Глубоко ушел в последнее время в свою "исследовательскую" деятельность и мало публикую заметок. Ну вот решил немного оторваться от темы. Причиной тому стало мое посещение относительно нового ТРЦ "Облака". У того человека, который дал такое название этому сооружению довольно странное представление об облаках, другой вариант-извращенное чувство юмора. При виде этого монстра у меня возникли совершенно другие ассоциации: что-то типа "Крематорий" или "Замок демонов" из Heroes Of Might and Magic. Облака я узрел, только тогда, когда поднимался зажатый в узком пространстве между 2 стенами наверх. С таким же успехом данную "дорогу в облака" можно было бы назвать и "Road to Hell" и это бы больше соответствовало восприятию. Первое впечатление, которое Вы получаете от визуального образа объекта, целиком и полностью гармонирует с последующим восприятием: центра темный, мало "воздуха" - совершенно некомфортный для посетителей.
Набор операторов в центре можно охарактеризовать как "кто больше заплатил". Никакой видимой мысли об ориентированности на целевую аудиторию нет в принципе. Я думаю, больше тут и говорить не о чем. Единственное, что более или менее понравилось, так это организация 3-го этажа.
Сам объект находится на второстепенных трассах. Чтобы проект был успешен при такой локации необходимо продумывать каждый шаг, тем более, что вокруг уже сейчас складывается довольно жесткое конкурентное окружение. Подобная дезориентация объекта с точки зрения целевой аудитории может привести к весьма неприятным последствиям. На сегодняшний день, по моим ощущениям (а я был там в воскресенье ближе к вечеру), посещаемость объекта довольно скромная. Это можно отнести к его "пока еще" "нераскрученности". Как знать, а может это первый звоночек?
пятница, 27 июня 2008 г.
суббота, 7 июня 2008 г.
Исследование. Доходы от аренды ТРЦ
Любой коммерческий проект начинается с разработки бизнес-плана. Бизнес-план проекта торгового/торгово-развлекательного центра - довольно сложный документ. Все расчеты в нем опираются на разработанную концепцию. Сказать же, что разработка концепции является процессом формализованным, в настоящее время нельзя. Фактически этот процесс начинается почти вслепую. Естественно, есть опыт предыдущих успешных разработок и где-то интуитивно понятно, что надо делать. Но я думаю, специалисты чувствовали бы себя куда увереннее имея под рукой некие математические выкладки, обосновывающие их методики и подходы. И это только первая проблема: с чего начать. Далее существуют сложные зависимости между практически всеми параметрами концепции и финансово-экономической части. Понятно, что разработка единого математического аппарата для моделирования объектов - задача чрезвычайно сложная и трудоемкая. Тем не менее понять взаимосвязи между основными параметрами - задача вполне, на мой взгляд, осуществимая. Для себя я задался целью изучить максимально возможное количество таких зависимостей. По ряду причин большую часть информации буду предоставлять в графическом виде без цифр. Если у кого-то из читателей возникнет необходимость в проверке результатов, он сможет сделать это сам по приведенным методикам. Хочу предупредить, что это займет довольно много времени. В этом посте опубликую результаты первой части работы. Как и для математического описания любого другого реального процесса или объекта вводим модель, как ряд ограничений и допущений.
1. Объект моделирования: торгово-развлекательный центр;
2. "Средний" российский город по уровню доходов с населением 500-700 тыс. чел.;
3. Площадь земельного участка 6 Га;
4. Земельный участок под строительство прямоугольной формы, без существенных перепадов, с "нормальной" геологией;
5. Участок находится на "вечерней" стороне одной из основных радиальных транспортных магистралей города, связывающих центр города со спальным районом застройки 1970+ годов;
6. Участок обладает отличной транспортной и ограниченной пешеходной доступностью;
7. Хорошая визуализация участка и будущего объекта с трассы;
8. По прогнозам маркетологов участок "выдержит" не менее 55 000 кв.м. арендопригодных площадей;
9. Коэффициент полезных площадей будущего объекта без учета встроенного паркинга 0,7;
10. Берем за основу норму 4 машиноместа на 100 кв.м. коммерческой площади. Площадь одного машиноместа с учетом проездов 25 кв.м;
11. Принимаем за основу, что наиболее эффективным с точки зрения "экономики проекта" является наземный паркинг, если наземного паркинга не хватает полностью или частично реализуем углубленный 2-уровневый открытый паркинг. Самым "невыгодным" является подземная реализации паркинга. Сейчас введем это допущение, а в одной из следующих статей я это докажу или опровергну.
