Проблемы консалтинга в России

Публикую оригинальную версию статьи, которая вышла в 9 номере Commercial Real estate 1-15 мая 2008г. под названием: «Как составить бизнес-план». Вообще, статью постигла печальная участь. Взгляните хотя бы на название: слово «составить» меня добивает. После того как статья была отправлена в редакцию, ей сначала «вырвали» зубы. Затем сократили до 2 полос. Я внес соответствующие правки, но в результате без моего ведома она вышла на одной полосе, плюс ко всему с ужасным по своей некомпетентности названием и полностью кастрированной. Фактически же от статьи остались одни лозунги, все самое интересное из нее было терминировано. Для тех, кому интересно, можете ознакомиться с полной версией. Сильно выпендриваться я не стал и назвал ее: Проблемы консалтинга в России

Чему нас может научить "Старший брат"

В прошлой публикации обещал рассказать о Будапеште. Помимо того, что название города связано с проведенным там отпуском, в этом городе находится штаб-квартира фонда TriGranit, входящего в состав учредителей компании Торговый Квартал. Не подумайте, что мое желание посетить Будапешт было хоть как-то связано с этим обстоятельством. Но коль уж я там оказался, было грешно не посмотреть, чему же мы можем научиться у наших "хозяев". Чем и был вызван мой визит в ТРЦ "West End". Но об этом чуть позже, а следующий абзац, доставив себе удовольствие, я посвящу кратенькому описанию Будапешта и совсем куцому Вены - имею на то право.

