Собственник "+" или "-" брокер

Давно я ничего не писал в блог – на то были как объективные, так и не очень объективные причины. Нижеприведенная заметка была написана еще пару недель назад, но в предотпускной суете я забыл ее опубликовать. Вот и причины: отпуск и мое некоторое раздолбайство. Об отпуске есть резон упомянуть, но сделаю я это в последующей публикации, а сейчас публикую то, что было написано ранее.

В прошлой заметке я делился своими впечатлениями о Екатеринбурге. Этот пост является продолжением не столько логическим сколько хронологическим. Переговоры, в которых я участвовал, будучи на Урале, навеяли одну интересную тему, которая неожиданно получила продолжение в процессе уже других переговоров на прошедшей выставке МОЛЛ-2008. Тема такая: совпадают ли интересы компании-брокера с интересами собственника торгового центра в процессе его брокериджа – заполнения арендаторами.

На первый взгляд, вроде бы ответ положительный. Ведь брокер, как правило, получает процент от арендной ставки, о которой он договорится с арендатором, а значит, чем лучше он договорится, тем больше денег он получит.

К сожалению, на практике все совершенно иначе. «Выкрутить» из оператора лишний рубль стоит значительных сил и затрат времени. Компании-брокеру выгоднее работать на вал: за одно и то же время лучше «посадить» больше арендаторов в разные объекты, чем дотошно «выбивать» ставки по каждому из них. По той же причине утомлять себя грамотной подборкой арендаторов эти компании также не хотят. Примером является упомянутая в прошлой заметке екатеринбургская МЕГА. Особенной «расслабленностью» отличается DTZ – они просто штампуют пул арендаторов от объекта к объекту. Так быстрее. Не каждый же собственник при давлении бренда DTZ будет докапываться до того, насколько оптимально был заполнен их объект.

Есть еще одна порочная практика, которая приводит к потерям собственника при брокеридже торговых центров. Собственники, как правило, договариваются с компанией-брокером о вознаграждении в виде процента с арендных ставок. Это приводит к тому, что брокеры большую часть сборов с арендаторов «загоняют» в ставки аренды и минимум - в возмещение затрат на эксплуатацию. В результате эксплуатационный бюджет центра уже при запуске, в большинстве случаев, становится дотационными. Тем более брокерам совершенно не интересно вводить систему triple net, о которой я уже неоднократно писал:

- это чертовски сложно с точки зрения переговоров с торговыми операторами и занимает уйму времени;

- брокер недополучает вознаграждение при существенно возросшем объеме работы;

- наконец, тупо и смешно, большинство брокеров этих компаний просто не знают, что это такое и вообще «о чем это».

Последнее до меня дошло в завершающий день выставки. Общаясь внутри определенного круга спецов, складывается обманчивое впечатление, что и все вокруг понимают то, что понимают эти люди. И вот, пообщавшись с несколькими спецами-брокерами других компаний на МОЛЛе, я понял, что многое из того, что нам кажется само собой разумеющимся, неизвестно специалистам других компаний. Нет, конечно, есть топ-манагеры, которые на западе постоянно сталкивались с подобной системой. Но наш рынок пока другой и доносить «лишнюю» информацию до своих работников никто не спешит: а вдруг завтра весь отдел «свалит» к конкуренту, а с ним и «ненужные» знания, которые могут стать преимуществом «заклятого друга».

Каков же выход? Не хочу выглядеть попугаем, но ответ все тот же. Подумайте, кто вместе с собственником потом будет в «одном корыте» расхлебывать то, что оставили после себя брокеры и консультанты – управляющая компания.

В предыдущих статьях я говорил, что УК должна следить за всеми процессами, происходящими с первых минут жизни проекта. Последнее время мы много размышляем над тем, как вообще можно контролировать, к примеру, брокеридж. Возможно, проще, чтобы и заполняла объекты управляющая компания. Пока дать однозначный ответ на этот вопрос самому себе я не могу.

Кстати, навели меня на эту тему жалобы двух компаний-собственников на 2 разные компании-брокера, причем последние входят в российскую «золотую пятерку».

Вот вроде и все. В следующей заметке расскажу о Будапеште.

