Девелопмент торговых центров в "малых" городах

"Король умер - да здравствует король". В очередной раз население России из нескольких зол выбрало то, "что надо". Даже не знаю, отчего так тошно... Ведь в принципе, еще несколько лет назад было понятно, что новым "кормчим" станет либо Медведев либо Иванов. Вопрос был не в том, кого выберут люди, а на кого людям укажет режим. Мне известно из близких к тем кругам источников, что сначала "любимой женой" был назначен Иванов. Но то ли в подшефной ему армии что-то было опять не так, то ли решили что для молодого поколения Медвед - звучит особенно привлекательно - но выбор пал на того, на кого пал. Суть в том, что все было предрешено. На выборах в местные органы власти, там, где не решали "по-правильному" избиратели, его решали "подсчетчики". Остается всего лишь один вопрос: почему населению нравится быть баранами?
Наше общество является по своей сути стадом, а мы сами - животные этого стада. Мы хотим выглядеть как самые типичные представители нашего стада и все мы хотим быть вожаками своего стада. Жалко, что некому нас 40 лет водить по пустыне.
Правда ведь, никто из Вас не думает, что нам был представлен реальный выбор. Ведь понятно, что "демократически настроенная" часть населения вряд ли отдаст свои голоса коммунистам. Ясно, что и Жириновский присутствует только для дробления голосов возможной коалиции. А никому неизвестный кандидат-демократ - это вообще плевок в лицо оппозиционно настроенной части общества.
Говорить о том, что в России нет другого кандидата, неправильно. Люди всегда найдутся. Нет "денег", которые не побоялись бы поддержать такого деятеля. Ведь все знают на примере Ходарковского, Гусинского, Березовского и др., какая расправа их ожидает. При чем шансы очень велики, что расправятся даже если окажешься на стороне победителя (ситуация "Путин - Березовский"). Эти люди, безусловно, преступники. Но разве найдутся у нас в отечестве "честные олигархи"? Почему же именно они? Рискну предположить, что в ближайшее время мы станем свидетелями очередного спектакля из цикла: "Власть против олигархов". По правилам игры новая власть должна показать всем "где раки зимуют", "где и чей шесток", "мы с народом" - это самый простой способ завоевания симпатий вышеописанного населения. Вы сами не чувствуете, что деловая активность какая-то вялая? Все ждут в каком направлении укажет "стрелка рулетки".

Давненько я не писал - в последнее время рынок как-то замер. Я так думаю, что связано это с праздниками, выборами, подготовкой к профессиональной "пьянке" в Каннах (MIPIM). Новости очень однообразны: во всю "пиарятся" РТМ, Вестер, Техносила. Начинаются проблемы у Эльдорадо :) - все как обычно. В моих комментариях все это не нуждается.

Решил остановиться на такой теме. Недельку назад в очередной командировке общался с крупным холдингом, в состав которого в числе прочего входят банк, строительная компания, региональная сеть небольших продовольственных супермаркетов. Возникла у ребят идея развивать девелопмент торговых центров современного формата в городах с численностью населения от 15 до 100 тыс. человек, чтобы "не играть на одной площадке" с уже состоявшимися конкурентами.
На мой взгляд, это "мертворожденный ребенок" по следующему ряду обстоятельств:
1. разберемся с крупноформатными арендаторами: кто бы мог "зайти"? При такой численности населения DIY, многозальный кинотеатр и детская зона развлечений исключены - они себя просто не окупят, даже если "сядут" бесплатно. Оператор бытовой техники тоже вряд ли заинтересуется городом с населением ниже 50-60 тыс. По тем же причинам. Остается продовольственный супермаркет, пусть даже сети владельца ТЦ;
2. Существует такой эфемерный показатель, как насыщенность торговыми площадями. Эта цифра составляет что-то около 190 кв.м торговых площадей на 1000 жителей. Цифра "ни о чем", т.к. не учитывает ни одного реально влияющего на такой показатель фактора, но для "прикидки" вполне подходит. Исходя из него максимальная торговая площадь подобных объектов должна составить 3-19 тыс. кв.м. Даже если в городах с численностью населения близкой к 100 тыс. "придет бытовая техника" остается площадь под галерею. Ну, возможно, "зайдет" сотовая связь. Возможно у Вас будет аптека и отделение банка и................все. Одежда и обувь из федералов не пойдет - им нужна численность покупателей сопоставимая с численностью самого города, но такого не будет. Представьте, Вы идете по своему городку в новых штанах (ботинках, платье, футболке и пр.) и каждый второй встречный одет в такое же - такой магазин долго не протянет. Вариант "сажать местных" - не вариант. Проект просто никогда не окупится: местные бизнесмены "не дадут" Вам ставок, необходимых для окупаемости подобного проекта. Была ситуация пару лет назад, когда при брокеридже торгового центра в одном из городов-пятисоттысячников компания-брокер собрала тусовку местных бизнесменов и предложила им стать арендаторами объекта. Бизнесмены ответили, что за те годовые ставки аренды, которые им предлагаются, можно приобрести в собственность помещение в центре города.
3. Последнее обстоятельство связано с тем, что на сегодняшний день для получения максимальной доходности от проекта современного торгового центра необходимо создать объект, обладающий, прежде всего, высокой инвестиционной привлекательностью. Т.е. основной доход - инвестиционный доход. Соревноваться с рынками по операционным доходам торговый центр не может. Считать, что на сегодняшний день, да и в среднесрочной перспективе какой-либо из инвестиционных фондов захочет приобрести торговый центр в городе с населением меньше 100 тыс, преступление. Т.е., если сравнивать будущий торговый центр с "рынком под крышей" можно сказать, что капитальные затраты на центр будут выше, его операционные доходы будут ниже, инвестиционная стоимость обоих бизнесов будет статистически нулевой.

Вот и пища для размышлений.

Буду благодарен за Ваши комментарии.