Сегодня прочитал новость, что ЦБ РФ отказывается вводить практику принятия закладных по ипотечным кредитам в качестве залогового обеспечения, но в то же время готово приобретать секьюритизированные ипотечные активы, как только будет доработано соответствующим образом законодательство.
Расшифрую для тех, кто еще более далек от финансового рынка, чем я. Центробанк сказал: "Ребят, если я буду у вас тупо брать закладные, во-первых я зароюсь в работе с физиками (физическими лицами), во-вторых, рано или поздно, вы мне на баланс навешаете кучу "плохих" бумаг, по которым никакой другой ответственности, кроме как самих этих бумаг сами нести не будете". Центробанк не хочет делить ответственность с банками по ипотечным кредитам - это не его функция. Далее ЦБ говорит:"Я предлагаю другой механизм. Выпустите на ту сумму, которой Вы прокредитовали ипотечников, облигации - их мы купим. Но отвечать за погашение этих облигаций вам придется всем своим имуществом и активами". На мой взгляд, все логично. И если механизм секьюритизации у наших закономарателей все же получится прописать пряморуко, то не исключено, что мы сможем воочию увидеть, как снижение ставки рефинансирования ЦБ реально будет снижать кредитную нагрузку для ипотечных заемщиков.
Показаны сообщения с ярлыком Комментарии. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком Комментарии. Показать все сообщения
понедельник, 7 сентября 2009 г.
среда, 19 августа 2009 г.
Мысли о финансовых проблемах финансового сектора
Если Вы читаете этот блог, то, по всей видимости, не хуже меня знаете, как непросто сейчас привлечь финансирование. Если же финансовые учреждения дают деньги то на условиях, от которых волосы по всему body встают дыбом.
Что же дальше?
Попробую "коротэнько" описать сегодняшнюю ситуацию с деньгами. В принципе, крупному фин. учреждению деньги есть откуда взять, при этом деньги зачастую относительно недорогие. Но во что их вкладывать? Ставить на рост фондового рынка? Судя по всему, запас доверия на ближайшее время этот рынок уже исчерпал. Маловероятно, что в ближайшей перспективе появятся "идеи", которые подтолкнут этот рынок сильно вверх. Дефицит идей демонстрирует хотя бы тот факт, что после объявления о планах объединения активов государства в автомобильной отрасли в отдельной гос. компании стоимость акций отечественных автомобильных компаний резко подскочили, хотя всем понятно, что позитив этой идеи очень и очень сомнителен.
Играть на валютных рынках довольно опасно - ЦБ показал свои "зубы" в качестве защитника рубля. Играть против валют, если вы не г-н Сорос, - вообще безумие. Не скажу, что на этом нельзя заработать, но фондовый и валютные рынки в качестве "кормушки для всех" отпадают.
Почему бы не вспомнить государевы призывы и не начать вкладывать деньги в пром. производство. Круто: колеса вертятся, шестеренки жужжат, что-то с конвеера выходит и ..... идет на склад невостребованное. Товар и так был не очень, да еще кризис, денег у населения нет чтобы покупать. Значит и предприятию за продукцию денег не заплатят. И из каких карманов ему деньги возвращать инвесторам? Не верим мы в "Советску власть".
Может кредитовать "физиков". Так и тут рынок схлопнулся: поувольняли народ, посокращали и без того невысокие заработные платы. Чем этот народ возвращать будет?
Ну так что, может отсидеться и дождаться бедным банкирам "лучших времен"? И тут "косяк". Просроченные задолженности в кредитном портфеле растут день ото дня. К концу года по самым далеко нежизнерадостным оценкам шефа Альфа-Банка объем таких долгов по всем банкам РФ может достичь 30%. Из них довольно внушительная часть долгов безнадежных. А это ничто иное как потери, которые нужно чем-то закрывать. Закрыть потери можно только увеличив доходы, а значит увеличив, в первую очередь, объемы кредитования и/или стоимость кредита. Но если все будут наращивать объемы кредитования увеличить сильно стоимость не получится. Получается замкнутый круг: кредитовать нечего, но надо.
Как же разорвать этот круг?
Не имеет смысла кредитовать пром. сектор в тех отраслях, продукция которых невостребована и неконкурентоспособна. Мы просто задушим таким подходом все ростки конкуренции и развития.
Дальнейшее финансирование финансовых учреждений, чтобы они покрывал свои долги за счет долгов новых тоже сомнительное занятие, хотя, в определенных случаях это делать придется.
Есть предложение для сильных мира сего: давайте бороться с безработицей, создавая новые рабочие места прежде всего в сфере малого бизнеса, кооперативов и прочих легко адаптирующихся форм предпринимательства. Только малый бизнес содержит потенциал экспоненциального роста. Чем больше система диверсифицирована, тем она более устойчива к внешним воздействиям. Время кормления монстров должно подойти к концу. За счет развития малого бизнеса могут быстро вырасти доходы населения, а значит и потребительские расходы, которые в свое время простимулируют торговлю и пром. производство. И вот тут-то и есть возможность развязать Гордиев узел.
Есть еще один немаловажный макроэкономический эффект от данного предложения. Начну с конца. Кризис в нашем отечестве начался с кризиса ликвидности - дефицита денег. После тех политических и экономческих бездарных , а зачастую и преступных, действий/бездействий наших царьков для России получить новые капиталлы извне стало очень сложно. Значит, не стоит жить иллюзиями о том, что "прилетит вдруг волшебник... и бесплатно....". Нужно рассчитывать на имеющиеся капиталы и пойти по пути не экстенсивного, а его интенсивного использования - увеличения скорости его оборота. И вот тут-то малый бизнес вне конкуренции.
Что нужно, чтобы малый бизнес развивался? Нужно спрашивать не у меня а у самого малого бизнеса и обращаться к опыту других стран, где доля малого бизнеса в экономике велика. А я оставляю Вас, дав тему для размышления.
Что же дальше?
Попробую "коротэнько" описать сегодняшнюю ситуацию с деньгами. В принципе, крупному фин. учреждению деньги есть откуда взять, при этом деньги зачастую относительно недорогие. Но во что их вкладывать? Ставить на рост фондового рынка? Судя по всему, запас доверия на ближайшее время этот рынок уже исчерпал. Маловероятно, что в ближайшей перспективе появятся "идеи", которые подтолкнут этот рынок сильно вверх. Дефицит идей демонстрирует хотя бы тот факт, что после объявления о планах объединения активов государства в автомобильной отрасли в отдельной гос. компании стоимость акций отечественных автомобильных компаний резко подскочили, хотя всем понятно, что позитив этой идеи очень и очень сомнителен.
Играть на валютных рынках довольно опасно - ЦБ показал свои "зубы" в качестве защитника рубля. Играть против валют, если вы не г-н Сорос, - вообще безумие. Не скажу, что на этом нельзя заработать, но фондовый и валютные рынки в качестве "кормушки для всех" отпадают.
Почему бы не вспомнить государевы призывы и не начать вкладывать деньги в пром. производство. Круто: колеса вертятся, шестеренки жужжат, что-то с конвеера выходит и ..... идет на склад невостребованное. Товар и так был не очень, да еще кризис, денег у населения нет чтобы покупать. Значит и предприятию за продукцию денег не заплатят. И из каких карманов ему деньги возвращать инвесторам? Не верим мы в "Советску власть".
Может кредитовать "физиков". Так и тут рынок схлопнулся: поувольняли народ, посокращали и без того невысокие заработные платы. Чем этот народ возвращать будет?
Ну так что, может отсидеться и дождаться бедным банкирам "лучших времен"? И тут "косяк". Просроченные задолженности в кредитном портфеле растут день ото дня. К концу года по самым далеко нежизнерадостным оценкам шефа Альфа-Банка объем таких долгов по всем банкам РФ может достичь 30%. Из них довольно внушительная часть долгов безнадежных. А это ничто иное как потери, которые нужно чем-то закрывать. Закрыть потери можно только увеличив доходы, а значит увеличив, в первую очередь, объемы кредитования и/или стоимость кредита. Но если все будут наращивать объемы кредитования увеличить сильно стоимость не получится. Получается замкнутый круг: кредитовать нечего, но надо.
Как же разорвать этот круг?
Не имеет смысла кредитовать пром. сектор в тех отраслях, продукция которых невостребована и неконкурентоспособна. Мы просто задушим таким подходом все ростки конкуренции и развития.
Дальнейшее финансирование финансовых учреждений, чтобы они покрывал свои долги за счет долгов новых тоже сомнительное занятие, хотя, в определенных случаях это делать придется.
Есть предложение для сильных мира сего: давайте бороться с безработицей, создавая новые рабочие места прежде всего в сфере малого бизнеса, кооперативов и прочих легко адаптирующихся форм предпринимательства. Только малый бизнес содержит потенциал экспоненциального роста. Чем больше система диверсифицирована, тем она более устойчива к внешним воздействиям. Время кормления монстров должно подойти к концу. За счет развития малого бизнеса могут быстро вырасти доходы населения, а значит и потребительские расходы, которые в свое время простимулируют торговлю и пром. производство. И вот тут-то и есть возможность развязать Гордиев узел.
Есть еще один немаловажный макроэкономический эффект от данного предложения. Начну с конца. Кризис в нашем отечестве начался с кризиса ликвидности - дефицита денег. После тех политических и экономческих бездарных , а зачастую и преступных, действий/бездействий наших царьков для России получить новые капиталлы извне стало очень сложно. Значит, не стоит жить иллюзиями о том, что "прилетит вдруг волшебник... и бесплатно....". Нужно рассчитывать на имеющиеся капиталы и пойти по пути не экстенсивного, а его интенсивного использования - увеличения скорости его оборота. И вот тут-то малый бизнес вне конкуренции.
Что нужно, чтобы малый бизнес развивался? Нужно спрашивать не у меня а у самого малого бизнеса и обращаться к опыту других стран, где доля малого бизнеса в экономике велика. А я оставляю Вас, дав тему для размышления.
пятница, 10 июля 2009 г.
Крокодиловвы слезы
Пару недель назад позвонила мне корреспондент одного уважаемого издания и попросила дать комментарии выступления представителя Х5 на одной из конференций, которые я по ряду причин последнее время своими визитами не жалую. Из слов корреспондента, господин из вышеупомянутой компании "обижался" на то, что из полсотни проектов, в которые решила "зайти" компания в лучшем случае будет реализован десяток: тормозит, мол, развитие сети такое безобразное поведение девелоперов. Не знаю уж, что там ему ответили, но постараюсь оправдать волков (девелоперов) перед бедным овечками (понятно кем).
Помнится, X5 тоже "баловался" девелоперством. Почему же мы не видим их собственных строек? А дело в том, что строить сейчас невыгодно. Отличные торговые центры (даже в двухстоличных регионах) можно приобрести по ставкам капитализации 12.5%+. Есть случаи и 20%. Покажите мне строительный проект с 5-8 летними сроками окупаемости. Так зачем же сейчас строить если вложения в готовый арендный бизнес выгоднее? Да и риски при покупке на порядок ниже.
