Помнится какое-то время тому назад мы били в этом блоге и в других форумах копья насчет будущего влияния кризиса ликвидности на рынок объектов крупной коммерческой недвижимости. И вот теперь это влияние мы ощутили.
Расскажу то, что вижу со своей колокольни и прошу других также поделиться.
С моей колокольни я вижу, что правы оказались как оптимистические прогнозы (к которым был больше склонен я), так и пессимистические. В общем, реальность оказалась посередине. Относительно мелкие девелоперы, с которыми я общаюсь ощутили на себе все негативные последствия кризиса: привлечь денежные средства, если займ не обеспечен каким-либо активом, либо хотя бы репутацией заемщика, крайне сложно. Ближайшее время планирую ряд командировок к таким девелоперам, после чего, возможно, опишу их общие проблемы более конкретно - изнутри. Другим компаниям, которые хоть и не являются крупными девелоперами, но обладают хорошей репутацией, кредитной историей и реальными активами, привлечь финансирование проще, но деньги предлагаются дорогие. К сожалению, ставку разглашать не могу. Большинство же крупных девелоперов чувствует себя замечательно: на фоне снижения конкуренции со стороны региональных девелоперов с запада на них последнее время "льется золотой дождь" (кто не верит - почитайте последние номера CRE, например). Предлагаемые ставки для нашего рынка просто отличные, хотя еще весной, назови я их казахам, они бы посчитали их грабительскими. Однако, где сейчас Казахстан и где мы?
Подтвердилось мое предположение, что часть фондов уйдет. Так, на взгляд некоторых специалистов, постепенно сворачивает свою деятельность в России фонд London & Regional Properties, хотя я не берусь однозначно утверждать, что это связано с ипотечным кризисом. В то же самое время другие фонды наоборот стремяться занять освобождающиеся ниши. Так, мне доподлинно известно, что несколько крупнейших фондов, которые уже активно заявили о себе в России, в настоящее время активно ведут переговоры с компаниями из Казахстана для выбора стратегических партнеров. Отмечу, что Казахстан серьезно пострадал от упомянутого кризиса, и, тем не менее, это их не пугает.
Для меня все же остается непонятным, где мы находимся: в начале кризиса, его конце или быть может в самом его разгаре? Ну а вцелом я верю, что "everything's gonna be alright".
Жду Ваших наблюдений.
воскресенье, 25 ноября 2007 г.
понедельник, 19 ноября 2007 г.
О фасадах
Хочу поднять тему важности разработки фасадов объектов. Поскольку сам связан с торгово-развлекательными центрами, то сосредоточусь именно на их фасадах. Актуальность данной темы для других видов коммерческой недвижимости объективно оценить не могу.
Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом.
В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.
Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.
Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".
Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)
Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".
PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)
Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом.
В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.
Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".
Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)
Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".
PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)
четверг, 15 ноября 2007 г.
О культуре посещения торгово-развлекательного центра
На форуме арендатор.ру было высказано мнение, что у нас отсутствует культура посещения торговых центров: "Считаю, что пока в России ещё не сформировалась культура посещения торгово-развлекательных центров, как в Америке, чтобы выехать в комплекс и провести там весь день....". Решил порассуждать на заданную тему.
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
понедельник, 12 ноября 2007 г.
Проблемы специализированных СМИ.
На тему данной статьи меня навел один из комментариев к статье в данном блоге - отдельное спасибо его автору. Высказывалось мнение, что содержание специализированных изданий крайне скудное, неинтересное и по большей части содержит рекламный контент. Это далеко не единичное мнение - оно довольно распространено. Давайте попробуем разобраться в причинах.
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
среда, 7 ноября 2007 г.
Бытовой "якорь".
Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)