Уже не первый раз убеждаюсь, что по-возможности туризмом лучше заниматься без турфирм. Купил билеты, забронировал номер в отеле, сделал визы, сел и полетел. Это и дешевле, и ты сам выбираешь, что тебе посмотреть, сколько времени уделить тому или иному времяпрепровождению. Оговорюсь, что "дешевле" это если речь не идет о "накатанных" курортах, куда чартеры стаями летают. Экономическую ситуацию в Венгрии мажорной не назовешь - это заметно. Город, в целом, грязноватый. Сложилось впечатление, что большая часть города состоит из трущоб, некоторые из которых, такие как 8-й район, сами венгры стараются обходить стороной даже днем. Т.е. берем центр в "Кёруте" (что-то наподобие Садового кольца), а за ним сразу начинаются трущобы за исключением территории вдоль проспекта Андраши. И выглядит все это как 2 алмаза в куче навоза, где алмазами я называю центры Пешта и Буды, разделенных между собой Дунаем. 2 половинки города с совершенно разной архитектурой. Если Вы побываете в Пеште, в Праге Вам делать будет нечего (кроме пива), но Буды в Праге вы не увидите. Есть на что посмотреть, хотя многие сооружения в плохом состоянии, часть на реконстукции.
В историческом плане ничего интересного в Венгрии нет. Вся история страны после ее основания вождями мадьярских племен "местечковая". Никакого влияния на судьбы Европы и тем более мира никогда Венгрия не оказывала. Если о каком-либо правителе Венгрии вспоминал когда-либо кто-нибудь типа Папы Римского, он сразу канонизировался. Даже от турков Венгрию освободили австрийцы. А независимость Венгрия практически получила нахаляву после поражения Германии и Австрии в 1-й мировой войне. Нет, буча там какая-то была, но опять же местечковая. Единственный герой, который родился в Венгрии - граф Телеки - застрелился, когда узнал, что венгерский парламент принял решение пропустить через свою территорию фашистские войска на Югославию. И дело тут не в размерах государства, достаточно в истории маленьких государств, которые влияли и влияют на мировую историю. Дело тут исключительно в "провинциальности" самих венгров как народа.
Но сказанное выше никак не умаляет того удовольствия, которое вы получите от посещения Венгрии. История - не единственное удовольствие. Скажем, венгерская кухня. Я никогда в жизни не получал от еды столько удовольствия. Знаменитый венгерский суп-гуляш, дичь, во всевозможных вариантах, мясные блюда, овощи и все это с большим количеством паприки. Все это ОЧЕНЬ вкусно. Предостерегу лишь от обедов в туристических центрах, скажем где-нибудь на Ваци Утца или в знаменитом Матиаш Пинце - за весьма приличные московские цены удовольствия там будет мало, а может и вообще его вы не испытаете. Найдите места, в которые любят ходить аборигены. Там будет совсем не дорого, но еда там будет бесподобна. Для тех кто захочет воспользоваться этой статьей в качестве руководства, вот места:
- ресторан Janos в отеле Charles - хотя сам отель трешечка, ресторан там лучший из тех, что мы нашли в Венгрии. Добираться туда не очень удобно, но однозначно рекомендую- не пожалеете. Адрес отеля: Buda, Hegyalja utca, 23;
- Troffea Grill - замечательный и недорогой шведский стол, очень удобно добираться, с любой точки Кёрута на желтом трамвае-поезде через мост Margit (если из Пешта), первая остановка на стороне Буды, первый дом слева по ходу движения.
- Menze на улице Ferenc List - тоже недалеко ото всюду в Пеште, где Вы будете гулять.
Невозможно забыть и замечательные кофейни Будапешта. Кофе варят бесподобный, по вкусу напоминает тот, что подают в хороших кофейнях в Москве. Особенным же является кондитерка, точнее изделия со специфическим кремом или марципаном. Правило с выбором кофеин тоже, что и с выбором ресторанов. Особенно не рекомендую самую старую и известную кофейню Гербо - безобразие по московским ценам. Мои особенные рекомендации:
- Ruszwurm - одна из самых старых и маленьких кофеин на территории Замкового холма. Обязательно закажите фирменный десерт;
- Royal Kavehaz - удобно добираться находится на Эржебет Кёрут в Пеште, опять же на том же желтом трамвае-поезде.
Гастрономическую тему подытожу следующими словами: я впервые в жизни 2 раза ощутил, когда от того насколько вкусно наворачивались слезы счастья: один раз в ресторане Janos отеля Charles, другой - в Ruszwurm.
Предупрежу еще о том, что все магазины в т.ч. и продовольственные закрываются до 19.00, а выходные до 17.00, в воскресенье супермаркет закрывается в 14.00. До 01 ночи вырубается вся подсветка памятников. Город вымирает как любой провинциальный город.
Еще одно замечательнейшее, чем обладает город, - это купальни, построенные на горячих источниках. Я посетил 2: Сечени и Геллерт. Сходите, если будет оказия, получите массу удовольствия. Что интересно, вернут деньги за каждую непотраченную минуту!!!
Вена - город вылизанный. Архитектура похожа на пештскую, только все очень чисто и ухожено. Тут масса чего можно посмотреть. Из гастрономических удовольствий - венский шницель и кофе по венски (меланж). Отдельно отмечу, что вкус самого кофе здесь отличается от того, к чему мы привыкли в москве, он имеет ярко выраженный кисловатый привкус. Я знаю, что это другой сорт зерен, и не больше - я не специалист. Самое интересное, что произошло в Вене: вечером мы случайно зашли в совершенно пустую кирху рыцарей Тевтонского Ордена - это тех ребят, которым зимой 1242 года Шура Невский на Чудском озере устроил танцы на льду с последующим массовым заплывом. В храме никого не было только в хорах шла репетиция. И вот в пустом великолепном здании звучит хор..... Засняли немного на то, что было под рукой - фотоаппарат. Смотрите здесь.
Ну вот собственно и все - в рамках специализированного блога лирических отступлений достаточно.

О ТРЦ Тригранита. Находится West End в центре города и примыкает к западному ж/д вокзалу. Нижний уровень представляет из себя "откровенный" рынок даже с вынесенным за пределы павильонов товаром на скамейках. На первом же этаже и фудкорт. другие этажи "нарезаны" более или менее нормально с нормальными операторами, но народа для такого местоположения центра на этих этажах мало. Скорее всего это объясняется тем, что большое количество целевой аудитории не первого этажа воздерживается от визитов в центр из-за перспективы прогуляться по первому этажу. Добавим сюда еще кошмарную грязь и мрак внутри, общарпаные стены - получим гордость Тригранита. От комментариев воздержусь. Дистанционно недалеко, хотя и на другом берегу Дуная расположен ТРЦ "Мамут-1 и 2". Если у 1-й очереди еще остались элементы бывшего рынка, то уже 2-я часть очень и очень неплохая. Потоки по всем этажам распределены, да и объект сравнительно комфортный. В целом же, по отзывам большинства знающих людей, грязь - отличительная черта большинства торговых центров старушки-Европы. И, на мой взгляд, в плане торговых центров равняться нам нужно на Юго-Восточную Азию и Эмираты.