Екатеринбург

Прошедшая неделька выдалась чересчур уж активной для меня: 2 дня в Екатеринбурге, затем 3 дня работы на выставке МОЛЛ-2008. Соответственно новостей рынка не читал, а значит, и прокомментировать их не смогу - ибо не знаю. Тем не менее, кое-что за эти дни «наболело». Эту заметку посвящу славному Екату.

Сначала о Екатеринбурге. Город «бойкий» - мне понравился. Судя по всему, нравится он не только мне. Иначе чем объяснить огромное количество строящихся торговых и бизнес-центров. Притом, что только в самом центре их не менее пяти в шаговой доступности. Волосы встают дыбом оттого, что на полутора-двух гектарах люди строят 50-100 тыс. кв.м. И в первую очередь приносятся в жертву парковочные места. С учетом того, что город уже сейчас сильно страдает от автомобильных пробок, в дальнейшем это приведет к еще большему обострению ситуации и, как следствие, снижению транспортной доступности к объектам, что в свою очередь будет вызывать раздражение у потребителей. На мой взгляд, ситуация такова, что чем больше ТЦ и ТРЦ будет запущено в центре города, тем более привлекательными для населения станут аналогичные объекты на окраинах, но с хорошими подъездами и достаточным количеством парковочных мест. А вообще, у меня сложилось впечатление, что городская администрация живет каждый день, словно последний и совершенно не заботится об упорядочении застройки в городе. В центральной части на узких улочках возводятся огромные жилые дома, торговые и бизнес-центры. Во-первых, уничтожаются следы всякой гармонии и самобытности. Во-вторых, усугубляется проблема пробок в городе.

Теперь о том, что видел. Видел ТРЦ «Гринвич» - очень понравился. Не без недостатков, конечно – есть некий сумбур и, опять же, нехватка парковочных мест, но в целом все замечательно. Особенных похвал достойно продвижение объекта на рынке, в том числе с использованием сериала про Букиных. Если «Гринвич» сравнивать с екатеринбургской МЕГой, то первый на голову выше. Считаю, что галерея в МЕГЕ неправильная. Основными якорями МЕГИ являются ИКЕА и Ашан. Большая часть их потребителей -средний класс. Галерея же, по большей части, в унисон этим якорям рассчитана на население с доходами пусть и не сильно, но «выше среднего». Я не зря оговорился «большая часть», потому что есть операторы и «классом» значительно ниже. В общем, как обычно, брокеры не заботились о судьбе и доходах объекта. Главное для них было побыстрее и подороже заполнить его с акцентом на «побыстрее» - атцтой.

Очень понравился торговый центр формата “Luxury” компании «ТЭН» на пересечении улиц Малышева и Воеводина, хотя «Джамилько» свои магазины еще открыть не успел. Пока есть проблемы с названием – оно есть где-то, но найти его непросто, в глаза совершенно не бросается и не запоминается (вот и я не могу его вспомнить). Ну и навигации пока никакой нет. Но это все поправимо. В остальном нареканий нет.

Парк Хаус. Много писать об этом убожестве не буду. По всем параметрам - маст дай.

Больше ни на что времени не хватило.

Продолжение темы – в следующих заметках…

"Мать городов русских"

Зх, ведь всего каких-то пару десятков лет тому назад слово "загранкомандировка" приводило в трепет и вызывало зависть у простого отечественного обывателя. А сейчас....? Короче, случилась оказия оказаться мне на этой неделе на 2 дня в загранкомандировке. Побывал я в "Матери городов русских". Конечно Вы скажете, что курица - не птица, Украина - не "заграница". Тут дело каждого лично, как к этому относиться. Я для себя определил так: попадаю в аэропорту в Дьюти фри - "заграница" и наоборот.

Началось все с того, что приехал я в Ш-2 и с удивлением обнаружил, а, вернее, не обнаружил в списках вылета своего рейса ..... Вот это сюрприз: в билете стоит "SVO". В справочном бюро сказали, что на данный рейс посадка осуществляется через Терминал-С рядом с Ш-1. Хорошо, что я за 2 часа приехал в аэропорт. Так что, для тех кто еще не "в курсах" знайте, что теперь в "Шарике" 3 терминала. И при внешнем рейсе обязательно стоит уточнить, из какого терминала вылет.

