Исследование. Доходы от аренды ТРЦ

Любой коммерческий проект начинается с разработки бизнес-плана. Бизнес-план проекта торгового/торгово-развлекательного центра - довольно сложный документ. Все расчеты в нем опираются на разработанную концепцию. Сказать же, что разработка концепции является процессом формализованным, в настоящее время нельзя. Фактически этот процесс начинается почти вслепую. Естественно, есть опыт предыдущих успешных разработок и где-то интуитивно понятно, что надо делать. Но я думаю, специалисты чувствовали бы себя куда увереннее имея под рукой некие математические выкладки, обосновывающие их методики и подходы. И это только первая проблема: с чего начать. Далее существуют сложные зависимости между практически всеми параметрами концепции и финансово-экономической части. Понятно, что разработка единого математического аппарата для моделирования объектов - задача чрезвычайно сложная и трудоемкая. Тем не менее понять взаимосвязи между основными параметрами - задача вполне, на мой взгляд, осуществимая. Для себя я задался целью изучить максимально возможное количество таких зависимостей. По ряду причин большую часть информации буду предоставлять в графическом виде без цифр. Если у кого-то из читателей возникнет необходимость в проверке результатов, он сможет сделать это сам по приведенным методикам. Хочу предупредить, что это займет довольно много времени. В этом посте опубликую результаты первой части работы. Как и для математического описания любого другого реального процесса или объекта вводим модель, как ряд ограничений и допущений.
1. Объект моделирования: торгово-развлекательный центр;
2. "Средний" российский город по уровню доходов с населением 500-700 тыс. чел.;
3. Площадь земельного участка 6 Га;
4. Земельный участок под строительство прямоугольной формы, без существенных перепадов, с "нормальной" геологией;
5. Участок находится на "вечерней" стороне одной из основных радиальных транспортных магистралей города, связывающих центр города со спальным районом застройки 1970+ годов;
6. Участок обладает отличной транспортной и ограниченной пешеходной доступностью;
7. Хорошая визуализация участка и будущего объекта с трассы;
8. По прогнозам маркетологов участок "выдержит" не менее 55 000 кв.м. арендопригодных площадей;
9. Коэффициент полезных площадей будущего объекта без учета встроенного паркинга 0,7;
10. Берем за основу норму 4 машиноместа на 100 кв.м. коммерческой площади. Площадь одного машиноместа с учетом проездов 25 кв.м;
11. Принимаем за основу, что наиболее эффективным с точки зрения "экономики проекта" является наземный паркинг, если наземного паркинга не хватает полностью или частично реализуем углубленный 2-уровневый открытый паркинг. Самым "невыгодным" является подземная реализации паркинга. Сейчас введем это допущение, а в одной из следующих статей я это докажу или опровергну.
12. При площади объекта свыше 20000 кв.м. соотношение площади "якорей" к площади галереи 40:60. Для простоты, якорями будем называть арендаторов, занимающих площадь от 1000 кв.м, остальное - галерея;
13. Были рассчитаны "коридорные" коэффициенты для якорей и галереи отдельно;
14. Площадями 2-го этажа для 2-го света гипермаркета продовольственных товаров и DIY не "жертвуем" - увеличиваем высоту этажа в галереи до максимального требования по высотности среди операторов 1-го этажа. Доказать математически обоснованность такого подхода пока не могу - есть лишь некий опыт. Тем не менее в одном из следующих постов подробно рассмотрю эту тему;
15. Ставку для галереи каждого этажа фиксируем по "среднерыночным" расценкам;
16. Максимальная этажность - 3, а площадь 3-го этажа не должна превышать 15 000 кв.м. Те, кто пытался заполнить 3-й этаж, поймут.
17. Входы в торговый центр только через 1-й этаж, даже в случае многоуровневого паркинга.
18. При рассмотрении нескольких вариантов концепции, если это очевидно, выбирается наиболее экономически оптимальный. Если очевидности нет, будем рассматривать все инвариации по-возможности.

Начинаем с нуля.

