Как и обещал в одном из последних постов, постараюсь разобраться с целесообразностью реализации некоторых видов парковки. Напомню, что у нас было 2 варианта развития событий:
1. минимизация затрат на парковку
2. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом 2-уровневого открытого паркинга над встроенным.
Вынужден ввести еще один вариант:
3. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом встроенного паркинга над наземным открытым.
Привожу дополненные графики по арендным сборам из прошлой заметки.
Смысл встроенного паркинга в том, что он экономит место под торговые площади даже в сравнении с многоярусным, но наземным паркингом. Поэтому ничего удивительного в том что кривая "пошла выше" нет, а в указанных пределах значений общей площади мы вообще обходимся без 3-го уровня ТРЦ. Однако эта палка, как и все прочие, о двух концах. Вторым ее концом является увеличение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) а значит и затрат на проект. Вот ими мы сейчас и займемся. Продолжим моделирование ТРЦ, но уже с точки зрения затрат на строительство. Сразу оговорюсь, что сам я не владею ни одной из строительных специальностей, поэтому модель составлял на основе полученных в ходе работы знаний, консультаций со специалистами и материалов, которые у меня имеются. Итак, моделируем:
1. Фиксирую стоимость прав на земельный участок по "среднерыночной" цене;
2. Фиксирую стоимость подготовительных работ. Другого варианта не вижу, т.к. не нахожу никакой зависимости ни от площади земельного участка, ни от объема строительства, ни от других параметров проекта. Да и сами затраты на данном этапе не сопоставимы с прочими;
3. Стоимость предпроектных работ сделал линейно зависимой от пятна застройки. Из тех материалов, которые мне попались я сделал вывод, что существенная часть расходов ложится на геологические изыскания, а они привязаны к пятну под здание. Учесть субъективные причины формирования данных затрат не представляется возможным;
4. Получение и выполнение Технических Условий. Данные затраты привязал к общей площади объекта линейной зависимостью;
5. Проектные работы традиционно связаны практически линейно с общей площадью объекта.
6. Обеспечение строительства объекта. Ничего умнее не придумал и также линейно связал с общей площадью ТРЦ;
7. СМР по присоединению ТУ, хоть и сомнительно, но тоже линейно привязал к общей площади;
8. Нулевой цикл. Тут лучшим вариантом по моему мнению было привязать затраты к пятну застройки, т.к. затраты на фундамент не сильно зависят от общей площади объекта, при его этажности не больше 3-х;
9. Внешние ограждающие конструкции. Безусловно эти затраты в большей степени связаны с линейными размерами здания, которые в нашей модели учесть невозможно. Пришлось линейно связать с площадью ТРЦ;
10. С расходами на внешнее остекление та же история, что и с предыдущим пунктом;
11. Разделительные стенки и перегородки. Эти затраты хорошо описываются линейной зависимостью от общей площади объекта;
12. Внутренние отделочные работы мест общего пользования. Линейная зависимость затрат от общей площади ТРЦ;
13. Внутренние двери. Поставил в линейную зависимость от площади;
14. Фасады и наружная отделка. То же что и п.9. Линейная зависимость от общей площади;
15. Вертикальный транспорт. Нельзя сказать, что эти расходы зависят напрямую от общей площади. Скажем, в одноэтажном объекте при отсутствии подземной парковки этих расходов нет вообще. Поэтому я поставил эти расходы в линейную зависимость от общей площади всех уровней, кроме 1-го (с учетом уровня встроенного паркинга);
16. Стоимость внутренних инженерных сетей относительно хорошо описывается линейной зависимостью от общей площади ТРЦ;
17. Затраты на внутриплощадочные инженерные сети больше зависят от расстояния между точками входа сетей на границах земельного участка до самого объекта, чем от его площади. Поскольку вклад этих расходов в общие незначительный я их зафиксировал;
18. Благоустройство территории. Затраты пропорциональны части площади участка незанятой под строения;
19. Затраты на рекламные конструкции, на мой взгляд, также целесообразно линейно связать с общей площадью ТРЦ: чем больше ТРЦ тем больше "наружки";
20. Изменение степени shell&core не учитывалось, т.к. это уже процесс конкретных договоренностей с крупными операторами объекта;
21. Получение заключения ИГАСН и акта ввода в эксплуатацию. Сумма была зафиксирована;
22. Надзор и строительный консалтинг. Затраты линейно привязаны к общей площади объекта;
23. Непредвиденные расходы брались как определенный процент от стоимости СМР;
24. Инфляция не учитывалась. Т.к. в рамках данной работы в этом нет необходимости;
25. Брокеридж, реклама и PR. Эти затраты учитывались как определенный процент от годового дохода от аренды;
26. Фиксировались сроки строительства;
27. Фиксировались расходы на аренду земли на срок строительства (за единицу площади);
28. Страхование строительства бралось как процент от стоимости СМР;
29. Отдельно фиксировались стоимости строительства открытого многоуровневого и подземного паркингов за единицу площади.
