For sale

Сейчас на рынке много разговоров о грядущих массовых продажах недвижимости со значительным дисконтом. В этой заметке публикую своё мнение на эту тему в отношении торговой недвижимости.

Говоря о продаже торговых площадей, стоит разделять форматы стрит-ритейла и торгового центра. В первом случае речь идет о продаже недвижимости, во втором - бизнеса.

Что касается стрит-ритейла, снижение цен в краткосрочной перспективе маловероятно, это связано со значительным ростом розничного товарооборота в РФ и отсутствия в настоящее время более надёжного дохода, чем от сдачи в аренду торговых площадей. Нужно помнить, что в нашей экономике все ещё значительная часть денежной массы далеко не "белого" цвета и вывезти из России эти капиталы представляется мне маловероятным. Приобретение ликвидной торговой недвижимости в этой ситуации для многих может стать довольно привлекательным. Помимо "тёмных денег" интерес к подобным помещениям может проявить и ряд вполне уважаемых структур. Это подтверждают и соответствующие заявления X5, которые были сделаны на прошедшей неделе.

Цена на торговый центр зависит от ставки капитализации, которая, в свою очередь, зависит от рынка капитала. Поскольку наблюдается значительный отток денежных средств и девелоперам нужно закрывать текущие кредитные обязательства, существует высокая вероятность выброса объектов на рынок при значительно возросшей ставке капитализации, и, следовательно, более низкой цене.Тем не менее, нужно понимать, что момент готовности ряда таких компаний расстаться с объектами за цены, приближенные к себестоимости (а возможно, и ниже), будет длиться очень недолго. Стоимость реализации последних проектов была настолько велика, что говорить о «массовых дисконтах» в 20-30% процентов при их продаже неразумно. Такие дисконты могут быть только на относительно «старые» (постройки до 2006 года) объекты недвижимости. На современные объекты в регионах мечтать о дисконте выше 15-20% не вредно. Но неразумно.

Собственники выставят много объектов на продажу, но приобретаться будут только крупные торговые центры, которые можно оценить на «пять с плюсом». .Вполне возможно, что многие операторы будут реализовывать собственную недвижимость по схеме sale-lease-back. Для них это может стать панацеей от дефолта на какое-то время. Эффективность такой меры непосредственно связана с размерами долговых обязательств, чистым операционным доходом и длительностью кризиса.