченную минуту!!!
Вена - город вылизанный. Архитектура похожа на пештскую, только все очень чисто и ухожено. Тут масса чего можно посмотреть. Из гастрономических удовольствий - венский шницель и кофе по венски (меланж). Отдельно отмечу, что вкус самого кофе здесь отличается от того, к чему мы привыкли в москве, он имеет ярко выраженный кисловатый привкус. Я знаю, что это другой сорт зерен, и не больше - я не специалист. Самое интересное, что произошло в Вене: вечером мы случайно зашли в совершенно пустую кирху рыцарей Тевтонского Ордена - это тех ребят, которым зимой 1242 года Шура Невский на Чудском озере устроил танцы на льду с последующим массовым заплывом. В храме никого не было только в хорах шла репетиция. И вот в пустом великолепном здании звучит хор..... Засняли немного на то, что было под рукой - фотоаппарат. Смотрите здесь.
Ну вот собственно и все - в рамках специализированного блога лирических отступлений достаточно.

О ТРЦ Тригранита. Находится West End в центре города и примыкает к западному ж/д вокзалу. Нижний уровень представляет из себя "откровенный" рынок даже с вынесенным за пределы павильонов товаром на скамейках. На первом же этаже и фудкорт. другие этажи "нарезаны" более или менее нормально с нормальными операторами, но народа для такого местоположения центра на этих этажах мало. Скорее всего это объясняется тем, что большое количество целевой аудитории не первого этажа воздерживается от визитов в центр из-за перспективы прогуляться по первому этажу. Добавим сюда еще кошмарную грязь и мрак внутри, общарпаные стены - получим гордость Тригранита. От комментариев воздержусь. Дистанционно недалеко, хотя и на другом берегу Дуная расположен ТРЦ "Мамут-1 и 2". Если у 1-й очереди еще остались элементы бывшего рынка, то уже 2-я часть очень и очень неплохая. Потоки по всем этажам распределены, да и объект сравнительно комфортный. В целом же, по отзывам большинства знающих людей, грязь - отличительная черта большинства торговых центров старушки-Европы. И, на мой взгляд, в плане торговых центров равняться нам нужно на Юго-Восточную Азию и Эмираты.

Отдельно подчеркну, что это личный блог, а не корпоративный сайт, и он отражает всего-лишь мою позицию и мнение, которое может отличаться от корпоративного.

Собственник "+" или "-" брокер

Давно я ничего не писал в блог – на то были как объективные, так и не очень объективные причины. Нижеприведенная заметка была написана еще пару недель назад, но в предотпускной суете я забыл ее опубликовать. Вот и причины: отпуск и мое некоторое раздолбайство. Об отпуске есть резон упомянуть, но сделаю я это в последующей публикации, а сейчас публикую то, что было написано ранее.

В прошлой заметке я делился своими впечатлениями о Екатеринбурге. Этот пост является продолжением не столько логическим сколько хронологическим. Переговоры, в которых я участвовал, будучи на Урале, навеяли одну интересную тему, которая неожиданно получила продолжение в процессе уже других переговоров на прошедшей выставке МОЛЛ-2008. Тема такая: совпадают ли интересы компании-брокера с интересами собственника торгового центра в процессе его брокериджа – заполнения арендаторами.

На первый взгляд, вроде бы ответ положительный. Ведь брокер, как правило, получает процент от арендной ставки, о которой он договорится с арендатором, а значит, чем лучше он договорится, тем больше денег он получит.

К сожалению, на практике все совершенно иначе. «Выкрутить» из оператора лишний рубль стоит значительных сил и затрат времени. Компании-брокеру выгоднее работать на вал: за одно и то же время лучше «посадить» больше арендаторов в разные объекты, чем дотошно «выбивать» ставки по каждому из них. По той же причине утомлять себя грамотной подборкой арендаторов эти компании также не хотят. Примером является упомянутая в прошлой заметке екатеринбургская МЕГА. Особенной «расслабленностью» отличается DTZ – они просто штампуют пул арендаторов от объекта к объекту. Так быстрее. Не каждый же собственник при давлении бренда DTZ будет докапываться до того, насколько оптимально был заполнен их объект.

Есть еще одна порочная практика, которая приводит к потерям собственника при брокеридже торговых центров. Собственники, как правило, договариваются с компанией-брокером о вознаграждении в виде процента с арендных ставок. Это приводит к тому, что брокеры большую часть сборов с арендаторов «загоняют» в ставки аренды и минимум - в возмещение затрат на эксплуатацию. В результате эксплуатационный бюджет центра уже при запуске, в большинстве случаев, становится дотационными. Тем более брокерам совершенно не интересно вводить систему triple net, о которой я уже неоднократно писал:

- это чертовски сложно с точки зрения переговоров с торговыми операторами и занимает уйму времени;

- брокер недополучает вознаграждение при существенно возросшем объеме работы;

- наконец, тупо и смешно, большинство брокеров этих компаний просто не знают, что это такое и вообще «о чем это».

