Исследование. Тип паркинга в зависимости от стоимости земли

В продолжение темы исследования влияния различных факторов на инвестиционную привлекательность проекта ТРЦ рассмотрим, как влияет стоимость земельного участка на целесообразность реализации тех видов паркинга, речь о которых шла в предыдущей заметке.
В описанной ранее модели в случае с объектом площадью до 35 тыс. кв.м реализовывать какие-либо иные виды паркинга, кроме открытого, бессмысленно. Бессмысленны сами издержки, связанные с реализацией такого паркинга, поскольку площадь участка достаточна для организации наземного паркинга.
При площади объекта в нашей конкретной модели более 35 тыс. кв.м типичны 3 ситуации:
1. при площади торгового центра до 50 тыс. кв.м
2. от 50 до 55 тыс. кв.м
3. свыше 55 тыс. кв.м
В первом случае речь идет о том, что выгоднее начинать строить 2-й этаж либо "зарываться" парковкой под землю и оставлять одноэтажное размещение объекта. Существует некая "точка перелома" в стоимости участка, после превышения которой выгоднее реализовывать именно встроенный паркинг.
Во втором случае однозначно менее выгодным вариантом представляется реализация наземного паркинга. Опять же встроенный паркинг становится более выгодным по сравнению с открытым многоярусным после определенной стоимости земельного участка.
И, наконец, при самых больших площадях объекта во всех случаях выгоднее реализовывать встроенный паркинг.
Таким образом, подтверждаются мои предположения о зависимости целесообразности реализации встроенного паркинга от стоимости земельного участка. Хотя, признаться, в гораздо меньшей степени, чем я ранее предполагал. Обратите внимание, что там, где существует неоднозначность, зависящая от стоимости земельного участка, относительные отклонения кривых невелики.
Продолжение следует...

