техноСИЛА есть - а что с умом?

Прошедшая неделя выдалась активная и богатая на события, так или иначе являющиеся продолжением некоторых ранее описанных мною тем.

Опять "пиарится" "Калинка-Малинка" в Ростове-на-Дону. Только теперь это уже и не "Калинка-Малинка" а "Золотой Вавилон". Мол, господа-арендаторы, народ любит "Золотой Вавилон". Вот только подавляющая часть населения славного города на Дону слыхом о таком не слыхивало. Дв и в Москве у "Вавилонов" нет популярности "МЕГИ" - будь даже это не Ростов-на-Дону, а Москва - покупателя туда заманить было бы крайне сложно. Не думаю, что среди руководств торговых сетей есть дураки. Тогда встает резонный вопрос: на кого рассчитана вся эта шумиха?

На неделе прошла также информация о смертельной болезни "Кита": "Кит-Кэпитал" все-таки сворачивает свою деятельность. О "формуле успеха" этого девелопера я уже неоднократно писал в различных ИИ, в том числе и в этом блоге. Так что меня это событие нисколько не удивило.

Пришли известия о том, что Ашан готовит крупномасштабное наступление на Украину. Что, по мнению экспертов, рынок продуктового ритейла там практически пуст, что также подтверждает мои мысли и домыслы, которые были изложены в недавней заметке.

Ну и наконец, из "Техносилы", а вернее от "ТС Девелопмент", что для обсуждаемой темы совершенно непринципиально, пришло сообщение о строительстве и дальнейших планах такого строительства в небольших городах двадцатитысячных торговых центров. Зто обстоятельство стало поводом для дискуссии, о чем в своем новорожденном блоге сообщил мой сослуживец http://infallibility14.blogspot.com/. Мое мнение такое: из федеральных сетей в эти объекты реально привлечь только супермаркет продовольственных товаров, "бытовую технику" в лице все той же "Техносилы", ну и, естественно, сотовую связь. Вряд ли я кого-то забыл. С "супера" да и себя-родного много денег не возьмешь - нужна галерея. Сотовая связь - это еще не галерея. По вышеизложенной причине галерею придется создавать из местных бизнесменов. Ставки по городам, уверен, не сопоставимы со ставками в среднестатистическом нормальном торговом центре. Значит, местные бизнесмены на дорого тоже не "сядут". Объект небольшой - удельные затраты на эксплуатацию будут очень высокими (конечно же, в случае эксплуатации не на износ). По моим самым оптимистичным прикидкам, срок окупаемости проекта (при условии, что сама "Техносила" платит "среднюю" аренду) составит 7 лет без учета процентной нагрузки на собственные денежные средства в проекте. Доходность на собственные вложенные средства не превысит 15-17%. Вопрос: неужели розничный бизнес по реализации бытовой техники настолько низкодоходное предприятие, что "Техносила" готова вложиться под такую незначительную доходность? Странно все это.

Ну и пятничный бонус для тех, кто дочитал это занудство до конца. Предлагаю по очереди сравнить следующие 2 ролика:
http://www.youtube.com/watch?v=iYhCn0jf46U
http://www.youtube.com/watch?v=7-kSZsvBY-A&feature=related

Что год грядующий готовит Южному Уралу

Этот пост попробую написать в форме китча. Поехали.....

Из непроверенных источников информации редакции данного блога стало известно, что после президентских выборов в России должен уйти в отставку Губернатор Челябинской области Сумин П. И. У нас нет сведений о причинах будущей отставки.
Наши источники сообщают, что эти планы вызвали самый живой интерес у Мэра города Челябинска Михаила Юревича. Это обстоятельство тут же нашло отклик в его сердце и кошельке.
Редакции интересно, хватит ли господину Юревичу денег, чтобы стать новым губернатором? И соответственно, впадет ли регион еще в более коматозное состояние по сравнению с тем, в котором он находится сейчас?

Как я докатился.....

По просьбе одного из читателей блога расскажу немного о том, "как я докатился до такой жизни" :) .Воздержусь от анкетных данных, сразу перейду к сути.

В недвижимости я работаю с февраля 1995-го года. Начинал работать с жилой недвижимостью Позже "залез" в пограничную область между недвижимостью и финансами. На этой ниве работал с "СБС-Агро", "Универсальной Финансовой Компанией", позже с КБ "Нефтяной Альянс". В процессе очередного банковского кризиса перешел работать в департамент развития одной из торговых сетей, где впервые столкнулся с понятием "торговый центр". Затем работал, не очень долго, в консалтинговой компании, откуда и был приглашен в департамент развития моего сегодняшнего работодателя.

