Недавно в прессе прошла информация, что из "Смоленского пассажа" собственники гонят Stockmann: старый договор аренды закончился, а новый на условиях, приемлемых для торгового оператора, заключать не хотят.
Для справки. Собственником "Пассажа" является "Мосстройэкономбанк", который в 2005-м году был рейдерски захвачен бандитами Сулеймана Керимова - структурой, известной под названием "Нафта-Москва".
Представитель собственника мотивирует отказ в заключении нового договора аренды тем, что арендные ставки по комплексу на порядок выше той, которую готовы платить фины. По оценкам экспертов, они равны 3500 - 4000 долл. США за кв.м в год для арендаторов галереи и 500 - 550 для Стокманна. Специалистам, работающим в торговой недвижимости, понятно, что Стокманн по ставкам никогда не сможет конкурировать с "мелкими" операторами. Однако, мне видится, что такое развитие событий может сыграть не на пользу объекту. До сегодняшнего дня "Смоленский пассаж" плотно ассоциировался в умах конечных потребителей с названием "Калинка Стокман". Отсутствие данного брэнда в объекте уже само по себе может повлечь за собой потери части посетителей. Но и это еще не все. Вспомним о китайском конкуренте в 5 минутах пешком "Лоттэ Плаза". Последний "завел" под свою крышу большое количество отличных, в том числе и "бутиковых" марок. Все идет к тому, что китайцы будут сами приобретать франшизы известных мировых брэндов и открывать соответствующие магазины в "Плазе". При отсутствии "Стокмана" в "Пассаже" весы потребительских предпочтений могут резко качнуться в сторону "Лоттэ Плаза", что повлечет за собой и отток арендаторов из "Смоленского Пассажа", как следствие - продолжение оттока посетителей и резкое падение арендных ставок по торговой части объекта. В итоге объект из ликвидного бизнеса может превратиться в банальный "рынок под крышей", работающий на потоке от метро.
В общем, прежде чем "гнаться за лишним долларом" сейчас, нужно хорошенько осмыслить возможные последствия.
четверг, 28 февраля 2008 г.
суббота, 23 февраля 2008 г.
Мой ответ Кушману....
На прошедшей неделе один человек засомневался в моих словах, что строительство ТРЦ "Солнечных" в Уфе находится в летаргическом сне. Причиной тому стали заявления господ из компании Cushman & Wakefeild & Riabokobilko, что объект строится полным ходом.
Вот мой ответ:
фотографии сделаны в январе 2008 года
Спрашивается, неужели компании "раскручеными" брэндами совсем не дорожат своей репутацией?
Вот мой ответ:
фотография сделана летом 2007 года
фотографии сделаны в январе 2008 года
и наконец, 22 февраля 2008 года
Спрашивается, неужели компании "раскручеными" брэндами совсем не дорожат своей репутацией?
понедельник, 18 февраля 2008 г.
"Власть" как инструмент рейдерства
В последних выступлениях как настоящих, так и будущих лидеров нашего государства было уделено внимание усилению борьбы с рейдерством. Заявление из уст представителей сегодняшней власти выглядит, по меньшей мере, цинично. Скорее всего, это очередной шаг к тому, чтобы сосредоточить все как законные, так и незаконные "ниточки управления" отбором денег у бизнеса в руках определенного круга лиц. Ведь не секрет, что большинство государственных институтов власти всех уровней давно уже стали инструментами в руках рейдеров "близвластьлежащих".
Один из последних крупных случаев рейдерства - ситуация с торговой сетью "Арбат-Престиж". По официальным заявлениям, суммы неуплаты налогов владельцами сети смехотворны в сравнении с их состоянием. Ну, раз виновны - давайте разбираться и призовем их к ответу. Но мера пресечения - содержание под стражей на период следствия, притом, что подследственные готовы внести залог в размере суммы претензии... Такое поведение судебных органов кажется, по меньшей мере, странным. Впечатление такое, что суд печется не о государственной казне, а совсем о другом... На этом фоне заявление адвокатов о том, что подзащитным было предложено продать сеть в обмен на свободу и прекращение уголовного дела звучит вполне убедительно. Т.е. прокуратура и судебная машина в очередной раз стали инструментом рейдеров.