Последнее до меня дошло в завершающий день выставки. Общаясь внутри определенного круга спецов, складывается обманчивое впечатление, что и все вокруг понимают то, что понимают эти люди. И вот, пообщавшись с несколькими спецами-брокерами других компаний на МОЛЛе, я понял, что многое из того, что нам кажется само собой разумеющимся, неизвестно специалистам других компаний. Нет, конечно, есть топ-манагеры, которые на западе постоянно сталкивались с подобной системой. Но наш рынок пока другой и доносить «лишнюю» информацию до своих работников никто не спешит: а вдруг завтра весь отдел «свалит» к конкуренту, а с ним и «ненужные» знания, которые могут стать преимуществом «заклятого друга».

Каков же выход? Не хочу выглядеть попугаем, но ответ все тот же. Подумайте, кто вместе с собственником потом будет в «одном корыте» расхлебывать то, что оставили после себя брокеры и консультанты – управляющая компания.

В предыдущих статьях я говорил, что УК должна следить за всеми процессами, происходящими с первых минут жизни проекта. Последнее время мы много размышляем над тем, как вообще можно контролировать, к примеру, брокеридж. Возможно, проще, чтобы и заполняла объекты управляющая компания. Пока дать однозначный ответ на этот вопрос самому себе я не могу.

Кстати, навели меня на эту тему жалобы двух компаний-собственников на 2 разные компании-брокера, причем последние входят в российскую «золотую пятерку».

Вот вроде и все. В следующей заметке расскажу о Будапеште.

Екатеринбург

Прошедшая неделька выдалась чересчур уж активной для меня: 2 дня в Екатеринбурге, затем 3 дня работы на выставке МОЛЛ-2008. Соответственно новостей рынка не читал, а значит, и прокомментировать их не смогу - ибо не знаю. Тем не менее, кое-что за эти дни «наболело». Эту заметку посвящу славному Екату.

Сначала о Екатеринбурге. Город «бойкий» - мне понравился. Судя по всему, нравится он не только мне. Иначе чем объяснить огромное количество строящихся торговых и бизнес-центров. Притом, что только в самом центре их не менее пяти в шаговой доступности. Волосы встают дыбом оттого, что на полутора-двух гектарах люди строят 50-100 тыс. кв.м. И в первую очередь приносятся в жертву парковочные места. С учетом того, что город уже сейчас сильно страдает от автомобильных пробок, в дальнейшем это приведет к еще большему обострению ситуации и, как следствие, снижению транспортной доступности к объектам, что в свою очередь будет вызывать раздражение у потребителей. На мой взгляд, ситуация такова, что чем больше ТЦ и ТРЦ будет запущено в центре города, тем более привлекательными для населения станут аналогичные объекты на окраинах, но с хорошими подъездами и достаточным количеством парковочных мест. А вообще, у меня сложилось впечатление, что городская администрация живет каждый день, словно последний и совершенно не заботится об упорядочении застройки в городе. В центральной части на узких улочках возводятся огромные жилые дома, торговые и бизнес-центры. Во-первых, уничтожаются следы всякой гармонии и самобытности. Во-вторых, усугубляется проблема пробок в городе.

Теперь о том, что видел. Видел ТРЦ «Гринвич» - очень понравился. Не без недостатков, конечно – есть некий сумбур и, опять же, нехватка парковочных мест, но в целом все замечательно. Особенных похвал достойно продвижение объекта на рынке, в том числе с использованием сериала про Букиных. Если «Гринвич» сравнивать с екатеринбургской МЕГой, то первый на голову выше. Считаю, что галерея в МЕГЕ неправильная. Основными якорями МЕГИ являются ИКЕА и Ашан. Большая часть их потребителей -средний класс. Галерея же, по большей части, в унисон этим якорям рассчитана на население с доходами пусть и не сильно, но «выше среднего». Я не зря оговорился «большая часть», потому что есть операторы и «классом» значительно ниже. В общем, как обычно, брокеры не заботились о судьбе и доходах объекта. Главное для них было побыстрее и подороже заполнить его с акцентом на «побыстрее» - атцтой.

Очень понравился торговый центр формата “Luxury” компании «ТЭН» на пересечении улиц Малышева и Воеводина, хотя «Джамилько» свои магазины еще открыть не успел. Пока есть проблемы с названием – оно есть где-то, но найти его непросто, в глаза совершенно не бросается и не запоминается (вот и я не могу его вспомнить). Ну и навигации пока никакой нет. Но это все поправимо. В остальном нареканий нет.

Парк Хаус. Много писать об этом убожестве не буду. По всем параметрам - маст дай.

Больше ни на что времени не хватило.