Об образовании. Имея одно законченное высшее и одно незаконченное образование, ни одно из них не было связано с недвижимостью, да и вообще, ни с чем из того, чем мне приходится сейчас заниматься. Основы навыков работы в сфере недвижимости я получил еще работая на рынке жилья. Далее я усвоил, как недвижимость "связана" с "большими деньгами". При этом последнее знание я получил раньше, чем сами отечественные "большие деньги". Критерии выбора помещений для аренды и все с этим связанное я усвоил, работая в "развитии" торговой сети. Азы "концептуального подхода" к проектированию торговых центров освоил, работая в консалтинговой компании. И, наконец, все это сплелось воедино и укрепилось в моем сознании в процессе работы в "Торговом Квартале". Опять же, из-за специфики своей деятельности в компании мне приходится работать в тесном контакте с большинством ее структурных подразделений. Придя на это место работы, я получил возможность быстро учиться, и не только у специалистов своей компании. Учиться и было, и есть у кого: меня на протяжении всего времени моей работы в ТК окружало и окружает довольно большое количество "звезд рынка крупной коммерческой недвижимости": архитекторы, консультанты, маркетологи, финансисты, брокеры, технические специалисты, "рекламщики", специалисты-строители.... С учетом того, что мне предоставлены широкие возможности в коммуникации, грех ими не воспользоваться и не пополнить свои знания. Получается, что, хотя я и не являюсь супер специалистом в каком-то узком направлении, но тех знаний, которые у меня есть из всех областей деятельности девелоперской компании, достаточно, чтобы иметь представление о проекте вцелом. Последнее обстоятельство имеет свои неоспоримые преимущества.

Безусловно, в ходе своей деятельности, я проходил обучение на некоторых курсах. Например, PMI и других. Но все полученные на них знания носят сугубо "инструментальный" характер и непосредственно не связаны с самим предметом моей деятельности. Я долго думал об MBA "Управление недвижимостью". У тех, кто учится на этом курсе, смотрел материалы - на мой взгляд - "лажа". Попробуйте разубедить меня, тогда я обязательно запишусь.

Выше я описал "мой путь" туда, где я сейчас оказался. Я не пытался описать его в виде анкеты. И у других специалистов, которых я встречаю на рынке, пути прихода в данный сегмент рынка самые разные. Единой специализированной обучающей программы, которая Вам даст хоть сколь-либо серьезные знания и навыки в сфере девелопмента крупной коммерческой недвижимости, не существует. Поэтому, если Вы сюда попали, то Ваш путь - он исключительно Ваш. Возможно, когда я обзаведусь огромным авторитетом на рынке, я создам свою "Академию девелопмента, консалтинга и управления недвижимостью" - это шутка :).

"Мать городов русских"

Зх, ведь всего каких-то пару десятков лет тому назад слово "загранкомандировка" приводило в трепет и вызывало зависть у простого отечественного обывателя. А сейчас....? Короче, случилась оказия оказаться мне на этой неделе на 2 дня в загранкомандировке. Побывал я в "Матери городов русских". Конечно Вы скажете, что курица - не птица, Украина - не "заграница". Тут дело каждого лично, как к этому относиться. Я для себя определил так: попадаю в аэропорту в Дьюти фри - "заграница" и наоборот.

Началось все с того, что приехал я в Ш-2 и с удивлением обнаружил, а, вернее, не обнаружил в списках вылета своего рейса ..... Вот это сюрприз: в билете стоит "SVO". В справочном бюро сказали, что на данный рейс посадка осуществляется через Терминал-С рядом с Ш-1. Хорошо, что я за 2 часа приехал в аэропорт. Так что, для тех кто еще не "в курсах" знайте, что теперь в "Шарике" 3 терминала. И при внешнем рейсе обязательно стоит уточнить, из какого терминала вылет.

Город Киев довольно активный с точки зрения розничной торговли. Большое количество как российских так и международных представительств торговых марок открылось в городе. Судя по объявлению о приеме на работу, в ближайшее время придет и Ашан. К сожалению, целью моей двухдневной поездки были переговоры, и посмотреть как следует город возможности у меня не было. Тем не менее сложилось впечатление, что "полноценных" торговых центров европейского формата в городе нет. Мне, правда, не удалось посетить по мнению некоторых местных жителей 2 лучших: "Караван" и еще один в 15 км. от города (названия последнего не запомнил), но не суть. Даже если эти 2 объекта и "ice", то такого количества подобных объектов для столь крупного города явно недостаточно. Уровень жизни в городе ниже чем в Москве, но он не так сильно отличается "в живую" по сравнению с тем, что нам показывают по "ящику"..