Проблема низкой стоимости активов связана, в том числе, и со снижением арендных ставок. X5 в этом смысле также по отношению к арендодателям-девелоперам не делает благородных и щедрых жестов , а наоборот стоит в первых рядах за раздачей пониженных ставок. Понятно, что это не от хорошей жизни. Но в конечном итоге, боком это выйдет всем нам.
Так что придется господам ритейлерам, тем что еще живы, довольствоваться тем что есть, либо изыскивать средства и в порядке бреда строиться самим.
Помнится, X5 тоже "баловался" девелоперством. Почему же мы не видим их собственных строек? А дело в том, что строить сейчас невыгодно. Отличные торговые центры (даже в двухстоличных регионах) можно приобрести по ставкам капитализации 12.5%+. Есть случаи и 20%. Покажите мне строительный проект с 5-8 летними сроками окупаемости. Так зачем же сейчас строить если вложения в готовый арендный бизнес выгоднее? Да и риски при покупке на порядок ниже.
Проблема низкой стоимости активов связана, в том числе, и со снижением арендных ставок. X5 в этом смысле также по отношению к арендодателям-девелоперам не делает благородных и щедрых жестов , а наоборот стоит в первых рядах за раздачей пониженных ставок. Понятно, что это не от хорошей жизни. Но в конечном итоге, боком это выйдет всем нам.
Так что придется господам ритейлерам, тем что еще живы, довольствоваться тем что есть, либо изыскивать средства и в порядке бреда строиться самим.
вторник, 7 июля 2009 г.
Исследование "ниочем"
Постараюсь начать с себя преодолевать депрессию, сложившуюся на девелоперском рынке, возобновив публикации в своем блоге.
Сегодняшнюю тему навеяло пустозвонство отчета Гильдии Управляющих Девелоперов о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, конкретнее, приведенные цифры: средняя стоимость (почему-то) найма торговых площадей в настоящее время составляет 32.2 доллара в месяц за кв.м, средняя стоимость продажи все тех же площадей 3560 вечнозеленых.
Если верить господам-исследователем то активы продаются исходя из ставки капитализации ниже 10.8%. Разве можно в это поверить? Если средняя стоимость приводится, как некая оценка экспозиции цен - то грош цена таким исследованиям. Покупать помещение с доходностью ниже 11% годовых, если сдать деньги в банк можно аж под 18% никто, кроме государства, не будет. В реальности же на питерском рынке можно прикупить высоколиквидные объекты с капрэйтом выше 12.5%.
Имеем в наличии очередной "бульк" от "уважаемой организации".
Сегодняшнюю тему навеяло пустозвонство отчета Гильдии Управляющих Девелоперов о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, конкретнее, приведенные цифры: средняя стоимость (почему-то) найма торговых площадей в настоящее время составляет 32.2 доллара в месяц за кв.м, средняя стоимость продажи все тех же площадей 3560 вечнозеленых.
Если верить господам-исследователем то активы продаются исходя из ставки капитализации ниже 10.8%. Разве можно в это поверить? Если средняя стоимость приводится, как некая оценка экспозиции цен - то грош цена таким исследованиям. Покупать помещение с доходностью ниже 11% годовых, если сдать деньги в банк можно аж под 18% никто, кроме государства, не будет. В реальности же на питерском рынке можно прикупить высоколиквидные объекты с капрэйтом выше 12.5%.
Имеем в наличии очередной "бульк" от "уважаемой организации".
вторник, 10 февраля 2009 г.
Чего ждать от плана Обамы?
Думаю, многие из нас задаются вопросом: "Что нам ждать от реализации плана нового президента США". С одной стороны, он увеличит покупательскую способность населения США, что приведет к росту экспорта и увеличению цен на нефть. В результате, велика вероятность, что в России "появятся деньги" от экспортной выручки, большая часть которой состоит из платы за те самые энергоресурсы. С другой стороны, вливание 900 млрд. долларов в американскую экономику будет осуществляться из средств, которых у США просто нет. Эти средства будут привлекаться за счет новых заимствований. Данный факт означает, что если инвесторы не потеряют доверие к США как к заемщику, мировой экономике, и тем более российской, грозит весьма большой отток капитала. Что, на мой взгляд, в российских условиях не столько уравновесит положительные последствия, но может еще больше усугубить ситуацию. Помимо прочего, в "плане Обамы" содержатся явно протекционистские методы борьбы с кризисом, что может привести к глобальным торговым войнам. Все эти факторы могут ухудшить всю мировую макроэкономическую ситуацию и бумеранг вернется туда, откуда он был запущен. Последствиями для США может стать то самое падение доверия инвесторов к американскому доллару.
вторник, 13 января 2009 г.
Консалтинг сегодня
Очень тяжело стало заставлять себя писать. Помимо того, что интересные темы вымываются пропорционально оттоку капитала из экономики, еще и чисто психологически тяжело.
Последнее время много размышлял над тем, каково же сегодня место консалтинга в сфере недвижимости в текущей ситуации. Понятно, что нужно закончить текущие проекты - речь не об этом. А что дальше? Что можно рекомендовать? Ведь именно это основная функция консалтинга - давать рекомендации что делать.
Ответ на этот вопрос я нашел анализируя проблемы и потребности клиентов нашей компании. В недавний период бурного развития строительства никто особенно сильно не задумывался о том, как наилучшим образом использовать тот или иной земельный актив. В большинстве случае предпочтение отдавалось исходя из личных симпатий лиц, принимающих решение. Ну а консультанты, в большинстве случаев, не пытались эти решения оспаривать. Таким образом, общая ситуация вокруг актива воспринималась статично: есть земельный участок 10 га в центре города - садим туда это, это и это: все и сразу. Очередями? Ну, если только ресурсов на моменте хватать не будет? Если продолжать рассматривать ситуацию сегодня все в той же статике, то потребности в консультантах в области недвижимости как таковых практически отсутствуют.
Единственный выход - скинуть с себя оцепенение: уйти от статичности и рассмотреть ситуацию в динамике.
Вот тут то и становится интересно. Существуют собственники земельных активов и недвижимости, которые понимают бесперспективность выручить хорошие денежные средства от продажи этих активов и в то же самое время понимают их ценность в перспективе. Ничто не вечно, в том числе и кризис. Наступит момент, когда ситуация развернется, но денежные ресурсы, необходимые для реализации будущих проектов не появятся вдруг сразу и в неограниченных количествах, а начнут появляться небольшими частями. И сливки снимет тот, кто к этой ситуации будет наиболее подготовленным. У наиболее продвинутой части собственников понимание этого есть. Что же сегодня необходимо собственнику:
1. знать какая недвижимость будет востребована;
2. поймать момент, когда эта недвижимость будет востребована;
3. поймать момент, когда на рынке появятся деньги;
4. быть готовым к старту.
Есть потребность - нужно делать новый продукт, продвигать его на рынок.
Фактически речь идет от перехода от безответственного подхода сегодняшнего дня к оказанию услуг в области управления активами в форме недвижимого имущества.
Это идея. Если Вы ее поняли, берите на вооружение и доводите до продукта. Хотя мы и не являемся в чистом виде консалтинговой компанией, тем не менее мы приступили к подготовке такого продукта. Теперь вопрос в скорости.
Последнее время много размышлял над тем, каково же сегодня место консалтинга в сфере недвижимости в текущей ситуации. Понятно, что нужно закончить текущие проекты - речь не об этом. А что дальше? Что можно рекомендовать? Ведь именно это основная функция консалтинга - давать рекомендации что делать.
Ответ на этот вопрос я нашел анализируя проблемы и потребности клиентов нашей компании. В недавний период бурного развития строительства никто особенно сильно не задумывался о том, как наилучшим образом использовать тот или иной земельный актив. В большинстве случае предпочтение отдавалось исходя из личных симпатий лиц, принимающих решение. Ну а консультанты, в большинстве случаев, не пытались эти решения оспаривать. Таким образом, общая ситуация вокруг актива воспринималась статично: есть земельный участок 10 га в центре города - садим туда это, это и это: все и сразу. Очередями? Ну, если только ресурсов на моменте хватать не будет? Если продолжать рассматривать ситуацию сегодня все в той же статике, то потребности в консультантах в области недвижимости как таковых практически отсутствуют.
Единственный выход - скинуть с себя оцепенение: уйти от статичности и рассмотреть ситуацию в динамике.
Вот тут то и становится интересно. Существуют собственники земельных активов и недвижимости, которые понимают бесперспективность выручить хорошие денежные средства от продажи этих активов и в то же самое время понимают их ценность в перспективе. Ничто не вечно, в том числе и кризис. Наступит момент, когда ситуация развернется, но денежные ресурсы, необходимые для реализации будущих проектов не появятся вдруг сразу и в неограниченных количествах, а начнут появляться небольшими частями. И сливки снимет тот, кто к этой ситуации будет наиболее подготовленным. У наиболее продвинутой части собственников понимание этого есть. Что же сегодня необходимо собственнику:
1. знать какая недвижимость будет востребована;
2. поймать момент, когда эта недвижимость будет востребована;
3. поймать момент, когда на рынке появятся деньги;
4. быть готовым к старту.
Есть потребность - нужно делать новый продукт, продвигать его на рынок.
Фактически речь идет от перехода от безответственного подхода сегодняшнего дня к оказанию услуг в области управления активами в форме недвижимого имущества.
Это идея. Если Вы ее поняли, берите на вооружение и доводите до продукта. Хотя мы и не являемся в чистом виде консалтинговой компанией, тем не менее мы приступили к подготовке такого продукта. Теперь вопрос в скорости.
понедельник, 17 ноября 2008 г.
О симметричености решений "арендатор vs. арендодатель" в условиях кризиса и после него
Кризис движется по миру, выкашивая все на своем пути. Перед большинством компаний стоит выбор: либо защищаться, либо умереть. Ритейл в России принял решение обороняться, не в последнюю очередь за счет арендодателей. И хотя большую часть ритейлеров кризис пока серьезно не коснулся, тем не менее все они пишут слёзные письма арендодателю с просьбой пересмотреть арендные ставки в сторону понижения "в связи с макроэкономической ситуацией".
Ну, в принципе, тактика абсолютно правильная и понятная. Только господа ритейлеры должны учитывать, что собственники находятся под прессом и с другой стороны, а именно со стороны кредиторов, которые требуют возврата кредитов и зачастую стараются увеличить процентные ставки по кредитам, что в свою очередь требует увеличение арендных сборов. Хорошо, если девелопер успел вернуть существенную часть заемных средств и может реструктуризировать свои долги. Ну а если нет ....?
Со стороны арендаторов все чаще предлагается платить процент от оборота. По их мнению, в этом случае собственник объекта и оператор садятся в одну лодку и экономический успех одних отражается на благосостоянии других. Отчасти это так и есть, но не нужно забывать о затратах на эксплуатацию и коммунальные платежи собственника. По сей день на 100% они арендаторами нигде не компенсируются.
Затраты на эксплуатацию торговых и офисных центров за последнее время существенно возросли и в некоторых случаях могут достигать 30% от арендных сборов. Как сейчас модно выражаться, "симметриченое решение" лежит в переходе на взаимоотношения по возмещению затрат на эксплуатацию по системе open book. Эту систему я неоднократно упоминал в своих постах и не буду повторяться о ее сути. Только так возможно сбалансировать доходы и убытки между арендаторами и собственниками объекта. Иначе все будет, как всегда – «вобщем, все умерли».