Город Киев довольно активный с точки зрения розничной торговли. Большое количество как российских так и международных представительств торговых марок открылось в городе. Судя по объявлению о приеме на работу, в ближайшее время придет и Ашан. К сожалению, целью моей двухдневной поездки были переговоры, и посмотреть как следует город возможности у меня не было. Тем не менее сложилось впечатление, что "полноценных" торговых центров европейского формата в городе нет. Мне, правда, не удалось посетить по мнению некоторых местных жителей 2 лучших: "Караван" и еще один в 15 км. от города (названия последнего не запомнил), но не суть. Даже если эти 2 объекта и "ice", то такого количества подобных объектов для столь крупного города явно недостаточно. Уровень жизни в городе ниже чем в Москве, но он не так сильно отличается "в живую" по сравнению с тем, что нам показывают по "ящику"..

Вцелом могу сказать, что вместо того, чтобы "биться" за такие города как Тула, упомянутый в более ранних моих заметках, господам девелоперам не будет лишним обратить внимание на Киев, благо, что следов местных серьезных игроков в сегменте торгово-развлекательных центров, я там не нашел.

Вот собственно и все, что могу рассказать о моей поездки. Вся остальная информация конфиденциальная. Ниже привожу несколько фотографий.

Из Уфы с приветом

Пишу эту заметку, сидя в гостиничном номере «Президент-отеля» в городе Уфе. Вроде бы и неплохой отель, но все время преследует ощущение, что из четырех нарисованных на фасаде звезд все-таки как минимум одна лишняя. Сижу, а облечь в слова свое недовольство не могу. Хотя, может быть я и придираюсь. Мне достаточно много приходится мотаться по командировкам, и до определенного момента на гостинцы в отечестве я особенно внимание внимания и не обращал – считал, что в регионах идеал за те деньги, которые «контора» готова за меня платить (хотя они и немаленькие) недостижим. Но это было до тех пор, пока я не попал в «Медвежий угол» в Сургуте… Уже к тому моменту я побывал в большом количестве отелей и не только в России. На мой взгляд, трехзвездочный «угол» даст фору многим пятеркам, скажем, в Турции, Египте, Таиланде да и в др. странах. После рабочего дня и 4-часового переезда на общественном транспорте из Нижневартовска сургутский «Медвежий угол» показался мне тогда чуть ли не уголком рая на земле. И вот с тех пор этот отель является для меня эталоном для сравнения. После этого я жил во многих отелях России и не только, в том числе и четырехзвездочных, но ни один не смог сравниться с сургутским «углом». И «Президент» подвел. Ну вот, пока писал вышесказанное, нашел к чему придраться: халат есть, а одноразовых тапочек нет, штора в ванной замызганная и пожелтевшая внизу. Вчера ночью так и не удалось найти выключателя для света, пришлось все 4 светильника выдергивать из розетки (выключателей на них я тоже не обнаружил). Может сегодня получится… Вполне допускаю, что блюда национальной кухни в местном ресторане готовят правильно, ну по крайней мере вкусно, но вот мой любимый «цезарь» готовят неправильно. Завтрак был безобразный, ну и прочие мелочи. Уверен, что вышесказанное у многих вызвало раздражение: «зажрался». Господа, поймите меня правильно: я и в палатке в чистом поле нормально могу прожить, но если уж кто-то заплатил деньги за энное количество звезд, то он вправе рассчитывать и на соответствующий уровень сервиса. Представляете, какой номер можно снять за 160-170 долларов в сутки в Турции, Египте, Таиланде, Испании? Так ведь, господа, Уфа это ж не Коста Брава и даже не Мармарис!!!! Ну да ладно, вернемся к «нашим баранам».

Существующую ситуацию в сфере торговой недвижимости в данном городе (напоминаю, речь идет об Уфе) можно охарактеризовать словом «пограничная». Еще «вчера» - это девственно пустой город (то, что есть, в расчет брать никакого смысла нет), уже «завтра» и практически сразу - жесточайшая конкуренция. Далее подробности.

Существующие в Уфе торговые центы можно поделить на 2 категории «маленькие и бестолковые» и «просто бестолковые». Многие объехал, но ни один из них не достоин упоминания. Значит, и не буду упоминать, почти.