Продолжение темы – в следующих заметках…

Стратегии "выхода"

В прошлом посте тема коснулась "стратегий выхода" компаний-девелоперов из проектов. Попробую описать известные мне стратегии с характеристикой самих девелоперов их используищих.
1. Стратегия, которую я называю "пенсионной" - проект реализуется исключительно для получения операционного дохода. Максимальная операционная доходность - у рынков, но тут могут возникнуть проблемы сроков их функционирования. Поэтому оптимальным вариантом, на мой взгляд, с точки зрения доходности и безрисковости является торговый центр типа "рынок под крышей". Такую стратегию используют местные девелоперы, далекие от понимания других стратегий, либо девелоперы, имеющие собственные крупноформатные торговые сети. В последнем случае объект, в первую очередь, ориентирован на размещение собственного магазина сети, а уж затем на доход от торгового центра. Сроки окупаемости подобных проектов - от нескольких месяцев до 8 лет.
2.Стратегия максимально возможной эффективности вложений в единичные проекты. Данная стратегия реализуется за счет продажи готового объекта как бизнеса. Часто используется вариант форвардной продажи. В этом варианте доходность собственных денежных средств бывает не ниже 60% годовых.
3. "Промежуточная" стратегия. Стратегия заключается в реализации девелоперского проекта, дальнейшей эксплуатации объекта 3-8 лет с его последующей продажей. Доходность на вложенные собственные средства девелопера 15-50% годовых. Такой вариант наиболее привлекателен для фондов "прямых инвестиций", имеющих некий дефицит проектов по сравнению с объемом имеющихся денежных средств. Поясню. Предположим, что у Вас есть миллион который лежит в банке под 10% годовых. У Вас появилась возможность вложить 500 тысяч в девелоперский проект. При этом, если Вы продадите объект в 1-й год эксплуатации (через 2 года после начала проекта), доходность проекта составит 100% годовых на собственные вложенные средства, через 10 лет - 11%. Но Вы понимаете, что вложить остальные деньги, а тем более всю сумму с продажи под большие, чем 10 банковских процентов, не удастся. В этом случае Вы принимаете для себя вариант, который принесет Вам не 100, а всего-лишь 11% на вложенные средства.

Кто же покупает такие проекты? Всевозможные фонды, аккумулирующие огромные денежные средства, которым необходимо их оборачивать, но в то же время с минимальными рисками. Такие фонды готовы приобретать готовые объекты как бизнес с 7-20 летними сроками окупаемости в зависимости от степени риска. К таким фондам относятся пенсионные фонды государств, но к сожалению не нашего. Наш фонд сидит своим могучим задом на куче обесценивающихся денег стоимостью не выше 2% и не может из разместить - не позволяет законодательство. Когда же закон "подправят", покупать уже будет нечего - "забугор" все купит.

Реабилитация форвардного финансирования

Попалась мне на днях статья, в которой рассказывается о способах финансирования девелоперских проектов. Ничего, в общем-то, нового в этой статье нет. Но вот замечание к нейу меня нашлось. В статье со ссылкой на представителя Colliers г-жу Ясько говорится, что форвардное финансирование для девелоперов наименее выгодное, по сравнению с другими вариантами. На мой взгляд, довольно смелое и несколько безответственное заявление. Объясню почему.

Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.

Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.

"Холодные войны" девелоперов

Прочитал в "Ъ" заметку по поводу конкуренции на Каменской магистрали в г. Новосибирске. Перескажу историю "со своей колокольни", дополнив ее некоторыми подробностями.

Каменская магистраль - это совершенно новая трасса, которой, если мне не изменяет память, не больше 3-х лет отроду. Ее протянули от самого центра Новосибирска Ипподромской улицы через пойму реки Каменки до ул. Большевистской недалеко от моста через Обь. Целью ее строительства было разгрузить центр от автотранспорта. Если с точки зрения геологии Новосибирск вообще город - не подарок, то пойма Каменки в этом отношении особенно ректальное место. Поэтому испокон веков эта часть города, находясь практически в центе, не была ничем особенно застроена. Но в связи с строительством новой основной транспортной артерии города в этом районе, он стал вожделенным для всех девелоперов. Помимо трассы преимуществом этой территории является как раз то, что она не застроена. Ведь если взять центр города, больших участков земли без расселения частного сектора там не найдешь, а тут огромный лакомый кусок...., благо технологии позволяют справиться с капризами природы (я про геологию), хотя и не дешево. И вот когда началась дележка, кто смог, тот и хапнул себе лакомые куски. Честно говоря, не знаю точно, как получили свои участки ADG Group и "Успех", хотя и догадываюсь. А вот историю участка Accent Real Estate знаю, т.к. сам ее отслеживал. Это было давненько и память меня может подвести, но по-моему было так: новосибирская компания "Метаприбор" выиграла на торгах участок в Пойме реки каменки порядка 10 га. Затем раздербанила его на 3 участка и продала 2.5 из них "Спортмастеру", около 3 еще кому-то (не помню), остаточки оставила себе, намереваясь что-нибудь построить. Вот этот последний кусок в последствии и приобрела уважаемая Accent Real Estate. При этом "Метаприбор" остался девелопером проекта.