пятница, 3 октября 2008 г.
For sale
Сейчас на рынке много разговоров о грядущих массовых продажах недвижимости со значительным дисконтом. В этой заметке публикую своё мнение на эту тему в отношении торговой недвижимости.
Говоря о продаже торговых площадей, стоит разделять форматы стрит-ритейла и торгового центра. В первом случае речь идет о продаже недвижимости, во втором - бизнеса.
Что касается стрит-ритейла, снижение цен в краткосрочной перспективе маловероятно, это связано со значительным ростом розничного товарооборота в РФ и отсутствия в настоящее время более надёжного дохода, чем от сдачи в аренду торговых площадей. Нужно помнить, что в нашей экономике все ещё значительная часть денежной массы далеко не "белого" цвета и вывезти из России эти капиталы представляется мне маловероятным. Приобретение ликвидной торговой недвижимости в этой ситуации для многих может стать довольно привлекательным. Помимо "тёмных денег" интерес к подобным помещениям может проявить и ряд вполне уважаемых структур. Это подтверждают и соответствующие заявления X5, которые были сделаны на прошедшей неделе.
Цена на торговый центр зависит от ставки капитализации, которая, в свою очередь, зависит от рынка капитала. Поскольку наблюдается значительный отток денежных средств и девелоперам нужно закрывать текущие кредитные обязательства, существует высокая вероятность выброса объектов на рынок при значительно возросшей ставке капитализации, и, следовательно, более низкой цене.Тем не менее, нужно понимать, что момент готовности ряда таких компаний расстаться с объектами за цены, приближенные к себестоимости (а возможно, и ниже), будет длиться очень недолго. Стоимость реализации последних проектов была настолько велика, что говорить о «массовых дисконтах» в 20-30% процентов при их продаже неразумно. Такие дисконты могут быть только на относительно «старые» (постройки до 2006 года) объекты недвижимости. На современные объекты в регионах мечтать о дисконте выше 15-20% не вредно. Но неразумно.
Собственники выставят много объектов на продажу, но приобретаться будут только крупные торговые центры, которые можно оценить на «пять с плюсом». .Вполне возможно, что многие операторы будут реализовывать собственную недвижимость по схеме sale-lease-back. Для них это может стать панацеей от дефолта на какое-то время. Эффективность такой меры непосредственно связана с размерами долговых обязательств, чистым операционным доходом и длительностью кризиса.
Говоря о продаже торговых площадей, стоит разделять форматы стрит-ритейла и торгового центра. В первом случае речь идет о продаже недвижимости, во втором - бизнеса.
Что касается стрит-ритейла, снижение цен в краткосрочной перспективе маловероятно, это связано со значительным ростом розничного товарооборота в РФ и отсутствия в настоящее время более надёжного дохода, чем от сдачи в аренду торговых площадей. Нужно помнить, что в нашей экономике все ещё значительная часть денежной массы далеко не "белого" цвета и вывезти из России эти капиталы представляется мне маловероятным. Приобретение ликвидной торговой недвижимости в этой ситуации для многих может стать довольно привлекательным. Помимо "тёмных денег" интерес к подобным помещениям может проявить и ряд вполне уважаемых структур. Это подтверждают и соответствующие заявления X5, которые были сделаны на прошедшей неделе.
Цена на торговый центр зависит от ставки капитализации, которая, в свою очередь, зависит от рынка капитала. Поскольку наблюдается значительный отток денежных средств и девелоперам нужно закрывать текущие кредитные обязательства, существует высокая вероятность выброса объектов на рынок при значительно возросшей ставке капитализации, и, следовательно, более низкой цене.Тем не менее, нужно понимать, что момент готовности ряда таких компаний расстаться с объектами за цены, приближенные к себестоимости (а возможно, и ниже), будет длиться очень недолго. Стоимость реализации последних проектов была настолько велика, что говорить о «массовых дисконтах» в 20-30% процентов при их продаже неразумно. Такие дисконты могут быть только на относительно «старые» (постройки до 2006 года) объекты недвижимости. На современные объекты в регионах мечтать о дисконте выше 15-20% не вредно. Но неразумно.
Собственники выставят много объектов на продажу, но приобретаться будут только крупные торговые центры, которые можно оценить на «пять с плюсом». .Вполне возможно, что многие операторы будут реализовывать собственную недвижимость по схеме sale-lease-back. Для них это может стать панацеей от дефолта на какое-то время. Эффективность такой меры непосредственно связана с размерами долговых обязательств, чистым операционным доходом и длительностью кризиса.
четверг, 18 сентября 2008 г.
Регламент для кротов
"9 сентября на заседании правительства Москвы была представлена программа по развитию подземного пространства Москвы, одна из задач которой – разработка новых нормативных требований и регламентов для подземного строительства. Институтом Генплана подготовлен также адресный перечень этих зон", - привожу свой комментарий.
Подобный документ имеет неоспоримую важность как в долгосрочной, так и в среднесрочной перспективе развития города. Уже сейчас Москва стоит перед лицом коллапса транспортной системы. При этом коллапс грозит не только наземной транспортной инфраструктуре, но и подземному общественному транспорту. При этом Москва сталкивается с проблемами при строительстве наземных и надземных транспортных путей из-за крайней ограниченности в свободных территориях под строительство, особенно в центре города. Во многих случаях выгоднее «зарыть» их под землю, чем заниматься расселением жилых домов и выкупать недвижимость у коммерческих структур.
Подобный документ имеет неоспоримую важность как в долгосрочной, так и в среднесрочной перспективе развития города. Уже сейчас Москва стоит перед лицом коллапса транспортной системы. При этом коллапс грозит не только наземной транспортной инфраструктуре, но и подземному общественному транспорту. При этом Москва сталкивается с проблемами при строительстве наземных и надземных транспортных путей из-за крайней ограниченности в свободных территориях под строительство, особенно в центре города. Во многих случаях выгоднее «зарыть» их под землю, чем заниматься расселением жилых домов и выкупать недвижимость у коммерческих структур.
Помимо проблемы транспортных путей существует проблема катастрофической нехватки парковочных мест, которая в свою очередь также усугубляет первую проблему. Самым очевидным выходом из ситуации видится создание подземной инфраструктуры города.
Следующей в очереди проблем стоит желание предпринимателей развивать свой бизнес. При этом для многих наиболее привлекательной площадкой выглядит Москва, и желательно её центр. Рано или поздно кризис ликвидности закончится, и это повлечет за собой новый всплеск потребностей площадок под развитие бизнеса в черте города, особенно в его центре. Найдутся инвесторы, которые будут с оптимизмом смотреть на освоение подземного пространства.Проблему упорядочивания будущей подземной застройки нужно было начать решать ещё вчера, чтобы в дальнейшем избежать повторения вышеизложенных «наземных» проблем. Говорить о «реальном» влиянии, которое данный документ окажет на развитие ситуации, можно будет только после того, как он будет утверждён. Все зависит от того, насколько он будет актуальным и подкреплённым «административным ресурсом». Поясню, что я имею ввиду под словом «актуальный»: под такой серьёзный проект, как развитие подземного пространства, площадки под инвестора должны быть подготовлены городом. Должны быть подготовлены все элементы инфраструктуры. Скажем, если предполагается строительство серьёзной подземной магистрали и торгового центра на ней, то необходимо, чтобы сначала появилась магистраль, точки подключения к внешним сетям будущего объекта и предложены некие решения по выносу магистральных сетей, существующих в предполагаемом объёме застройки. Без этого «кота в мешке» никто не купит. Т. е. от города потребуются значительные инфраструктурные вложения, прежде чем подземное пространство станет широко привлекательным для инвесторов.
Теперь более подробно о проблемах, с которыми столкнутся застройщики подземного пространства:
- безусловно, геология – всем известно о существовании большого количества проблемных участков на территории Москвы;
- большое количество подземных коммуникаций, в т.ч. и специального назначения. Решать вопрос по их перекладке застройщику самостоятельно без помощи Правительства Москвы весьма сложно и накладно;
- проблемы с генподрядчиком – если дело дойдет до массовой застройки подземного пространства, то возникнут проблемы с нехваткой строительных организаций, специализирующихся на подземных работах, что может привести к катастрофическим последствиям. Даже при наземном строительстве возникают проблемы с техническим состоянием соседних зданий, что же может случиться при неквалифицированном проведении подземных работ?
- нехватка специализированного оборудования: даже если существующие организации, специализирующиеся на подземном строительстве, смогут нарастить достаточное количество штата для удовлетворения потребностей массовой застройки подземного пространства, понадобится дополнительное очень дорогостоящее оборудование. Ресурсов этих организаций с высокой долей вероятности не хватит для полного удовлетворения потребностей в нем. Правительству Москвы необходимо самим создать структуры и закупить подобное оборудование для последующей сдачи в аренду либо предоставления в лизинг, либо создавать условия, при которых специализированные на подземных работах застройщики могли получать кредиты на закупку такого оборудования.
- проблема спроса на подземное пространство. Чтобы инвесторы «пошли» под землю, они должны видеть «морковку». Что может расположиться в подземном пространстве? Жилье – нет. Гостиницы – маловероятно, разве что совсем дешёвые мотели. Офисы – тоже не лучший вариант. Остается: торговля, услуги, парковки… - не так много. Потребности в торговых площадях ограничены, парковки не отличаются высокой доходностью бизнеса. Возникает вопрос преференций для низкодоходных бизнесов, таких как, скажем, парковки;
- точки подключения к внешним сетям и достаточная обеспеченность мощностями: проблема, решать которую необходимо, как было описано раньше, городским властям. На сегодняшний день в Москве возникают проблемы с удовлетворением текущих потребностей в электро-, водо- и пр. снабжениях. Подземное строительство повлечет колоссальную нагрузку на городские сети. А значит и сети должны быть «усилены».
- устройство площадки под строительство: недостаточное количество наземного пространства будет создавать проблемы и с подземным строительством. Всегда что-то нужно доставлять на площадку и что-то увозить. Хотим мы того или нет, а делаться это будет через наземные площадки с точками входа. А их нужно где-то размещать и обеспечивать доступ к ним грузового (даже очень) транспорта. Представьте очередь из бетономешалок на Тверской улице…;
- дороговизна. Даже если все остальные вопросы будут решены вопрос дороговизны строительства остается.
Уверенность, что рано или поздно Москва «пойдет» под землю, есть. Вопрос лишь времени и «дешёвых» денег. Но документ, который будет регламентировать освоение подземного пространства, должен быть принят уже сейчас.
пятница, 27 июня 2008 г.
