На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.
И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.
Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.
Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.
На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".
Подписаться на:
Комментарии к сообщению (Atom)
11 комментариев:
Олег, таким образом, вы полагаете, что кризис ликвидности будет в Вашей сфере носить краткосрочный характер.
Тем не менее, стоит отметить, что в текущем аспекте недостаток ликвидности ведёт к росту стоимости финансирования строительства/приобретения, то есть косвенно отразится и на комм недвижимости
Объясню проще: спрос на деньги в части инвестирования стабилен, Вы это отметили - все хотят строиться и будут это делать, проблема на стороне предложения денег, предложение снизится, а значит равновесная цена в виде % ставки повысится. Это произошло в США, это же отразится и на российском рынке
Парадокс в том, что все наоборот; Деньги для нас стали дешевле. Еще несколько лет назад проектное финансирование за 14%(включая все дополнительные расходы, связанные с выдачей кредита, возможных штрафов и пр.) годовых в валюте считалось нормальной цифрой. Теперь для американцев деньги стали "дорогими". А что для нас? 3-хмесячный либор +3%, итого не превышая 9% - просто мана небесная в сравнении с 14 и даже 10%, которые стали предлагать некоторые банки. А это значит, что те западные инвесторы, для которых ипотечный рынок на Западе практически закрылся, приходят на российский рынок проектов коммерческой недвижимости. И все довольны.
Олег, здравствуйте! Не соглашусь с Вами в части низкой ликвидности офисных центров. Я риэлторствую в Нижнем Новгороде и ещё год назад считал, что уже настроенных бизнес-центров нам хватит на долго, но прошел год и в нашем городе образовался дефицит качественной офисной недвижимости.
Червяков Игорь
NERS.ru
http://www.liveinternet.ru/users/unity_in/
Кстати вот статья из the economist, о которой я говорил в форуме, перевод немножко корявый. но читать можно
Прилетел сегодня из отпуска и спешу ответить на оставленные комментарии.
Признаюсь, я действительно не специалист по офисному рынку. Но предлагаю Вам для раздумья следующий вопрос: готовы ли потребители офисных площадей в Н. Новгороде платить за офисы классов A и B платить арендные ставки 360 - 800 долларов США в год за кв.м? Смогли бы Вы заполнить по таким ставкам офисный центр 15-30 тыс. кв.м. Не буду вдаваться в подробности "почему" - это слишком объемная тема, которую я сначала буду прорабатывать для печати в СМИ, но если Вы этого сделать не сможете, то и фондам финансировать такие проекты совершенно не интересно.
Ознакомился со статьей http://www.liveinternet.ru/users/unity_in/
Огромное спасибо за ссылку. На мой взгляд, она не только не опровергает мои слова, скорее, подтверждает их. Вот например:".......Как считает Эндрю Джаксон из Standard Life Investments, компании управляющей инвестиционными фондами, инвесторы в коммерческой недвижимости не так зависят от заемных денег, как их коллеги в жилом секторе. Среднее соотношение заемного и собственного капитала в фондах в которые он вкладывает деньги – 31%. Как результат – ужесточение кредитных стандартов не имело для этого рынка столь драматических последствий как для рынка жилой недвижимости. Здесь также пока все ещё не было такого большого роста просрочек по кредитам как в секторе субстандартного ипотечного кредитования....", "....Это означает, что в дальнейшем рынки недвижимости будут вести себя по-разному. Те из них, что были явно перегреты, как например Британский рынок, уже увидели первое снижение за последние пятнадцать лет. Так, страховая компания Norwich Union понизил оценку одного из ее главного фондов собственности на 2-3 % в сентябре, в то время как British Land, ведущая группа собственности, не смогла продать торговый центр в Шеффилде, в северной Англии. На других рынках инвесторы могут перестать вкладывать деньги в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов. Но их будут все еще привлекать зданиями центра города, или развивающиеся рынки типа Азии....". На мой взгляд, последнее относится в не последнюю очередь и к России.
Сама статья, на которую дана ссылка, немного "скомкана". Речь идет в одних местах о конкретных локальных рынках, в других о всех. Из-за этого можно сделать неправильные выводы. Ее нужно очень внимательно читать и отслеживать каждый момент, о каком рынке идет речь.
Долго искал подобную тему и вот нашел, очень интересно посмотреть, что думают о происходящем участники рынка. Хотел изложить собственную точку зрения на происходящее, которая в чем-то совпадает с изложенным выше, а в чем то - нет.
