For sale

Сейчас на рынке много разговоров о грядущих массовых продажах недвижимости со значительным дисконтом. В этой заметке публикую своё мнение на эту тему в отношении торговой недвижимости.

Говоря о продаже торговых площадей, стоит разделять форматы стрит-ритейла и торгового центра. В первом случае речь идет о продаже недвижимости, во втором - бизнеса.

Что касается стрит-ритейла, снижение цен в краткосрочной перспективе маловероятно, это связано со значительным ростом розничного товарооборота в РФ и отсутствия в настоящее время более надёжного дохода, чем от сдачи в аренду торговых площадей. Нужно помнить, что в нашей экономике все ещё значительная часть денежной массы далеко не "белого" цвета и вывезти из России эти капиталы представляется мне маловероятным. Приобретение ликвидной торговой недвижимости в этой ситуации для многих может стать довольно привлекательным. Помимо "тёмных денег" интерес к подобным помещениям может проявить и ряд вполне уважаемых структур. Это подтверждают и соответствующие заявления X5, которые были сделаны на прошедшей неделе.

Цена на торговый центр зависит от ставки капитализации, которая, в свою очередь, зависит от рынка капитала. Поскольку наблюдается значительный отток денежных средств и девелоперам нужно закрывать текущие кредитные обязательства, существует высокая вероятность выброса объектов на рынок при значительно возросшей ставке капитализации, и, следовательно, более низкой цене.Тем не менее, нужно понимать, что момент готовности ряда таких компаний расстаться с объектами за цены, приближенные к себестоимости (а возможно, и ниже), будет длиться очень недолго. Стоимость реализации последних проектов была настолько велика, что говорить о «массовых дисконтах» в 20-30% процентов при их продаже неразумно. Такие дисконты могут быть только на относительно «старые» (постройки до 2006 года) объекты недвижимости. На современные объекты в регионах мечтать о дисконте выше 15-20% не вредно. Но неразумно.

Собственники выставят много объектов на продажу, но приобретаться будут только крупные торговые центры, которые можно оценить на «пять с плюсом». .Вполне возможно, что многие операторы будут реализовывать собственную недвижимость по схеме sale-lease-back. Для них это может стать панацеей от дефолта на какое-то время. Эффективность такой меры непосредственно связана с размерами долговых обязательств, чистым операционным доходом и длительностью кризиса.

Регламент для кротов

"9 сентября на заседании правительства Москвы была представлена программа по развитию подземного пространства Москвы, одна из задач которой – разработка новых нормативных требований и регламентов для подземного строительства. Институтом Генплана подготовлен также адресный перечень этих зон", - привожу свой комментарий.

Подобный документ имеет неоспоримую важность как в долгосрочной, так и в среднесрочной перспективе развития города. Уже сейчас Москва стоит перед лицом коллапса транспортной системы. При этом коллапс грозит не только наземной транспортной инфраструктуре, но и подземному общественному транспорту. При этом Москва сталкивается с проблемами при строительстве наземных и надземных транспортных путей из-за крайней ограниченности в свободных территориях под строительство, особенно в центре города. Во многих случаях выгоднее «зарыть» их под землю, чем заниматься расселением жилых домов и выкупать недвижимость у коммерческих структур.

Помимо проблемы транспортных путей существует проблема катастрофической нехватки парковочных мест, которая в свою очередь также усугубляет первую проблему. Самым очевидным выходом из ситуации видится создание подземной инфраструктуры города.

Следующей в очереди проблем стоит желание предпринимателей развивать свой бизнес. При этом для многих наиболее привлекательной площадкой выглядит Москва, и желательно её центр. Рано или поздно кризис ликвидности закончится, и это повлечет за собой новый всплеск потребностей площадок под развитие бизнеса в черте города, особенно в его центре. Найдутся инвесторы, которые будут с оптимизмом смотреть на освоение подземного пространства.Проблему упорядочивания будущей подземной застройки нужно было начать решать ещё вчера, чтобы в дальнейшем избежать повторения вышеизложенных «наземных» проблем. Говорить о «реальном» влиянии, которое данный документ окажет на развитие ситуации, можно будет только после того, как он будет утверждён. Все зависит от того, насколько он будет актуальным и подкреплённым «административным ресурсом». Поясню, что я имею ввиду под словом «актуальный»: под такой серьёзный проект, как развитие подземного пространства, площадки под инвестора должны быть подготовлены городом. Должны быть подготовлены все элементы инфраструктуры. Скажем, если предполагается строительство серьёзной подземной магистрали и торгового центра на ней, то необходимо, чтобы сначала появилась магистраль, точки подключения к внешним сетям будущего объекта и предложены некие решения по выносу магистральных сетей, существующих в предполагаемом объёме застройки. Без этого «кота в мешке» никто не купит. Т. е. от города потребуются значительные инфраструктурные вложения, прежде чем подземное пространство станет широко привлекательным для инвесторов.