12. При площади объекта свыше 20000 кв.м. соотношение площади "якорей" к площади галереи 40:60. Для простоты, якорями будем называть арендаторов, занимающих площадь от 1000 кв.м, остальное - галерея;
13. Были рассчитаны "коридорные" коэффициенты для якорей и галереи отдельно;
14. Площадями 2-го этажа для 2-го света гипермаркета продовольственных товаров и DIY не "жертвуем" - увеличиваем высоту этажа в галереи до максимального требования по высотности среди операторов 1-го этажа. Доказать математически обоснованность такого подхода пока не могу - есть лишь некий опыт. Тем не менее в одном из следующих постов подробно рассмотрю эту тему;
15. Ставку для галереи каждого этажа фиксируем по "среднерыночным" расценкам;
16. Максимальная этажность - 3, а площадь 3-го этажа не должна превышать 15 000 кв.м. Те, кто пытался заполнить 3-й этаж, поймут.
17. Входы в торговый центр только через 1-й этаж, даже в случае многоуровневого паркинга.
18. При рассмотрении нескольких вариантов концепции, если это очевидно, выбирается наиболее экономически оптимальный. Если очевидности нет, будем рассматривать все инвариации по-возможности.
Начинаем с нуля.
До 1000 кв.м. это обычный стрит ритейл. Один уровень. Арендные ставки в соответствии с форматом. Начиная от 1000-1200 кв.м, на мой взгляд, разумным решеним станет сдача большей части площадей в аренду продовльственному магазину. Предкасвовую зону отдать под галерею. К 10000 кв.м коэффициент полезных площадей падает до 0.7 и появляется 2-й якорь. Бытовая техника в данном случае по арендным ставкам предпочтительнее. При этом с ростом площади, занимаемой супермаркетом, растет и его арендная ставка - это связано с приближением к "идеальному формату". Одновременно идет рост ставок по галереи, т.к. объект становится более посещаемым и привлекательным, в т.ч. и для федеральных торговых сетей. Этим объясняется прирост средней арендной ставки. При общей площади от 40000 кв.м начинается нехватка парковочных мест, и в соответствии с допущением 11. "уходим" во 2-й этаж. Здесь валовые сборы продолжают расти за счет увеличения коммерческих площадей, а вот средняя арендная ставка, пройдя через максимум, начинает незначительно падать. Связано это со следующими факторами:
- часть якорей нам приходится перемещать с 1-го этажа на 2-й, что снижает ставку, которую они готовы платить;
- для якорей, с увеличением их суммарной площади, происходит снижение арендных ставок. Это связано как с увеличением площадей занимаемых отдельными якорями, так и с появлением развлекательной составляющей с еще более низкими арендными ставками;
- основным фактором является более низкая ставка аренды по галереи 2-го этажа в сравнении с первым, что дает эффект "разбавления". При выходе на отметку 50 000 кв.м общей площади при 2-хуровневом торговом центре парковочных мест на одноуровневом наземном паркинге не хватает. Рассмотрим 2 варианта дальнейшего развития:
1. увеличение этажности центра с сохранением одноуровневой парковки;
2. строительство дополнительного уровня открытой парковки с сохранением 2-х уровней торгового центра.