"Облака"
Глубоко ушел в последнее время в свою "исследовательскую" деятельность и мало публикую заметок. Ну вот решил немного оторваться от темы. Причиной тому стало мое посещение относительно нового ТРЦ "Облака". У того человека, который дал такое название этому сооружению довольно странное представление об облаках, другой вариант-извращенное чувство юмора. При виде этого монстра у меня возникли совершенно другие ассоциации: что-то типа "Крематорий" или "Замок демонов" из Heroes Of Might and Magic. Облака я узрел, только тогда, когда поднимался зажатый в узком пространстве между 2 стенами наверх. С таким же успехом данную "дорогу в облака" можно было бы назвать и "Road to Hell" и это бы больше соответствовало восприятию. Первое впечатление, которое Вы получаете от визуального образа объекта, целиком и полностью гармонирует с последующим восприятием: центра темный, мало "воздуха" - совершенно некомфортный для посетителей.
Набор операторов в центре можно охарактеризовать как "кто больше заплатил". Никакой видимой мысли об ориентированности на целевую аудиторию нет в принципе. Я думаю, больше тут и говорить не о чем. Единственное, что более или менее понравилось, так это организация 3-го этажа.
Сам объект находится на второстепенных трассах. Чтобы проект был успешен при такой локации необходимо продумывать каждый шаг, тем более, что вокруг уже сейчас складывается довольно жесткое конкурентное окружение. Подобная дезориентация объекта с точки зрения целевой аудитории может привести к весьма неприятным последствиям. На сегодняшний день, по моим ощущениям (а я был там в воскресенье ближе к вечеру), посещаемость объекта довольно скромная. Это можно отнести к его "пока еще" "нераскрученности". Как знать, а может это первый звоночек?
Набор операторов в центре можно охарактеризовать как "кто больше заплатил". Никакой видимой мысли об ориентированности на целевую аудиторию нет в принципе. Я думаю, больше тут и говорить не о чем. Единственное, что более или менее понравилось, так это организация 3-го этажа.
Сам объект находится на второстепенных трассах. Чтобы проект был успешен при такой локации необходимо продумывать каждый шаг, тем более, что вокруг уже сейчас складывается довольно жесткое конкурентное окружение. Подобная дезориентация объекта с точки зрения целевой аудитории может привести к весьма неприятным последствиям. На сегодняшний день, по моим ощущениям (а я был там в воскресенье ближе к вечеру), посещаемость объекта довольно скромная. Это можно отнести к его "пока еще" "нераскрученности". Как знать, а может это первый звоночек?
понедельник, 12 мая 2008 г.
Чему нас может научить "Старший брат"
В прошлой публикации обещал рассказать о Будапеште. Помимо того, что название города связано с проведенным там отпуском, в этом городе находится штаб-квартира фонда TriGranit, входящего в состав учредителей компании Торговый Квартал. Не подумайте, что мое желание посетить Будапешт было хоть как-то связано с этим обстоятельством. Но коль уж я там оказался, было грешно не посмотреть, чему же мы можем научиться у наших "хозяев". Чем и был вызван мой визит в ТРЦ "West End". Но об этом чуть позже, а следующий абзац, доставив себе удовольствие, я посвящу кратенькому описанию Будапешта и совсем куцому Вены - имею на то право.
Уже не первый раз убеждаюсь, что по-возможности туризмом лучше заниматься без турфирм. Купил билеты, забронировал номер в отеле, сделал визы, сел и полетел. Это и дешевле, и ты сам выбираешь, что тебе посмотреть, сколько времени уделить тому или иному времяпрепровождению. Оговорюсь, что "дешевле" это если речь не идет о "накатанных" курортах, куда чартеры стаями летают. Экономическую ситуацию в Венгрии мажорной не назовешь - это заметно. Город, в целом, грязноватый. Сложилось впечатление, что большая часть города состоит из трущоб, некоторые из которых, такие как 8-й район, сами венгры стараются обходить стороной даже днем. Т.е. берем центр в "Кёруте" (что-то наподобие Садового кольца), а за ним сразу начинаются трущобы за исключением территории вдоль проспекта Андраши. И выглядит все это как 2 алмаза в куче навоза, где алмазами я называю центры Пешта и Буды, разделенных между собой Дунаем. 2 половинки города с совершенно разной архитектурой. Если Вы побываете в Пеште, в Праге Вам делать будет нечего (кроме пива), но Буды в Праге вы не увидите. Есть на что посмотреть, хотя многие сооружения в плохом состоянии, часть на реконстукции.
В историческом плане ничего интересного в Венгрии нет. Вся история страны после ее основания вождями мадьярских племен "местечковая". Никакого влияния на судьбы Европы и тем более мира никогда Венгрия не оказывала. Если о каком-либо правителе Венгрии вспоминал когда-либо кто-нибудь типа Папы Римского, он сразу канонизировался. Даже от турков Венгрию освободили австрийцы. А независимость Венгрия практически получила нахаляву после поражения Германии и Австрии в 1-й мировой войне. Нет, буча там какая-то была, но опять же местечковая. Единственный герой, который родился в Венгрии - граф Телеки - застрелился, когда узнал, что венгерский парламент принял решение пропустить через свою территорию фашистские войска на Югославию. И дело тут не в размерах государства, достаточно в истории маленьких государств, которые влияли и влияют на мировую историю. Дело тут исключительно в "провинциальности" самих венгров как народа.
Но сказанное выше никак не умаляет того удовольствия, которое вы получите от посещения Венгрии. История - не единственное удовольствие. Скажем, венгерская кухня. Я никогда в жизни не получал от еды столько удовольствия. Знаменитый венгерский суп-гуляш, дичь, во всевозможных вариантах, мясные блюда, овощи и все это с большим количеством паприки. Все это ОЧЕНЬ вкусно. Предостерегу лишь от обедов в туристических центрах, скажем где-нибудь на Ваци Утца или в знаменитом Матиаш Пинце - за весьма приличные московские цены удовольствия там будет мало, а может и вообще его вы не испытаете. Найдите места, в которые любят ходить аборигены. Там будет совсем не дорого, но еда там будет бесподобна. Для тех кто захочет воспользоваться этой статьей в качестве руководства, вот места:
- ресторан Janos в отеле Charles - хотя сам отель трешечка, ресторан там лучший из тех, что мы нашли в Венгрии. Добираться туда не очень удобно, но однозначно рекомендую- не пожалеете. Адрес отеля: Buda, Hegyalja utca, 23;
- Troffea Grill - замечательный и недорогой шведский стол, очень удобно добираться, с любой точки Кёрута на желтом трамвае-поезде через мост Margit (если из Пешта), первая остановка на стороне Буды, первый дом слева по ходу движения.
- Menze на улице Ferenc List - тоже недалеко ото всюду в Пеште, где Вы будете гулять.
Невозможно забыть и замечательные кофейни Будапешта. Кофе варят бесподобный, по вкусу напоминает тот, что подают в хороших кофейнях в Москве. Особенным же является кондитерка, точнее изделия со специфическим кремом или марципаном. Правило с выбором кофеин тоже, что и с выбором ресторанов. Особенно не рекомендую самую старую и известную кофейню Гербо - безобразие по московским ценам. Мои особенные рекомендации:
- Ruszwurm - одна из самых старых и маленьких кофеин на территории Замкового холма. Обязательно закажите фирменный десерт;
- Royal Kavehaz - удобно добираться находится на Эржебет Кёрут в Пеште, опять же на том же желтом трамвае-поезде.
Гастрономическую тему подытожу следующими словами: я впервые в жизни 2 раза ощутил, когда от того насколько вкусно наворачивались слезы счастья: один раз в ресторане Janos отеля Charles, другой - в Ruszwurm.
Предупрежу еще о том, что все магазины в т.ч. и продовольственные закрываются до 19.00, а выходные до 17.00, в воскресенье супермаркет закрывается в 14.00. До 01 ночи вырубается вся подсветка памятников. Город вымирает как любой провинциальный город.
Еще одно замечательнейшее, чем обладает город, - это купальни, построенные на горячих источниках. Я посетил 2: Сечени и Геллерт. Сходите, если будет оказия, получите массу удовольствия. Что интересно, вернут деньги за каждую непотраченную минуту!!!
Вена - город вылизанный. Архитектура похожа на пештскую, только все очень чисто и ухожено. Тут масса чего можно посмотреть. Из гастрономических удовольствий - венский шницель и кофе по венски (меланж). Отдельно отмечу, что вкус самого кофе здесь отличается от того, к чему мы привыкли в москве, он имеет ярко выраженный кисловатый привкус. Я знаю, что это другой сорт зерен, и не больше - я не специалист. Самое интересное, что произошло в Вене: вечером мы случайно зашли в совершенно пустую кирху рыцарей Тевтонского Ордена - это тех ребят, которым зимой 1242 года Шура Невский на Чудском озере устроил танцы на льду с последующим массовым заплывом. В храме никого не было только в хорах шла репетиция. И вот в пустом великолепном здании звучит хор..... Засняли немного на то, что было под рукой - фотоаппарат. Смотрите здесь.
Ну вот собственно и все - в рамках специализированного блога лирических отступлений достаточно.
О ТРЦ Тригранита. Находится West End в центре города и примыкает к западному ж/д вокзалу. Нижний уровень представляет из себя "откровенный" рынок даже с вынесенным за пределы павильонов товаром на скамейках. На первом же этаже и фудкорт. другие этажи "нарезаны" более или менее нормально с нормальными операторами, но народа для такого местоположения центра на этих этажах мало. Скорее всего это объясняется тем, что большое количество целевой аудитории не первого этажа воздерживается от визитов в центр из-за перспективы прогуляться по первому этажу. Добавим сюда еще кошмарную грязь и мрак внутри, общарпаные стены - получим гордость Тригранита. От комментариев воздержусь. Дистанционно недалеко, хотя и на другом берегу Дуная расположен ТРЦ "Мамут-1 и 2". Если у 1-й очереди еще остались элементы бывшего рынка, то уже 2-я часть очень и очень неплохая. Потоки по всем этажам распределены, да и объект сравнительно комфортный. В целом же, по отзывам большинства знающих людей, грязь - отличительная черта большинства торговых центров старушки-Европы. И, на мой взгляд, в плане торговых центров равняться нам нужно на Юго-Восточную Азию и Эмираты.
Отдельно подчеркну, что это личный блог, а не корпоративный сайт, и он отражает всего-лишь мою позицию и мнение, которое может отличаться от корпоративного.
Уже не первый раз убеждаюсь, что по-возможности туризмом лучше заниматься без турфирм. Купил билеты, забронировал номер в отеле, сделал визы, сел и полетел. Это и дешевле, и ты сам выбираешь, что тебе посмотреть, сколько времени уделить тому или иному времяпрепровождению. Оговорюсь, что "дешевле" это если речь не идет о "накатанных" курортах, куда чартеры стаями летают. Экономическую ситуацию в Венгрии мажорной не назовешь - это заметно. Город, в целом, грязноватый. Сложилось впечатление, что большая часть города состоит из трущоб, некоторые из которых, такие как 8-й район, сами венгры стараются обходить стороной даже днем. Т.е. берем центр в "Кёруте" (что-то наподобие Садового кольца), а за ним сразу начинаются трущобы за исключением территории вдоль проспекта Андраши. И выглядит все это как 2 алмаза в куче навоза, где алмазами я называю центры Пешта и Буды, разделенных между собой Дунаем. 2 половинки города с совершенно разной архитектурой. Если Вы побываете в Пеште, в Праге Вам делать будет нечего (кроме пива), но Буды в Праге вы не увидите. Есть на что посмотреть, хотя многие сооружения в плохом состоянии, часть на реконстукции.
