Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Подписаться на:
Комментарии к сообщению (Atom)
8 комментариев:
Олег, скажите, можно ли опубликовать ваши заметки в новостях на NERS.ru или на профессиональном риэлторском форуме этого ресурса? Ессно, что с указанием авторства и размещением активной ссылки на Ваш блог.
Ну вот, наконец хоть что-то интересное в CRE выйдет :-). А то, если честно, у них последнее время там одна реклама и интервью с экспатами. Я его обычно пролистываю за 20 минут. Олег, спасибо за блог, очень толковые посты.
В отношении публикаций. Если Вы считаете, что Вашу аудитории заинтересуют мои заметки, можете их перепечатывать, но безусловно с указанием авторства и ссылки на первоисточник. Это никак не противоречит тем целям, которые преследую я ведя этот блог.
Уважаемая Елена! Огромное спасибо за Ваши лестные отзывы о моем блоге. Хотя я думаю, что совсем скоро здесь появятся отзывы прямо противоположные. Меня это не пугает и готов дискутировать.
Но вот, что касается CRE, здесь Вы излишне скептически к ним относитесь. Проблема не в издании а в рынке, а точнее в рынке рабочей силы в сфере недвижимости. Существуют сегменты данного рынка, где работает рабочая сила с невысокой квалификацией, все мы о них знаем. Эти люди не могут написать достойную статью. Другие сегменты рынка, на которых работают кадры высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы переходят из одной компании в другую. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Поскольку написание статей для нас как специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать себе цену как специалисту таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет. Вы же не думаете, что журналист способен написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". А я, может и с привлечением, пары спецов из компании могу. Точно также, я думаю, каждый из Вас способен описать свою узкую тему, материалом по которой журналисты владеть не могут. Что остается журналистам, только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии. Мое предложение: не судить их строго, а просто писать самим.
"Бытовая техника" является якорем (в силу большой площади, спец. оборудования помещений еще при строительстве), но уже не является своеобразным "магнитом", притягивающим потоки посетителей...
В свою очередь, например группа спортивных магазинов в ТЦ, закрывающих практически весь сегмент по маркам и ассортименту, является "магнитом", но не является при этом якорем. Так как арендаторов этих магазинов можно легко заменить на любых других, в отличие от переоборудования помещения "якоря" при смене арендатора или переразбивке.
Это довольно забавно. Вроде бы мы работаем вместе, читаем одни документы, при том что я не припоминаю чтобы использовалось слово "магнит" в каком-либо из них. Если не ошибаюсь, там идет все под одну гребенку.
Ну ладно - это лирика.
Да, у операторов бытовой техники есть некоторые более жесткие требования к техусловиям по сравнению с галереей. Но если взять современный объект торговой недвижимости, то все эти дополнения сводятся к определенным лимитам по потреблению электроэнергии и выделенной зоной разгрузки. Все остальное там уже присутствует. Посмотрите вокруг сколько магазинов бытовой техники находится в зданиях старой постройки изначально не предназначенное для этих целей. Эти помещения без особых проблем можно переоборудовать под торговую галерею и наоборот. Опять же пример: если в 1-й МЕГЕ раньше М.Видео "сидело" в формате супермаркета бытовой техники, то теперь они увеличили площади до формата гипермаркета. Совершенно спокойно и безболезненно за счет тех площадей, которые изначально не предназначались для этого.
Привязанными арендаторами по техническим условиям являются только кинотеатр, боулинг и операторы фудкорта.
Это классификация Канаянов "якорные операторы" и операторы-"магниты"...
можешь почитать у них...
Хотя в ТК и спорттовары и детские магазины записывают якорями :)))
Еще Нащекин тебе может рассказать, что фуд-корт и фаст-фуд это разные вещи :)))
Угу :))), Сергей Александрович по всем вопросам имеет свое ОСОБОЕ мнение.
Свет, мы же с тобой прекрасно понимаем, что никто не будет пользоваться словом "магнит". Не имеет смысла плодить лишние сущности. И не только у нас всех этих операторов называют якорными, но и во всех других компаниях. Я думаю так оно и будет. Я затеял эту тему лишь для понимания. И пусть мы некорректно используем термин якорь. Главное, чтобы не было заблуждения в самой сути, чтобы не допустить фатальных ошибок.
Похоже, что тема иссякла :)
Отправить комментарий