В случае сохранения двух этажей торгового центра при дальнейшем увеличении площади общие доходы от аренды продолжают расти, удельная арендная ставка по объекту продолжает незначительно снижаться. В случае надстройки 3-го уровня при увеличении площади валовые арендные сборы перестают расти, и в нашем случае наблюдается даже некоторое их снижение, а затем они вновь начинают расти. Такое поведение объясняется тем, что помимо увеличения площади 3-го этажа происходит уменьшение пятна застройки (для удовлетворения возрастающей потребности в парковочных местах). Это приводит к уменьшению площадей 1-го и 2-го этажей. Часть галереи и якорей приходится размещать выше, зачастую по значительно более низким ставкам. В принципе, это еще раз подтверждает то, что при одинаковой коммерческой площади объектов, средняя ставка аренды по торговой площади выше в объекте с меньшей этажностью. Начиная с 57 000 кв.м валовые арендные сборы в первом случае вновь начинают расти, растет и средняя арендная ставка - на этой отметке мы вынуждены начинать увеличивать парковочные места во 2-м уровне и уменьшение пятна посадки центра прекращается: далее оно остается постоянным. На отметке 72 000 кв.м мы вынуждены начать реализовывать 3-й этаж и во втором варианте, что также приводит к временному падению валовой арендных сборов.
Данное небольшое исследование показало, что с точки зрения поступлений платежей от аренды при одинаковой коммерческой площади объекта выгоднее делать минимально возможную этажность центра и на последнем этаже размещать минимум коммерческих площадей галереи. Но это только одна сторона медали. Другая сторона - затратная. Надеюсь рассмотреть ее позже. Это было начало. Продолжение следует.
1. Объект моделирования: торгово-развлекательный центр;
2. "Средний" российский город по уровню доходов с населением 500-700 тыс. чел.;
3. Площадь земельного участка 6 Га;
4. Земельный участок под строительство прямоугольной формы, без существенных перепадов, с "нормальной" геологией;
5. Участок находится на "вечерней" стороне одной из основных радиальных транспортных магистралей города, связывающих центр города со спальным районом застройки 1970+ годов;
6. Участок обладает отличной транспортной и ограниченной пешеходной доступностью;
7. Хорошая визуализация участка и будущего объекта с трассы;
8. По прогнозам маркетологов участок "выдержит" не менее 55 000 кв.м. арендопригодных площадей;
9. Коэффициент полезных площадей будущего объекта без учета встроенного паркинга 0,7;
10. Берем за основу норму 4 машиноместа на 100 кв.м. коммерческой площади. Площадь одного машиноместа с учетом проездов 25 кв.м;
11. Принимаем за основу, что наиболее эффективным с точки зрения "экономики проекта" является наземный паркинг, если наземного паркинга не хватает полностью или частично реализуем углубленный 2-уровневый открытый паркинг. Самым "невыгодным" является подземная реализации паркинга. Сейчас введем это допущение, а в одной из следующих статей я это докажу или опровергну.
12. При площади объекта свыше 20000 кв.м. соотношение площади "якорей" к площади галереи 40:60. Для простоты, якорями будем называть арендаторов, занимающих площадь от 1000 кв.м, остальное - галерея;
13. Были рассчитаны "коридорные" коэффициенты для якорей и галереи отдельно;
14. Площадями 2-го этажа для 2-го света гипермаркета продовольственных товаров и DIY не "жертвуем" - увеличиваем высоту этажа в галереи до максимального требования по высотности среди операторов 1-го этажа. Доказать математически обоснованность такого подхода пока не могу - есть лишь некий опыт. Тем не менее в одном из следующих постов подробно рассмотрю эту тему;
15. Ставку для галереи каждого этажа фиксируем по "среднерыночным" расценкам;
16. Максимальная этажность - 3, а площадь 3-го этажа не должна превышать 15 000 кв.м. Те, кто пытался заполнить 3-й этаж, поймут.
17. Входы в торговый центр только через 1-й этаж, даже в случае многоуровневого паркинга.
18. При рассмотрении нескольких вариантов концепции, если это очевидно, выбирается наиболее экономически оптимальный. Если очевидности нет, будем рассматривать все инвариации по-возможности.
Начинаем с нуля.