Исследование. Парковка

Как и обещал в одном из последних постов, постараюсь разобраться с целесообразностью реализации некоторых видов парковки. Напомню, что у нас было 2 варианта развития событий:
1. минимизация затрат на парковку
2. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом 2-уровневого открытого паркинга над встроенным.
Вынужден ввести еще один вариант:
3. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом встроенного паркинга над наземным открытым.
Привожу дополненные графики по арендным сборам из прошлой заметки. Смысл встроенного паркинга в том, что он экономит место под торговые площади даже в сравнении с многоярусным, но наземным паркингом. Поэтому ничего удивительного в том что кривая "пошла выше" нет, а в указанных пределах значений общей площади мы вообще обходимся без 3-го уровня ТРЦ. Однако эта палка, как и все прочие, о двух концах. Вторым ее концом является увеличение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) а значит и затрат на проект. Вот ими мы сейчас и займемся. Продолжим моделирование ТРЦ, но уже с точки зрения затрат на строительство. Сразу оговорюсь, что сам я не владею ни одной из строительных специальностей, поэтому модель составлял на основе полученных в ходе работы знаний, консультаций со специалистами и материалов, которые у меня имеются. Итак, моделируем:
1. Фиксирую стоимость прав на земельный участок по "среднерыночной" цене;
2. Фиксирую стоимость подготовительных работ. Другого варианта не вижу, т.к. не нахожу никакой зависимости ни от площади земельного участка, ни от объема строительства, ни от других параметров проекта. Да и сами затраты на данном этапе не сопоставимы с прочими;
3. Стоимость предпроектных работ сделал линейно зависимой от пятна застройки. Из тех материалов, которые мне попались я сделал вывод, что существенная часть расходов ложится на геологические изыскания, а они привязаны к пятну под здание. Учесть субъективные причины формирования данных затрат не представляется возможным;
4. Получение и выполнение Технических Условий. Данные затраты привязал к общей площади объекта линейной зависимостью;
5. Проектные работы традиционно связаны практически линейно с общей площадью объекта.
6. Обеспечение строительства объекта. Ничего умнее не придумал и также линейно связал с общей площадью ТРЦ;
7. СМР по присоединению ТУ, хоть и сомнительно, но тоже линейно привязал к общей площади;
8. Нулевой цикл. Тут лучшим вариантом по моему мнению было привязать затраты к пятну застройки, т.к. затраты на фундамент не сильно зависят от общей площади объекта, при его этажности не больше 3-х;
9. Внешние ограждающие конструкции. Безусловно эти затраты в большей степени связаны с линейными размерами здания, которые в нашей модели учесть невозможно. Пришлось линейно связать с площадью ТРЦ;
10. С расходами на внешнее остекление та же история, что и с предыдущим пунктом;
11. Разделительные стенки и перегородки. Эти затраты хорошо описываются линейной зависимостью от общей площади объекта;
12. Внутренние отделочные работы мест общего пользования. Линейная зависимость затрат от общей площади ТРЦ;
13. Внутренние двери. Поставил в линейную зависимость от площади;
14. Фасады и наружная отделка. То же что и п.9. Линейная зависимость от общей площади;
15. Вертикальный транспорт. Нельзя сказать, что эти расходы зависят напрямую от общей площади. Скажем, в одноэтажном объекте при отсутствии подземной парковки этих расходов нет вообще. Поэтому я поставил эти расходы в линейную зависимость от общей площади всех уровней, кроме 1-го (с учетом уровня встроенного паркинга);
16. Стоимость внутренних инженерных сетей относительно хорошо описывается линейной зависимостью от общей площади ТРЦ;
17. Затраты на внутриплощадочные инженерные сети больше зависят от расстояния между точками входа сетей на границах земельного участка до самого объекта, чем от его площади. Поскольку вклад этих расходов в общие незначительный я их зафиксировал;
18. Благоустройство территории. Затраты пропорциональны части площади участка незанятой под строения;
19. Затраты на рекламные конструкции, на мой взгляд, также целесообразно линейно связать с общей площадью ТРЦ: чем больше ТРЦ тем больше "наружки";
20. Изменение степени shell&core не учитывалось, т.к. это уже процесс конкретных договоренностей с крупными операторами объекта;
21. Получение заключения ИГАСН и акта ввода в эксплуатацию. Сумма была зафиксирована;
22. Надзор и строительный консалтинг. Затраты линейно привязаны к общей площади объекта;
23. Непредвиденные расходы брались как определенный процент от стоимости СМР;
24. Инфляция не учитывалась. Т.к. в рамках данной работы в этом нет необходимости;
25. Брокеридж, реклама и PR. Эти затраты учитывались как определенный процент от годового дохода от аренды;
26. Фиксировались сроки строительства;
27. Фиксировались расходы на аренду земли на срок строительства (за единицу площади);
28. Страхование строительства бралось как процент от стоимости СМР;
29. Отдельно фиксировались стоимости строительства открытого многоуровневого и подземного паркингов за единицу площади.
30. За основу взяли упрощенный план капвложений31. Для расчета кредитной нагрузки было зафиксировано соотношение собственных и заемных средств а также процентная ставка по кредиту и периодичность их начисления. Принято за основу, что проценты по кредиту капитализируются. Оценочная стоимость прав на земельный участок совпадает со стоимостью их покупки. Проектное финансирование начинается с момента получения разрешения на проведение СМР. Периодическое финансирование осуществляется исходя из принятого соотношения собственных и заемных средств. После того как будет достигнут необходимый общий объем собственных средств в проекте, дальнейшее финансирование происходит за счет заемных.
Естественно, что линия затрат на проект при встроенном пакринге проходит выше остальных, а при экономии затрат на него - ниже, собственно это, очевидно, и заложено в саму модель. В этой заметке разберем вариант "выхода из проекта" - продажа объекта сразу после ввода в эксплуатацию. Для этого фиксируем ставку капитализации. Примем еще одно очень важное допущение: возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат арендаторами происходит на основе принципа "open book". Знаю, что сам неоднократно писал, что в реале в России такого пока нет. Но уже сейчас мы над этим работаем и в ближайшем будущем, я надеюсь, пара таких объектов под управлением нашей компании появится. Главная причина такого допущения - практическая невозможность просчета эксплуатационных затрат для абстрактного объекта. Как можно, например, абстрактно разместить посты охраны? ....
Продолжим наши изыскания.
Поведение и расположение линий зависимости прибыли с продажи от общей площади объекта после всего, что было сказано, предсказуемо. В общем-то их вид полностью вытекает из графиков арендных сборов. Возьмем в качестве критерия оценки доходность собственных вложенных средств.Как видно при площади ТРЦ около 40000 в 2-х вариантах возникает необходимость в реализации либо многоуровневого, либо встроенного паркинга, что соответственно приводит к снижению эффективности капиталовложений. В варианте же, где мы экономим на паркинге падение эффективности связано с ранее описанным увеличением этажности и уменьшением пятна посадки торгового центра. В нашем случае получается более выгодно реализовывать встроенный паркинг. Особенно заметна разница в диапазоне площади 65000-75000 кв.м - в этом месте во всех вариантах образуется 3 уровень. При площадях же выше 78000 кв.м без встроенного паркинга просто не обойтись. Главный вопрос, который напрашивается: значит ли это, что реализация встроенного паркинга повышает эффективность проекта в случае его продажи сразу после эксплуатации. Пока однозначно ответить не могу. Мне думается, что это напрямую связано со стоимостью земельного актива, причем с большей, если выбирать между рыночной и заплаченной. В следующий раз исследуем влияние этого фактора на ситуацию.