В историческом плане ничего интересного в Венгрии нет. Вся история страны после ее основания вождями мадьярских племен "местечковая". Никакого влияния на судьбы Европы и тем более мира никогда Венгрия не оказывала. Если о каком-либо правителе Венгрии вспоминал когда-либо кто-нибудь типа Папы Римского, он сразу канонизировался. Даже от турков Венгрию освободили австрийцы. А независимость Венгрия практически получила нахаляву после поражения Германии и Австрии в 1-й мировой войне. Нет, буча там какая-то была, но опять же местечковая. Единственный герой, который родился в Венгрии - граф Телеки - застрелился, когда узнал, что венгерский парламент принял решение пропустить через свою территорию фашистские войска на Югославию. И дело тут не в размерах государства, достаточно в истории маленьких государств, которые влияли и влияют на мировую историю. Дело тут исключительно в "провинциальности" самих венгров как народа.
Но сказанное выше никак не умаляет того удовольствия, которое вы получите от посещения Венгрии. История - не единственное удовольствие. Скажем, венгерская кухня. Я никогда в жизни не получал от еды столько удовольствия. Знаменитый венгерский суп-гуляш, дичь, во всевозможных вариантах, мясные блюда, овощи и все это с большим количеством паприки. Все это ОЧЕНЬ вкусно. Предостерегу лишь от обедов в туристических центрах, скажем где-нибудь на Ваци Утца или в знаменитом Матиаш Пинце - за весьма приличные московские цены удовольствия там будет мало, а может и вообще его вы не испытаете. Найдите места, в которые любят ходить аборигены. Там будет совсем не дорого, но еда там будет бесподобна. Для тех кто захочет воспользоваться этой статьей в качестве руководства, вот места:
- ресторан Janos в отеле Charles - хотя сам отель трешечка, ресторан там лучший из тех, что мы нашли в Венгрии. Добираться туда не очень удобно, но однозначно рекомендую- не пожалеете. Адрес отеля: Buda, Hegyalja utca, 23;
- Troffea Grill - замечательный и недорогой шведский стол, очень удобно добираться, с любой точки Кёрута на желтом трамвае-поезде через мост Margit (если из Пешта), первая остановка на стороне Буды, первый дом слева по ходу движения.
- Menze на улице Ferenc List - тоже недалеко ото всюду в Пеште, где Вы будете гулять.
Невозможно забыть и замечательные кофейни Будапешта. Кофе варят бесподобный, по вкусу напоминает тот, что подают в хороших кофейнях в Москве. Особенным же является кондитерка, точнее изделия со специфическим кремом или марципаном. Правило с выбором кофеин тоже, что и с выбором ресторанов. Особенно не рекомендую самую старую и известную кофейню Гербо - безобразие по московским ценам. Мои особенные рекомендации:
- Ruszwurm - одна из самых старых и маленьких кофеин на территории Замкового холма. Обязательно закажите фирменный десерт;
- Royal Kavehaz - удобно добираться находится на Эржебет Кёрут в Пеште, опять же на том же желтом трамвае-поезде.
Гастрономическую тему подытожу следующими словами: я впервые в жизни 2 раза ощутил, когда от того насколько вкусно наворачивались слезы счастья: один раз в ресторане Janos отеля Charles, другой - в Ruszwurm.
Предупрежу еще о том, что все магазины в т.ч. и продовольственные закрываются до 19.00, а выходные до 17.00, в воскресенье супермаркет закрывается в 14.00. До 01 ночи вырубается вся подсветка памятников. Город вымирает как любой провинциальный город.
Еще одно замечательнейшее, чем обладает город, - это купальни, построенные на горячих источниках. Я посетил 2: Сечени и Геллерт. Сходите, если будет оказия, получите массу удовольствия. Что интересно, вернут деньги за каждую непотраченную минуту!!!
Вена - город вылизанный. Архитектура похожа на пештскую, только все очень чисто и ухожено. Тут масса чего можно посмотреть. Из гастрономических удовольствий - венский шницель и кофе по венски (меланж). Отдельно отмечу, что вкус самого кофе здесь отличается от того, к чему мы привыкли в москве, он имеет ярко выраженный кисловатый привкус. Я знаю, что это другой сорт зерен, и не больше - я не специалист. Самое интересное, что произошло в Вене: вечером мы случайно зашли в совершенно пустую кирху рыцарей Тевтонского Ордена - это тех ребят, которым зимой 1242 года Шура Невский на Чудском озере устроил танцы на льду с последующим массовым заплывом. В храме никого не было только в хорах шла репетиция. И вот в пустом великолепном здании звучит хор..... Засняли немного на то, что было под рукой - фотоаппарат. Смотрите здесь.
Ну вот собственно и все - в рамках специализированного блога лирических отступлений достаточно.
О ТРЦ Тригранита. Находится West End в центре города и примыкает к западному ж/д вокзалу. Нижний уровень представляет из себя "откровенный" рынок даже с вынесенным за пределы павильонов товаром на скамейках. На первом же этаже и фудкорт. другие этажи "нарезаны" более или менее нормально с нормальными операторами, но народа для такого местоположения центра на этих этажах мало. Скорее всего это объясняется тем, что большое количество целевой аудитории не первого этажа воздерживается от визитов в центр из-за перспективы прогуляться по первому этажу. Добавим сюда еще кошмарную грязь и мрак внутри, общарпаные стены - получим гордость Тригранита. От комментариев воздержусь. Дистанционно недалеко, хотя и на другом берегу Дуная расположен ТРЦ "Мамут-1 и 2". Если у 1-й очереди еще остались элементы бывшего рынка, то уже 2-я часть очень и очень неплохая. Потоки по всем этажам распределены, да и объект сравнительно комфортный. В целом же, по отзывам большинства знающих людей, грязь - отличительная черта большинства торговых центров старушки-Европы. И, на мой взгляд, в плане торговых центров равняться нам нужно на Юго-Восточную Азию и Эмираты.
Отдельно подчеркну, что это личный блог, а не корпоративный сайт, и он отражает всего-лишь мою позицию и мнение, которое может отличаться от корпоративного.
понедельник, 28 апреля 2008 г.
Собственник "+" или "-" брокер
Давно я ничего не писал в блог – на то были как объективные, так и не очень объективные причины. Нижеприведенная заметка была написана еще пару недель назад, но в предотпускной суете я забыл ее опубликовать. Вот и причины: отпуск и мое некоторое раздолбайство. Об отпуске есть резон упомянуть, но сделаю я это в последующей публикации, а сейчас публикую то, что было написано ранее.
В прошлой заметке я делился своими впечатлениями о Екатеринбурге. Этот пост является продолжением не столько логическим сколько хронологическим. Переговоры, в которых я участвовал, будучи на Урале, навеяли одну интересную тему, которая неожиданно получила продолжение в процессе уже других переговоров на прошедшей выставке МОЛЛ-2008. Тема такая: совпадают ли интересы компании-брокера с интересами собственника торгового центра в процессе его брокериджа – заполнения арендаторами.
На первый взгляд, вроде бы ответ положительный. Ведь брокер, как правило, получает процент от арендной ставки, о которой он договорится с арендатором, а значит, чем лучше он договорится, тем больше денег он получит.
К сожалению, на практике все совершенно иначе. «Выкрутить» из оператора лишний рубль стоит значительных сил и затрат времени. Компании-брокеру выгоднее работать на вал: за одно и то же время лучше «посадить» больше арендаторов в разные объекты, чем дотошно «выбивать» ставки по каждому из них. По той же причине утомлять себя грамотной подборкой арендаторов эти компании также не хотят. Примером является упомянутая в прошлой заметке екатеринбургская МЕГА. Особенной «расслабленностью» отличается DTZ – они просто штампуют пул арендаторов от объекта к объекту. Так быстрее. Не каждый же собственник при давлении бренда DTZ будет докапываться до того, насколько оптимально был заполнен их объект.
Есть еще одна порочная практика, которая приводит к потерям собственника при брокеридже торговых центров. Собственники, как правило, договариваются с компанией-брокером о вознаграждении в виде процента с арендных ставок. Это приводит к тому, что брокеры большую часть сборов с арендаторов «загоняют» в ставки аренды и минимум - в возмещение затрат на эксплуатацию. В результате эксплуатационный бюджет центра уже при запуске, в большинстве случаев, становится дотационными. Тем более брокерам совершенно не интересно вводить систему triple net, о которой я уже неоднократно писал:
- это чертовски сложно с точки зрения переговоров с торговыми операторами и занимает уйму времени;
- брокер недополучает вознаграждение при существенно возросшем объеме работы;
- наконец, тупо и смешно, большинство брокеров этих компаний просто не знают, что это такое и вообще «о чем это».
Последнее до меня дошло в завершающий день выставки. Общаясь внутри определенного круга спецов, складывается обманчивое впечатление, что и все вокруг понимают то, что понимают эти люди. И вот, пообщавшись с несколькими спецами-брокерами других компаний на МОЛЛе, я понял, что многое из того, что нам кажется само собой разумеющимся, неизвестно специалистам других компаний. Нет, конечно, есть топ-манагеры, которые на западе постоянно сталкивались с подобной системой. Но наш рынок пока другой и доносить «лишнюю» информацию до своих работников никто не спешит: а вдруг завтра весь отдел «свалит» к конкуренту, а с ним и «ненужные» знания, которые могут стать преимуществом «заклятого друга».
Каков же выход? Не хочу выглядеть попугаем, но ответ все тот же. Подумайте, кто вместе с собственником потом будет в «одном корыте» расхлебывать то, что оставили после себя брокеры и консультанты – управляющая компания.
В предыдущих статьях я говорил, что УК должна следить за всеми процессами, происходящими с первых минут жизни проекта. Последнее время мы много размышляем над тем, как вообще можно контролировать, к примеру, брокеридж. Возможно, проще, чтобы и заполняла объекты управляющая компания. Пока дать однозначный ответ на этот вопрос самому себе я не могу.
Кстати, навели меня на эту тему жалобы двух компаний-собственников на 2 разные компании-брокера, причем последние входят в российскую «золотую пятерку».
Вот вроде и все. В следующей заметке расскажу о Будапеште.
воскресенье, 6 апреля 2008 г.
Стратегии "выхода"
В прошлом посте тема коснулась "стратегий выхода" компаний-девелоперов из проектов. Попробую описать известные мне стратегии с характеристикой самих девелоперов их используищих.
1. Стратегия, которую я называю "пенсионной" - проект реализуется исключительно для получения операционного дохода. Максимальная операционная доходность - у рынков, но тут могут возникнуть проблемы сроков их функционирования. Поэтому оптимальным вариантом, на мой взгляд, с точки зрения доходности и безрисковости является торговый центр типа "рынок под крышей". Такую стратегию используют местные девелоперы, далекие от понимания других стратегий, либо девелоперы, имеющие собственные крупноформатные торговые сети. В последнем случае объект, в первую очередь, ориентирован на размещение собственного магазина сети, а уж затем на доход от торгового центра. Сроки окупаемости подобных проектов - от нескольких месяцев до 8 лет.