До 1000 кв.м. это обычный стрит ритейл. Один уровень. Арендные ставки в соответствии с форматом. Начиная от 1000-1200 кв.м, на мой взгляд, разумным решеним станет сдача большей части площадей в аренду продовльственному магазину. Предкасвовую зону отдать под галерею. К 10000 кв.м коэффициент полезных площадей падает до 0.7 и появляется 2-й якорь. Бытовая техника в данном случае по арендным ставкам предпочтительнее. При этом с ростом площади, занимаемой супермаркетом, растет и его арендная ставка - это связано с приближением к "идеальному формату". Одновременно идет рост ставок по галереи, т.к. объект становится более посещаемым и привлекательным, в т.ч. и для федеральных торговых сетей. Этим объясняется прирост средней арендной ставки. При общей площади от 40000 кв.м начинается нехватка парковочных мест, и в соответствии с допущением 11. "уходим" во 2-й этаж. Здесь валовые сборы продолжают расти за счет увеличения коммерческих площадей, а вот средняя арендная ставка, пройдя через максимум, начинает незначительно падать. Связано это со следующими факторами:
- часть якорей нам приходится перемещать с 1-го этажа на 2-й, что снижает ставку, которую они готовы платить;
- для якорей, с увеличением их суммарной площади, происходит снижение арендных ставок. Это связано как с увеличением площадей занимаемых отдельными якорями, так и с появлением развлекательной составляющей с еще более низкими арендными ставками;
- основным фактором является более низкая ставка аренды по галереи 2-го этажа в сравнении с первым, что дает эффект "разбавления". При выходе на отметку 50 000 кв.м общей площади при 2-хуровневом торговом центре парковочных мест на одноуровневом наземном паркинге не хватает. Рассмотрим 2 варианта дальнейшего развития:
1. увеличение этажности центра с сохранением одноуровневой парковки;
2. строительство дополнительного уровня открытой парковки с сохранением 2-х уровней торгового центра.
В случае сохранения двух этажей торгового центра при дальнейшем увеличении площади общие доходы от аренды продолжают расти, удельная арендная ставка по объекту продолжает незначительно снижаться. В случае надстройки 3-го уровня при увеличении площади валовые арендные сборы перестают расти, и в нашем случае наблюдается даже некоторое их снижение, а затем они вновь начинают расти. Такое поведение объясняется тем, что помимо увеличения площади 3-го этажа происходит уменьшение пятна застройки (для удовлетворения возрастающей потребности в парковочных местах). Это приводит к уменьшению площадей 1-го и 2-го этажей. Часть галереи и якорей приходится размещать выше, зачастую по значительно более низким ставкам. В принципе, это еще раз подтверждает то, что при одинаковой коммерческой площади объектов, средняя ставка аренды по торговой площади выше в объекте с меньшей этажностью. Начиная с 57 000 кв.м валовые арендные сборы в первом случае вновь начинают расти, растет и средняя арендная ставка - на этой отметке мы вынуждены начинать увеличивать парковочные места во 2-м уровне и уменьшение пятна посадки центра прекращается: далее оно остается постоянным. На отметке 72 000 кв.м мы вынуждены начать реализовывать 3-й этаж и во втором варианте, что также приводит к временному падению валовой арендных сборов.
Данное небольшое исследование показало, что с точки зрения поступлений платежей от аренды при одинаковой коммерческой площади объекта выгоднее делать минимально возможную этажность центра и на последнем этаже размещать минимум коммерческих площадей галереи. Но это только одна сторона медали. Другая сторона - затратная. Надеюсь рассмотреть ее позже. Это было начало. Продолжение следует.
суббота, 17 мая 2008 г.
Проблемы консалтинга в России
Публикую оригинальную версию статьи, которая вышла в 9 номере Commercial Real estate 1-15 мая 2008г. под названием: «Как составить бизнес-план». Вообще, статью постигла печальная участь. Взгляните хотя бы на название: слово «составить» меня добивает. После того как статья была отправлена в редакцию, ей сначала «вырвали» зубы. Затем сократили до 2 полос. Я внес соответствующие правки, но в результате без моего ведома она вышла на одной полосе, плюс ко всему с ужасным по своей некомпетентности названием и полностью кастрированной. Фактически же от статьи остались одни лозунги, все самое интересное из нее было терминировано. Для тех, кому интересно, можете ознакомиться с полной версией. Сильно выпендриваться я не стал и назвал ее: Проблемы консалтинга в России
Подписаться на:
Сообщения (Atom)