воскресенье, 21 октября 2007 г.

Коснется ли нас кризис ликвидности?

На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.

И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.

Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.

Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.

На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".

суббота, 13 октября 2007 г.

Калинка Малинка

В Ростове-на-Дону строится торгово-развлекательный центр "Калинка Малинка". Немного теплых слов о проекте.
  1. Безусловно, Ростов-на-Дону является одним из лучших в России с точки зрения строительства объектов крупной коммерческой недвижимости: город обладает высоким экономическим потенциалом, высокий уровень доходов населения по отношению к другим регионам Российской Федерации, большая численность населения, высокая востребованность качественных торговых площадей в городе среди федеральных и международных торговых сетей.
  2. Мое мнение относительно местоположения участка более осторожное. Несмотря на высокий автомобильный трафик, хорошую транспортную доступность и высокую заявленную численность населения в 5, 15 и 25 минутных зонах транспортной доступности, мало вероятно, что объект будет широко востребован у торговых операторов, а значит будет и высокодоходным. Это связано с тем, что у объекта совершенно отсутствует пешеходная доступность: в прилегающих районах отсутствует массовая жилая застройка. Даже в случае если в среднесрочной перспективе будут реализованы планы по жилой застройке близлежащих районов, вряд ли это повлияет на увеличение доходности объекта, поскольку, по моему мнению, к тому моменту в городе будет очень высокая конкуренция среди торговых центров. Негативным фактором является также высокая вероятность того, что между зонами доступности и объектом будут реализованы другие проекты торгово-развлекательных центров (к примеру, на Проспекте Стачек).
  3. Как отмечалось ранее, вдоль участка существует высокий автомобильный трафик. Данный трафик можно охарактеризовать в большей степени как внутренний городской. Большую часть этого трафика составляют люди, перемещающиеся в рабочее время по служебным делам. Соответственно, эту часть трафика нельзя назвать «целевой» для будущего объекта. Это подтверждается и тем, что по ул. Малиновского отсутствует движение общественного транспорта большой вместимости. Всего несколько маршрутов маршрутного такси проходят рядом с участком. Данный фактор также усложняет доставку будущих потенциальных посетителей центра.
  4. Размер участка в 6.5 Га также недостаточен для реализации более крупномасштабного проекта. Даже в существующем проекте наблюдается нехватка порядка 1000 парковочных мест.
  5. Серьезной проблемой может стать также отсутствие таких мощных якорей как продовольственный гипермаркет и DIY в следствии того, что на соседних участках свои проекты реализуют сеть гипермаркетов "О’Кей" и оператор DIY Castorama. Заявления компании Colliers о том, что "общая торговая площадь центра, включая гипермаркет "О'Кей" и DIY Castorama составляет...", - не имеет ничего общего с действительностью. Это чистой воды обман. Проекты этих уважаемых сетей абсолютно автономны. На мой взгляд, Калинка Малинка столкнется с серьезными трудностями при наполнении операторами, реализующими товары импульсного спроса, особенно если учесть что у О’Кей будет своя торговая галерея в предкассовой зоне, которая будет пользоваться значительно более высоким спросом у соответствующих торговых операторов и операторов услуг. Т.е., вопреки заявлениям Colliers, гипермаркет "О'Кей" является прямым конкурентом объекту. Вариант с размещением супермаркета luxure-формата мне представляется также маловероятным и малоэффективным. По имеющейся у меня информации, в настоящее время только один якорный оператор в лице сети многозальных кинотеатров «Киномакс» выразил свою заинтересованность в проекте. Но и это, как мне кажется, не потому, что данный проект их привлекает, а чтобы не делить рынок города с другой сетью, т.к. в настоящее время данная сеть является там практически монополистом.
  6. Сделать правильную концепцию такого объекта и заполнить его очень сложно. Именно на таких проектах может показать свой класс компания-консультант и брокер. Так что у собственников данного проекта все шансы расхлебывать "профессионализм" Colliers, как то уже случалось в Воронеже в "Армаде". Ведь одно дело работать с объектом типа "River Mall" в центре Москвы, где консультанту, а, особенно, брокеру ничего не нужно делать чтобы заполнить объект. Почти же наверняка никому не придет в голову проверять, насколько эффективно все было сделано. И совсем другое дело заведомо сложный проект в регионе. Сначала ADM Groupe это поняла - избавилась от объекта. Теперь, похоже, и новый собственник задумывается о продаже.
  7. Заявленные сроки реализации проекта – конец 2008-го года также, по моему мнению, излишне оптимистичные.