Теперь более подробно о проблемах, с которыми столкнутся застройщики подземного пространства:

- безусловно, геология – всем известно о существовании большого количества проблемных участков на территории Москвы;
- большое количество подземных коммуникаций, в т.ч. и специального назначения. Решать вопрос по их перекладке застройщику самостоятельно без помощи Правительства Москвы весьма сложно и накладно;
- проблемы с генподрядчиком – если дело дойдет до массовой застройки подземного пространства, то возникнут проблемы с нехваткой строительных организаций, специализирующихся на подземных работах, что может привести к катастрофическим последствиям. Даже при наземном строительстве возникают проблемы с техническим состоянием соседних зданий, что же может случиться при неквалифицированном проведении подземных работ?
- нехватка специализированного оборудования: даже если существующие организации, специализирующиеся на подземном строительстве, смогут нарастить достаточное количество штата для удовлетворения потребностей массовой застройки подземного пространства, понадобится дополнительное очень дорогостоящее оборудование. Ресурсов этих организаций с высокой долей вероятности не хватит для полного удовлетворения потребностей в нем. Правительству Москвы необходимо самим создать структуры и закупить подобное оборудование для последующей сдачи в аренду либо предоставления в лизинг, либо создавать условия, при которых специализированные на подземных работах застройщики могли получать кредиты на закупку такого оборудования.
- проблема спроса на подземное пространство. Чтобы инвесторы «пошли» под землю, они должны видеть «морковку». Что может расположиться в подземном пространстве? Жилье – нет. Гостиницы – маловероятно, разве что совсем дешёвые мотели. Офисы – тоже не лучший вариант. Остается: торговля, услуги, парковки… - не так много. Потребности в торговых площадях ограничены, парковки не отличаются высокой доходностью бизнеса. Возникает вопрос преференций для низкодоходных бизнесов, таких как, скажем, парковки;
- точки подключения к внешним сетям и достаточная обеспеченность мощностями: проблема, решать которую необходимо, как было описано раньше, городским властям. На сегодняшний день в Москве возникают проблемы с удовлетворением текущих потребностей в электро-, водо- и пр. снабжениях. Подземное строительство повлечет колоссальную нагрузку на городские сети. А значит и сети должны быть «усилены».
- устройство площадки под строительство: недостаточное количество наземного пространства будет создавать проблемы и с подземным строительством. Всегда что-то нужно доставлять на площадку и что-то увозить. Хотим мы того или нет, а делаться это будет через наземные площадки с точками входа. А их нужно где-то размещать и обеспечивать доступ к ним грузового (даже очень) транспорта. Представьте очередь из бетономешалок на Тверской улице…;
- дороговизна. Даже если все остальные вопросы будут решены вопрос дороговизны строительства остается.

Уверенность, что рано или поздно Москва «пойдет» под землю, есть. Вопрос лишь времени и «дешёвых» денег. Но документ, который будет регламентировать освоение подземного пространства, должен быть принят уже сейчас.

Исследование. Тип паркинга в зависимости от стоимости земли

В продолжение темы исследования влияния различных факторов на инвестиционную привлекательность проекта ТРЦ рассмотрим, как влияет стоимость земельного участка на целесообразность реализации тех видов паркинга, речь о которых шла в предыдущей заметке.
В описанной ранее модели в случае с объектом площадью до 35 тыс. кв.м реализовывать какие-либо иные виды паркинга, кроме открытого, бессмысленно. Бессмысленны сами издержки, связанные с реализацией такого паркинга, поскольку площадь участка достаточна для организации наземного паркинга.
При площади объекта в нашей конкретной модели более 35 тыс. кв.м типичны 3 ситуации:
1. при площади торгового центра до 50 тыс. кв.м
2. от 50 до 55 тыс. кв.м
3. свыше 55 тыс. кв.м
В первом случае речь идет о том, что выгоднее начинать строить 2-й этаж либо "зарываться" парковкой под землю и оставлять одноэтажное размещение объекта. Существует некая "точка перелома" в стоимости участка, после превышения которой выгоднее реализовывать именно встроенный паркинг.
Во втором случае однозначно менее выгодным вариантом представляется реализация наземного паркинга. Опять же встроенный паркинг становится более выгодным по сравнению с открытым многоярусным после определенной стоимости земельного участка.
И, наконец, при самых больших площадях объекта во всех случаях выгоднее реализовывать встроенный паркинг.
Таким образом, подтверждаются мои предположения о зависимости целесообразности реализации встроенного паркинга от стоимости земельного участка. Хотя, признаться, в гораздо меньшей степени, чем я ранее предполагал. Обратите внимание, что там, где существует неоднозначность, зависящая от стоимости земельного участка, относительные отклонения кривых невелики.
Продолжение следует...