До 1000 кв.м. это обычный стрит ритейл. Один уровень. Арендные ставки в соответствии с форматом. Начиная от 1000-1200 кв.м, на мой взгляд, разумным решеним станет сдача большей части площадей в аренду продовльственному магазину. Предкасвовую зону отдать под галерею. К 10000 кв.м коэффициент полезных площадей падает до 0.7 и появляется 2-й якорь. Бытовая техника в данном случае по арендным ставкам предпочтительнее. При этом с ростом площади, занимаемой супермаркетом, растет и его арендная ставка - это связано с приближением к "идеальному формату". Одновременно идет рост ставок по галереи, т.к. объект становится более посещаемым и привлекательным, в т.ч. и для федеральных торговых сетей. Этим объясняется прирост средней арендной ставки. При общей площади от 40000 кв.м начинается нехватка парковочных мест, и в соответствии с допущением 11. "уходим" во 2-й этаж. Здесь валовые сборы продолжают расти за счет увеличения коммерческих площадей, а вот средняя арендная ставка, пройдя через максимум, начинает незначительно падать. Связано это со следующими факторами:
- часть якорей нам приходится перемещать с 1-го этажа на 2-й, что снижает ставку, которую они готовы платить;
- для якорей, с увеличением их суммарной площади, происходит снижение арендных ставок. Это связано как с увеличением площадей занимаемых отдельными якорями, так и с появлением развлекательной составляющей с еще более низкими арендными ставками;
- основным фактором является более низкая ставка аренды по галереи 2-го этажа в сравнении с первым, что дает эффект "разбавления". При выходе на отметку 50 000 кв.м общей площади при 2-хуровневом торговом центре парковочных мест на одноуровневом наземном паркинге не хватает. Рассмотрим 2 варианта дальнейшего развития:
1. увеличение этажности центра с сохранением одноуровневой парковки;
2. строительство дополнительного уровня открытой парковки с сохранением 2-х уровней торгового центра.
В случае сохранения двух этажей торгового центра при дальнейшем увеличении площади общие доходы от аренды продолжают расти, удельная арендная ставка по объекту продолжает незначительно снижаться. В случае надстройки 3-го уровня при увеличении площади валовые арендные сборы перестают расти, и в нашем случае наблюдается даже некоторое их снижение, а затем они вновь начинают расти. Такое поведение объясняется тем, что помимо увеличения площади 3-го этажа происходит уменьшение пятна застройки (для удовлетворения возрастающей потребности в парковочных местах). Это приводит к уменьшению площадей 1-го и 2-го этажей. Часть галереи и якорей приходится размещать выше, зачастую по значительно более низким ставкам. В принципе, это еще раз подтверждает то, что при одинаковой коммерческой площади объектов, средняя ставка аренды по торговой площади выше в объекте с меньшей этажностью. Начиная с 57 000 кв.м валовые арендные сборы в первом случае вновь начинают расти, растет и средняя арендная ставка - на этой отметке мы вынуждены начинать увеличивать парковочные места во 2-м уровне и уменьшение пятна посадки центра прекращается: далее оно остается постоянным. На отметке 72 000 кв.м мы вынуждены начать реализовывать 3-й этаж и во втором варианте, что также приводит к временному падению валовой арендных сборов.
Данное небольшое исследование показало, что с точки зрения поступлений платежей от аренды при одинаковой коммерческой площади объекта выгоднее делать минимально возможную этажность центра и на последнем этаже размещать минимум коммерческих площадей галереи. Но это только одна сторона медали. Другая сторона - затратная. Надеюсь рассмотреть ее позже. Это было начало. Продолжение следует.

Проблемы консалтинга в России

Публикую оригинальную версию статьи, которая вышла в 9 номере Commercial Real estate 1-15 мая 2008г. под названием: «Как составить бизнес-план». Вообще, статью постигла печальная участь. Взгляните хотя бы на название: слово «составить» меня добивает. После того как статья была отправлена в редакцию, ей сначала «вырвали» зубы. Затем сократили до 2 полос. Я внес соответствующие правки, но в результате без моего ведома она вышла на одной полосе, плюс ко всему с ужасным по своей некомпетентности названием и полностью кастрированной. Фактически же от статьи остались одни лозунги, все самое интересное из нее было терминировано. Для тех, кому интересно, можете ознакомиться с полной версией. Сильно выпендриваться я не стал и назвал ее: Проблемы консалтинга в России

