На встречу с ипотекой

Сегодня прочитал новость, что ЦБ РФ отказывается вводить практику принятия закладных по ипотечным кредитам в качестве залогового обеспечения, но в то же время готово приобретать секьюритизированные ипотечные активы, как только будет доработано соответствующим образом законодательство.

Расшифрую для тех, кто еще более далек от финансового рынка, чем я. Центробанк сказал: "Ребят, если я буду у вас тупо брать закладные, во-первых я зароюсь в работе с физиками (физическими лицами), во-вторых, рано или поздно, вы мне на баланс навешаете кучу "плохих" бумаг, по которым никакой другой ответственности, кроме как самих этих бумаг сами нести не будете". Центробанк не хочет делить ответственность с банками по ипотечным кредитам - это не его функция. Далее ЦБ говорит:"Я предлагаю другой механизм. Выпустите на ту сумму, которой Вы прокредитовали ипотечников, облигации - их мы купим. Но отвечать за погашение этих облигаций вам придется всем своим имуществом и активами". На мой взгляд, все логично. И если механизм секьюритизации у наших закономарателей все же получится прописать пряморуко, то не исключено, что мы сможем воочию увидеть, как снижение ставки рефинансирования ЦБ реально будет снижать кредитную нагрузку для ипотечных заемщиков.

Мысли о финансовых проблемах финансового сектора

Если Вы читаете этот блог, то, по всей видимости, не хуже меня знаете, как непросто сейчас привлечь финансирование. Если же финансовые учреждения дают деньги то на условиях, от которых волосы по всему body встают дыбом.
Что же дальше?
Попробую "коротэнько" описать сегодняшнюю ситуацию с деньгами. В принципе, крупному фин. учреждению деньги есть откуда взять, при этом деньги зачастую относительно недорогие. Но во что их вкладывать? Ставить на рост фондового рынка? Судя по всему, запас доверия на ближайшее время этот рынок уже исчерпал. Маловероятно, что в ближайшей перспективе появятся "идеи", которые подтолкнут этот рынок сильно вверх. Дефицит идей демонстрирует хотя бы тот факт, что после объявления о планах объединения активов государства в автомобильной отрасли в отдельной гос. компании стоимость акций отечественных автомобильных компаний резко подскочили, хотя всем понятно, что позитив этой идеи очень и очень сомнителен.
Играть на валютных рынках довольно опасно - ЦБ показал свои "зубы" в качестве защитника рубля. Играть против валют, если вы не г-н Сорос, - вообще безумие. Не скажу, что на этом нельзя заработать, но фондовый и валютные рынки в качестве "кормушки для всех" отпадают.

Почему бы не вспомнить государевы призывы и не начать вкладывать деньги в пром. производство. Круто: колеса вертятся, шестеренки жужжат, что-то с конвеера выходит и ..... идет на склад невостребованное. Товар и так был не очень, да еще кризис, денег у населения нет чтобы покупать. Значит и предприятию за продукцию денег не заплатят. И из каких карманов ему деньги возвращать инвесторам? Не верим мы в "Советску власть".

Может кредитовать "физиков". Так и тут рынок схлопнулся: поувольняли народ, посокращали и без того невысокие заработные платы. Чем этот народ возвращать будет?

Ну так что, может отсидеться и дождаться бедным банкирам "лучших времен"? И тут "косяк". Просроченные задолженности в кредитном портфеле растут день ото дня. К концу года по самым далеко нежизнерадостным оценкам шефа Альфа-Банка объем таких долгов по всем банкам РФ может достичь 30%. Из них довольно внушительная часть долгов безнадежных. А это ничто иное как потери, которые нужно чем-то закрывать. Закрыть потери можно только увеличив доходы, а значит увеличив, в первую очередь, объемы кредитования и/или стоимость кредита. Но если все будут наращивать объемы кредитования увеличить сильно стоимость не получится. Получается замкнутый круг: кредитовать нечего, но надо.