Вцелом могу сказать, что вместо того, чтобы "биться" за такие города как Тула, упомянутый в более ранних моих заметках, господам девелоперам не будет лишним обратить внимание на Киев, благо, что следов местных серьезных игроков в сегменте торгово-развлекательных центров, я там не нашел.

Вот собственно и все, что могу рассказать о моей поездки. Вся остальная информация конфиденциальная. Ниже привожу несколько фотографий.

Из Уфы с приветом

Пишу эту заметку, сидя в гостиничном номере «Президент-отеля» в городе Уфе. Вроде бы и неплохой отель, но все время преследует ощущение, что из четырех нарисованных на фасаде звезд все-таки как минимум одна лишняя. Сижу, а облечь в слова свое недовольство не могу. Хотя, может быть я и придираюсь. Мне достаточно много приходится мотаться по командировкам, и до определенного момента на гостинцы в отечестве я особенно внимание внимания и не обращал – считал, что в регионах идеал за те деньги, которые «контора» готова за меня платить (хотя они и немаленькие) недостижим. Но это было до тех пор, пока я не попал в «Медвежий угол» в Сургуте… Уже к тому моменту я побывал в большом количестве отелей и не только в России. На мой взгляд, трехзвездочный «угол» даст фору многим пятеркам, скажем, в Турции, Египте, Таиланде да и в др. странах. После рабочего дня и 4-часового переезда на общественном транспорте из Нижневартовска сургутский «Медвежий угол» показался мне тогда чуть ли не уголком рая на земле. И вот с тех пор этот отель является для меня эталоном для сравнения. После этого я жил во многих отелях России и не только, в том числе и четырехзвездочных, но ни один не смог сравниться с сургутским «углом». И «Президент» подвел. Ну вот, пока писал вышесказанное, нашел к чему придраться: халат есть, а одноразовых тапочек нет, штора в ванной замызганная и пожелтевшая внизу. Вчера ночью так и не удалось найти выключателя для света, пришлось все 4 светильника выдергивать из розетки (выключателей на них я тоже не обнаружил). Может сегодня получится… Вполне допускаю, что блюда национальной кухни в местном ресторане готовят правильно, ну по крайней мере вкусно, но вот мой любимый «цезарь» готовят неправильно. Завтрак был безобразный, ну и прочие мелочи. Уверен, что вышесказанное у многих вызвало раздражение: «зажрался». Господа, поймите меня правильно: я и в палатке в чистом поле нормально могу прожить, но если уж кто-то заплатил деньги за энное количество звезд, то он вправе рассчитывать и на соответствующий уровень сервиса. Представляете, какой номер можно снять за 160-170 долларов в сутки в Турции, Египте, Таиланде, Испании? Так ведь, господа, Уфа это ж не Коста Брава и даже не Мармарис!!!! Ну да ладно, вернемся к «нашим баранам».

Существующую ситуацию в сфере торговой недвижимости в данном городе (напоминаю, речь идет об Уфе) можно охарактеризовать словом «пограничная». Еще «вчера» - это девственно пустой город (то, что есть, в расчет брать никакого смысла нет), уже «завтра» и практически сразу - жесточайшая конкуренция. Далее подробности.

Существующие в Уфе торговые центы можно поделить на 2 категории «маленькие и бестолковые» и «просто бестолковые». Многие объехал, но ни один из них не достоин упоминания. Значит, и не буду упоминать, почти.

Зато от количества площадей в заявленных объектах волосы встают дыбом. Первые объекты, которые будут введены в эксплуатацию, - «Мега» компании «ИКЕА» и ТРЦ «СемьЯ», одним из собственников которого является, также как и одноименного ТРЦ в Перми, губернатор Пермского края. И, не смотря на то, что текущая стадия реализации проекта «СемьЯ» значительно опережает «МЕГУ», я не удивлюсь, если последняя откроется раньше. Я подозреваю, что и местную «МЕГУ» строит «Ренессанс Констракшн», а строить они качественно и быстро умеют: в Новосибирске семидесятитысячный ТРЦ компании «Успех» на Красном проспекте они построили за год!!! При этом они «загнали» в коллектор реку и «зарылись» на несколько уровней в землю. Не знаю как Вас, но меня это впечатляет. Итак, первыми «серьезными» игроками на Уфимском рынке торговых центров станут «СемьЯ» и «МЕГА». Последняя, как всегда, находится за городом по пути в аэропорт. «СемьЯ» - объект среднеформатный. В заявленные 70000 входит многоуровневая подземная парковка, поэтому торговая площадь объекта - что-то около 26000. С учетом того, что собственникам пришлось отдать из них 4000 кв. м «Синема Парку» и еще приличный кусок «Перекрестку», экономику проекта пришлось «поднимать» за счет ставок по галереи. Поэтому остальная нарезка по большей части мелкая, ставки аренды высокие. Но центр города позволил это сделать. Посмотрим, что получится. Ну «МЕГА» она и в Уфе «МЕГА» и писать что-то еще о ней излишне. В «первой волне» так и не стартовала «Доринда», и, судя по всему, уже и не стартует.