2.Стратегия максимально возможной эффективности вложений в единичные проекты. Данная стратегия реализуется за счет продажи готового объекта как бизнеса. Часто используется вариант форвардной продажи. В этом варианте доходность собственных денежных средств бывает не ниже 60% годовых.
3. "Промежуточная" стратегия. Стратегия заключается в реализации девелоперского проекта, дальнейшей эксплуатации объекта 3-8 лет с его последующей продажей. Доходность на вложенные собственные средства девелопера 15-50% годовых. Такой вариант наиболее привлекателен для фондов "прямых инвестиций", имеющих некий дефицит проектов по сравнению с объемом имеющихся денежных средств. Поясню. Предположим, что у Вас есть миллион который лежит в банке под 10% годовых. У Вас появилась возможность вложить 500 тысяч в девелоперский проект. При этом, если Вы продадите объект в 1-й год эксплуатации (через 2 года после начала проекта), доходность проекта составит 100% годовых на собственные вложенные средства, через 10 лет - 11%. Но Вы понимаете, что вложить остальные деньги, а тем более всю сумму с продажи под большие, чем 10 банковских процентов, не удастся. В этом случае Вы принимаете для себя вариант, который принесет Вам не 100, а всего-лишь 11% на вложенные средства.
Кто же покупает такие проекты? Всевозможные фонды, аккумулирующие огромные денежные средства, которым необходимо их оборачивать, но в то же время с минимальными рисками. Такие фонды готовы приобретать готовые объекты как бизнес с 7-20 летними сроками окупаемости в зависимости от степени риска. К таким фондам относятся пенсионные фонды государств, но к сожалению не нашего. Наш фонд сидит своим могучим задом на куче обесценивающихся денег стоимостью не выше 2% и не может из разместить - не позволяет законодательство. Когда же закон "подправят", покупать уже будет нечего - "забугор" все купит.
1. Стратегия, которую я называю "пенсионной" - проект реализуется исключительно для получения операционного дохода. Максимальная операционная доходность - у рынков, но тут могут возникнуть проблемы сроков их функционирования. Поэтому оптимальным вариантом, на мой взгляд, с точки зрения доходности и безрисковости является торговый центр типа "рынок под крышей". Такую стратегию используют местные девелоперы, далекие от понимания других стратегий, либо девелоперы, имеющие собственные крупноформатные торговые сети. В последнем случае объект, в первую очередь, ориентирован на размещение собственного магазина сети, а уж затем на доход от торгового центра. Сроки окупаемости подобных проектов - от нескольких месяцев до 8 лет.
2.Стратегия максимально возможной эффективности вложений в единичные проекты. Данная стратегия реализуется за счет продажи готового объекта как бизнеса. Часто используется вариант форвардной продажи. В этом варианте доходность собственных денежных средств бывает не ниже 60% годовых.
3. "Промежуточная" стратегия. Стратегия заключается в реализации девелоперского проекта, дальнейшей эксплуатации объекта 3-8 лет с его последующей продажей. Доходность на вложенные собственные средства девелопера 15-50% годовых. Такой вариант наиболее привлекателен для фондов "прямых инвестиций", имеющих некий дефицит проектов по сравнению с объемом имеющихся денежных средств. Поясню. Предположим, что у Вас есть миллион который лежит в банке под 10% годовых. У Вас появилась возможность вложить 500 тысяч в девелоперский проект. При этом, если Вы продадите объект в 1-й год эксплуатации (через 2 года после начала проекта), доходность проекта составит 100% годовых на собственные вложенные средства, через 10 лет - 11%. Но Вы понимаете, что вложить остальные деньги, а тем более всю сумму с продажи под большие, чем 10 банковских процентов, не удастся. В этом случае Вы принимаете для себя вариант, который принесет Вам не 100, а всего-лишь 11% на вложенные средства.
Кто же покупает такие проекты? Всевозможные фонды, аккумулирующие огромные денежные средства, которым необходимо их оборачивать, но в то же время с минимальными рисками. Такие фонды готовы приобретать готовые объекты как бизнес с 7-20 летними сроками окупаемости в зависимости от степени риска. К таким фондам относятся пенсионные фонды государств, но к сожалению не нашего. Наш фонд сидит своим могучим задом на куче обесценивающихся денег стоимостью не выше 2% и не может из разместить - не позволяет законодательство. Когда же закон "подправят", покупать уже будет нечего - "забугор" все купит.
четверг, 27 марта 2008 г.
Реабилитация форвардного финансирования
Попалась мне на днях статья, в которой рассказывается о способах финансирования девелоперских проектов. Ничего, в общем-то, нового в этой статье нет. Но вот замечание к нейу меня нашлось. В статье со ссылкой на представителя Colliers г-жу Ясько говорится, что форвардное финансирование для девелоперов наименее выгодное, по сравнению с другими вариантами. На мой взгляд, довольно смелое и несколько безответственное заявление. Объясню почему.
Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.
Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.
Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.
Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.
четверг, 20 марта 2008 г.
"Холодные войны" девелоперов
Прочитал в "Ъ" заметку по поводу конкуренции на Каменской магистрали в г. Новосибирске. Перескажу историю "со своей колокольни", дополнив ее некоторыми подробностями.
Каменская магистраль - это совершенно новая трасса, которой, если мне не изменяет память, не больше 3-х лет отроду. Ее протянули от самого центра Новосибирска Ипподромской улицы через пойму реки Каменки до ул. Большевистской недалеко от моста через Обь. Целью ее строительства было разгрузить центр от автотранспорта. Если с точки зрения геологии Новосибирск вообще город - не подарок, то пойма Каменки в этом отношении особенно ректальное место. Поэтому испокон веков эта часть города, находясь практически в центе, не была ничем особенно застроена. Но в связи с строительством новой основной транспортной артерии города в этом районе, он стал вожделенным для всех девелоперов. Помимо трассы преимуществом этой территории является как раз то, что она не застроена. Ведь если взять центр города, больших участков земли без расселения частного сектора там не найдешь, а тут огромный лакомый кусок...., благо технологии позволяют справиться с капризами природы (я про геологию), хотя и не дешево. И вот когда началась дележка, кто смог, тот и хапнул себе лакомые куски. Честно говоря, не знаю точно, как получили свои участки ADG Group и "Успех", хотя и догадываюсь. А вот историю участка Accent Real Estate знаю, т.к. сам ее отслеживал. Это было давненько и память меня может подвести, но по-моему было так: новосибирская компания "Метаприбор" выиграла на торгах участок в Пойме реки каменки порядка 10 га. Затем раздербанила его на 3 участка и продала 2.5 из них "Спортмастеру", около 3 еще кому-то (не помню), остаточки оставила себе, намереваясь что-нибудь построить. Вот этот последний кусок в последствии и приобрела уважаемая Accent Real Estate. При этом "Метаприбор" остался девелопером проекта.
Исходя из вышесказанного, у меня, в отличие от "Ъ" получилось не 3 а 4 проекта. "Спортмастер" тоже заявился со строительством торгового центра.
Чем же все закончится? Прогноз мой таков. Ввязываться в битву "Спортмастеру" смысла нет. Он, почти наверняка, и так сможет войти на аренду в один из строящихся торговых центров. А земельный участок только растет в цене - денег на перепродаже он точно не потеряет. Сталкивался с новосибирской компанией "Успех". На мой взгляд, люди мутные. Они реализовали ТРЦ на Красном проспекте. Но если арендаторам придется выбирать, они скорее всего выберут для себя более понятных девелоперов. Из последних - шансов больше у Accent. Не смотря на то, что концепцию для ТРЦ последней компании разрабатывает Colliers (архитектуру "рисует" Chapman Taylor), персонал компании таков, что они и сами могли бы с успехом справиться с этой задачей. И Colliers здесь используется больше как брэнд и "мальчики для битья". Большинству торговых сетей хорошо знакомы лично сотрудники Accent Real Estate через прошлый опыт работы с ними, и в этом у компании большое преимущество над другими. Будучи представленным господину Вайсу, могу предположить, что и при выборе генподрядчиков компания "за ценой не постоит" и объект будет реализован в кратчайшие сроки. Стоит заметить, что и компания "Успех" пользовалась услугами Ренесанс Констракшн, так что в этом вопросе у этих конкурентов паритет.
В целом же карина на сегодняшний день для подобных городов обычная и напоминает поле боя перед сражением кельтских кланов. Представители противостоящих армий выходят, задирают килт и трясут друг перед другом своими гениталиями, пытаясь деморализовать противника.
Посмотрим, что будет: продолжение следует.....
Каменская магистраль - это совершенно новая трасса, которой, если мне не изменяет память, не больше 3-х лет отроду. Ее протянули от самого центра Новосибирска Ипподромской улицы через пойму реки Каменки до ул. Большевистской недалеко от моста через Обь. Целью ее строительства было разгрузить центр от автотранспорта. Если с точки зрения геологии Новосибирск вообще город - не подарок, то пойма Каменки в этом отношении особенно ректальное место. Поэтому испокон веков эта часть города, находясь практически в центе, не была ничем особенно застроена. Но в связи с строительством новой основной транспортной артерии города в этом районе, он стал вожделенным для всех девелоперов. Помимо трассы преимуществом этой территории является как раз то, что она не застроена. Ведь если взять центр города, больших участков земли без расселения частного сектора там не найдешь, а тут огромный лакомый кусок...., благо технологии позволяют справиться с капризами природы (я про геологию), хотя и не дешево. И вот когда началась дележка, кто смог, тот и хапнул себе лакомые куски. Честно говоря, не знаю точно, как получили свои участки ADG Group и "Успех", хотя и догадываюсь. А вот историю участка Accent Real Estate знаю, т.к. сам ее отслеживал. Это было давненько и память меня может подвести, но по-моему было так: новосибирская компания "Метаприбор" выиграла на торгах участок в Пойме реки каменки порядка 10 га. Затем раздербанила его на 3 участка и продала 2.5 из них "Спортмастеру", около 3 еще кому-то (не помню), остаточки оставила себе, намереваясь что-нибудь построить. Вот этот последний кусок в последствии и приобрела уважаемая Accent Real Estate. При этом "Метаприбор" остался девелопером проекта.
Исходя из вышесказанного, у меня, в отличие от "Ъ" получилось не 3 а 4 проекта. "Спортмастер" тоже заявился со строительством торгового центра.
Чем же все закончится? Прогноз мой таков. Ввязываться в битву "Спортмастеру" смысла нет. Он, почти наверняка, и так сможет войти на аренду в один из строящихся торговых центров. А земельный участок только растет в цене - денег на перепродаже он точно не потеряет. Сталкивался с новосибирской компанией "Успех". На мой взгляд, люди мутные. Они реализовали ТРЦ на Красном проспекте. Но если арендаторам придется выбирать, они скорее всего выберут для себя более понятных девелоперов. Из последних - шансов больше у Accent. Не смотря на то, что концепцию для ТРЦ последней компании разрабатывает Colliers (архитектуру "рисует" Chapman Taylor), персонал компании таков, что они и сами могли бы с успехом справиться с этой задачей. И Colliers здесь используется больше как брэнд и "мальчики для битья". Большинству торговых сетей хорошо знакомы лично сотрудники Accent Real Estate через прошлый опыт работы с ними, и в этом у компании большое преимущество над другими. Будучи представленным господину Вайсу, могу предположить, что и при выборе генподрядчиков компания "за ценой не постоит" и объект будет реализован в кратчайшие сроки. Стоит заметить, что и компания "Успех" пользовалась услугами Ренесанс Констракшн, так что в этом вопросе у этих конкурентов паритет.