Как же разорвать этот круг?
Не имеет смысла кредитовать пром. сектор в тех отраслях, продукция которых невостребована и неконкурентоспособна. Мы просто задушим таким подходом все ростки конкуренции и развития.
Дальнейшее финансирование финансовых учреждений, чтобы они покрывал свои долги за счет долгов новых тоже сомнительное занятие, хотя, в определенных случаях это делать придется.
Есть предложение для сильных мира сего: давайте бороться с безработицей, создавая новые рабочие места прежде всего в сфере малого бизнеса, кооперативов и прочих легко адаптирующихся форм предпринимательства. Только малый бизнес содержит потенциал экспоненциального роста. Чем больше система диверсифицирована, тем она более устойчива к внешним воздействиям. Время кормления монстров должно подойти к концу. За счет развития малого бизнеса могут быстро вырасти доходы населения, а значит и потребительские расходы, которые в свое время простимулируют торговлю и пром. производство. И вот тут-то и есть возможность развязать Гордиев узел.

Есть еще один немаловажный макроэкономический эффект от данного предложения. Начну с конца. Кризис в нашем отечестве начался с кризиса ликвидности - дефицита денег. После тех политических и экономческих бездарных , а зачастую и преступных, действий/бездействий наших царьков для России получить новые капиталлы извне стало очень сложно. Значит, не стоит жить иллюзиями о том, что "прилетит вдруг волшебник... и бесплатно....". Нужно рассчитывать на имеющиеся капиталы и пойти по пути не экстенсивного, а его интенсивного использования - увеличения скорости его оборота. И вот тут-то малый бизнес вне конкуренции.

Что нужно, чтобы малый бизнес развивался? Нужно спрашивать не у меня а у самого малого бизнеса и обращаться к опыту других стран, где доля малого бизнеса в экономике велика. А я оставляю Вас, дав тему для размышления.

Крокодиловвы слезы

Пару недель назад позвонила мне корреспондент одного уважаемого издания и попросила дать комментарии выступления представителя Х5 на одной из конференций, которые я по ряду причин последнее время своими визитами не жалую. Из слов корреспондента, господин из вышеупомянутой компании "обижался" на то, что из полсотни проектов, в которые решила "зайти" компания в лучшем случае будет реализован десяток: тормозит, мол, развитие сети такое безобразное поведение девелоперов. Не знаю уж, что там ему ответили, но постараюсь оправдать волков (девелоперов) перед бедным овечками (понятно кем).

Помнится, X5 тоже "баловался" девелоперством. Почему же мы не видим их собственных строек? А дело в том, что строить сейчас невыгодно. Отличные торговые центры (даже в двухстоличных регионах) можно приобрести по ставкам капитализации 12.5%+. Есть случаи и 20%. Покажите мне строительный проект с 5-8 летними сроками окупаемости. Так зачем же сейчас строить если вложения в готовый арендный бизнес выгоднее? Да и риски при покупке на порядок ниже.

Проблема низкой стоимости активов связана, в том числе, и со снижением арендных ставок. X5 в этом смысле также по отношению к арендодателям-девелоперам не делает благородных и щедрых жестов , а наоборот стоит в первых рядах за раздачей пониженных ставок. Понятно, что это не от хорошей жизни. Но в конечном итоге, боком это выйдет всем нам.

Так что придется господам ритейлерам, тем что еще живы, довольствоваться тем что есть, либо изыскивать средства и в порядке бреда строиться самим.

Исследование "ниочем"

Постараюсь начать с себя преодолевать депрессию, сложившуюся на девелоперском рынке, возобновив публикации в своем блоге.

Сегодняшнюю тему навеяло пустозвонство отчета Гильдии Управляющих Девелоперов о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, конкретнее, приведенные цифры: средняя стоимость (почему-то) найма торговых площадей в настоящее время составляет 32.2 доллара в месяц за кв.м, средняя стоимость продажи все тех же площадей 3560 вечнозеленых.
Если верить господам-исследователем то активы продаются исходя из ставки капитализации ниже 10.8%. Разве можно в это поверить? Если средняя стоимость приводится, как некая оценка экспозиции цен - то грош цена таким исследованиям. Покупать помещение с доходностью ниже 11% годовых, если сдать деньги в банк можно аж под 18% никто, кроме государства, не будет. В реальности же на питерском рынке можно прикупить высоколиквидные объекты с капрэйтом выше 12.5%.