Зато от количества площадей в заявленных объектах волосы встают дыбом. Первые объекты, которые будут введены в эксплуатацию, - «Мега» компании «ИКЕА» и ТРЦ «СемьЯ», одним из собственников которого является, также как и одноименного ТРЦ в Перми, губернатор Пермского края. И, не смотря на то, что текущая стадия реализации проекта «СемьЯ» значительно опережает «МЕГУ», я не удивлюсь, если последняя откроется раньше. Я подозреваю, что и местную «МЕГУ» строит «Ренессанс Констракшн», а строить они качественно и быстро умеют: в Новосибирске семидесятитысячный ТРЦ компании «Успех» на Красном проспекте они построили за год!!! При этом они «загнали» в коллектор реку и «зарылись» на несколько уровней в землю. Не знаю как Вас, но меня это впечатляет. Итак, первыми «серьезными» игроками на Уфимском рынке торговых центров станут «СемьЯ» и «МЕГА». Последняя, как всегда, находится за городом по пути в аэропорт. «СемьЯ» - объект среднеформатный. В заявленные 70000 входит многоуровневая подземная парковка, поэтому торговая площадь объекта - что-то около 26000. С учетом того, что собственникам пришлось отдать из них 4000 кв. м «Синема Парку» и еще приличный кусок «Перекрестку», экономику проекта пришлось «поднимать» за счет ставок по галереи. Поэтому остальная нарезка по большей части мелкая, ставки аренды высокие. Но центр города позволил это сделать. Посмотрим, что получится. Ну «МЕГА» она и в Уфе «МЕГА» и писать что-то еще о ней излишне. В «первой волне» так и не стартовала «Доринда», и, судя по всему, уже и не стартует.

Во «второй волне» из «реальных игроков» заявлены объекты компаний «РосЕвроДевелопмент» («Планета»), «Макромир», «Регионы» («Июнь»). Я не маркетолог, но, на мой взгляд, лучшее местоположение у первых двух, но они взаимоисключающие, т.к. находятся рядом и ориентированы в большей степени на жителей района «Сипайлово» и Орджоникидзевского района («Черниковка»). Битва предстоит не на жизнь, а на смерть. На фоне этих проектов не очень понятно, что собираются ловить «Регионы», объект которых ориентирован на те же районы, но место расположения площадки которых находится несравненно в более ректальном месте. Я не думаю, что компания «Регионы» является сборищем идиотов или камикадзе, поэтому реализация проекта «Июнь» в этом месте маловероятна.

Отдельно стоит описать ситуацию по районам, примыкающим к южной части Проспекта Салавата Юлаева. Проекты, заявленные здесь, ориентированы на Кировский район (существующий «спальник») и «Затон» - перспективный «спальник». Из серьезных объектов в этой части города заявлен «Парк Хаус». «Типа строится» еще «Солнечный». Ну и местными «девелоперами» заявлена пара-тройка объектов. Все площадки в «пешеходной доступности» друг от друга. Реализация ТРЦ «Парк Хаус» видится мне так же маловероятной. Дело в том, что площадка под последний требует «МАССОВОГО» расселения частного сектора – эта «бадяга» надолго. При этом существует высокая вероятность, что один из проектов на Юлаева «девелопёров-аборигенов» приобретет «серьезный игрок» и реализует проект быстро. Таким образом, и «Парк Хаусу» ловить будет нечего. Интересная ситуация складывается вокруг ТРЦ «Солнечный». У предыдущего собственника возникли проблемы с проектом и с возвратом кредита ВТБ. В результате проект был продан местной команде, состоящей из собственника региональной продуктовой сети «Матрица», собственника региональной сети по продаже бытовой техники «ТЕХНО» и собственника региональной сети спортивных товаров «Чемпион». Результат – в настоящее время все работы по объекту остановлены. Я задавал вопросы нескольким местным «акулам бизнеса» - все они в недоумении. Они единодушно считают, что у новых собственников нет финансовых ресурсов для продолжения реализации проекта. Более того, все они утверждают, что у сети «Молния» задолженность перед кредиторами исчисляется несколькими миллиардами рублей. Также подвергается сомнению способность этой «компании» реализовать торгово-развлекательный центр, отвечающий современным требованиям к подобным объектам. Примером торгового центра, реализованного этими девелоперами, является ТЦ «Европа» - крайне неудачный объект. В общем, судьба этого проекта остается на сегодняшний день загадкой. Исходя из этой ситуации, допускаю, что на юге города может появиться «серьезный девелопер», который сможет «свести на нет» усилия остальных игроков в борьбе за этот район города.