В целом же карина на сегодняшний день для подобных городов обычная и напоминает поле боя перед сражением кельтских кланов. Представители противостоящих армий выходят, задирают килт и трясут друг перед другом своими гениталиями, пытаясь деморализовать противника.
Посмотрим, что будет: продолжение следует.....
пятница, 14 марта 2008 г.
Площадь Восстания
Прошла еще одна неделя. Если на прошлой неделе все были заняты подготовкой к MIPIM-му, то на этой неделе все укатили в Канны.
На неделе прочитал (уже не помню где) заметку о реализации одним из девелоперов проекта застройки подземной части Площади Восстания в С-Петербурке. Объект строительства - торгово-развлекательный центр. Вот, решил высказаться на этот счет.
На неделе прочитал (уже не помню где) заметку о реализации одним из девелоперов проекта застройки подземной части Площади Восстания в С-Петербурке. Объект строительства - торгово-развлекательный центр. Вот, решил высказаться на этот счет.
Город Санкт-Петербург второй по численности населения город в Российской Федерации. Он характеризуется высокой покупательской способностью населения. При большой насыщенности города торговой недвижимостью высокого качества потребность на нее в центре города остается
Площадка находится на пересечении 2-х основных транспортных магистралей города Невского и Лиговского проспектов. Отличная пешеходная доступность объясняется наличием выходов сразу с нескольких линий метро а также расположенным на Площади Московского железнодорожного вокзала. Все это создаст сложности при реализации проекта из-за необходимости реорганизации движения пешеходных и транспортных потоков в процессе строительства.
Участок находится на территории исторического центра города и является частью охраняемого архитектурного комплекса. С учетом сложной геологии участка это обстоятельство в значительной степени усложняет вопросы связанные с согласованием проекта и получением разрешения на строительство. Весьма затруднительным и дорогостоящим выглядит возможность согласования и переноса городских сетей с участка. Высока вероятность отказа в согласовании проекта со стороны метрополитена.
700 парковочных мест недостаточно для данного комплекса. По нашим оценкам, необходимо от 1500 до 2000 машиномест..
В зоне пешеходной доступности с противоположных сторон от Площади Восстания в настоящее время реализуются 2 проекта торговых центров: Универмаг «Стокман» и ТРЦ на Лиговском проспекте, д.26/38 (общей арендопригодная площадь более 100 000 кв.м). Данное обстоятельство усилит конкуренцию в районе участка, тем более, что оба проекта будут реализованы уже 2008-2009 годах, т.е. на несколько лет раньше чем «Площадь Восстания».
Исходя из вышеизложенного проект многофункционального комплекса «Площадь Восстания» выглядит дорогостоящим, а сроки его реализации непредсказуемы. Высокие риски отказа в согласовании проекта и высокие маркетинговые риски делают данный проект малопривлекательным..
По моим прогнозам, собственник данного проекта попытается его продать. Решится ли кто-нибудь рискнуть реализовать его?
понедельник, 10 марта 2008 г.
Девелопмент торговых центров в "малых" городах
"Король умер - да здравствует король". В очередной раз население России из нескольких зол выбрало то, "что надо". Даже не знаю, отчего так тошно... Ведь в принципе, еще несколько лет назад было понятно, что новым "кормчим" станет либо Медведев либо Иванов. Вопрос был не в том, кого выберут люди, а на кого людям укажет режим. Мне известно из близких к тем кругам источников, что сначала "любимой женой" был назначен Иванов. Но то ли в подшефной ему армии что-то было опять не так, то ли решили что для молодого поколения Медвед - звучит особенно привлекательно - но выбор пал на того, на кого пал. Суть в том, что все было предрешено. На выборах в местные органы власти, там, где не решали "по-правильному" избиратели, его решали "подсчетчики". Остается всего лишь один вопрос: почему населению нравится быть баранами?
Наше общество является по своей сути стадом, а мы сами - животные этого стада. Мы хотим выглядеть как самые типичные представители нашего стада и все мы хотим быть вожаками своего стада. Жалко, что некому нас 40 лет водить по пустыне.
Правда ведь, никто из Вас не думает, что нам был представлен реальный выбор. Ведь понятно, что "демократически настроенная" часть населения вряд ли отдаст свои голоса коммунистам. Ясно, что и Жириновский присутствует только для дробления голосов возможной коалиции. А никому неизвестный кандидат-демократ - это вообще плевок в лицо оппозиционно настроенной части общества.
Говорить о том, что в России нет другого кандидата, неправильно. Люди всегда найдутся. Нет "денег", которые не побоялись бы поддержать такого деятеля. Ведь все знают на примере Ходарковского, Гусинского, Березовского и др., какая расправа их ожидает. При чем шансы очень велики, что расправятся даже если окажешься на стороне победителя (ситуация "Путин - Березовский"). Эти люди, безусловно, преступники. Но разве найдутся у нас в отечестве "честные олигархи"? Почему же именно они? Рискну предположить, что в ближайшее время мы станем свидетелями очередного спектакля из цикла: "Власть против олигархов". По правилам игры новая власть должна показать всем "где раки зимуют", "где и чей шесток", "мы с народом" - это самый простой способ завоевания симпатий вышеописанного населения. Вы сами не чувствуете, что деловая активность какая-то вялая? Все ждут в каком направлении укажет "стрелка рулетки".
Давненько я не писал - в последнее время рынок как-то замер. Я так думаю, что связано это с праздниками, выборами, подготовкой к профессиональной "пьянке" в Каннах (MIPIM). Новости очень однообразны: во всю "пиарятся" РТМ, Вестер, Техносила. Начинаются проблемы у Эльдорадо :) - все как обычно. В моих комментариях все это не нуждается.
Решил остановиться на такой теме. Недельку назад в очередной командировке общался с крупным холдингом, в состав которого в числе прочего входят банк, строительная компания, региональная сеть небольших продовольственных супермаркетов. Возникла у ребят идея развивать девелопмент торговых центров современного формата в городах с численностью населения от 15 до 100 тыс. человек, чтобы "не играть на одной площадке" с уже состоявшимися конкурентами.
На мой взгляд, это "мертворожденный ребенок" по следующему ряду обстоятельств:
1. разберемся с крупноформатными арендаторами: кто бы мог "зайти"? При такой численности населения DIY, многозальный кинотеатр и детская зона развлечений исключены - они себя просто не окупят, даже если "сядут" бесплатно. Оператор бытовой техники тоже вряд ли заинтересуется городом с населением ниже 50-60 тыс. По тем же причинам. Остается продовольственный супермаркет, пусть даже сети владельца ТЦ;
2. Существует такой эфемерный показатель, как насыщенность торговыми площадями. Эта цифра составляет что-то около 190 кв.м торговых площадей на 1000 жителей. Цифра "ни о чем", т.к. не учитывает ни одного реально влияющего на такой показатель фактора, но для "прикидки" вполне подходит. Исходя из него максимальная торговая площадь подобных объектов должна составить 3-19 тыс. кв.м. Даже если в городах с численностью населения близкой к 100 тыс. "придет бытовая техника" остается площадь под галерею. Ну, возможно, "зайдет" сотовая связь. Возможно у Вас будет аптека и отделение банка и................все. Одежда и обувь из федералов не пойдет - им нужна численность покупателей сопоставимая с численностью самого города, но такого не будет. Представьте, Вы идете по своему городку в новых штанах (ботинках, платье, футболке и пр.) и каждый второй встречный одет в такое же - такой магазин долго не протянет. Вариант "сажать местных" - не вариант. Проект просто никогда не окупится: местные бизнесмены "не дадут" Вам ставок, необходимых для окупаемости подобного проекта. Была ситуация пару лет назад, когда при брокеридже торгового центра в одном из городов-пятисоттысячников компания-брокер собрала тусовку местных бизнесменов и предложила им стать арендаторами объекта. Бизнесмены ответили, что за те годовые ставки аренды, которые им предлагаются, можно приобрести в собственность помещение в центре города.
3. Последнее обстоятельство связано с тем, что на сегодняшний день для получения максимальной доходности от проекта современного торгового центра необходимо создать объект, обладающий, прежде всего, высокой инвестиционной привлекательностью. Т.е. основной доход - инвестиционный доход. Соревноваться с рынками по операционным доходам торговый центр не может. Считать, что на сегодняшний день, да и в среднесрочной перспективе какой-либо из инвестиционных фондов захочет приобрести торговый центр в городе с населением меньше 100 тыс, преступление. Т.е., если сравнивать будущий торговый центр с "рынком под крышей" можно сказать, что капитальные затраты на центр будут выше, его операционные доходы будут ниже, инвестиционная стоимость обоих бизнесов будет статистически нулевой.
Вот и пища для размышлений.
Буду благодарен за Ваши комментарии.
Наше общество является по своей сути стадом, а мы сами - животные этого стада. Мы хотим выглядеть как самые типичные представители нашего стада и все мы хотим быть вожаками своего стада. Жалко, что некому нас 40 лет водить по пустыне.
Правда ведь, никто из Вас не думает, что нам был представлен реальный выбор. Ведь понятно, что "демократически настроенная" часть населения вряд ли отдаст свои голоса коммунистам. Ясно, что и Жириновский присутствует только для дробления голосов возможной коалиции. А никому неизвестный кандидат-демократ - это вообще плевок в лицо оппозиционно настроенной части общества.
Говорить о том, что в России нет другого кандидата, неправильно. Люди всегда найдутся. Нет "денег", которые не побоялись бы поддержать такого деятеля. Ведь все знают на примере Ходарковского, Гусинского, Березовского и др., какая расправа их ожидает. При чем шансы очень велики, что расправятся даже если окажешься на стороне победителя (ситуация "Путин - Березовский"). Эти люди, безусловно, преступники. Но разве найдутся у нас в отечестве "честные олигархи"? Почему же именно они? Рискну предположить, что в ближайшее время мы станем свидетелями очередного спектакля из цикла: "Власть против олигархов". По правилам игры новая власть должна показать всем "где раки зимуют", "где и чей шесток", "мы с народом" - это самый простой способ завоевания симпатий вышеописанного населения. Вы сами не чувствуете, что деловая активность какая-то вялая? Все ждут в каком направлении укажет "стрелка рулетки".
Давненько я не писал - в последнее время рынок как-то замер. Я так думаю, что связано это с праздниками, выборами, подготовкой к профессиональной "пьянке" в Каннах (MIPIM). Новости очень однообразны: во всю "пиарятся" РТМ, Вестер, Техносила. Начинаются проблемы у Эльдорадо :) - все как обычно. В моих комментариях все это не нуждается.