Имеем в наличии очередной "бульк" от "уважаемой организации".

Оздоровимся через кризис

Многие из нас пытаются как-то осмыслить те явления, которые происходят сейчас вокруг нас, то, что все мы называем - кризис. Прежде всего, это нужно нам, чтобы понять свое место сегодня и перспективы на завтра. Но какая-то часть населения пытается придумать свою версию "плана спасения". Я отношусь к последним, поэтому, пользуясь эксклюзивным правом на высказывание своего мнения в этом блоге, публикую его.

Причины кризиса в России

Для начала, выявим особенности "национального кризиса". Бессмысленно отрицать, что он вызван классическим перепроизводством, которое долгое время пытались маскировать различными финансовыми инструментами. Вот тут-то и кроется разница между отечественным и мировым кризисом. В России сколь-либо серьезного перепроизводства не было уже десятилетия, если не столетия. Что мы производили такого в количествах, которое не смогли бы потребить. Не будем брать в расчет статуэтки и портреты наших вождей. Удовлетворенность спроса в России практически на все виды товаров и услуг крайне мала. Другое дело, что платежеспособный спрос в нашей стране также очень низкий. Вот и первая причина кризиса в России - отсутствие достаточного количества денежных средств у населения.

Теперь зайдем с другой стороны. Как развивался кризис? Напомню, что кризис "Там" начался, по большому счету, еще в 2007-м году, если не раньше. Но Россию это никак не касалось. И никакого оттока капитала не было. Но вот в августе Россия ввязалась в явно отрежиссированную кем-то извне авантюру на Северном Кавказе (речь не о правых и виноватых, а о способностях избегать подобные ситуации) и денежки лавинообразно потекли из нашей страны. Затем 2-й акт известной пьесы "Газовый спор между Украиной и Россией" еще больше стимулировал этот поток. Обсуждение умственных особенностей наших кормчих оставим для другой заметки, продолжим о кризисе. Итак, наша промышленность стала лишаться финансовой опоры. Я верю, что читателям этого блога не нужно объяснять ее важности. Сначала наше предприятие не может закупить сырье и оборудование для производства. Такая же история у закупщиков нашей продукции - у них нет денег, чтобы закупить у нас. Но если у меня не покупают, то и выпускать мне не нужно, а значит закупать сырье и оборудование тоже незачем. И вот он - паралич. Опять же причина - нехватка средств у предприятий.

Следующий этап развития кризиса вызывают сами вышеупомянутые предприятия. Если мы возьмем и рассмотрим большую часть наших топ-управленцев - то это люди, на самом-то деле, довольно далекие от понимания теории бизнеса. Они никогда этому не обучались. Они привыкли зарабатывать деньги довольно короткими, хотя и успешными операциями и их кругозор сильно ограничен. Какой же способ выхода из ситуации лежит на поверхности? Правильно - сокращение издержек, и в первую очередь, - за счет сокращения расходов на персонал. К чему это приводит? Уже упомянутая - нехватка средств у населения.

К чему ведет нехватка средств у населения? Опять же к снижению спроса и нехватки средств у продавцов и производителей. И снова пошли на очередной виток. Упсс... Порочный круг...

А теперь сделаем вывод из вышесказанного. Кризис в России имеет совершенно отличную природу от кризиса развитых стран. Кризис в России вызван нехваткой денег на всех уровнях жизненного цикла товаров и услуг.


Как нам выходить из кризиса

Надеюсь, читатель не подумал, что я предлагаю печатать деньги? Ну и зря. Отчасти, это именно так. Естественно, я не предлагаю "просто напечатать" деньги. Идея заключается в том, чтобы создавать товар и пропорционально его стоимости эмитировать денежные знаки. Но деньги придется эмитировать "с опережением".