Отдельно подчеркну, что это личный блог, а не корпоративный сайт, и он отражает всего-лишь мою позицию и мнение, которое может отличаться от корпоративного.

Собственник "+" или "-" брокер

Давно я ничего не писал в блог – на то были как объективные, так и не очень объективные причины. Нижеприведенная заметка была написана еще пару недель назад, но в предотпускной суете я забыл ее опубликовать. Вот и причины: отпуск и мое некоторое раздолбайство. Об отпуске есть резон упомянуть, но сделаю я это в последующей публикации, а сейчас публикую то, что было написано ранее.

В прошлой заметке я делился своими впечатлениями о Екатеринбурге. Этот пост является продолжением не столько логическим сколько хронологическим. Переговоры, в которых я участвовал, будучи на Урале, навеяли одну интересную тему, которая неожиданно получила продолжение в процессе уже других переговоров на прошедшей выставке МОЛЛ-2008. Тема такая: совпадают ли интересы компании-брокера с интересами собственника торгового центра в процессе его брокериджа – заполнения арендаторами.

На первый взгляд, вроде бы ответ положительный. Ведь брокер, как правило, получает процент от арендной ставки, о которой он договорится с арендатором, а значит, чем лучше он договорится, тем больше денег он получит.

К сожалению, на практике все совершенно иначе. «Выкрутить» из оператора лишний рубль стоит значительных сил и затрат времени. Компании-брокеру выгоднее работать на вал: за одно и то же время лучше «посадить» больше арендаторов в разные объекты, чем дотошно «выбивать» ставки по каждому из них. По той же причине утомлять себя грамотной подборкой арендаторов эти компании также не хотят. Примером является упомянутая в прошлой заметке екатеринбургская МЕГА. Особенной «расслабленностью» отличается DTZ – они просто штампуют пул арендаторов от объекта к объекту. Так быстрее. Не каждый же собственник при давлении бренда DTZ будет докапываться до того, насколько оптимально был заполнен их объект.

Есть еще одна порочная практика, которая приводит к потерям собственника при брокеридже торговых центров. Собственники, как правило, договариваются с компанией-брокером о вознаграждении в виде процента с арендных ставок. Это приводит к тому, что брокеры большую часть сборов с арендаторов «загоняют» в ставки аренды и минимум - в возмещение затрат на эксплуатацию. В результате эксплуатационный бюджет центра уже при запуске, в большинстве случаев, становится дотационными. Тем более брокерам совершенно не интересно вводить систему triple net, о которой я уже неоднократно писал:

- это чертовски сложно с точки зрения переговоров с торговыми операторами и занимает уйму времени;

- брокер недополучает вознаграждение при существенно возросшем объеме работы;

- наконец, тупо и смешно, большинство брокеров этих компаний просто не знают, что это такое и вообще «о чем это».

Последнее до меня дошло в завершающий день выставки. Общаясь внутри определенного круга спецов, складывается обманчивое впечатление, что и все вокруг понимают то, что понимают эти люди. И вот, пообщавшись с несколькими спецами-брокерами других компаний на МОЛЛе, я понял, что многое из того, что нам кажется само собой разумеющимся, неизвестно специалистам других компаний. Нет, конечно, есть топ-манагеры, которые на западе постоянно сталкивались с подобной системой. Но наш рынок пока другой и доносить «лишнюю» информацию до своих работников никто не спешит: а вдруг завтра весь отдел «свалит» к конкуренту, а с ним и «ненужные» знания, которые могут стать преимуществом «заклятого друга».

Каков же выход? Не хочу выглядеть попугаем, но ответ все тот же. Подумайте, кто вместе с собственником потом будет в «одном корыте» расхлебывать то, что оставили после себя брокеры и консультанты – управляющая компания.

В предыдущих статьях я говорил, что УК должна следить за всеми процессами, происходящими с первых минут жизни проекта. Последнее время мы много размышляем над тем, как вообще можно контролировать, к примеру, брокеридж. Возможно, проще, чтобы и заполняла объекты управляющая компания. Пока дать однозначный ответ на этот вопрос самому себе я не могу.

Кстати, навели меня на эту тему жалобы двух компаний-собственников на 2 разные компании-брокера, причем последние входят в российскую «золотую пятерку».

Вот вроде и все. В следующей заметке расскажу о Будапеште.