Во «второй волне» из «реальных игроков» заявлены объекты компаний «РосЕвроДевелопмент» («Планета»), «Макромир», «Регионы» («Июнь»). Я не маркетолог, но, на мой взгляд, лучшее местоположение у первых двух, но они взаимоисключающие, т.к. находятся рядом и ориентированы в большей степени на жителей района «Сипайлово» и Орджоникидзевского района («Черниковка»). Битва предстоит не на жизнь, а на смерть. На фоне этих проектов не очень понятно, что собираются ловить «Регионы», объект которых ориентирован на те же районы, но место расположения площадки которых находится несравненно в более ректальном месте. Я не думаю, что компания «Регионы» является сборищем идиотов или камикадзе, поэтому реализация проекта «Июнь» в этом месте маловероятна.

Отдельно стоит описать ситуацию по районам, примыкающим к южной части Проспекта Салавата Юлаева. Проекты, заявленные здесь, ориентированы на Кировский район (существующий «спальник») и «Затон» - перспективный «спальник». Из серьезных объектов в этой части города заявлен «Парк Хаус». «Типа строится» еще «Солнечный». Ну и местными «девелоперами» заявлена пара-тройка объектов. Все площадки в «пешеходной доступности» друг от друга. Реализация ТРЦ «Парк Хаус» видится мне так же маловероятной. Дело в том, что площадка под последний требует «МАССОВОГО» расселения частного сектора – эта «бадяга» надолго. При этом существует высокая вероятность, что один из проектов на Юлаева «девелопёров-аборигенов» приобретет «серьезный игрок» и реализует проект быстро. Таким образом, и «Парк Хаусу» ловить будет нечего. Интересная ситуация складывается вокруг ТРЦ «Солнечный». У предыдущего собственника возникли проблемы с проектом и с возвратом кредита ВТБ. В результате проект был продан местной команде, состоящей из собственника региональной продуктовой сети «Матрица», собственника региональной сети по продаже бытовой техники «ТЕХНО» и собственника региональной сети спортивных товаров «Чемпион». Результат – в настоящее время все работы по объекту остановлены. Я задавал вопросы нескольким местным «акулам бизнеса» - все они в недоумении. Они единодушно считают, что у новых собственников нет финансовых ресурсов для продолжения реализации проекта. Более того, все они утверждают, что у сети «Молния» задолженность перед кредиторами исчисляется несколькими миллиардами рублей. Также подвергается сомнению способность этой «компании» реализовать торгово-развлекательный центр, отвечающий современным требованиям к подобным объектам. Примером торгового центра, реализованного этими девелоперами, является ТЦ «Европа» - крайне неудачный объект. В общем, судьба этого проекта остается на сегодняшний день загадкой. Исходя из этой ситуации, допускаю, что на юге города может появиться «серьезный девелопер», который сможет «свести на нет» усилия остальных игроков в борьбе за этот район города.

В целом же город «созрел» для прихода крупных современных торговых центров. Биться есть за что.

Ну вот и все. Завтра домой. Быстрее бы.

P.S. Летел домой «Аэрофлотом». В «бомж-пакетах», которые нам выдали на обед в самолете оказалась шоколадная шишка с петелькой для того чтобы на новогоднюю елку цеплять. Внутри шоколад оказался белесым от старости. Я так понял, что эти шишки сначала все праздники на «арофлотовской» елке висели, ну а потом, чтобы добро не пропало, их нам скормили.

Мысли о развитии регионов.....

Новогодние праздники позади. Народ начинает подтягиваться к рабочим местам. Многие граждане взялись за оценку ущерба семейному бюджету, который эти праздники принесли. Задумайтесь, какие изощренные способы отнятия денег друг у друга придумали люди: торговые центры, кредитные карты..... Но теперь уже все позади, снова мысли о зарабатывании одним на хлеб, другим на икру насущную возвращаются к нам.