Для начала тезисы:
1) влияет ли кризис ликвидности (точнее кредит кранч) на российский рынок коммерческой недвижимости институционального качества (т.е. ту, которая интересна западным фондам) в целом - несомненно и при этом независимо от сектора.
2) это влияние выражается в - переоценке рисков (рост стоимости кредитных ресурсов) раз,
3) потенциальном росте ставок капитализации - два,
4) выдавливании с рынка мелких девелоперов - три.
Начну с моего видения последствий кредит кранча. Последовательность событий такая. Малообеспеченные заемщики в америке дефолтят по ипотечным платежам. Банки, которые должны получать эти платежи, соответственно их не получают. Не получив такие платежи, банки объявляют дефолт заемщикам. При дефолте банк отдает заемщика продавцу защиты на ипотечныый кредит, а с продавца требует возврат суммы кредита. Поскольку большинство сделок с кредитными деривативами - частично фондируемые или нефондируемые, то продавцы защиты вынуждены продавать свои более ликвидные активы с тем, чтобы собрать нужные средства и вернуть их банку. А иначе продавцу защиты понизят уровень доверия и уменьшат леверидж, а значит упадет его доходность в будущем. При вынужденной продаже активов делается дисконт, соответственно, этот дисконт со стороны продавца повыщает доходность покупаемого актива для покупателя. В результате этой последовательности дейстивий имеем два результата: а) бумаги, обеспеченные рискованной ипотекой, дешевееют (растет их доходность) и одновременно повышается доходность безрисковых активов, которые вынужденно продают с тем, чтобы покрыть убытки от вложений в бумаги, дефолты по которым уже наступили.
Дальше интереснее. Те владельцы кеша, о которых упоминалось в предыдущих постах, смотрят на рынок - куда вкладывть? Видят, что качественные активы стали приносить большую доходность. Супер, время покупать!
Тут важно понимать, что для рынка капитала границ нет вообще. Что проинвестировать в россию, сша, бразилию, австралию - разницы нет - один клик мышки.
И вот оно - первый удар по отечественному рынку! Российский 5 летний CDS c 40 бипсов то 80, газпром бонды размещает со спредом в 4 раза большим чем раньше и так далее. Корпоративные заемщики откладывают планировавшиеся заимствования, спреды по бондам растут. Поехало!
Теперь о недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости не так быстро реагирует на изменения на рынке капитала, как другие. Сроки строительства длинные, те кто уже имел кредитные линии - спокойно ими пользуется, платят "нормальные ставки" - здорово! Но вот часть девелоперов нашла новые проекты и идет в банк за новым финансированием. Приходят, расчитывают на максимум либор + 2.5%, начитались прошлогодних отчетов уважаемых консультантов. Сильно обижаются, когда слышат что увы анреалистик. Это при том, то что у успешных девелоперов IRR не ниже 40-50% должен быть - иначе проект не купят (но об этом позже).
Так вот, почему же банкиры вдруг стали такими злыми? не хотят смотреть на прошологодние сделки, разрекламированные в отчетах. Да нет, не злые, только вот рынок изменился. Почему - даст ист айнфах как раз два три. Объясняю:
вот вы инвестор у вас 100 баксов, до кризиса к вам приходят два брокера и говорят, один - купи у меня 5 летний европейский кросовер за 1.5% (типа трипл Б рейтинг и ведущие евро компании), а другой - купи у меня кредит под классный офис в москве за 3%, супер арендаторы, Хайнс строит, 10 летние догвора, кап рейты падают, апсайд есть. Вы чешите репу и думаете, а че бы не попробовать, вроде фаворабл инвайронмет по долгу в целом, седня куплю по 3%, а завтра стоить будет 2%, так я еще и наварюсь без риска.
а теперь тоже самое после кризиса, первый брокер говорит, слушай покупай кросовер по 4%, а второй также - бери классный кредит по 3%, обеспеченный офисным зданием. Вы думаете, смотрите, кросовер это три Б, до кризиса спред к российскому кредиту по недвижимости был 1,5%, а теперь он доходней чем российский кредит. неужели российский кредит под недвижимость так резко подскочил в кредитном рейтниге что перепрыгнул три Б? Да нет, вряд ли, что то тут не так. Возьму ка я более понятный для меня кросовер(вы - же западный инвестор да, помним, что нашим IRR нужно 40-50%, а не 15-20%).
Вот и вынуждены банки адекватно повышать ставки.
Ну а что наши гиганты российские банки? выручат? Ответ не однозначен (для меня).
