В прошлом посте тема коснулась "стратегий выхода" компаний-девелоперов из проектов. Попробую описать известные мне стратегии с характеристикой самих девелоперов их используищих.
1. Стратегия, которую я называю "пенсионной" - проект реализуется исключительно для получения операционного дохода. Максимальная операционная доходность - у рынков, но тут могут возникнуть проблемы сроков их функционирования. Поэтому оптимальным вариантом, на мой взгляд, с точки зрения доходности и безрисковости является торговый центр типа "рынок под крышей". Такую стратегию используют местные девелоперы, далекие от понимания других стратегий, либо девелоперы, имеющие собственные крупноформатные торговые сети. В последнем случае объект, в первую очередь, ориентирован на размещение собственного магазина сети, а уж затем на доход от торгового центра. Сроки окупаемости подобных проектов - от нескольких месяцев до 8 лет.
2.Стратегия максимально возможной эффективности вложений в единичные проекты. Данная стратегия реализуется за счет продажи готового объекта как бизнеса. Часто используется вариант форвардной продажи. В этом варианте доходность собственных денежных средств бывает не ниже 60% годовых.
3. "Промежуточная" стратегия. Стратегия заключается в реализации девелоперского проекта, дальнейшей эксплуатации объекта 3-8 лет с его последующей продажей. Доходность на вложенные собственные средства девелопера 15-50% годовых. Такой вариант наиболее привлекателен для фондов "прямых инвестиций", имеющих некий дефицит проектов по сравнению с объемом имеющихся денежных средств. Поясню. Предположим, что у Вас есть миллион который лежит в банке под 10% годовых. У Вас появилась возможность вложить 500 тысяч в девелоперский проект. При этом, если Вы продадите объект в 1-й год эксплуатации (через 2 года после начала проекта), доходность проекта составит 100% годовых на собственные вложенные средства, через 10 лет - 11%. Но Вы понимаете, что вложить остальные деньги, а тем более всю сумму с продажи под большие, чем 10 банковских процентов, не удастся. В этом случае Вы принимаете для себя вариант, который принесет Вам не 100, а всего-лишь 11% на вложенные средства.
Кто же покупает такие проекты? Всевозможные фонды, аккумулирующие огромные денежные средства, которым необходимо их оборачивать, но в то же время с минимальными рисками. Такие фонды готовы приобретать готовые объекты как бизнес с 7-20 летними сроками окупаемости в зависимости от степени риска. К таким фондам относятся пенсионные фонды государств, но к сожалению не нашего. Наш фонд сидит своим могучим задом на куче обесценивающихся денег стоимостью не выше 2% и не может из разместить - не позволяет законодательство. Когда же закон "подправят", покупать уже будет нечего - "забугор" все купит.
воскресенье, 6 апреля 2008 г.
четверг, 27 марта 2008 г.
Реабилитация форвардного финансирования
Попалась мне на днях статья, в которой рассказывается о способах финансирования девелоперских проектов. Ничего, в общем-то, нового в этой статье нет. Но вот замечание к нейу меня нашлось. В статье со ссылкой на представителя Colliers г-жу Ясько говорится, что форвардное финансирование для девелоперов наименее выгодное, по сравнению с другими вариантами. На мой взгляд, довольно смелое и несколько безответственное заявление. Объясню почему.
Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.
Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.
Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.
Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.
четверг, 20 марта 2008 г.
"Холодные войны" девелоперов
Прочитал в "Ъ" заметку по поводу конкуренции на Каменской магистрали в г. Новосибирске. Перескажу историю "со своей колокольни", дополнив ее некоторыми подробностями.
Каменская магистраль - это совершенно новая трасса, которой, если мне не изменяет память, не больше 3-х лет отроду. Ее протянули от самого центра Новосибирска Ипподромской улицы через пойму реки Каменки до ул. Большевистской недалеко от моста через Обь. Целью ее строительства было разгрузить центр от автотранспорта. Если с точки зрения геологии Новосибирск вообще город - не подарок, то пойма Каменки в этом отношении особенно ректальное место. Поэтому испокон веков эта часть города, находясь практически в центе, не была ничем особенно застроена. Но в связи с строительством новой основной транспортной артерии города в этом районе, он стал вожделенным для всех девелоперов. Помимо трассы преимуществом этой территории является как раз то, что она не застроена. Ведь если взять центр города, больших участков земли без расселения частного сектора там не найдешь, а тут огромный лакомый кусок...., благо технологии позволяют справиться с капризами природы (я про геологию), хотя и не дешево. И вот когда началась дележка, кто смог, тот и хапнул себе лакомые куски. Честно говоря, не знаю точно, как получили свои участки ADG Group и "Успех", хотя и догадываюсь. А вот историю участка Accent Real Estate знаю, т.к. сам ее отслеживал. Это было давненько и память меня может подвести, но по-моему было так: новосибирская компания "Метаприбор" выиграла на торгах участок в Пойме реки каменки порядка 10 га. Затем раздербанила его на 3 участка и продала 2.5 из них "Спортмастеру", около 3 еще кому-то (не помню), остаточки оставила себе, намереваясь что-нибудь построить. Вот этот последний кусок в последствии и приобрела уважаемая Accent Real Estate. При этом "Метаприбор" остался девелопером проекта.
