Екатеринбург

Прошедшая неделька выдалась чересчур уж активной для меня: 2 дня в Екатеринбурге, затем 3 дня работы на выставке МОЛЛ-2008. Соответственно новостей рынка не читал, а значит, и прокомментировать их не смогу - ибо не знаю. Тем не менее, кое-что за эти дни «наболело». Эту заметку посвящу славному Екату.

Сначала о Екатеринбурге. Город «бойкий» - мне понравился. Судя по всему, нравится он не только мне. Иначе чем объяснить огромное количество строящихся торговых и бизнес-центров. Притом, что только в самом центре их не менее пяти в шаговой доступности. Волосы встают дыбом оттого, что на полутора-двух гектарах люди строят 50-100 тыс. кв.м. И в первую очередь приносятся в жертву парковочные места. С учетом того, что город уже сейчас сильно страдает от автомобильных пробок, в дальнейшем это приведет к еще большему обострению ситуации и, как следствие, снижению транспортной доступности к объектам, что в свою очередь будет вызывать раздражение у потребителей. На мой взгляд, ситуация такова, что чем больше ТЦ и ТРЦ будет запущено в центре города, тем более привлекательными для населения станут аналогичные объекты на окраинах, но с хорошими подъездами и достаточным количеством парковочных мест. А вообще, у меня сложилось впечатление, что городская администрация живет каждый день, словно последний и совершенно не заботится об упорядочении застройки в городе. В центральной части на узких улочках возводятся огромные жилые дома, торговые и бизнес-центры. Во-первых, уничтожаются следы всякой гармонии и самобытности. Во-вторых, усугубляется проблема пробок в городе.

Теперь о том, что видел. Видел ТРЦ «Гринвич» - очень понравился. Не без недостатков, конечно – есть некий сумбур и, опять же, нехватка парковочных мест, но в целом все замечательно. Особенных похвал достойно продвижение объекта на рынке, в том числе с использованием сериала про Букиных. Если «Гринвич» сравнивать с екатеринбургской МЕГой, то первый на голову выше. Считаю, что галерея в МЕГЕ неправильная. Основными якорями МЕГИ являются ИКЕА и Ашан. Большая часть их потребителей -средний класс. Галерея же, по большей части, в унисон этим якорям рассчитана на население с доходами пусть и не сильно, но «выше среднего». Я не зря оговорился «большая часть», потому что есть операторы и «классом» значительно ниже. В общем, как обычно, брокеры не заботились о судьбе и доходах объекта. Главное для них было побыстрее и подороже заполнить его с акцентом на «побыстрее» - атцтой.

Очень понравился торговый центр формата “Luxury” компании «ТЭН» на пересечении улиц Малышева и Воеводина, хотя «Джамилько» свои магазины еще открыть не успел. Пока есть проблемы с названием – оно есть где-то, но найти его непросто, в глаза совершенно не бросается и не запоминается (вот и я не могу его вспомнить). Ну и навигации пока никакой нет. Но это все поправимо. В остальном нареканий нет.

Парк Хаус. Много писать об этом убожестве не буду. По всем параметрам - маст дай.

Больше ни на что времени не хватило.

Продолжение темы – в следующих заметках…

Стратегии "выхода"

В прошлом посте тема коснулась "стратегий выхода" компаний-девелоперов из проектов. Попробую описать известные мне стратегии с характеристикой самих девелоперов их используищих.
1. Стратегия, которую я называю "пенсионной" - проект реализуется исключительно для получения операционного дохода. Максимальная операционная доходность - у рынков, но тут могут возникнуть проблемы сроков их функционирования. Поэтому оптимальным вариантом, на мой взгляд, с точки зрения доходности и безрисковости является торговый центр типа "рынок под крышей". Такую стратегию используют местные девелоперы, далекие от понимания других стратегий, либо девелоперы, имеющие собственные крупноформатные торговые сети. В последнем случае объект, в первую очередь, ориентирован на размещение собственного магазина сети, а уж затем на доход от торгового центра. Сроки окупаемости подобных проектов - от нескольких месяцев до 8 лет.
2.Стратегия максимально возможной эффективности вложений в единичные проекты. Данная стратегия реализуется за счет продажи готового объекта как бизнеса. Часто используется вариант форвардной продажи. В этом варианте доходность собственных денежных средств бывает не ниже 60% годовых.
3. "Промежуточная" стратегия. Стратегия заключается в реализации девелоперского проекта, дальнейшей эксплуатации объекта 3-8 лет с его последующей продажей. Доходность на вложенные собственные средства девелопера 15-50% годовых. Такой вариант наиболее привлекателен для фондов "прямых инвестиций", имеющих некий дефицит проектов по сравнению с объемом имеющихся денежных средств. Поясню. Предположим, что у Вас есть миллион который лежит в банке под 10% годовых. У Вас появилась возможность вложить 500 тысяч в девелоперский проект. При этом, если Вы продадите объект в 1-й год эксплуатации (через 2 года после начала проекта), доходность проекта составит 100% годовых на собственные вложенные средства, через 10 лет - 11%. Но Вы понимаете, что вложить остальные деньги, а тем более всю сумму с продажи под большие, чем 10 банковских процентов, не удастся. В этом случае Вы принимаете для себя вариант, который принесет Вам не 100, а всего-лишь 11% на вложенные средства.

Кто же покупает такие проекты? Всевозможные фонды, аккумулирующие огромные денежные средства, которым необходимо их оборачивать, но в то же время с минимальными рисками. Такие фонды готовы приобретать готовые объекты как бизнес с 7-20 летними сроками окупаемости в зависимости от степени риска. К таким фондам относятся пенсионные фонды государств, но к сожалению не нашего. Наш фонд сидит своим могучим задом на куче обесценивающихся денег стоимостью не выше 2% и не может из разместить - не позволяет законодательство. Когда же закон "подправят", покупать уже будет нечего - "забугор" все купит.

Реабилитация форвардного финансирования

Попалась мне на днях статья, в которой рассказывается о способах финансирования девелоперских проектов. Ничего, в общем-то, нового в этой статье нет. Но вот замечание к нейу меня нашлось. В статье со ссылкой на представителя Colliers г-жу Ясько говорится, что форвардное финансирование для девелоперов наименее выгодное, по сравнению с другими вариантами. На мой взгляд, довольно смелое и несколько безответственное заявление. Объясню почему.

Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.

Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.