Чему нас может научить "Старший брат"

В прошлой публикации обещал рассказать о Будапеште. Помимо того, что название города связано с проведенным там отпуском, в этом городе находится штаб-квартира фонда TriGranit, входящего в состав учредителей компании Торговый Квартал. Не подумайте, что мое желание посетить Будапешт было хоть как-то связано с этим обстоятельством. Но коль уж я там оказался, было грешно не посмотреть, чему же мы можем научиться у наших "хозяев". Чем и был вызван мой визит в ТРЦ "West End". Но об этом чуть позже, а следующий абзац, доставив себе удовольствие, я посвящу кратенькому описанию Будапешта и совсем куцому Вены - имею на то право.

Уже не первый раз убеждаюсь, что по-возможности туризмом лучше заниматься без турфирм. Купил билеты, забронировал номер в отеле, сделал визы, сел и полетел. Это и дешевле, и ты сам выбираешь, что тебе посмотреть, сколько времени уделить тому или иному времяпрепровождению. Оговорюсь, что "дешевле" это если речь не идет о "накатанных" курортах, куда чартеры стаями летают. Экономическую ситуацию в Венгрии мажорной не назовешь - это заметно. Город, в целом, грязноватый. Сложилось впечатление, что большая часть города состоит из трущоб, некоторые из которых, такие как 8-й район, сами венгры стараются обходить стороной даже днем. Т.е. берем центр в "Кёруте" (что-то наподобие Садового кольца), а за ним сразу начинаются трущобы за исключением территории вдоль проспекта Андраши. И выглядит все это как 2 алмаза в куче навоза, где алмазами я называю центры Пешта и Буды, разделенных между собой Дунаем. 2 половинки города с совершенно разной архитектурой. Если Вы побываете в Пеште, в Праге Вам делать будет нечего (кроме пива), но Буды в Праге вы не увидите. Есть на что посмотреть, хотя многие сооружения в плохом состоянии, часть на реконстукции.
В историческом плане ничего интересного в Венгрии нет. Вся история страны после ее основания вождями мадьярских племен "местечковая". Никакого влияния на судьбы Европы и тем более мира никогда Венгрия не оказывала. Если о каком-либо правителе Венгрии вспоминал когда-либо кто-нибудь типа Папы Римского, он сразу канонизировался. Даже от турков Венгрию освободили австрийцы. А независимость Венгрия практически получила нахаляву после поражения Германии и Австрии в 1-й мировой войне. Нет, буча там какая-то была, но опять же местечковая. Единственный герой, который родился в Венгрии - граф Телеки - застрелился, когда узнал, что венгерский парламент принял решение пропустить через свою территорию фашистские войска на Югославию. И дело тут не в размерах государства, достаточно в истории маленьких государств, которые влияли и влияют на мировую историю. Дело тут исключительно в "провинциальности" самих венгров как народа.
Но сказанное выше никак не умаляет того удовольствия, которое вы получите от посещения Венгрии. История - не единственное удовольствие. Скажем, венгерская кухня. Я никогда в жизни не получал от еды столько удовольствия. Знаменитый венгерский суп-гуляш, дичь, во всевозможных вариантах, мясные блюда, овощи и все это с большим количеством паприки. Все это ОЧЕНЬ вкусно. Предостерегу лишь от обедов в туристических центрах, скажем где-нибудь на Ваци Утца или в знаменитом Матиаш Пинце - за весьма приличные московские цены удовольствия там будет мало, а может и вообще его вы не испытаете. Найдите места, в которые любят ходить аборигены. Там будет совсем не дорого, но еда там будет бесподобна. Для тех кто захочет воспользоваться этой статьей в качестве руководства, вот места:
- ресторан Janos в отеле Charles - хотя сам отель трешечка, ресторан там лучший из тех, что мы нашли в Венгрии. Добираться туда не очень удобно, но однозначно рекомендую- не пожалеете. Адрес отеля: Buda, Hegyalja utca, 23;
- Troffea Grill - замечательный и недорогой шведский стол, очень удобно добираться, с любой точки Кёрута на желтом трамвае-поезде через мост Margit (если из Пешта), первая остановка на стороне Буды, первый дом слева по ходу движения.
- Menze на улице Ferenc List - тоже недалеко ото всюду в Пеште, где Вы будете гулять.
Невозможно забыть и замечательные кофейни Будапешта. Кофе варят бесподобный, по вкусу напоминает тот, что подают в хороших кофейнях в Москве. Особенным же является кондитерка, точнее изделия со специфическим кремом или марципаном. Правило с выбором кофеин тоже, что и с выбором ресторанов. Особенно не рекомендую самую старую и известную кофейню Гербо - безобразие по московским ценам. Мои особенные рекомендации:
- Ruszwurm - одна из самых старых и маленьких кофеин на территории Замкового холма. Обязательно закажите фирменный десерт;
- Royal Kavehaz - удобно добираться находится на Эржебет Кёрут в Пеште, опять же на том же желтом трамвае-поезде.
Гастрономическую тему подытожу следующими словами: я впервые в жизни 2 раза ощутил, когда от того насколько вкусно наворачивались слезы счастья: один раз в ресторане Janos отеля Charles, другой - в Ruszwurm.
Предупрежу еще о том, что все магазины в т.ч. и продовольственные закрываются до 19.00, а выходные до 17.00, в воскресенье супермаркет закрывается в 14.00. До 01 ночи вырубается вся подсветка памятников. Город вымирает как любой провинциальный город.
Еще одно замечательнейшее, чем обладает город, - это купальни, построенные на горячих источниках. Я посетил 2: Сечени и Геллерт. Сходите, если будет оказия, получите массу удовольствия. Что интересно, вернут деньги за каждую непотраченную минуту!!!
Вена - город вылизанный. Архитектура похожа на пештскую, только все очень чисто и ухожено. Тут масса чего можно посмотреть. Из гастрономических удовольствий - венский шницель и кофе по венски (меланж). Отдельно отмечу, что вкус самого кофе здесь отличается от того, к чему мы привыкли в москве, он имеет ярко выраженный кисловатый привкус. Я знаю, что это другой сорт зерен, и не больше - я не специалист. Самое интересное, что произошло в Вене: вечером мы случайно зашли в совершенно пустую кирху рыцарей Тевтонского Ордена - это тех ребят, которым зимой 1242 года Шура Невский на Чудском озере устроил танцы на льду с последующим массовым заплывом. В храме никого не было только в хорах шла репетиция. И вот в пустом великолепном здании звучит хор..... Засняли немного на то, что было под рукой - фотоаппарат. Смотрите здесь.
Ну вот собственно и все - в рамках специализированного блога лирических отступлений достаточно.