В целом же город «созрел» для прихода крупных современных торговых центров. Биться есть за что.

Ну вот и все. Завтра домой. Быстрее бы.

P.S. Летел домой «Аэрофлотом». В «бомж-пакетах», которые нам выдали на обед в самолете оказалась шоколадная шишка с петелькой для того чтобы на новогоднюю елку цеплять. Внутри шоколад оказался белесым от старости. Я так понял, что эти шишки сначала все праздники на «арофлотовской» елке висели, ну а потом, чтобы добро не пропало, их нам скормили.

Мысли о развитии регионов.....

Новогодние праздники позади. Народ начинает подтягиваться к рабочим местам. Многие граждане взялись за оценку ущерба семейному бюджету, который эти праздники принесли. Задумайтесь, какие изощренные способы отнятия денег друг у друга придумали люди: торговые центры, кредитные карты..... Но теперь уже все позади, снова мысли о зарабатывании одним на хлеб, другим на икру насущную возвращаются к нам.

Так получилось, что во время новогодних каникул 4 января побывал я в командировке в городе Кирове. Регион - один из беднейших в России, настолько бедный, что по итогам прошедших выборов в Госдуму результаты "медвежатников" были провальными, за что поплатились своими постами руководители городов Кирова и Кирово-Чепецка. Но надежд на то, что в ближайшее время ситуация изменится никаких нет. Основная причина такой ситуации мне видится в том, что, несмотря на вековую бедность Вятской губернии, руководство региона в лице "губера" всячески сопротивляется внешним инвестициям, пытаясь весь бизнес в регионе прибрать к собственным рукам. К примеру, большая часть продовольственного розничного бизнеса в Кирове принадлежит его структуре ("Глобус"). Такая же ситуация и с торгово-развлекательной недвижимостью. В настоящее время наиболее удачно этот бизнес идет у команды ЦУМа, которые совсем недавно открыли новый ТРЦ в Юго-Западном районе города - его основном "спальнике". При всей своей "продвинутости" для данного региона, Центр не соответствует современным требованиям к подобным объектам. Не считаю его достойным, чобы более упоминать о нем. По словам местных бизнесменов, в городе существует негласный запрет на продажу сетевых бизнесов федеральным торговым сетям. То же самое с земельными участками под торговую недвижимость (наверняка, не только). Один известный сетевой девелопер реализует в городе свой проект и вроде бы даже близко к центру - переделывает бывший производственный комплекс. Но транспортная доступность к объекту настолько ограничена (я бы назвал это словом - "на отшибе"), что у меня вызывает большие сомнения успешность данного проекта.

Почему я считаю важным вхождением на рынок федеральных и международных сетей? По моим наблюдениям, первыми в регионы заходят торговые сети. Затем начинается строительство крупных объектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости - создаются условия для вхождения крупных торговых операторов. После вхождения, скажем, продуктовых сетей в город, последние начинают искать местных поставщиков товаров для снижения издержек на логистике. Начинают развиваться местные производители. С их стороны и стороны торговых операторов возникает насущная потребность в логистических центрах. Приходят девелоперы и деньги, и эти объекты строятся. Это стимулирует развитие производства в регионе: когда у какого-либо из российского или зарубежного предприятия возникает необходимость расширения производства, при прочих равных, важным фактором выбора региона являются издержки, связанные с логистикой. Рост деловой активности в регионе вызывает потребность в гостиничных и качественных офисных площадях и т.д. И все вышесказанное не может происходить на деньги только местных "игроков" - их просто недостаточно. В настоящее время, на мой взгляд, важнейшим фактором экономического благополучия региона является правильная инвестиционная политика. Перед местными чанушами-бизнесменами всегда стоит выбор между личным благополучием и благополучием региона. Выбор всегда один.....

Еше одна интересная деталь "о свободе СМИ". Местная газета написала что губернатор Кировской обл., согласно какому-то опросу, 2-й по популярности из всех губернаторов. Кто-нибудь знает губернатора Вятской губернии?

Челябинск - родина верблюдов.

Только вчера вернулся из служебной командировки в город Челябинск. Почему родина верблюдов? Не знаю, но почему-то основной действующей фигурой герба является верблюд, и это первая мысль, которая пришла в мой воспаленный мозг.