Исследование. Доходы от аренды ТРЦ

Любой коммерческий проект начинается с разработки бизнес-плана. Бизнес-план проекта торгового/торгово-развлекательного центра - довольно сложный документ. Все расчеты в нем опираются на разработанную концепцию. Сказать же, что разработка концепции является процессом формализованным, в настоящее время нельзя. Фактически этот процесс начинается почти вслепую. Естественно, есть опыт предыдущих успешных разработок и где-то интуитивно понятно, что надо делать. Но я думаю, специалисты чувствовали бы себя куда увереннее имея под рукой некие математические выкладки, обосновывающие их методики и подходы. И это только первая проблема: с чего начать. Далее существуют сложные зависимости между практически всеми параметрами концепции и финансово-экономической части. Понятно, что разработка единого математического аппарата для моделирования объектов - задача чрезвычайно сложная и трудоемкая. Тем не менее понять взаимосвязи между основными параметрами - задача вполне, на мой взгляд, осуществимая. Для себя я задался целью изучить максимально возможное количество таких зависимостей. По ряду причин большую часть информации буду предоставлять в графическом виде без цифр. Если у кого-то из читателей возникнет необходимость в проверке результатов, он сможет сделать это сам по приведенным методикам. Хочу предупредить, что это займет довольно много времени. В этом посте опубликую результаты первой части работы. Как и для математического описания любого другого реального процесса или объекта вводим модель, как ряд ограничений и допущений.
1. Объект моделирования: торгово-развлекательный центр;
2. "Средний" российский город по уровню доходов с населением 500-700 тыс. чел.;
3. Площадь земельного участка 6 Га;
4. Земельный участок под строительство прямоугольной формы, без существенных перепадов, с "нормальной" геологией;
5. Участок находится на "вечерней" стороне одной из основных радиальных транспортных магистралей города, связывающих центр города со спальным районом застройки 1970+ годов;
6. Участок обладает отличной транспортной и ограниченной пешеходной доступностью;
7. Хорошая визуализация участка и будущего объекта с трассы;
8. По прогнозам маркетологов участок "выдержит" не менее 55 000 кв.м. арендопригодных площадей;
9. Коэффициент полезных площадей будущего объекта без учета встроенного паркинга 0,7;
10. Берем за основу норму 4 машиноместа на 100 кв.м. коммерческой площади. Площадь одного машиноместа с учетом проездов 25 кв.м;
11. Принимаем за основу, что наиболее эффективным с точки зрения "экономики проекта" является наземный паркинг, если наземного паркинга не хватает полностью или частично реализуем углубленный 2-уровневый открытый паркинг. Самым "невыгодным" является подземная реализации паркинга. Сейчас введем это допущение, а в одной из следующих статей я это докажу или опровергну.
12. При площади объекта свыше 20000 кв.м. соотношение площади "якорей" к площади галереи 40:60. Для простоты, якорями будем называть арендаторов, занимающих площадь от 1000 кв.м, остальное - галерея;
13. Были рассчитаны "коридорные" коэффициенты для якорей и галереи отдельно;
14. Площадями 2-го этажа для 2-го света гипермаркета продовольственных товаров и DIY не "жертвуем" - увеличиваем высоту этажа в галереи до максимального требования по высотности среди операторов 1-го этажа. Доказать математически обоснованность такого подхода пока не могу - есть лишь некий опыт. Тем не менее в одном из следующих постов подробно рассмотрю эту тему;
15. Ставку для галереи каждого этажа фиксируем по "среднерыночным" расценкам;
16. Максимальная этажность - 3, а площадь 3-го этажа не должна превышать 15 000 кв.м. Те, кто пытался заполнить 3-й этаж, поймут.
17. Входы в торговый центр только через 1-й этаж, даже в случае многоуровневого паркинга.
18. При рассмотрении нескольких вариантов концепции, если это очевидно, выбирается наиболее экономически оптимальный. Если очевидности нет, будем рассматривать все инвариации по-возможности.