О ТРЦ Тригранита. Находится West End в центре города и примыкает к западному ж/д вокзалу. Нижний уровень представляет из себя "откровенный" рынок даже с вынесенным за пределы павильонов товаром на скамейках. На первом же этаже и фудкорт. другие этажи "нарезаны" более или менее нормально с нормальными операторами, но народа для такого местоположения центра на этих этажах мало. Скорее всего это объясняется тем, что большое количество целевой аудитории не первого этажа воздерживается от визитов в центр из-за перспективы прогуляться по первому этажу. Добавим сюда еще кошмарную грязь и мрак внутри, общарпаные стены - получим гордость Тригранита. От комментариев воздержусь. Дистанционно недалеко, хотя и на другом берегу Дуная расположен ТРЦ "Мамут-1 и 2". Если у 1-й очереди еще остались элементы бывшего рынка, то уже 2-я часть очень и очень неплохая. Потоки по всем этажам распределены, да и объект сравнительно комфортный. В целом же, по отзывам большинства знающих людей, грязь - отличительная черта большинства торговых центров старушки-Европы. И, на мой взгляд, в плане торговых центров равняться нам нужно на Юго-Восточную Азию и Эмираты.

Отдельно подчеркну, что это личный блог, а не корпоративный сайт, и он отражает всего-лишь мою позицию и мнение, которое может отличаться от корпоративного.