Консалтинг сегодня

Очень тяжело стало заставлять себя писать. Помимо того, что интересные темы вымываются пропорционально оттоку капитала из экономики, еще и чисто психологически тяжело.
Последнее время много размышлял над тем, каково же сегодня место консалтинга в сфере недвижимости в текущей ситуации. Понятно, что нужно закончить текущие проекты - речь не об этом. А что дальше? Что можно рекомендовать? Ведь именно это основная функция консалтинга - давать рекомендации что делать.
Ответ на этот вопрос я нашел анализируя проблемы и потребности клиентов нашей компании. В недавний период бурного развития строительства никто особенно сильно не задумывался о том, как наилучшим образом использовать тот или иной земельный актив. В большинстве случае предпочтение отдавалось исходя из личных симпатий лиц, принимающих решение. Ну а консультанты, в большинстве случаев, не пытались эти решения оспаривать. Таким образом, общая ситуация вокруг актива воспринималась статично: есть земельный участок 10 га в центре города - садим туда это, это и это: все и сразу. Очередями? Ну, если только ресурсов на моменте хватать не будет? Если продолжать рассматривать ситуацию сегодня все в той же статике, то потребности в консультантах в области недвижимости как таковых практически отсутствуют.
Единственный выход - скинуть с себя оцепенение: уйти от статичности и рассмотреть ситуацию в динамике.
Вот тут то и становится интересно. Существуют собственники земельных активов и недвижимости, которые понимают бесперспективность выручить хорошие денежные средства от продажи этих активов и в то же самое время понимают их ценность в перспективе. Ничто не вечно, в том числе и кризис. Наступит момент, когда ситуация развернется, но денежные ресурсы, необходимые для реализации будущих проектов не появятся вдруг сразу и в неограниченных количествах, а начнут появляться небольшими частями. И сливки снимет тот, кто к этой ситуации будет наиболее подготовленным. У наиболее продвинутой части собственников понимание этого есть. Что же сегодня необходимо собственнику:
1. знать какая недвижимость будет востребована;
2. поймать момент, когда эта недвижимость будет востребована;
3. поймать момент, когда на рынке появятся деньги;
4. быть готовым к старту.
Есть потребность - нужно делать новый продукт, продвигать его на рынок.
Фактически речь идет от перехода от безответственного подхода сегодняшнего дня к оказанию услуг в области управления активами в форме недвижимого имущества.
Это идея. Если Вы ее поняли, берите на вооружение и доводите до продукта. Хотя мы и не являемся в чистом виде консалтинговой компанией, тем не менее мы приступили к подготовке такого продукта. Теперь вопрос в скорости.

О симметричености решений "арендатор vs. арендодатель" в условиях кризиса и после него

Кризис движется по миру, выкашивая все на своем пути. Перед большинством компаний стоит выбор: либо защищаться, либо умереть. Ритейл в России принял решение обороняться, не в последнюю очередь за счет арендодателей. И хотя большую часть ритейлеров кризис пока серьезно не коснулся, тем не менее все они пишут слёзные письма арендодателю с просьбой пересмотреть арендные ставки в сторону понижения "в связи с макроэкономической ситуацией".

Ну, в принципе, тактика абсолютно правильная и понятная. Только господа ритейлеры должны учитывать, что собственники находятся под прессом и с другой стороны, а именно со стороны кредиторов, которые требуют возврата кредитов и зачастую стараются увеличить процентные ставки по кредитам, что в свою очередь требует увеличение арендных сборов. Хорошо, если девелопер успел вернуть существенную часть заемных средств и может реструктуризировать свои долги. Ну а если нет ....?

Со стороны арендаторов все чаще предлагается платить процент от оборота. По их мнению, в этом случае собственник объекта и оператор садятся в одну лодку и экономический успех одних отражается на благосостоянии других. Отчасти это так и есть, но не нужно забывать о затратах на эксплуатацию и коммунальные платежи собственника. По сей день на 100% они арендаторами нигде не компенсируются.

Затраты на эксплуатацию торговых и офисных центров за последнее время существенно возросли и в некоторых случаях могут достигать 30% от арендных сборов. Как сейчас модно выражаться, "симметриченое решение" лежит в переходе на взаимоотношения по возмещению затрат на эксплуатацию по системе open book. Эту систему я неоднократно упоминал в своих постах и не буду повторяться о ее сути. Только так возможно сбалансировать доходы и убытки между арендаторами и собственниками объекта. Иначе все будет, как всегда – «вобщем, все умерли».

Время лечить малокровие

Сейчас огромная лавина критики обрушилась на правительство со стороны бизнеса, особенно достается министру финансов г-ну Кудрину. Речь идёт о средствах, которые были заморожены в качестве госрезерва, часть из которых была размещена на депозитах и в виде покупки облигаций в США.
Не являясь поклонником талантов вышеупомянутого господина, все же давайте попробуем разобраться.
Основной довод критиков: эти деньги размещались там под 4%, а возвращались к нам в виде кредитов организациям под 8% - это одни и те же деньги. Сложно с этим спорить, но посмотрим на это с другой стороны.
Давайте вспомним, нефть в тот момент перешагнула планку стоимости 100 вечнозеленых за баррель и стремительно росла, то же происходило с ценами на другие энергоресурсы и металлы. По вашему мнению, если бы государство стало вкладывать эти деньги в собственную экономику, куда бы они пошли? Моё самое осторожное мнение на этот счёт граничит с уверенностью: получив деньги, финансовые институты непременно постарались бы загнать их в нефтедобычу. Ну на крайняк - в добычу других ископаемых. Мне сложно сказать, насколько чистыми были помыслы чиновников, разместивших часть средств национального резерва в США. Но получилось, что западные инвестиционные фонды за 4% маржи выступили фактически операторами по управлению этими деньгами. Благодаря этим фондам вырос девелоперский рынок нашей страны, хотя и не успел окрепнуть. Да, часть этих денег также попала в нефтянку, но всё же акценты не были столь явными, как могло бы быть при ином стечении обстоятельств.
Сегодня, когда цена на чёрное золото сопоставима с его себестоимостью, многие ли российские коммерческие финансовые институты отважатся вкладывать деньги в добычу сырья? Так вот, по моему мнению, именно сейчас складывается самая благоприятная ситуация воспользоваться этими деньгами - дать кровь финансовой системе страны. Именно сейчас можно с большей степенью вероятности предположить, что эти деньги будут направлены на интенсификацию, а не экстенсификацию экономики, и, наконец-то, "соскочить" с нефтяной иглы. Сейчас можно быть уверенным, что эти деньги не утонут в нефти и не сгорят на газовой горелке.
Но для масштабного вливания денег необходимо предусмотреть жёсткий контроль за их целевым использованием и вывозом капиталов за границу - эти деньги должны стать кровеносной системой нашей экономики, а не каплей крови в экономике США или других стран.
Перефразирую цитату из известной всем книги: время копить деньги и время их тратить.