Город "живой", развивающийся и, на мой взгляд, мог бы быть еще более "живым" и более развивающимся, если бы ему больше повезло с мэром....

Челябинск еще не избалован качественными торгово-развлекательными центрами, и, вследствии того, что вышеупомянутый чиновник реализует в городе собственный проект, вряд ли в ближайшее время ситуация в корне изменится. Нельзя сказать, что этих объектов в городе нет вообще. Существует ТРЦ "Горки", в который не было времени заехать, но мимо которого я проезжал. Если судить по подбору арендаторов. то он должен быть достойным. Существует целый ряд и небольших объектов, но вполне приличных. Я же постараюсь описать свои впечатления о ТРЦ "Фокус", что на Молдавской улице в Северо-Западном районе. Собственником объекта является компания "Русский дом" - владельцы сети супермаркетов премиум-класса "Теорема".

Площадь объекта около 35 000 кв.м. в четырех уровнях. Сразу же о "непонятном": на 1-м этаже сразу при входе "сидят" "Спортмастер" и "М-Видео"!!! Мало того, что на 1-м этаже, у входа так ведь еще каждый из них имеет отдельный вход!!! Картину абсурдов дополняет размещенный на 1-м этаже "Старик Хоттабыч". Не сложно догадаться, что на 1-м же этаже в качестве якоря "сидит" и любимое дитя собственников супермаркет "Теорема". После похода по этажу меня заинтриговал вопрос: кто же якори 2-го этажа? Об этом чуть позже. Пока лишь стало понятно, что экономика 1-го этажа "никакая". Надо заметить, что этот "самосвал навоза" адресован как в адрес собственников, так и в адрес "Магазина Магазинов", по крайней мере заявлено, что именно они являются консультантами данного проекта. Дальше. Что такое этаж в 4-хуровневом объекте площадью 35 000 кв.м, учитывая что там находятся 4 крупных оператора? Это совсем небольшая площадь зон общего пользования. И на эту зону воткнули 3!!! эскалаторных группы, одна из которых находится прямо у центральной входной группы. Помимо того, что такое решение увеличило инвестиционный затраты, операционные затраты (соответственно снизило стоимость объекта), это еще и уменьшило процент импульсных покупок для ущербной (по количеству но не составу) галереи 1-го этажа, потому что позволяет посетителям от входа сразу подниматься на любой этаж центра - ну это конечно при условии, что там есть, ради чего идти.
Нужно ли говорить, что якорей на 2-й этаж просто не осталось. Да и площадей там для них нет. И левая и правая галереи упираются в стенки, вместо того, чтобы разместить там якорей. Такое решение позволило бы также увеличить арендопригодную площадь объекта за счет использования части пространства, которое в настоящее время отдано под ненужные атриумы. А в результате: левое крыло хоть как-то живет за счет "Вещи" и "Сити-обуви", а правое "мертвое". Универмаг "Авеню" явно не в состоянии справиться с задачей якоря 2-го этажа. Зато около центрального эскалатора на 2-м этаже уютно расположилась "Снежная Королева" - опять же очень оригинальное решение с учетом тех ставок, которые платят последние.
Со 2-го на 3-й и 4-й уровень ведет только центральная эскалаторная группа. Но 3-й этаж пустой: ни кинотеатр, ни детская развлекательная зона, ни фудкорт не работают. Зато на 4-м этаже расположилась "BananaMama" - вот тут можно поаплодировать брокерам. Правда, что в этом случае не 1-м этаже делает "Гулливер"?
Впечатление оставляет все это жуткое.
Еще камешек в адрес "Теоремы". Супермаркет неплохой, но маленький. И объект в целом не ориентирован на премиум-класс, поэтому получился дисонанс, и все вместе работает плохо.
Скажу хорошие слова в адрес управляющей компании - места общего пользования чистые, охрана всегда на месте и, на первый взгляд, ведет себя профессионально.

Есть еще одна проблема. Основная магистраль в этом районе - Комсомольский проспект. И хотя объект развернут по Молдавской улице, он хорошо просматривается и с проспекта, по отношению к которому он расположен не на "первой линии". Между проспектом и объектом пустыри, автостоянка и пр. "низкорослые" объекты. Но такой перспективный участок рано или поздно кто-нибудь освоит, и тогда объект останется хоть и на широкой но все же на улице с низким трафиком. Поэтому, пока есть возможность собственникам объекта лучше решить вопрос с приобретением прав на освоение данной территории.