Начинаем с нуля.

До 1000 кв.м. это обычный стрит ритейл. Один уровень. Арендные ставки в соответствии с форматом. Начиная от 1000-1200 кв.м, на мой взгляд, разумным решеним станет сдача большей части площадей в аренду продовльственному магазину. Предкасвовую зону отдать под галерею. К 10000 кв.м коэффициент полезных площадей падает до 0.7 и появляется 2-й якорь. Бытовая техника в данном случае по арендным ставкам предпочтительнее. При этом с ростом площади, занимаемой супермаркетом, растет и его арендная ставка - это связано с приближением к "идеальному формату". Одновременно идет рост ставок по галереи, т.к. объект становится более посещаемым и привлекательным, в т.ч. и для федеральных торговых сетей. Этим объясняется прирост средней арендной ставки. При общей площади от 40000 кв.м начинается нехватка парковочных мест, и в соответствии с допущением 11. "уходим" во 2-й этаж. Здесь валовые сборы продолжают расти за счет увеличения коммерческих площадей, а вот средняя арендная ставка, пройдя через максимум, начинает незначительно падать. Связано это со следующими факторами:
- часть якорей нам приходится перемещать с 1-го этажа на 2-й, что снижает ставку, которую они готовы платить;
- для якорей, с увеличением их суммарной площади, происходит снижение арендных ставок. Это связано как с увеличением площадей занимаемых отдельными якорями, так и с появлением развлекательной составляющей с еще более низкими арендными ставками;
- основным фактором является более низкая ставка аренды по галереи 2-го этажа в сравнении с первым, что дает эффект "разбавления". При выходе на отметку 50 000 кв.м общей площади при 2-хуровневом торговом центре парковочных мест на одноуровневом наземном паркинге не хватает. Рассмотрим 2 варианта дальнейшего развития:
1. увеличение этажности центра с сохранением одноуровневой парковки;
2. строительство дополнительного уровня открытой парковки с сохранением 2-х уровней торгового центра.
В случае сохранения двух этажей торгового центра при дальнейшем увеличении площади общие доходы от аренды продолжают расти, удельная арендная ставка по объекту продолжает незначительно снижаться. В случае надстройки 3-го уровня при увеличении площади валовые арендные сборы перестают расти, и в нашем случае наблюдается даже некоторое их снижение, а затем они вновь начинают расти. Такое поведение объясняется тем, что помимо увеличения площади 3-го этажа происходит уменьшение пятна застройки (для удовлетворения возрастающей потребности в парковочных местах). Это приводит к уменьшению площадей 1-го и 2-го этажей. Часть галереи и якорей приходится размещать выше, зачастую по значительно более низким ставкам. В принципе, это еще раз подтверждает то, что при одинаковой коммерческой площади объектов, средняя ставка аренды по торговой площади выше в объекте с меньшей этажностью. Начиная с 57 000 кв.м валовые арендные сборы в первом случае вновь начинают расти, растет и средняя арендная ставка - на этой отметке мы вынуждены начинать увеличивать парковочные места во 2-м уровне и уменьшение пятна посадки центра прекращается: далее оно остается постоянным. На отметке 72 000 кв.м мы вынуждены начать реализовывать 3-й этаж и во втором варианте, что также приводит к временному падению валовой арендных сборов.
Данное небольшое исследование показало, что с точки зрения поступлений платежей от аренды при одинаковой коммерческой площади объекта выгоднее делать минимально возможную этажность центра и на последнем этаже размещать минимум коммерческих площадей галереи. Но это только одна сторона медали. Другая сторона - затратная. Надеюсь рассмотреть ее позже. Это было начало. Продолжение следует.