Исходя из вышесказанного, у меня, в отличие от "Ъ" получилось не 3 а 4 проекта. "Спортмастер" тоже заявился со строительством торгового центра.

Чем же все закончится? Прогноз мой таков. Ввязываться в битву "Спортмастеру" смысла нет. Он, почти наверняка, и так сможет войти на аренду в один из строящихся торговых центров. А земельный участок только растет в цене - денег на перепродаже он точно не потеряет. Сталкивался с новосибирской компанией "Успех". На мой взгляд, люди мутные. Они реализовали ТРЦ на Красном проспекте. Но если арендаторам придется выбирать, они скорее всего выберут для себя более понятных девелоперов. Из последних - шансов больше у Accent. Не смотря на то, что концепцию для ТРЦ последней компании разрабатывает Colliers (архитектуру "рисует" Chapman Taylor), персонал компании таков, что они и сами могли бы с успехом справиться с этой задачей. И Colliers здесь используется больше как брэнд и "мальчики для битья". Большинству торговых сетей хорошо знакомы лично сотрудники Accent Real Estate через прошлый опыт работы с ними, и в этом у компании большое преимущество над другими. Будучи представленным господину Вайсу, могу предположить, что и при выборе генподрядчиков компания "за ценой не постоит" и объект будет реализован в кратчайшие сроки. Стоит заметить, что и компания "Успех" пользовалась услугами Ренесанс Констракшн, так что в этом вопросе у этих конкурентов паритет.

В целом же карина на сегодняшний день для подобных городов обычная и напоминает поле боя перед сражением кельтских кланов. Представители противостоящих армий выходят, задирают килт и трясут друг перед другом своими гениталиями, пытаясь деморализовать противника.

Посмотрим, что будет: продолжение следует.....

Площадь Восстания

Прошла еще одна неделя. Если на прошлой неделе все были заняты подготовкой к MIPIM-му, то на этой неделе все укатили в Канны.

На неделе прочитал (уже не помню где) заметку о реализации одним из девелоперов проекта застройки подземной части Площади Восстания в С-Петербурке. Объект строительства - торгово-развлекательный центр. Вот, решил высказаться на этот счет.

Город Санкт-Петербург второй по численности населения город в Российской Федерации. Он характеризуется высокой покупательской способностью населения. При большой насыщенности города торговой недвижимостью высокого качества потребность на нее в центре города остается

Площадка находится на пересечении 2-х основных транспортных магистралей города Невского и Лиговского проспектов. Отличная пешеходная доступность объясняется наличием выходов сразу с нескольких линий метро а также расположенным на Площади Московского железнодорожного вокзала. Все это создаст сложности при реализации проекта из-за необходимости реорганизации движения пешеходных и транспортных потоков в процессе строительства.

Участок находится на территории исторического центра города и является частью охраняемого архитектурного комплекса. С учетом сложной геологии участка это обстоятельство в значительной степени усложняет вопросы связанные с согласованием проекта и получением разрешения на строительство. Весьма затруднительным и дорогостоящим выглядит возможность согласования и переноса городских сетей с участка. Высока вероятность отказа в согласовании проекта со стороны метрополитена.

700 парковочных мест недостаточно для данного комплекса. По нашим оценкам, необходимо от 1500 до 2000 машиномест..

В зоне пешеходной доступности с противоположных сторон от Площади Восстания в настоящее время реализуются 2 проекта торговых центров: Универмаг «Стокман» и ТРЦ на Лиговском проспекте, д.26/38 (общей арендопригодная площадь более 100 000 кв.м). Данное обстоятельство усилит конкуренцию в районе участка, тем более, что оба проекта будут реализованы уже 2008-2009 годах, т.е. на несколько лет раньше чем «Площадь Восстания».

Исходя из вышеизложенного проект многофункционального комплекса «Площадь Восстания» выглядит дорогостоящим, а сроки его реализации непредсказуемы. Высокие риски отказа в согласовании проекта и высокие маркетинговые риски делают данный проект малопривлекательным..

По моим прогнозам, собственник данного проекта попытается его продать. Решится ли кто-нибудь рискнуть реализовать его?

