Коснется ли нас кризис ликвидности?

На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.

И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.

Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.

Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.

На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".