Российский рынок крупной коммерческой недвижимости в некоторых деталях принципиально отличается от аналогичного Европейского, возможно, и Американского рынков. Но эти детали приводят к тому, что те оценки проектов, которые делают консалтинговые компании с иноземными корнями у нас в отечестве, не имеют с действительностью ничего общего. Одна из таких "мелочей" - TripleNet - страшный, скажу Вам, зверь. TripleNet - это такая организация потоков операционных доходов и расходов от коммерческой деятельности объекта, при которой арендаторы полностью возмещают собственнику все операционные расходы и НДС, т.е. затраты на эксплуатацию, налоги на недвижимость, затраты на аренду земли, вознаграждение управляющей компании, затраты на рекламу, коммунальные затраты и пр. В отечестве же такая схема пока не работает. Реальный брокеридж ведется из принципа четкого прогнозирования затрат торгового оператора, т.е. с ним сразу фиксируется арендная плата (редко + процент с оборота), фиксируется ставка по возмещению эксплуатационных затрат и плюсом он должен "платить по счетчику" за коммунальные услуги, им же потребленные. Помимо прочего предусматривается ежегодная индексация ставок, но не более чем на определенный договором процент. Для разных профилей торговли, в зависимости от занимаемой площади, региона, местоположения, ставка возмещения эксплуатационных затрат колеблется от 30 до 200 долларов в год за кв.м. В результате, сборы "за эксплуатацию и коммуналку", в том числе и из-за наличия мест общего пользования, никак не связаны с реальными операционными затратами. Соответственно, и бизнес-планы, разработанные вышеупомянутыми да и большинством отечественных "консалтеров", ничего не стоят. Последнее я высказал "ф сердцах" и "между делом". А проблема в том, что региональный рынок - это рынок арендаторов, и Вам, в подавляющем большинстве случаев, не удасться навязать арендаторам "кота в мешке" в виде ТриплеНета, т.к. они понимают, что реальный рост эксплуатационных затрат опережает заложенный в договор процент индексации, и растут эти расходы непредсказуемо.
В Москве, возможно, и в С-Петербурге рынок другой. Здесь теоретически эту схему реализовать можно. Вот я и столкнулся с желающими.....
Здоровый проект в Москве. Один из "великих" консультантов разработал концепцию, нарисовал ставки, сделал бизнес-план: "Ребята, ТриплеНет". Арендные ставки оптимистичные, но по большей части реальные. Мы посчитали операционные затраты и прослезились. Если пропорционально увеличить "обычные" ставки возмещения эксплуатационных затрат операторов, то получится, что гипермаркет и мультиплекс должны возмещать порядка 100 долларов США с кв.м. в год, операторы "мелкой нарезки" - 300 долларов США. Насколько мне известно, самые высокие ставки по возмещению в России на сегодняшний день - 200 вечнозеленых за кв.м. в год. И все это уже при оптимистичных ставках. Соответственно, собственники проекта и NOI посчитали, исходя из ТриплеНета. Т.е. они реально переоценили свой проект процентов этак на 17-18. Вот и верь консалтерам.
А что самое смешное - западные фонды верят! Я тут в одном инвестиционном предложении проекта для крупного западного фонда увидел ставку за двадцатитысчный гипермаркет 180 долларов США за кв.м. без НДС + возмещение "TripleNet", т.е. реально "на круг" больше 300 долларов с НДС - у меня выступили просто слезы умиления от гордости за то, как "наши люди" дурят головы буржуям. Самое интересное что фонд купил значительную долю в проекте и будет его финансировать.
Вот такие пирожки с котятами.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)