Девелопмент торговых центров в "малых" городах

"Король умер - да здравствует король". В очередной раз население России из нескольких зол выбрало то, "что надо". Даже не знаю, отчего так тошно... Ведь в принципе, еще несколько лет назад было понятно, что новым "кормчим" станет либо Медведев либо Иванов. Вопрос был не в том, кого выберут люди, а на кого людям укажет режим. Мне известно из близких к тем кругам источников, что сначала "любимой женой" был назначен Иванов. Но то ли в подшефной ему армии что-то было опять не так, то ли решили что для молодого поколения Медвед - звучит особенно привлекательно - но выбор пал на того, на кого пал. Суть в том, что все было предрешено. На выборах в местные органы власти, там, где не решали "по-правильному" избиратели, его решали "подсчетчики". Остается всего лишь один вопрос: почему населению нравится быть баранами?
Наше общество является по своей сути стадом, а мы сами - животные этого стада. Мы хотим выглядеть как самые типичные представители нашего стада и все мы хотим быть вожаками своего стада. Жалко, что некому нас 40 лет водить по пустыне.
Правда ведь, никто из Вас не думает, что нам был представлен реальный выбор. Ведь понятно, что "демократически настроенная" часть населения вряд ли отдаст свои голоса коммунистам. Ясно, что и Жириновский присутствует только для дробления голосов возможной коалиции. А никому неизвестный кандидат-демократ - это вообще плевок в лицо оппозиционно настроенной части общества.
Говорить о том, что в России нет другого кандидата, неправильно. Люди всегда найдутся. Нет "денег", которые не побоялись бы поддержать такого деятеля. Ведь все знают на примере Ходарковского, Гусинского, Березовского и др., какая расправа их ожидает. При чем шансы очень велики, что расправятся даже если окажешься на стороне победителя (ситуация "Путин - Березовский"). Эти люди, безусловно, преступники. Но разве найдутся у нас в отечестве "честные олигархи"? Почему же именно они? Рискну предположить, что в ближайшее время мы станем свидетелями очередного спектакля из цикла: "Власть против олигархов". По правилам игры новая власть должна показать всем "где раки зимуют", "где и чей шесток", "мы с народом" - это самый простой способ завоевания симпатий вышеописанного населения. Вы сами не чувствуете, что деловая активность какая-то вялая? Все ждут в каком направлении укажет "стрелка рулетки".

Давненько я не писал - в последнее время рынок как-то замер. Я так думаю, что связано это с праздниками, выборами, подготовкой к профессиональной "пьянке" в Каннах (MIPIM). Новости очень однообразны: во всю "пиарятся" РТМ, Вестер, Техносила. Начинаются проблемы у Эльдорадо :) - все как обычно. В моих комментариях все это не нуждается.

Решил остановиться на такой теме. Недельку назад в очередной командировке общался с крупным холдингом, в состав которого в числе прочего входят банк, строительная компания, региональная сеть небольших продовольственных супермаркетов. Возникла у ребят идея развивать девелопмент торговых центров современного формата в городах с численностью населения от 15 до 100 тыс. человек, чтобы "не играть на одной площадке" с уже состоявшимися конкурентами.
На мой взгляд, это "мертворожденный ребенок" по следующему ряду обстоятельств:
1. разберемся с крупноформатными арендаторами: кто бы мог "зайти"? При такой численности населения DIY, многозальный кинотеатр и детская зона развлечений исключены - они себя просто не окупят, даже если "сядут" бесплатно. Оператор бытовой техники тоже вряд ли заинтересуется городом с населением ниже 50-60 тыс. По тем же причинам. Остается продовольственный супермаркет, пусть даже сети владельца ТЦ;
2. Существует такой эфемерный показатель, как насыщенность торговыми площадями. Эта цифра составляет что-то около 190 кв.м торговых площадей на 1000 жителей. Цифра "ни о чем", т.к. не учитывает ни одного реально влияющего на такой показатель фактора, но для "прикидки" вполне подходит. Исходя из него максимальная торговая площадь подобных объектов должна составить 3-19 тыс. кв.м. Даже если в городах с численностью населения близкой к 100 тыс. "придет бытовая техника" остается площадь под галерею. Ну, возможно, "зайдет" сотовая связь. Возможно у Вас будет аптека и отделение банка и................все. Одежда и обувь из федералов не пойдет - им нужна численность покупателей сопоставимая с численностью самого города, но такого не будет. Представьте, Вы идете по своему городку в новых штанах (ботинках, платье, футболке и пр.) и каждый второй встречный одет в такое же - такой магазин долго не протянет. Вариант "сажать местных" - не вариант. Проект просто никогда не окупится: местные бизнесмены "не дадут" Вам ставок, необходимых для окупаемости подобного проекта. Была ситуация пару лет назад, когда при брокеридже торгового центра в одном из городов-пятисоттысячников компания-брокер собрала тусовку местных бизнесменов и предложила им стать арендаторами объекта. Бизнесмены ответили, что за те годовые ставки аренды, которые им предлагаются, можно приобрести в собственность помещение в центре города.
3. Последнее обстоятельство связано с тем, что на сегодняшний день для получения максимальной доходности от проекта современного торгового центра необходимо создать объект, обладающий, прежде всего, высокой инвестиционной привлекательностью. Т.е. основной доход - инвестиционный доход. Соревноваться с рынками по операционным доходам торговый центр не может. Считать, что на сегодняшний день, да и в среднесрочной перспективе какой-либо из инвестиционных фондов захочет приобрести торговый центр в городе с населением меньше 100 тыс, преступление. Т.е., если сравнивать будущий торговый центр с "рынком под крышей" можно сказать, что капитальные затраты на центр будут выше, его операционные доходы будут ниже, инвестиционная стоимость обоих бизнесов будет статистически нулевой.

