Калинка Малинка

В Ростове-на-Дону строится торгово-развлекательный центр "Калинка Малинка". Немного теплых слов о проекте.

1. Безусловно, Ростов-на-Дону является одним из лучших в России с точки зрения строительства объектов крупной коммерческой недвижимости: город обладает высоким экономическим потенциалом, высокий уровень доходов населения по отношению к другим регионам Российской Федерации, большая численность населения, высокая востребованность качественных торговых площадей в городе среди федеральных и международных торговых сетей.
2. Мое мнение относительно местоположения участка более осторожное. Несмотря на высокий автомобильный трафик, хорошую транспортную доступность и высокую заявленную численность населения в 5, 15 и 25 минутных зонах транспортной доступности, мало вероятно, что объект будет широко востребован у торговых операторов, а значит будет и высокодоходным. Это связано с тем, что у объекта совершенно отсутствует пешеходная доступность: в прилегающих районах отсутствует массовая жилая застройка. Даже в случае если в среднесрочной перспективе будут реализованы планы по жилой застройке близлежащих районов, вряд ли это повлияет на увеличение доходности объекта, поскольку, по моему мнению, к тому моменту в городе будет очень высокая конкуренция среди торговых центров. Негативным фактором является также высокая вероятность того, что между зонами доступности и объектом будут реализованы другие проекты торгово-развлекательных центров (к примеру, на Проспекте Стачек).
3. Как отмечалось ранее, вдоль участка существует высокий автомобильный трафик. Данный трафик можно охарактеризовать в большей степени как внутренний городской. Большую часть этого трафика составляют люди, перемещающиеся в рабочее время по служебным делам. Соответственно, эту часть трафика нельзя назвать «целевой» для будущего объекта. Это подтверждается и тем, что по ул. Малиновского отсутствует движение общественного транспорта большой вместимости. Всего несколько маршрутов маршрутного такси проходят рядом с участком. Данный фактор также усложняет доставку будущих потенциальных посетителей центра.
4. Размер участка в 6.5 Га также недостаточен для реализации более крупномасштабного проекта. Даже в существующем проекте наблюдается нехватка порядка 1000 парковочных мест.
5. Серьезной проблемой может стать также отсутствие таких мощных якорей как продовольственный гипермаркет и DIY в следствии того, что на соседних участках свои проекты реализуют сеть гипермаркетов "О’Кей" и оператор DIY Castorama. Заявления компании Colliers о том, что "общая торговая площадь центра, включая гипермаркет "О'Кей" и DIY Castorama составляет...", - не имеет ничего общего с действительностью. Это чистой воды обман. Проекты этих уважаемых сетей абсолютно автономны. На мой взгляд, Калинка Малинка столкнется с серьезными трудностями при наполнении операторами, реализующими товары импульсного спроса, особенно если учесть что у О’Кей будет своя торговая галерея в предкассовой зоне, которая будет пользоваться значительно более высоким спросом у соответствующих торговых операторов и операторов услуг. Т.е., вопреки заявлениям Colliers, гипермаркет "О'Кей" является прямым конкурентом объекту. Вариант с размещением супермаркета luxure-формата мне представляется также маловероятным и малоэффективным. По имеющейся у меня информации, в настоящее время только один якорный оператор в лице сети многозальных кинотеатров «Киномакс» выразил свою заинтересованность в проекте. Но и это, как мне кажется, не потому, что данный проект их привлекает, а чтобы не делить рынок города с другой сетью, т.к. в настоящее время данная сеть является там практически монополистом.
6. Сделать правильную концепцию такого объекта и заполнить его очень сложно. Именно на таких проектах может показать свой класс компания-консультант и брокер. Так что у собственников данного проекта все шансы расхлебывать "профессионализм" Colliers, как то уже случалось в Воронеже в "Армаде". Ведь одно дело работать с объектом типа "River Mall" в центре Москвы, где консультанту, а, особенно, брокеру ничего не нужно делать чтобы заполнить объект. Почти же наверняка никому не придет в голову проверять, насколько эффективно все было сделано. И совсем другое дело заведомо сложный проект в регионе. Сначала ADM Groupe это поняла - избавилась от объекта. Теперь, похоже, и новый собственник задумывается о продаже.
   
7. Заявленные сроки реализации проекта – конец 2008-го года также, по моему мнению, излишне оптимистичные.