Наши банки деньги где берут - выпуская бонды (депозиты физиков малы и не в счет - мой ассампшн - кто опровергнет будет здорово). стоимость новых бондов переоценивается по такому же принципу, как описано выше для недвижимости. Соответственно, ну неужели если сам сбер стал занимать на 100 бипсов (к примеру) дороже, то он не поднимет свои ставки по кредитам ну как минимум на те же 100 а то и больше бипов? конечно ))) а еще у банков российских длинных денег нет, банды матьюряться и их нужно погашать чем то - рефинансирвоанием, то есть чтобы расширяться им нужно каждый раз занимать больше чем раньше.
Все читали ведомости в сентябре - там че то кто то писал что много кто из наших вообще все приостановил.
Вот, если кратко, что я думаю о произошедшим. Не претендую на объективность, это лично мое мнение как наблюдателя процесса.
Также думаю, что из вышесказанного ну никак не следует тезис хозяина блога о том, что один из пирамиды упадет, придут другие и все вернется на круги своя. Нет, все сложнее, произошла переоценка рисков глобально. не факт, что если пару инвесторов разориться, то спреды откатяться назад. Я не вижу прямой корреляции, думаю вы тоже.
По мне это нормальный процесс - было время когда изза низкой ставки после дот ком бума и баста америка всех приучила к дешевым деньгам и ликвидности стало столько что стали вкладывать не оценивая риски нужным образом. Вот и получилось, что переели и вырвало, но согласитесь, после этого организм очищается и готов к новым высотам.
теперь о рынке недвижимости, о ценах или точнее кап рейтах. Что такое кап рейт - это входящаяя доходность инвестора. От чего зависит кап рейт, который готов платить инвестор, все просто - от стоимости капитала инвестора, от стоимости заемного финансирования, и от прогноза увеличения арендных ставок в будущем. Смотрим на каждый фактор сегодня - 1) стоимость капитала - че то я сомневаюсь, что кто то из инвесторов снизил существенно свой требуемый порог доходности (с чего?), 2)думаю, комментарий не нужнен - тут все изменилось в противоположном напралении. 3) арендные ставки - тут тоже увы, в любом капрейте уже заложен потенциал роста ставок который есть на рынке (только если ето не случай аля офис сдан на 20% ниже рынка и через год можно перезаключить договора на 20% выше). И где же тут потенциал для снижения кап рейта. Вот тут говорят что у западных инвеситоров бабла много - да но они не дураки и леверадж тоже используют. Если кап рейт ниже стоимости долга и нет офигенного апсайда по аренде, то никто такой капрейт не потянет. Кто то может показать пальцем на кор инвесторов (пенсионные фонды и тп) кто финансирует все за эквити. Покажите мне хоть одного, кто скажет что хоть один объект недвижимости у нас в россии соответствует его риск профайлу? А потом опят мы упираемся в эквилибриум - зачем покупать в россии за 7% кап рейт если за столько же можно купить на рынках с более высоким кредитным рейтингом.
Каков сейчас справедливый кап рейт - не знаю, но логика его определения, на мой взгляд должна быть такова. Возьмем например 9% и расчленим его. 4.5% это 5-летний своп, фигуру а то и две нужно оставить на прибыль инвестору. соответственно остается 9% - 4.5% - (1 or 2)% = 2.5 - 3.5%
иными словами инвестору покупающему с таким капом нужно иметь леверидж, который стоит 2.5-3.5% Если это реалистичная цена, то кап рейт верен.
Эта логика универсальна и предпочтения торговой или офисной или складской недвижимости тут не играют роли вообще. инвесторы не покупают актив потому что он им просто нравиться. они покупают еще и доходность, если ее нет, то они ниче не будут покупать. Насколько я понимаю для банков нет разницы офис или торговля с точки зрения предлагаемого спреда, разница в security and sustainability of income в будущем. поэтому для офиса и торговли с одинаковым риск ретерн профайл я бы ожидал одинаковый спред.
Теперь что будет с рынком (на мой взгляд) вообще. Рынок будет развиваться успешно дальше и также будет представлять возможность для получения сверх доходов. Но эти возможности еще больше сконцентрируются в руках наиболее успешных и крупных девелоперов. Мелкие девелоперы будут вытеснены.