Решил остановиться на такой теме. Недельку назад в очередной командировке общался с крупным холдингом, в состав которого в числе прочего входят банк, строительная компания, региональная сеть небольших продовольственных супермаркетов. Возникла у ребят идея развивать девелопмент торговых центров современного формата в городах с численностью населения от 15 до 100 тыс. человек, чтобы "не играть на одной площадке" с уже состоявшимися конкурентами.
На мой взгляд, это "мертворожденный ребенок" по следующему ряду обстоятельств:
1. разберемся с крупноформатными арендаторами: кто бы мог "зайти"? При такой численности населения DIY, многозальный кинотеатр и детская зона развлечений исключены - они себя просто не окупят, даже если "сядут" бесплатно. Оператор бытовой техники тоже вряд ли заинтересуется городом с населением ниже 50-60 тыс. По тем же причинам. Остается продовольственный супермаркет, пусть даже сети владельца ТЦ;
2. Существует такой эфемерный показатель, как насыщенность торговыми площадями. Эта цифра составляет что-то около 190 кв.м торговых площадей на 1000 жителей. Цифра "ни о чем", т.к. не учитывает ни одного реально влияющего на такой показатель фактора, но для "прикидки" вполне подходит. Исходя из него максимальная торговая площадь подобных объектов должна составить 3-19 тыс. кв.м. Даже если в городах с численностью населения близкой к 100 тыс. "придет бытовая техника" остается площадь под галерею. Ну, возможно, "зайдет" сотовая связь. Возможно у Вас будет аптека и отделение банка и................все. Одежда и обувь из федералов не пойдет - им нужна численность покупателей сопоставимая с численностью самого города, но такого не будет. Представьте, Вы идете по своему городку в новых штанах (ботинках, платье, футболке и пр.) и каждый второй встречный одет в такое же - такой магазин долго не протянет. Вариант "сажать местных" - не вариант. Проект просто никогда не окупится: местные бизнесмены "не дадут" Вам ставок, необходимых для окупаемости подобного проекта. Была ситуация пару лет назад, когда при брокеридже торгового центра в одном из городов-пятисоттысячников компания-брокер собрала тусовку местных бизнесменов и предложила им стать арендаторами объекта. Бизнесмены ответили, что за те годовые ставки аренды, которые им предлагаются, можно приобрести в собственность помещение в центре города.
3. Последнее обстоятельство связано с тем, что на сегодняшний день для получения максимальной доходности от проекта современного торгового центра необходимо создать объект, обладающий, прежде всего, высокой инвестиционной привлекательностью. Т.е. основной доход - инвестиционный доход. Соревноваться с рынками по операционным доходам торговый центр не может. Считать, что на сегодняшний день, да и в среднесрочной перспективе какой-либо из инвестиционных фондов захочет приобрести торговый центр в городе с населением меньше 100 тыс, преступление. Т.е., если сравнивать будущий торговый центр с "рынком под крышей" можно сказать, что капитальные затраты на центр будут выше, его операционные доходы будут ниже, инвестиционная стоимость обоих бизнесов будет статистически нулевой.
Вот и пища для размышлений.
Буду благодарен за Ваши комментарии.
четверг, 28 февраля 2008 г.
Калинка Стокман - финский бомж в Москве
Недавно в прессе прошла информация, что из "Смоленского пассажа" собственники гонят Stockmann: старый договор аренды закончился, а новый на условиях, приемлемых для торгового оператора, заключать не хотят.
Для справки. Собственником "Пассажа" является "Мосстройэкономбанк", который в 2005-м году был рейдерски захвачен бандитами Сулеймана Керимова - структурой, известной под названием "Нафта-Москва".
Представитель собственника мотивирует отказ в заключении нового договора аренды тем, что арендные ставки по комплексу на порядок выше той, которую готовы платить фины. По оценкам экспертов, они равны 3500 - 4000 долл. США за кв.м в год для арендаторов галереи и 500 - 550 для Стокманна. Специалистам, работающим в торговой недвижимости, понятно, что Стокманн по ставкам никогда не сможет конкурировать с "мелкими" операторами. Однако, мне видится, что такое развитие событий может сыграть не на пользу объекту. До сегодняшнего дня "Смоленский пассаж" плотно ассоциировался в умах конечных потребителей с названием "Калинка Стокман". Отсутствие данного брэнда в объекте уже само по себе может повлечь за собой потери части посетителей. Но и это еще не все. Вспомним о китайском конкуренте в 5 минутах пешком "Лоттэ Плаза". Последний "завел" под свою крышу большое количество отличных, в том числе и "бутиковых" марок. Все идет к тому, что китайцы будут сами приобретать франшизы известных мировых брэндов и открывать соответствующие магазины в "Плазе". При отсутствии "Стокмана" в "Пассаже" весы потребительских предпочтений могут резко качнуться в сторону "Лоттэ Плаза", что повлечет за собой и отток арендаторов из "Смоленского Пассажа", как следствие - продолжение оттока посетителей и резкое падение арендных ставок по торговой части объекта. В итоге объект из ликвидного бизнеса может превратиться в банальный "рынок под крышей", работающий на потоке от метро.
В общем, прежде чем "гнаться за лишним долларом" сейчас, нужно хорошенько осмыслить возможные последствия.
Для справки. Собственником "Пассажа" является "Мосстройэкономбанк", который в 2005-м году был рейдерски захвачен бандитами Сулеймана Керимова - структурой, известной под названием "Нафта-Москва".
Представитель собственника мотивирует отказ в заключении нового договора аренды тем, что арендные ставки по комплексу на порядок выше той, которую готовы платить фины. По оценкам экспертов, они равны 3500 - 4000 долл. США за кв.м в год для арендаторов галереи и 500 - 550 для Стокманна. Специалистам, работающим в торговой недвижимости, понятно, что Стокманн по ставкам никогда не сможет конкурировать с "мелкими" операторами. Однако, мне видится, что такое развитие событий может сыграть не на пользу объекту. До сегодняшнего дня "Смоленский пассаж" плотно ассоциировался в умах конечных потребителей с названием "Калинка Стокман". Отсутствие данного брэнда в объекте уже само по себе может повлечь за собой потери части посетителей. Но и это еще не все. Вспомним о китайском конкуренте в 5 минутах пешком "Лоттэ Плаза". Последний "завел" под свою крышу большое количество отличных, в том числе и "бутиковых" марок. Все идет к тому, что китайцы будут сами приобретать франшизы известных мировых брэндов и открывать соответствующие магазины в "Плазе". При отсутствии "Стокмана" в "Пассаже" весы потребительских предпочтений могут резко качнуться в сторону "Лоттэ Плаза", что повлечет за собой и отток арендаторов из "Смоленского Пассажа", как следствие - продолжение оттока посетителей и резкое падение арендных ставок по торговой части объекта. В итоге объект из ликвидного бизнеса может превратиться в банальный "рынок под крышей", работающий на потоке от метро.
В общем, прежде чем "гнаться за лишним долларом" сейчас, нужно хорошенько осмыслить возможные последствия.
понедельник, 18 февраля 2008 г.
"Власть" как инструмент рейдерства
В последних выступлениях как настоящих, так и будущих лидеров нашего государства было уделено внимание усилению борьбы с рейдерством. Заявление из уст представителей сегодняшней власти выглядит, по меньшей мере, цинично. Скорее всего, это очередной шаг к тому, чтобы сосредоточить все как законные, так и незаконные "ниточки управления" отбором денег у бизнеса в руках определенного круга лиц. Ведь не секрет, что большинство государственных институтов власти всех уровней давно уже стали инструментами в руках рейдеров "близвластьлежащих".
Один из последних крупных случаев рейдерства - ситуация с торговой сетью "Арбат-Престиж". По официальным заявлениям, суммы неуплаты налогов владельцами сети смехотворны в сравнении с их состоянием. Ну, раз виновны - давайте разбираться и призовем их к ответу. Но мера пресечения - содержание под стражей на период следствия, притом, что подследственные готовы внести залог в размере суммы претензии... Такое поведение судебных органов кажется, по меньшей мере, странным. Впечатление такое, что суд печется не о государственной казне, а совсем о другом... На этом фоне заявление адвокатов о том, что подзащитным было предложено продать сеть в обмен на свободу и прекращение уголовного дела звучит вполне убедительно. Т.е. прокуратура и судебная машина в очередной раз стали инструментом рейдеров.
Теперь прогуляемся в славный город Сыктывкар - столицу Республики Коми. Местный бизнесмен несколько лет назад прикупил никому тогда ненужный объект незавершенного строительства. Через несколько лет выясняется, что участок удачный, с точки зрения строительства на нем торгово-развлекательного центра. Собственник решил двигаться по пути реализации такого проекта. В прошлом году стало известно, что проект строительства ТРЦ на данном участке земли заявлен новоиспеченным девелопером Ritzio - владельцем сети игровых залов "Вулкан". Через некоторое время от лица данной компании к собственнику проекта обратились с "настоятельным предложением" о его продаже. Собственник отказался. И вот на днях ему поступило аналогичное предложение уже от мэра города по цене процентов на 40 ниже. Предложение выдержано в стиле: можешь не продавать, но тебе же все равно придется проходить все согласования в городе. И хотя компания Ritzio в "дружеской беседе" не называется, тем не менее, сомнений, откуда дует ветер, у собственника нет. Подсчеты разницы в предложениях говорят о том, что мэр решил заработать агентское вознаграждение порядка 4 млн. вечнозеленых.
Вышеприведенные случаи - не исключения, а правило ведения крупного бизнеса на всей территории Российской Федерации. Вспомните Юкос, Русснефть да и многие другие откровенные рейды, прикрытые красивыми словами борьбы с криминалом. У меня нет сомнений, что все те люди, к которым были выдвинуты претензии, далеко не ангелы, но что-то слишком избирательно действует Фемида нашего государства. Скажем, на рейдерский и откровенно криминальный захват Смоленского пассажа в свое время никто не отреагировал, да и по сей день преступники при власти.
Вывод мой таков: как легальный, так и криминальный бизнес всегда и везде будет стараться использовать "административный ресурс" в своих целях. Пока в государстве действующей власти не дышит в спину реальный конкурент, готовый сам стать властью, чиновники всех уровней и ветвей в наглую, ничего не боясь, будут "оказывать соответствующие услуги соответствующим структурам". Ведь если смотреть в целом, им ничего не угрожает - они в любом случае останутся у кормушки.
четверг, 14 февраля 2008 г.
ТРЦ + аквапарк = ???
В большинстве крупных городов России в настоящее время сформировалась довольно жесткая конкуренция, если не среди самих торгово-рвзвлекательных центров, то уж среди проектов таковых точно. Исключение составляют города с жесткими административными препонами внешним инвесторам, такие как Челябинск, Магнитогорск и пр. Для девелоперов день ото дня все актуальней встает вопрос: как завоевать предпочтение торговых операторов, чтобы именно его объект они выбрали для открытия своего магазина. Очевидно, что "мелкая" нарезка будет принимать решение на основании пула "якорных" арендаторов, которые разместятся в объекте. В данном утверждении хоть и присутствует некоторое упрощение, но в целом оно верно.
В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?
Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?
Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".
В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?
Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?
Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".
Подписаться на:
Комментарии (Atom)