Вот и пища для размышлений.

Буду благодарен за Ваши комментарии.

Калинка Стокман - финский бомж в Москве

Недавно в прессе прошла информация, что из "Смоленского пассажа" собственники гонят Stockmann: старый договор аренды закончился, а новый на условиях, приемлемых для торгового оператора, заключать не хотят.

Для справки. Собственником "Пассажа" является "Мосстройэкономбанк", который в 2005-м году был рейдерски захвачен бандитами Сулеймана Керимова - структурой, известной под названием "Нафта-Москва".

Представитель собственника мотивирует отказ в заключении нового договора аренды тем, что арендные ставки по комплексу на порядок выше той, которую готовы платить фины. По оценкам экспертов, они равны 3500 - 4000 долл. США за кв.м в год для арендаторов галереи и 500 - 550 для Стокманна. Специалистам, работающим в торговой недвижимости, понятно, что Стокманн по ставкам никогда не сможет конкурировать с "мелкими" операторами. Однако, мне видится, что такое развитие событий может сыграть не на пользу объекту. До сегодняшнего дня "Смоленский пассаж" плотно ассоциировался в умах конечных потребителей с названием "Калинка Стокман". Отсутствие данного брэнда в объекте уже само по себе может повлечь за собой потери части посетителей. Но и это еще не все. Вспомним о китайском конкуренте в 5 минутах пешком "Лоттэ Плаза". Последний "завел" под свою крышу большое количество отличных, в том числе и "бутиковых" марок. Все идет к тому, что китайцы будут сами приобретать франшизы известных мировых брэндов и открывать соответствующие магазины в "Плазе". При отсутствии "Стокмана" в "Пассаже" весы потребительских предпочтений могут резко качнуться в сторону "Лоттэ Плаза", что повлечет за собой и отток арендаторов из "Смоленского Пассажа", как следствие - продолжение оттока посетителей и резкое падение арендных ставок по торговой части объекта. В итоге объект из ликвидного бизнеса может превратиться в банальный "рынок под крышей", работающий на потоке от метро.

В общем, прежде чем "гнаться за лишним долларом" сейчас, нужно хорошенько осмыслить возможные последствия.

Мой ответ Кушману....

На прошедшей неделе один человек засомневался в моих словах, что строительство ТРЦ "Солнечных" в Уфе находится в летаргическом сне. Причиной тому стали заявления господ из компании Cushman & Wakefeild & Riabokobilko, что объект строится полным ходом.

Вот мой ответ:

фотография сделана летом 2007 года

фотографии сделаны в январе 2008 года

и наконец, 22 февраля 2008 года

Спрашивается, неужели компании "раскручеными" брэндами совсем не дорожат своей репутацией?

"Власть" как инструмент рейдерства

В последних выступлениях как настоящих, так и будущих лидеров нашего государства было уделено внимание усилению борьбы с рейдерством. Заявление из уст представителей сегодняшней власти выглядит, по меньшей мере, цинично. Скорее всего, это очередной шаг к тому, чтобы сосредоточить все как законные, так и незаконные "ниточки управления" отбором денег у бизнеса в руках определенного круга лиц. Ведь не секрет, что большинство государственных институтов власти всех уровней давно уже стали инструментами в руках рейдеров "близвластьлежащих".

Один из последних крупных случаев рейдерства - ситуация с торговой сетью "Арбат-Престиж". По официальным заявлениям, суммы неуплаты налогов владельцами сети смехотворны в сравнении с их состоянием. Ну, раз виновны - давайте разбираться и призовем их к ответу. Но мера пресечения - содержание под стражей на период следствия, притом, что подследственные готовы внести залог в размере суммы претензии... Такое поведение судебных органов кажется, по меньшей мере, странным. Впечатление такое, что суд печется не о государственной казне, а совсем о другом... На этом фоне заявление адвокатов о том, что подзащитным было предложено продать сеть в обмен на свободу и прекращение уголовного дела звучит вполне убедительно. Т.е. прокуратура и судебная машина в очередной раз стали инструментом рейдеров.