Так получилось, что во время новогодних каникул 4 января побывал я в командировке в городе Кирове. Регион - один из беднейших в России, настолько бедный, что по итогам прошедших выборов в Госдуму результаты "медвежатников" были провальными, за что поплатились своими постами руководители городов Кирова и Кирово-Чепецка. Но надежд на то, что в ближайшее время ситуация изменится никаких нет. Основная причина такой ситуации мне видится в том, что, несмотря на вековую бедность Вятской губернии, руководство региона в лице "губера" всячески сопротивляется внешним инвестициям, пытаясь весь бизнес в регионе прибрать к собственным рукам. К примеру, большая часть продовольственного розничного бизнеса в Кирове принадлежит его структуре ("Глобус"). Такая же ситуация и с торгово-развлекательной недвижимостью. В настоящее время наиболее удачно этот бизнес идет у команды ЦУМа, которые совсем недавно открыли новый ТРЦ в Юго-Западном районе города - его основном "спальнике". При всей своей "продвинутости" для данного региона, Центр не соответствует современным требованиям к подобным объектам. Не считаю его достойным, чобы более упоминать о нем. По словам местных бизнесменов, в городе существует негласный запрет на продажу сетевых бизнесов федеральным торговым сетям. То же самое с земельными участками под торговую недвижимость (наверняка, не только). Один известный сетевой девелопер реализует в городе свой проект и вроде бы даже близко к центру - переделывает бывший производственный комплекс. Но транспортная доступность к объекту настолько ограничена (я бы назвал это словом - "на отшибе"), что у меня вызывает большие сомнения успешность данного проекта.

Почему я считаю важным вхождением на рынок федеральных и международных сетей? По моим наблюдениям, первыми в регионы заходят торговые сети. Затем начинается строительство крупных объектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости - создаются условия для вхождения крупных торговых операторов. После вхождения, скажем, продуктовых сетей в город, последние начинают искать местных поставщиков товаров для снижения издержек на логистике. Начинают развиваться местные производители. С их стороны и стороны торговых операторов возникает насущная потребность в логистических центрах. Приходят девелоперы и деньги, и эти объекты строятся. Это стимулирует развитие производства в регионе: когда у какого-либо из российского или зарубежного предприятия возникает необходимость расширения производства, при прочих равных, важным фактором выбора региона являются издержки, связанные с логистикой. Рост деловой активности в регионе вызывает потребность в гостиничных и качественных офисных площадях и т.д. И все вышесказанное не может происходить на деньги только местных "игроков" - их просто недостаточно. В настоящее время, на мой взгляд, важнейшим фактором экономического благополучия региона является правильная инвестиционная политика. Перед местными чанушами-бизнесменами всегда стоит выбор между личным благополучием и благополучием региона. Выбор всегда один.....

Еше одна интересная деталь "о свободе СМИ". Местная газета написала что губернатор Кировской обл., согласно какому-то опросу, 2-й по популярности из всех губернаторов. Кто-нибудь знает губернатора Вятской губернии?

Куда светит "Западный луч"

Сегодня прочитал заметку о "судьбе" проекта "Западный луч" в Челябинске (http://chel.ru/news/800.html ). Спешу дать свои комментарии.

Территория "Западного луча" - лучшее место в Челябинске для строительства торгово-развлекательного центра. Она прилегает к 2-м основным магистралям, одна из которых ведет в самый густо населенный и перспективный Северо-Западный район города. При этом территория находится на "вечерней" стороне трассы.

Но ситуация такова, что на той же трассе через реку Миасс и на "утренней" стороне в пределах пешеходной доступности реализуется другой проект торгово-развлекательного центра, с которым ОЧЕНЬ тесно афилирован никто иной, как мэр города. И если предыдущей городской администрацией проект строительства ТРЦ на территории "Западного луча" был одобрен, то как только данное лицо пришло к власти, в городе у собственника участка сразу же начались проблемы. Судя по открытым источникам информации, были попытки оспорить права ЗАО «Управляющая компания «Промышленные инвестиции» на данный участок со стороны администрации. И, хотя эти попытки не увенчались успехом, собственнику пришлось отказаться от проекта ТРЦ и гостиницы в пользу жилья. В статье все это представлено так, что "администрация попросила отказаться" от торговой составляющей т.к. это связано с реализацией программы "доступное жилье". Хотя до этого еще ни разу господин Юревич не был уличен в рвении по выполнению федеральных программ, да и жилье в этом месте обещает быть совсем не доступным.

Фактически, администрация города Челябинска в открытую использует свой административный ресурс в сугубо личных целях.