Поясню на примере рынка недвижимости. В отличие от американского, до перепроизводства на нашем рынке жилой недвижимости очень далеко. Однако цены на квартиры такие, что платежеспособный спрос в этом сегменте незначителен. Но даже в условиях кризиса платежеспособность населения неоднородна. Предлагаю развивать программу государства "Квадратный метр за 25000 рублей" (цена условная, реальную надо рассчитывать). Государство разрабатывает несколько типовых проектов жилых домов, местные органы власти разрабатывают планы застройки на основании этих типовых серий, а затем проводит тендер среди девелоперских компаний на застройку. При этом девелопер выполняет исключительно свои функции и не становится собственником площадей. Собственником остается государство, которое через риэлторские компании реализует это жилье по определенным ценам с привлечением кредитных программ. В процессе строительства государство постепенно эмитирует в экономику ликвидность через расчеты с застройщиками и кредиты населению. С одной стороны эти деньги могут оказать инфляционное давление. но с другой будет возникать новая стоимость, обеспечивающая эту ликвидность. Таким образом, при соблюдении баланса никаких негативных последствий не возникнет. Такой подход возможен не только в недвижимости, но и в других сегментах рынка, где существует огромный по объему неудовлетворенный спрос.
Отсюда будет вытекать и импортозамещение, как следствие, но не как цель. Не будет необходимости вводить жесткие меры по защите отечественного производителя, следствием которых может стать еще большая дестабилизация рынков. Такой подход также простимулирует отечественного производителя, дав ему ликвидность и спрос на продукцию. Очень важным следствием будет являться интенсификация производства, так как у девелопера будет довольно жесткий бюджет и он сможет закупать материалы хоть и соответствующие определенным стандартам, но по минимальным ценам, что заставит производителя в борьбе за покупателя снижать цены за счет снижения себестоимости производства.

Приведенное описание схемы довольно общее без важных деталей. На проработку ее нужно много умных голов. У меня же всего одна.

Инфраструктурные вложения

В более ранних постах я говорил о необходимости инфраструктурных проектов в условиях кризиса. Похоже, этим советам внял г-н Обама :))) Я и сейчас считаю, что это важно, но тот подход, который я описал сегодня даст лучшие результаты. Поясню. Вкладывая деньги в инфраструктуру и вооружение, Вы создаете и поддерживаете рабочие места, а значит и платежеспособность населения. Но товара, который Вы могли бы реализовывать на внутреннем рынке, не возникает. Таким образом, любая эмиссия денег под такие проекты неизбежно должна увеличить инфляционную нагрузку. Положительный эффект от таких мер сильно ограничен. Главную проблему - нехватку ликвидности - она не может решить.

Финансовые рынки

Для пополнения источников финансирования таких программ государство может часть своих проектов конвертировать в ценные бумаги, которые сможет ввести в оборот на финансовых рынках. Это позволит ускорить движение капиталов и привлечь большой объем средств частных инвесторов, пенсионных и пр. фондов.

У экономики нашей страны есть все шансы возродиться новой и крепкой из пепелища нефтезависимого суррогата.

Последствия девальвации рубля

Каковы последствия девальвации рубля для девелоперских компаний?
Те компании, которые в свое время получили рублевые кредиты на строительство, даже при условии снижения валютных цен на недвижимость и аренду, останутся в выигрыше, т.к. падения рублевых цен, мягко говоря никто не ожидает. Для "валютных заемщиков" ситуация обратная: нужно выплачивать валютные займы и проценты по ним, а валютная выручка и от продажи, и от сдачи в аренду падает - довольно сложная ситуация.
В краткосрочной перспективе от девальвации выиграли экспортеры (прежде всего нефтедобывающие компании). Экспортировать отечественным девелоперам было нечего, разве что своих топ-менеджеров в Канны на очередной "Вечер встречи", но за это добро так никто платить и не захотел. Отрицательная же сторона девальвации коснется всех, в том числе и вышеупомянутых экспортеров. Это прежде всего увеличение цен на импорт. Речь не о товарах народного потребления, а об оборудовании. Большого количества оборудования в России конкурентоспособных аналогов не производится. Соответственно, это может привести к еще большему спаду как в экономике, так и строительстве - закупать оборудование будет очень дорого.
Перед властями стоит непростая задача найти некий баланс стоимости национальной валюты, при которой оставалась бы возможность рентабельности всех бизнесов. Понятно, что уровни рентабельности придется корректировать всем в сторону понижения.