Теперь прогуляемся в славный город Сыктывкар - столицу Республики Коми. Местный бизнесмен несколько лет назад прикупил никому тогда ненужный объект незавершенного строительства. Через несколько лет выясняется, что участок удачный, с точки зрения строительства на нем торгово-развлекательного центра. Собственник решил двигаться по пути реализации такого проекта. В прошлом году стало известно, что проект строительства ТРЦ на данном участке земли заявлен новоиспеченным девелопером Ritzio - владельцем сети игровых залов "Вулкан". Через некоторое время от лица данной компании к собственнику проекта обратились с "настоятельным предложением" о его продаже. Собственник отказался. И вот на днях ему поступило аналогичное предложение уже от мэра города по цене процентов на 40 ниже. Предложение выдержано в стиле: можешь не продавать, но тебе же все равно придется проходить все согласования в городе. И хотя компания Ritzio в "дружеской беседе" не называется, тем не менее, сомнений, откуда дует ветер, у собственника нет. Подсчеты разницы в предложениях говорят о том, что мэр решил заработать агентское вознаграждение порядка 4 млн. вечнозеленых.

Вышеприведенные случаи - не исключения, а правило ведения крупного бизнеса на всей территории Российской Федерации. Вспомните Юкос, Русснефть да и многие другие откровенные рейды, прикрытые красивыми словами борьбы с криминалом. У меня нет сомнений, что все те люди, к которым были выдвинуты претензии, далеко не ангелы, но что-то слишком избирательно действует Фемида нашего государства. Скажем, на рейдерский и откровенно криминальный захват Смоленского пассажа в свое время никто не отреагировал, да и по сей день преступники при власти.

Вывод мой таков: как легальный, так и криминальный бизнес всегда и везде будет стараться использовать "административный ресурс" в своих целях. Пока в государстве действующей власти не дышит в спину реальный конкурент, готовый сам стать властью, чиновники всех уровней и ветвей в наглую, ничего не боясь, будут "оказывать соответствующие услуги соответствующим структурам". Ведь если смотреть в целом, им ничего не угрожает - они в любом случае останутся у кормушки.

ТРЦ + аквапарк = ???

В большинстве крупных городов России в настоящее время сформировалась довольно жесткая конкуренция, если не среди самих торгово-рвзвлекательных центров, то уж среди проектов таковых точно. Исключение составляют города с жесткими административными препонами внешним инвесторам, такие как Челябинск, Магнитогорск и пр. Для девелоперов день ото дня все актуальней встает вопрос: как завоевать предпочтение торговых операторов, чтобы именно его объект они выбрали для открытия своего магазина. Очевидно, что "мелкая" нарезка будет принимать решение на основании пула "якорных" арендаторов, которые разместятся в объекте. В данном утверждении хоть и присутствует некоторое упрощение, но в целом оно верно.

В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?

Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?

Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".

Баллада о TripleNet, пирожках с котятами и как обманывать западные фонды при помощи западных же консалтинговых компаний

Российский рынок крупной коммерческой недвижимости в некоторых деталях принципиально отличается от аналогичного Европейского, возможно, и Американского рынков. Но эти детали приводят к тому, что те оценки проектов, которые делают консалтинговые компании с иноземными корнями у нас в отечестве, не имеют с действительностью ничего общего. Одна из таких "мелочей" - TripleNet - страшный, скажу Вам, зверь. TripleNet - это такая организация потоков операционных доходов и расходов от коммерческой деятельности объекта, при которой арендаторы полностью возмещают собственнику все операционные расходы и НДС, т.е. затраты на эксплуатацию, налоги на недвижимость, затраты на аренду земли, вознаграждение управляющей компании, затраты на рекламу, коммунальные затраты и пр. В отечестве же такая схема пока не работает. Реальный брокеридж ведется из принципа четкого прогнозирования затрат торгового оператора, т.е. с ним сразу фиксируется арендная плата (редко + процент с оборота), фиксируется ставка по возмещению эксплуатационных затрат и плюсом он должен "платить по счетчику" за коммунальные услуги, им же потребленные. Помимо прочего предусматривается ежегодная индексация ставок, но не более чем на определенный договором процент. Для разных профилей торговли, в зависимости от занимаемой площади, региона, местоположения, ставка возмещения эксплуатационных затрат колеблется от 30 до 200 долларов в год за кв.м. В результате, сборы "за эксплуатацию и коммуналку", в том числе и из-за наличия мест общего пользования, никак не связаны с реальными операционными затратами. Соответственно, и бизнес-планы, разработанные вышеупомянутыми да и большинством отечественных "консалтеров", ничего не стоят. Последнее я высказал "ф сердцах" и "между делом". А проблема в том, что региональный рынок - это рынок арендаторов, и Вам, в подавляющем большинстве случаев, не удасться навязать арендаторам "кота в мешке" в виде ТриплеНета, т.к. они понимают, что реальный рост эксплуатационных затрат опережает заложенный в договор процент индексации, и растут эти расходы непредсказуемо.
В Москве, возможно, и в С-Петербурге рынок другой. Здесь теоретически эту схему реализовать можно. Вот я и столкнулся с желающими.....
Здоровый проект в Москве. Один из "великих" консультантов разработал концепцию, нарисовал ставки, сделал бизнес-план: "Ребята, ТриплеНет". Арендные ставки оптимистичные, но по большей части реальные. Мы посчитали операционные затраты и прослезились. Если пропорционально увеличить "обычные" ставки возмещения эксплуатационных затрат операторов, то получится, что гипермаркет и мультиплекс должны возмещать порядка 100 долларов США с кв.м. в год, операторы "мелкой нарезки" - 300 долларов США. Насколько мне известно, самые высокие ставки по возмещению в России на сегодняшний день - 200 вечнозеленых за кв.м. в год. И все это уже при оптимистичных ставках. Соответственно, собственники проекта и NOI посчитали, исходя из ТриплеНета. Т.е. они реально переоценили свой проект процентов этак на 17-18. Вот и верь консалтерам.
А что самое смешное - западные фонды верят! Я тут в одном инвестиционном предложении проекта для крупного западного фонда увидел ставку за двадцатитысчный гипермаркет 180 долларов США за кв.м. без НДС + возмещение "TripleNet", т.е. реально "на круг" больше 300 долларов с НДС - у меня выступили просто слезы умиления от гордости за то, как "наши люди" дурят головы буржуям. Самое интересное что фонд купил значительную долю в проекте и будет его финансировать.
Вот такие пирожки с котятами.