Теперь прогуляемся в славный город Сыктывкар - столицу Республики Коми. Местный бизнесмен несколько лет назад прикупил никому тогда ненужный объект незавершенного строительства. Через несколько лет выясняется, что участок удачный, с точки зрения строительства на нем торгово-развлекательного центра. Собственник решил двигаться по пути реализации такого проекта. В прошлом году стало известно, что проект строительства ТРЦ на данном участке земли заявлен новоиспеченным девелопером Ritzio - владельцем сети игровых залов "Вулкан". Через некоторое время от лица данной компании к собственнику проекта обратились с "настоятельным предложением" о его продаже. Собственник отказался. И вот на днях ему поступило аналогичное предложение уже от мэра города по цене процентов на 40 ниже. Предложение выдержано в стиле: можешь не продавать, но тебе же все равно придется проходить все согласования в городе. И хотя компания Ritzio в "дружеской беседе" не называется, тем не менее, сомнений, откуда дует ветер, у собственника нет. Подсчеты разницы в предложениях говорят о том, что мэр решил заработать агентское вознаграждение порядка 4 млн. вечнозеленых.
Вышеприведенные случаи - не исключения, а правило ведения крупного бизнеса на всей территории Российской Федерации. Вспомните Юкос, Русснефть да и многие другие откровенные рейды, прикрытые красивыми словами борьбы с криминалом. У меня нет сомнений, что все те люди, к которым были выдвинуты претензии, далеко не ангелы, но что-то слишком избирательно действует Фемида нашего государства. Скажем, на рейдерский и откровенно криминальный захват Смоленского пассажа в свое время никто не отреагировал, да и по сей день преступники при власти.
Вывод мой таков: как легальный, так и криминальный бизнес всегда и везде будет стараться использовать "административный ресурс" в своих целях. Пока в государстве действующей власти не дышит в спину реальный конкурент, готовый сам стать властью, чиновники всех уровней и ветвей в наглую, ничего не боясь, будут "оказывать соответствующие услуги соответствующим структурам". Ведь если смотреть в целом, им ничего не угрожает - они в любом случае останутся у кормушки.
четверг, 14 февраля 2008 г.
ТРЦ + аквапарк = ???
В большинстве крупных городов России в настоящее время сформировалась довольно жесткая конкуренция, если не среди самих торгово-рвзвлекательных центров, то уж среди проектов таковых точно. Исключение составляют города с жесткими административными препонами внешним инвесторам, такие как Челябинск, Магнитогорск и пр. Для девелоперов день ото дня все актуальней встает вопрос: как завоевать предпочтение торговых операторов, чтобы именно его объект они выбрали для открытия своего магазина. Очевидно, что "мелкая" нарезка будет принимать решение на основании пула "якорных" арендаторов, которые разместятся в объекте. В данном утверждении хоть и присутствует некоторое упрощение, но в целом оно верно.
В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?
Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?
Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".
В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?
Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?
Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".
четверг, 7 февраля 2008 г.
Баллада о TripleNet, пирожках с котятами и как обманывать западные фонды при помощи западных же консалтинговых компаний
Российский рынок крупной коммерческой недвижимости в некоторых деталях принципиально отличается от аналогичного Европейского, возможно, и Американского рынков. Но эти детали приводят к тому, что те оценки проектов, которые делают консалтинговые компании с иноземными корнями у нас в отечестве, не имеют с действительностью ничего общего. Одна из таких "мелочей" - TripleNet - страшный, скажу Вам, зверь. TripleNet - это такая организация потоков операционных доходов и расходов от коммерческой деятельности объекта, при которой арендаторы полностью возмещают собственнику все операционные расходы и НДС, т.е. затраты на эксплуатацию, налоги на недвижимость, затраты на аренду земли, вознаграждение управляющей компании, затраты на рекламу, коммунальные затраты и пр. В отечестве же такая схема пока не работает. Реальный брокеридж ведется из принципа четкого прогнозирования затрат торгового оператора, т.е. с ним сразу фиксируется арендная плата (редко + процент с оборота), фиксируется ставка по возмещению эксплуатационных затрат и плюсом он должен "платить по счетчику" за коммунальные услуги, им же потребленные. Помимо прочего предусматривается ежегодная индексация ставок, но не более чем на определенный договором процент. Для разных профилей торговли, в зависимости от занимаемой площади, региона, местоположения, ставка возмещения эксплуатационных затрат колеблется от 30 до 200 долларов в год за кв.м. В результате, сборы "за эксплуатацию и коммуналку", в том числе и из-за наличия мест общего пользования, никак не связаны с реальными операционными затратами. Соответственно, и бизнес-планы, разработанные вышеупомянутыми да и большинством отечественных "консалтеров", ничего не стоят. Последнее я высказал "ф сердцах" и "между делом". А проблема в том, что региональный рынок - это рынок арендаторов, и Вам, в подавляющем большинстве случаев, не удасться навязать арендаторам "кота в мешке" в виде ТриплеНета, т.к. они понимают, что реальный рост эксплуатационных затрат опережает заложенный в договор процент индексации, и растут эти расходы непредсказуемо.