среда, 10 октября 2007 г.

Кит большой - ему видней.

Пару недель назад в лентах новостей проскочила новость, что "Кит Кэпитал" собирается реализовывать крупный проект торгово-развлекательного центра в г. Тамбове "в 20 минутах транспортной доступности от центра города".

Складывается впечатление, что вышеупомянутой компании совершенно все равно, где строить, что строить и принесет ли это вообще хоть какую-нибудь прибыль.

Г. Тамбов - один из самых бедных, с точки зрения доходов населения, город России. Численность населения порядка 300 тыс. За 20 минут с окраины города можно не только добраться до центра, но и пересечь весь город. Исходя из этого можно предположить, что будущий объект будет находиться, в лучшем случае, на его окраине. А ведь "Кит" уже наступал на эти грабли. Вспомним хотя бы проект шестнадцатитысячника в г. Оренбурге на объездной трассе. Сначала арендаторами этого объекта были "Купец" (Екатеринбургская сеть продовольственных супермаркетов), детская развлекательная часть, бытовая техника, галерея. Когда же я был там последний раз, практически ничего не осталось - торговый центр умер. При этом конкуренции в городе среди торговых центров до сих пор нет. Ближайший конкурент "Армада", который еще не введен в эксплуатацию, имеет местоположение не лучшее. Единственным преимуществом последнего является его размер. На мой взгляд, даже активная застройка района "Степного Поселка" в т.ч. улицы Салмышской не способна реанимировать Кит в Оренбурге, особенно, если учесть строительство стотысячника компании "Астория Групп" на угрожающе близком расстоянии.
Еще можно вспомнить Кит в Магнитогорске, каркас которого стоит на Карла Маркса как обглоданные кости мертвого животного. В общем-то место выбрано хорошее. Но ведь когда компания "входила" в город, она прекрасно понимала, что станет конкурентом Магнитогорскому Металлургическому Комбинату с его торговыми объектами. А Комбинат - это и есть, собственно, сам город. Соответственно, перед входом в проект участок и политическая ситуация вокруг него должна была быть досконально проработана.
Были еще безумные проекты строительства в Саратове за Аэропортом и еще ряд столь же утопичных идей.
Когда же мы все-таки увидим, что "Кит Кэпитал" зарывает деньги вкладчиков "Кит-Финанс" в почву, которая принесет урожай, а не на "поле чудес"? И не является ли "Кит Финанс" очередной финансовой пирамидой а проекты "Кит Кэпитал" только галочкой для отчетов и потенциальным "козлом отпущения"?

PS Похоже, что Кит Кэпитал все-таки не имеет никакого отношения к "Кит-Финанс". Приношу свои извинения. 03.02.2008

понедельник, 8 октября 2007 г.

Рамстор-Капитолий

Данный торгово-развлекательный центр Рамэнки открылся довольно давно, но я его, в силу географической специфики своих перемещений, посетил впервые. Далее изложу свои впечатления.

Ну первое же, что не понравилось - "кривые" и унылые фасады. Либо их еще не дооформили, либо я чего-то не понимаю, либо денег архитекторам пожалели.

А вот второй взгляд очень порадовался. Прямо у центрального входа расположился "вагончик" Starlite Diner . Он стал первой изюминкой центра.

Внутри, по большей части, оказалось все как обычно. Все довольно хорошо и сбалансированно, хотя без недоработок не обошлось: если я не ошибаюсь, то Sela оказалась в окружении совершенно не своей ценовой категории, таких как Pierre Cardin, Baldinini и пр.