Город самоваров и пряников.

На днях ездил в командировку в славный город самоваров и пряников. Именно о своих впечатлениях от посещения города Тулы хочу поделиться в этой заметке.

Все мы знаем, что промышленность города Тулы известна своей оборонной направленностью. Именно поэтому на въезде в город стоит пушка, а лодочная станция охраняется зенитно-ракетным комплексом, который, в свою очередь, охраняет сторож в телогрейке. Не верите - съездите и убедитесь сами.

Теперь по делу. Видел ТЦ "Интерсити" концерна "Марта" - жуть. Чуть лучше рынка. Есть еще новый ТЦ "Парадиз" компании "Ташир". Последняя в своем репертуаре: место положение отличное, объект никуда не годится.
По данным компании Jones Lang LaSalle в городе запланировано строительство 3-х крупных торгово-развлекательных центров, по моим данным - 5-ти, каждый из которых будет иметь не менее 20000 сдаваемых в аренду площадей. Это не считая достаточного количества заявленных более мелких объектов. По моим оценкам, на текущий момент к реализации в Туле заявлено 200 тыс. кв.м полезных торгово-развлекательных площадей! Кошмар!!! При этом г.Тула, по моим оценкам, один из беднейших городов Центральной части Российской Федерации. За что будут биться девелоперы, - не понимаю.

В конце опять отступление от темы. При всей нищете в городе на каждом углу плакаты с лозунгами в поддержку "Единой России": "Тула голосует за Путина", - просто театр абсурда: самый бедный город голосует за то, чтобы остаться самым бедным городом. Хотя, если посмотреть с другой стороны: если уж Тула сама голосует за Путина, значит и заслуживает той нищеты, в которой пребывает.

Самара

12 сентября этого 2007-го года проездом из Уральска (Республика Казахстан) в Москву целый день провел в Самаре.

Погода с утра выдалась отвратительная, поэтому весь город посмотреть не удалось. И тем не менее проехался по главной магистрали города Московскому шоссе и посетил ТРЦ "Парк Хаус". Объект неплохой. Однако есть одна странная вещь: чтобы попасть в "Перекресток" нужно сначала подняться на 2=й этаж на травалаторе а затем спуститься опять же на травалаторе. С учетом того, сколько места занимает данный вид вертикального транспорта (угол наклона не может превышать 15 градусов) доходность объекта сильно пострадала из-за уменьшения коэффициента полезных площадей. Как я понимаю, такое произошло из-за того, что центр строился в 2 очереди, п, по видимому, их стыковка не была в достаточной степени продумана. Хотя возможен вариант другого - недоступного мне, тайного смысла. Не понравилось мне то, что эскалатор на 3-й этаж вывозит сразу к кинотеатру и зону фуд-корта: ведь можно было бы "протянуть" поток хотя бы по небольшой галереи. Также, я считаю, что делать 2 боковые галереи при наличии прямого прохода к крупному якорю (в том числе в зону вертикального транспорта) неправильно: галереи получаются пустоватыми, соответственно, и арендные ставки в них ниже. Хотя, соглашусь, что варианты могут быть разными. Но в данном случае поток по боковым галереям 1-го этажа был существенно ниже, чем по центральным.
В целом, центр довольно комфортен и оставил очень приятное впечатление.

К сожалению, ТРК "Московский" времени посмотреть не было, но проезжал мимо по дороге в аэропорт. Думаю, серьезный объект. И вот тут самая интрига: немного дальше по Московскому шоссе в сторону аэропорта выросла "Мега" с якорем "ИКЕА". Когда я проезжал, каркасы уже стояли. Итак, в конце года мы увидим очередной батл. На месте "Московского" я бы начинал готовиться. Уже пора на каждом столбе расклеить рекламу....

В целом о городе: ОЧНЬ ГРЯЗНО. Город - одна сплошная помойка. Возле каждого дома груды мусора. Я много езжу по стране, но такое встретишь не часто. Считаю что Титова отправили в добровольную отставку вполне заслуженно. Надеюсь, с новым губернатором области повезет больше.