Исходя из вышесказанного, у меня, в отличие от "Ъ" получилось не 3 а 4 проекта. "Спортмастер" тоже заявился со строительством торгового центра.
Чем же все закончится? Прогноз мой таков. Ввязываться в битву "Спортмастеру" смысла нет. Он, почти наверняка, и так сможет войти на аренду в один из строящихся торговых центров. А земельный участок только растет в цене - денег на перепродаже он точно не потеряет. Сталкивался с новосибирской компанией "Успех". На мой взгляд, люди мутные. Они реализовали ТРЦ на Красном проспекте. Но если арендаторам придется выбирать, они скорее всего выберут для себя более понятных девелоперов. Из последних - шансов больше у Accent. Не смотря на то, что концепцию для ТРЦ последней компании разрабатывает Colliers (архитектуру "рисует" Chapman Taylor), персонал компании таков, что они и сами могли бы с успехом справиться с этой задачей. И Colliers здесь используется больше как брэнд и "мальчики для битья". Большинству торговых сетей хорошо знакомы лично сотрудники Accent Real Estate через прошлый опыт работы с ними, и в этом у компании большое преимущество над другими. Будучи представленным господину Вайсу, могу предположить, что и при выборе генподрядчиков компания "за ценой не постоит" и объект будет реализован в кратчайшие сроки. Стоит заметить, что и компания "Успех" пользовалась услугами Ренесанс Констракшн, так что в этом вопросе у этих конкурентов паритет.
В целом же карина на сегодняшний день для подобных городов обычная и напоминает поле боя перед сражением кельтских кланов. Представители противостоящих армий выходят, задирают килт и трясут друг перед другом своими гениталиями, пытаясь деморализовать противника.
Посмотрим, что будет: продолжение следует.....
Каменская магистраль - это совершенно новая трасса, которой, если мне не изменяет память, не больше 3-х лет отроду. Ее протянули от самого центра Новосибирска Ипподромской улицы через пойму реки Каменки до ул. Большевистской недалеко от моста через Обь. Целью ее строительства было разгрузить центр от автотранспорта. Если с точки зрения геологии Новосибирск вообще город - не подарок, то пойма Каменки в этом отношении особенно ректальное место. Поэтому испокон веков эта часть города, находясь практически в центе, не была ничем особенно застроена. Но в связи с строительством новой основной транспортной артерии города в этом районе, он стал вожделенным для всех девелоперов. Помимо трассы преимуществом этой территории является как раз то, что она не застроена. Ведь если взять центр города, больших участков земли без расселения частного сектора там не найдешь, а тут огромный лакомый кусок...., благо технологии позволяют справиться с капризами природы (я про геологию), хотя и не дешево. И вот когда началась дележка, кто смог, тот и хапнул себе лакомые куски. Честно говоря, не знаю точно, как получили свои участки ADG Group и "Успех", хотя и догадываюсь. А вот историю участка Accent Real Estate знаю, т.к. сам ее отслеживал. Это было давненько и память меня может подвести, но по-моему было так: новосибирская компания "Метаприбор" выиграла на торгах участок в Пойме реки каменки порядка 10 га. Затем раздербанила его на 3 участка и продала 2.5 из них "Спортмастеру", около 3 еще кому-то (не помню), остаточки оставила себе, намереваясь что-нибудь построить. Вот этот последний кусок в последствии и приобрела уважаемая Accent Real Estate. При этом "Метаприбор" остался девелопером проекта.
Исходя из вышесказанного, у меня, в отличие от "Ъ" получилось не 3 а 4 проекта. "Спортмастер" тоже заявился со строительством торгового центра.
Чем же все закончится? Прогноз мой таков. Ввязываться в битву "Спортмастеру" смысла нет. Он, почти наверняка, и так сможет войти на аренду в один из строящихся торговых центров. А земельный участок только растет в цене - денег на перепродаже он точно не потеряет. Сталкивался с новосибирской компанией "Успех". На мой взгляд, люди мутные. Они реализовали ТРЦ на Красном проспекте. Но если арендаторам придется выбирать, они скорее всего выберут для себя более понятных девелоперов. Из последних - шансов больше у Accent. Не смотря на то, что концепцию для ТРЦ последней компании разрабатывает Colliers (архитектуру "рисует" Chapman Taylor), персонал компании таков, что они и сами могли бы с успехом справиться с этой задачей. И Colliers здесь используется больше как брэнд и "мальчики для битья". Большинству торговых сетей хорошо знакомы лично сотрудники Accent Real Estate через прошлый опыт работы с ними, и в этом у компании большое преимущество над другими. Будучи представленным господину Вайсу, могу предположить, что и при выборе генподрядчиков компания "за ценой не постоит" и объект будет реализован в кратчайшие сроки. Стоит заметить, что и компания "Успех" пользовалась услугами Ренесанс Констракшн, так что в этом вопросе у этих конкурентов паритет.
В целом же карина на сегодняшний день для подобных городов обычная и напоминает поле боя перед сражением кельтских кланов. Представители противостоящих армий выходят, задирают килт и трясут друг перед другом своими гениталиями, пытаясь деморализовать противника.
Посмотрим, что будет: продолжение следует.....
Подписаться на:
Сообщения (Atom)