Не обошлось и без тупиковых зон, хотя их немного.

Еще одно странное архитектурное решение - атриумы шириной по 2 м посреди шестиметровых боковых проходов. Сверху смотрятся как открытые ниши в склепах и усыпальницах, остаются довольно узкие проходы. Снизу эти атриумы вообще незаметны.

Довольно спорным решением является 2-уровневое размещение многозального кинотеатра. Мне, конечно, неизвестны условия контракта с Каро-фильм, но, тем не менее, считаю, что собственники проиграли в арендной ставке по 2-му этажу, а возможно и понесли существенные расходы за счет установки дополнительного (и весьма существенного количества) эскалаторов (6 штук!!!). Хотя, возможно, расходы взял на себя арендатор, но, в этом случае, это отразилось на арендной ставке. Еще одним минусом такого подхода явилось то, что кинотеатр практически исключен из потокообразования 3-го этажа, тем самым увеличивая количество "глухих" зон.

Вторая главная изюмина торгового центра - конечно же Media Markt. Для российского потребителя эта торговая сеть еще в новинку, особенно со своей своеобразной ценовой политикой.

В целом объект получился интересным и довольно комфортным для посетителей. А с учетом его местоположения успех ему обеспечен.

четверг, 4 октября 2007 г.

Настроение

На подлете к "Шереметьево" аварийная ситуация на авиалайнере. Капитан к экипажу: "Есть какие-нибудь идеи?... - Нет идеи - нет Икеи"

вторник, 2 октября 2007 г.

Самара

12 сентября этого 2007-го года проездом из Уральска (Республика Казахстан) в Москву целый день провел в Самаре.

Погода с утра выдалась отвратительная, поэтому весь город посмотреть не удалось. И тем не менее проехался по главной магистрали города Московскому шоссе и посетил ТРЦ "Парк Хаус". Объект неплохой. Однако есть одна странная вещь: чтобы попасть в "Перекресток" нужно сначала подняться на 2=й этаж на травалаторе а затем спуститься опять же на травалаторе. С учетом того, сколько места занимает данный вид вертикального транспорта (угол наклона не может превышать 15 градусов) доходность объекта сильно пострадала из-за уменьшения коэффициента полезных площадей. Как я понимаю, такое произошло из-за того, что центр строился в 2 очереди, п, по видимому, их стыковка не была в достаточной степени продумана. Хотя возможен вариант другого - недоступного мне, тайного смысла. Не понравилось мне то, что эскалатор на 3-й этаж вывозит сразу к кинотеатру и зону фуд-корта: ведь можно было бы "протянуть" поток хотя бы по небольшой галереи. Также, я считаю, что делать 2 боковые галереи при наличии прямого прохода к крупному якорю (в том числе в зону вертикального транспорта) неправильно: галереи получаются пустоватыми, соответственно, и арендные ставки в них ниже. Хотя, соглашусь, что варианты могут быть разными. Но в данном случае поток по боковым галереям 1-го этажа был существенно ниже, чем по центральным.
В целом, центр довольно комфортен и оставил очень приятное впечатление.

К сожалению, ТРК "Московский" времени посмотреть не было, но проезжал мимо по дороге в аэропорт. Думаю, серьезный объект. И вот тут самая интрига: немного дальше по Московскому шоссе в сторону аэропорта выросла "Мега" с якорем "ИКЕА". Когда я проезжал, каркасы уже стояли. Итак, в конце года мы увидим очередной батл. На месте "Московского" я бы начинал готовиться. Уже пора на каждом столбе расклеить рекламу....

В целом о городе: ОЧНЬ ГРЯЗНО. Город - одна сплошная помойка. Возле каждого дома груды мусора. Я много езжу по стране, но такое встретишь не часто. Считаю что Титова отправили в добровольную отставку вполне заслуженно. Надеюсь, с новым губернатором области повезет больше.