техноСИЛА есть - а что с умом?

Прошедшая неделя выдалась активная и богатая на события, так или иначе являющиеся продолжением некоторых ранее описанных мною тем.

Опять "пиарится" "Калинка-Малинка" в Ростове-на-Дону. Только теперь это уже и не "Калинка-Малинка" а "Золотой Вавилон". Мол, господа-арендаторы, народ любит "Золотой Вавилон". Вот только подавляющая часть населения славного города на Дону слыхом о таком не слыхивало. Дв и в Москве у "Вавилонов" нет популярности "МЕГИ" - будь даже это не Ростов-на-Дону, а Москва - покупателя туда заманить было бы крайне сложно. Не думаю, что среди руководств торговых сетей есть дураки. Тогда встает резонный вопрос: на кого рассчитана вся эта шумиха?

На неделе прошла также информация о смертельной болезни "Кита": "Кит-Кэпитал" все-таки сворачивает свою деятельность. О "формуле успеха" этого девелопера я уже неоднократно писал в различных ИИ, в том числе и в этом блоге. Так что меня это событие нисколько не удивило.

Пришли известия о том, что Ашан готовит крупномасштабное наступление на Украину. Что, по мнению экспертов, рынок продуктового ритейла там практически пуст, что также подтверждает мои мысли и домыслы, которые были изложены в недавней заметке.

Ну и наконец, из "Техносилы", а вернее от "ТС Девелопмент", что для обсуждаемой темы совершенно непринципиально, пришло сообщение о строительстве и дальнейших планах такого строительства в небольших городах двадцатитысячных торговых центров. Зто обстоятельство стало поводом для дискуссии, о чем в своем новорожденном блоге сообщил мой сослуживец http://infallibility14.blogspot.com/. Мое мнение такое: из федеральных сетей в эти объекты реально привлечь только супермаркет продовольственных товаров, "бытовую технику" в лице все той же "Техносилы", ну и, естественно, сотовую связь. Вряд ли я кого-то забыл. С "супера" да и себя-родного много денег не возьмешь - нужна галерея. Сотовая связь - это еще не галерея. По вышеизложенной причине галерею придется создавать из местных бизнесменов. Ставки по городам, уверен, не сопоставимы со ставками в среднестатистическом нормальном торговом центре. Значит, местные бизнесмены на дорого тоже не "сядут". Объект небольшой - удельные затраты на эксплуатацию будут очень высокими (конечно же, в случае эксплуатации не на износ). По моим самым оптимистичным прикидкам, срок окупаемости проекта (при условии, что сама "Техносила" платит "среднюю" аренду) составит 7 лет без учета процентной нагрузки на собственные денежные средства в проекте. Доходность на собственные вложенные средства не превысит 15-17%. Вопрос: неужели розничный бизнес по реализации бытовой техники настолько низкодоходное предприятие, что "Техносила" готова вложиться под такую незначительную доходность? Странно все это.

Ну и пятничный бонус для тех, кто дочитал это занудство до конца. Предлагаю по очереди сравнить следующие 2 ролика:
http://www.youtube.com/watch?v=iYhCn0jf46U
http://www.youtube.com/watch?v=7-kSZsvBY-A&feature=related