Чего ждать от плана Обамы?

Думаю, многие из нас задаются вопросом: "Что нам ждать от реализации плана нового президента США". С одной стороны, он увеличит покупательскую способность населения США, что приведет к росту экспорта и увеличению цен на нефть. В результате, велика вероятность, что в России "появятся деньги" от экспортной выручки, большая часть которой состоит из платы за те самые энергоресурсы. С другой стороны, вливание 900 млрд. долларов в американскую экономику будет осуществляться из средств, которых у США просто нет. Эти средства будут привлекаться за счет новых заимствований. Данный факт означает, что если инвесторы не потеряют доверие к США как к заемщику, мировой экономике, и тем более российской, грозит весьма большой отток капитала. Что, на мой взгляд, в российских условиях не столько уравновесит положительные последствия, но может еще больше усугубить ситуацию. Помимо прочего, в "плане Обамы" содержатся явно протекционистские методы борьбы с кризисом, что может привести к глобальным торговым войнам. Все эти факторы могут ухудшить всю мировую макроэкономическую ситуацию и бумеранг вернется туда, откуда он был запущен. Последствиями для США может стать то самое падение доверия инвесторов к американскому доллару.

Консалтинг сегодня

Очень тяжело стало заставлять себя писать. Помимо того, что интересные темы вымываются пропорционально оттоку капитала из экономики, еще и чисто психологически тяжело.
Последнее время много размышлял над тем, каково же сегодня место консалтинга в сфере недвижимости в текущей ситуации. Понятно, что нужно закончить текущие проекты - речь не об этом. А что дальше? Что можно рекомендовать? Ведь именно это основная функция консалтинга - давать рекомендации что делать.
Ответ на этот вопрос я нашел анализируя проблемы и потребности клиентов нашей компании. В недавний период бурного развития строительства никто особенно сильно не задумывался о том, как наилучшим образом использовать тот или иной земельный актив. В большинстве случае предпочтение отдавалось исходя из личных симпатий лиц, принимающих решение. Ну а консультанты, в большинстве случаев, не пытались эти решения оспаривать. Таким образом, общая ситуация вокруг актива воспринималась статично: есть земельный участок 10 га в центре города - садим туда это, это и это: все и сразу. Очередями? Ну, если только ресурсов на моменте хватать не будет? Если продолжать рассматривать ситуацию сегодня все в той же статике, то потребности в консультантах в области недвижимости как таковых практически отсутствуют.
Единственный выход - скинуть с себя оцепенение: уйти от статичности и рассмотреть ситуацию в динамике.
Вот тут то и становится интересно. Существуют собственники земельных активов и недвижимости, которые понимают бесперспективность выручить хорошие денежные средства от продажи этих активов и в то же самое время понимают их ценность в перспективе. Ничто не вечно, в том числе и кризис. Наступит момент, когда ситуация развернется, но денежные ресурсы, необходимые для реализации будущих проектов не появятся вдруг сразу и в неограниченных количествах, а начнут появляться небольшими частями. И сливки снимет тот, кто к этой ситуации будет наиболее подготовленным. У наиболее продвинутой части собственников понимание этого есть. Что же сегодня необходимо собственнику:
1. знать какая недвижимость будет востребована;
2. поймать момент, когда эта недвижимость будет востребована;
3. поймать момент, когда на рынке появятся деньги;
4. быть готовым к старту.
Есть потребность - нужно делать новый продукт, продвигать его на рынок.
Фактически речь идет от перехода от безответственного подхода сегодняшнего дня к оказанию услуг в области управления активами в форме недвижимого имущества.
Это идея. Если Вы ее поняли, берите на вооружение и доводите до продукта. Хотя мы и не являемся в чистом виде консалтинговой компанией, тем не менее мы приступили к подготовке такого продукта. Теперь вопрос в скорости.