В Москве, возможно, и в С-Петербурге рынок другой. Здесь теоретически эту схему реализовать можно. Вот я и столкнулся с желающими.....
Здоровый проект в Москве. Один из "великих" консультантов разработал концепцию, нарисовал ставки, сделал бизнес-план: "Ребята, ТриплеНет". Арендные ставки оптимистичные, но по большей части реальные. Мы посчитали операционные затраты и прослезились. Если пропорционально увеличить "обычные" ставки возмещения эксплуатационных затрат операторов, то получится, что гипермаркет и мультиплекс должны возмещать порядка 100 долларов США с кв.м. в год, операторы "мелкой нарезки" - 300 долларов США. Насколько мне известно, самые высокие ставки по возмещению в России на сегодняшний день - 200 вечнозеленых за кв.м. в год. И все это уже при оптимистичных ставках. Соответственно, собственники проекта и NOI посчитали, исходя из ТриплеНета. Т.е. они реально переоценили свой проект процентов этак на 17-18. Вот и верь консалтерам.
А что самое смешное - западные фонды верят! Я тут в одном инвестиционном предложении проекта для крупного западного фонда увидел ставку за двадцатитысчный гипермаркет 180 долларов США за кв.м. без НДС + возмещение "TripleNet", т.е. реально "на круг" больше 300 долларов с НДС - у меня выступили просто слезы умиления от гордости за то, как "наши люди" дурят головы буржуям. Самое интересное что фонд купил значительную долю в проекте и будет его финансировать.
Вот такие пирожки с котятами.
В Москве, возможно, и в С-Петербурге рынок другой. Здесь теоретически эту схему реализовать можно. Вот я и столкнулся с желающими.....
Здоровый проект в Москве. Один из "великих" консультантов разработал концепцию, нарисовал ставки, сделал бизнес-план: "Ребята, ТриплеНет". Арендные ставки оптимистичные, но по большей части реальные. Мы посчитали операционные затраты и прослезились. Если пропорционально увеличить "обычные" ставки возмещения эксплуатационных затрат операторов, то получится, что гипермаркет и мультиплекс должны возмещать порядка 100 долларов США с кв.м. в год, операторы "мелкой нарезки" - 300 долларов США. Насколько мне известно, самые высокие ставки по возмещению в России на сегодняшний день - 200 вечнозеленых за кв.м. в год. И все это уже при оптимистичных ставках. Соответственно, собственники проекта и NOI посчитали, исходя из ТриплеНета. Т.е. они реально переоценили свой проект процентов этак на 17-18. Вот и верь консалтерам.
А что самое смешное - западные фонды верят! Я тут в одном инвестиционном предложении проекта для крупного западного фонда увидел ставку за двадцатитысчный гипермаркет 180 долларов США за кв.м. без НДС + возмещение "TripleNet", т.е. реально "на круг" больше 300 долларов с НДС - у меня выступили просто слезы умиления от гордости за то, как "наши люди" дурят головы буржуям. Самое интересное что фонд купил значительную долю в проекте и будет его финансировать.
Вот такие пирожки с котятами.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)