Мелкий девелопер знает процесс но ограничен в ресурсах. Один из главных ключей к успеху девелопера - умение найти неэффективность рынка как говорил Фама, т.е. найти участок, который можно купить дешево, но который на самом деле должен стоить намного дороже. Мелкие девелоперы имеют меньше ресурсов, связей, поэтому в их поле зрения как правило попадают участки доступные (информацию о которых знает) большему числу участников рынка. Чем больше за участок конкуренция, тем выше его цена, ниже прибыль конечного приобретателя. Низкая маржа мелких девелоперов делает их более чувствительными к условиям финансирования.
А что большие крупные девелоперы, это динозавры рынка, кем можно восхищаться, они реальные предприниматели, чувствуют момент, знают где что узнать, их ресурсы позволяют им в 1 секунду решать многие вопросы и убирать проекты с публичного тендера. Из опыта, практически все мастодонты заявляют, когда рассматривают проект на покупку, что не заплатят больше чем цена, которая им позволит заработать 40-50% ВНД минимум. И наблюдение за рынком показывает, что им это удается, удается и все и сложно с этим поспорить.
А теперь можно сделать простое упражнение - как влияет 1% увеличения ставки кредита на IRR типичного проекта с обозначенным IRR. Ну прямо скажем не очень сильно. Девелоперы, которые понимают это активно работают с банками и не теряют, а выигрывают, выигрывают за счет того, что не останавливаются, а ловят рыночный момент, те возможности, которые есть на рынке российской недвижимости.
На этом и основан мой оптимизм!
Уже готовлю щит чтобы отбиься от возможных камней в мой адрес, типа IRR снижается ни смотря ни на что. Согласен, процесс не обратим, при прочих равных, чем более зрелый рынок и чем он более прозрачен, тем доходность снижается, сложнее находить и использовать неэффективности. И мы видем это у нас в россии. Но я все равно убежден что геп который мы имеем против более развитых рынков велик настолько, что этими процессами можно принебречь.
Мне сложно спорить с автором последнего поста: если обратите внимание, я не финансовый директор, а "развивальщик". Более того, с большей частью тезисов автора я склонен согласиться. Однако, на мой взгляд автор не знает реалей рынка коммерческой недвижимости. А они таковы, что если не брать в рассчет Москву и С-Пб, то кап. рэйт при сделках с крупными объектами недвижимости до сих пор не опустился ниже 10.5% - это еще довольно далеко до тех 9%, которые были отмечены как некая условная граница интересов инвестора. Столичные рынки коммерческой недвижимости это также вряд ли коснется т.к. сделок с кап. рейтом ниже 8.5% практически нет (хотя слухи ходят).
Еще раз отмечу, что те деньги, которые сейчас предлагаются по стоимости 3Либор+3% все равно дешевле тех денег, с которыми до сих пор работали девелоперы. Безусловно, что выживут только крупные девелоперы, поскольку "дешевые" деньги будут, по описанным автором предыдущего поста причинам, предлагаться только крупным игрокам. Российские же банки уже сейчас "придерживают" деньги мелким девелоперам.
Своим первоначальным постом я лишь хотел сказать, что инвесторы и деньги есть, интерес к отечественному рынку крупной коммерческой недвижимости не только сохранился но и увеличился. Другое дело, что выбор проектов и партнеров будет более тщательный.
да, соглашусь что в регионах кеп выше чем в москве, но риски то тоже, значит и спред банков будет выше. а отсюда и последствия для кап рейта. хотя это не очень хорошее сравнение, но взгляните на кривую муниципальных облигаций и посмотрите на спреды других городов к москве, по моему, все будет ясно. почему банки должны оценивать риск недвижимости региона и москвы одинаково, а вот риски кредитоспособности региона и москвы по разному?
Олег, в Н.Новгороде только один офисный центр можно натянуть на класс А, общей площадью - 22500 кв.м. Запустили его в середине 2006 года, заселили в течении года, средняя ставка аренды около $580/год. Сейчас Ваши земляки "Джон Лэнг Лассаль" прорабатывают для кого-то вариант строительства двух офисных центров: класса А на 79000 кв.м. и класса В на 49000 кв.м.
Х.з. заселят ли такие объемы.
Уважаемый Игорь! Мне кажется Вы сами и ответили на свой вопрос. В оном из крупнейших городов России существует всего один офисный центр класса А площадью 22500 кв.м, но Вы профессиональный участник рынка уже сомневаетесь в востребованности других. Что же говорить о городах с меньшей численностью населения да и победнее. Возьмите соседей: Саранск, Киров и пр. Вы думаете там это кому-нибудь нужно? Возьмем для примера один из самых богатых городов России Сургут. Если богатой компании понадобится там офис, она строит офисное здание сама либо приобретает таковое.
Отправить комментарий