30. За основу взяли упрощенный план капвложений
31. Для расчета кредитной нагрузки было зафиксировано соотношение собственных и заемных средств а также процентная ставка по кредиту и периодичность их начисления. Принято за основу, что проценты по кредиту капитализируются. Оценочная стоимость прав на земельный участок совпадает со стоимостью их покупки. Проектное финансирование начинается с момента получения разрешения на проведение СМР. Периодическое финансирование осуществляется исходя из принятого соотношения собственных и заемных средств. После того как будет достигнут необходимый общий объем собственных средств в проекте, дальнейшее финансирование происходит за счет заемных.
Естественно, что линия затрат на проект при встроенном пакринге проходит выше остальных, а при экономии затрат на него - ниже, собственно это, очевидно, и заложено в саму модель. В этой заметке разберем вариант "выхода из проекта" - продажа объекта сразу после ввода в эксплуатацию. Для этого фиксируем ставку капитализации. Примем еще одно очень важное допущение: возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат арендаторами происходит на основе принципа "open book". Знаю, что сам неоднократно писал, что в реале в России такого пока нет. Но уже сейчас мы над этим работаем и в ближайшем будущем, я надеюсь, пара таких объектов под управлением нашей компании появится. Главная причина такого допущения - практическая невозможность просчета эксплуатационных затрат для абстрактного объекта. Как можно, например, абстрактно разместить посты охраны? ....
Продолжим наши изыскания.
Поведение и расположение линий зависимости прибыли с продажи от общей площади объекта после всего, что было сказано, предсказуемо. В общем-то их вид полностью вытекает из графиков арендных сборов. Возьмем в качестве критерия оценки доходность собственных вложенных средств.
Как видно при площади ТРЦ около 40000 в 2-х вариантах возникает необходимость в реализации либо многоуровневого, либо встроенного паркинга, что соответственно приводит к снижению эффективности капиталовложений. В варианте же, где мы экономим на паркинге падение эффективности связано с ранее описанным увеличением этажности и уменьшением пятна посадки торгового центра. В нашем случае получается более выгодно реализовывать встроенный паркинг. Особенно заметна разница в диапазоне площади 65000-75000 кв.м - в этом месте во всех вариантах образуется 3 уровень. При площадях же выше 78000 кв.м без встроенного паркинга просто не обойтись. Главный вопрос, который напрашивается: значит ли это, что реализация встроенного паркинга повышает эффективность проекта в случае его продажи сразу после эксплуатации. Пока однозначно ответить не могу. Мне думается, что это напрямую связано со стоимостью земельного актива, причем с большей, если выбирать между рыночной и заплаченной. В следующий раз исследуем влияние этого фактора на ситуацию.
2. от 50 до 55 тыс. кв.м
3. свыше 55 тыс. кв.м
В первом случае речь идет о том, что выгоднее начинать строить 2-й этаж либо "зарываться" парковкой под землю и оставлять одноэтажное размещение объекта. Существует некая "точка перелома" в стоимости участка, после превышения которой выгоднее реализовывать именно встроенный паркинг.
