Кризис движется по миру, выкашивая все на своем пути. Перед большинством компаний стоит выбор: либо защищаться, либо умереть. Ритейл в России принял решение обороняться, не в последнюю очередь за счет арендодателей. И хотя большую часть ритейлеров кризис пока серьезно не коснулся, тем не менее все они пишут слёзные письма арендодателю с просьбой пересмотреть арендные ставки в сторону понижения "в связи с макроэкономической ситуацией".
Ну, в принципе, тактика абсолютно правильная и понятная. Только господа ритейлеры должны учитывать, что собственники находятся под прессом и с другой стороны, а именно со стороны кредиторов, которые требуют возврата кредитов и зачастую стараются увеличить процентные ставки по кредитам, что в свою очередь требует увеличение арендных сборов. Хорошо, если девелопер успел вернуть существенную часть заемных средств и может реструктуризировать свои долги. Ну а если нет ....?
Со стороны арендаторов все чаще предлагается платить процент от оборота. По их мнению, в этом случае собственник объекта и оператор садятся в одну лодку и экономический успех одних отражается на благосостоянии других. Отчасти это так и есть, но не нужно забывать о затратах на эксплуатацию и коммунальные платежи собственника. По сей день на 100% они арендаторами нигде не компенсируются.
Затраты на эксплуатацию торговых и офисных центров за последнее время существенно возросли и в некоторых случаях могут достигать 30% от арендных сборов. Как сейчас модно выражаться, "симметриченое решение" лежит в переходе на взаимоотношения по возмещению затрат на эксплуатацию по системе open book. Эту систему я неоднократно упоминал в своих постах и не буду повторяться о ее сути. Только так возможно сбалансировать доходы и убытки между арендаторами и собственниками объекта. Иначе все будет, как всегда – «вобщем, все умерли».
1 комментарий:
Так то все так, но в этом и есть капитализм, что каждый хозяйствующий субъект думает в первую очередь о своей выгоде. В теории (и только) думая о своей выгоде, ты в конце концов создаешь выгоду для всей системы (невидимая рука).
правильно ли ругать арендаторов, что они защищают свои интересы? наверно нет, они же не благотворительностью занимаются, а бизнесом. значит, арендодатели должны что-то сделать в ответ, также организованно, иначе впустую. смогут ли арендодатели организоваться вместе - не верю. у нас нет настолько крупных лендлордов, чтобы они могли вдруг для какой нибудь страновой сети рынок полностью закрыть, чтобы та стала сговорчивее.
арендодатели стонут - типа кредиты дорогие, обслуживать их становиться не возможным. Ну да, это кризис, а вы что думали, что всегда будет все в гору и не готовились к этому? Тогда, когда вы строили где попало и что попало, накапливали земельный банк, прикрывались отчетами об оценке, на которых вы были миллиардеры - вам ведь хорошо было, вы не останавливались. ноги на стол, сигару в зубы, а ну подойди к вам на пушечный выстрел, растерли бы в порошок. еще бы - у вас 10000 га in the middle of nowhere, но уважаемый JLL оценил их пару ярдов, так что вы крутой перец. а что такое финансовый менеджмент, чтение кредитных документов, финансовые ковенанты - пофигу, подпишу то, что банки подложили, ведь все хорошо сейчас, и будет только лучше. вот теперь расплачивайтесь, что жались на юристов, грамотных финансистов и не читали кредитных договоров. а еще на свою жадность, чтобы вместо того, чтобы снижать в свое время кредитный портфель, накапливали сомнительные активы.
с чего арендаторы должны вас жалеть? с чего банки должны вас жалеть? ведь у вас были баснословные прибыли (грамотно разимытые для официальной отчетности).
в свою очередь и банки и арендаторов тоже никто не пожалеет. и они это понимают. так устроено в мире. но вот вертятся, что то придумывают. кто то выступает единым фронтом, кто то объединяется или продается и от этого выигрывают. только девелоперы (причем по большей части коммерческой недвижимости) у нас до сих пор щеки дуют и играют по одиночке.
Zen
Отправить комментарий