"Ереван Плаза"

На днях был на переговорах недалеко от станции метро "Тульская". Решил, коль выдался случай, зайти в ТРЦ "Ереван Плаза". Вообще, я далеко не первый раз посещаю этот объект, но как-то не удавалась полностью "охватить его взглядом". Просто цели предыдущих посещений не оставляли для этого никаких шансов. Теперь же выдалась возможность его "заценить".

Итак, официально проект "совместно реализовывался Администрацией г. Еревана и Правительством Москвы", реально же это проект компании "Ташир". Вообще, мое личное отношение к данной компании можно охарактеризовать словом "брезгливое". Это связано с их сомнительной деятельностью во времена заполнения ТРЦ "Рио", с тем, что я видел в Ярославле, а именно - ТЦ "Фараон" (тихий ужас). Еще есть совершенно замечательный проект "Ташир-пицца". Вот только в "Синема Стар" (или "Стар Синема") ни разу не был.

В отношении ТРЦ "Ереван Плаза". На мой взгляд, на сегодняшний день это самый достойный проект "Ташира". Но и здесь без "бестолковостей" не обошлось. Главная из них - позиционирование объекта. Судя по всему, объект ориентируется на довольно состоятельного покупателя. Подтверждением данного предположения может служить то что якорем-супермаркетом является "Азбука вкуса" да и среди торговых марок довольно большое количество, позиционирующих себя сильно выше среднего. Такое позиционирование объекта плохо сочетается с "утренней" стороной по отношению к потоку по основной магистрали с одной стороны и высоким трафиком у выходов из метро. Затянуть вечерние потоки с Варшавского шоссе практически нереально из-за пробок и проблем с разворотом, а основную массу пользователей метро отпугивает большое количество "дорогих" торговых марок. Получается, что из обоих потоков "выбирается" только ничтожно малая часть. Мое мнение, что на данном участке объект в большей степени должен был быть ориентирован на среднюю прослойку населения. Это основное.

Довольно противоестественно на общем фоне выглядят такие марки как OGGI, которые я бы отнес к "дискаунтерам". "Евросеть", на мой взгляд, также не вписывается в окружение, хотя могу понять мотивы собственников, который их туда "пустил" ;) Плюс ко всему это все вперемешку: "Benetton" рядом с "Lady $ Gentelman" - почему нельзя было рядом с последним "посадить", скажем, "Morgan" или еще что-нибудь близкого уровня. На мой взгляд, такая каша "по уровню" торговых марок доставляет дискомфорт покупателям и не создает синергетического эффекта от "все в одном месте" для торговых операторов.

Еще, на мой взгляд, слишком много пространства отдано под атриумы, но это уже вопрос пафоса.

Теперь о хорошем. В центре реализована моя любимая схема эскалаторов: с 1-го на 2-й уровень 2 эскалатора по краям, а со 2-го на 3-й один эскалатор в середине, на 3-м этаже по краям мощные якоря. Несколько раз встречал такую схему и прежде, и считаю ее очень эффективной, хорошо распределяющей потоки. Хотя в "родных пенатах", т.е. компании, в которой я работаю, почему-то к такой схеме относятся с прохладцей. Может я что-то упускаю. В ТРЦ довольно неплохой фуд-корт. Если в отношении одежды и обуви системы никакой не наблюдается, то вот в отношении всевозможных электронных девайсов, более сложных чем сотовый телефон, а также книг и мультимедиа все обстоит очень хорошо - почти всех их (естественно кроме сотовой связи) собрали на 3-м этаже: там же где и фуд-корт и многозальный кинотеатр, что вполне логично.

Не смотря на те теплые слова, которые я высказал в конце, мне этот объект не нравится. И при прочих равных я поеду либо в "МЕГУ", либо в "Европейский", либо в "Охотный ряд" при всех их недостатках.

Кризис ликвидности ..... (продолжение темы)

Помнится какое-то время тому назад мы били в этом блоге и в других форумах копья насчет будущего влияния кризиса ликвидности на рынок объектов крупной коммерческой недвижимости. И вот теперь это влияние мы ощутили.

Расскажу то, что вижу со своей колокольни и прошу других также поделиться.

С моей колокольни я вижу, что правы оказались как оптимистические прогнозы (к которым был больше склонен я), так и пессимистические. В общем, реальность оказалась посередине. Относительно мелкие девелоперы, с которыми я общаюсь ощутили на себе все негативные последствия кризиса: привлечь денежные средства, если займ не обеспечен каким-либо активом, либо хотя бы репутацией заемщика, крайне сложно. Ближайшее время планирую ряд командировок к таким девелоперам, после чего, возможно, опишу их общие проблемы более конкретно - изнутри. Другим компаниям, которые хоть и не являются крупными девелоперами, но обладают хорошей репутацией, кредитной историей и реальными активами, привлечь финансирование проще, но деньги предлагаются дорогие. К сожалению, ставку разглашать не могу. Большинство же крупных девелоперов чувствует себя замечательно: на фоне снижения конкуренции со стороны региональных девелоперов с запада на них последнее время "льется золотой дождь" (кто не верит - почитайте последние номера CRE, например). Предлагаемые ставки для нашего рынка просто отличные, хотя еще весной, назови я их казахам, они бы посчитали их грабительскими. Однако, где сейчас Казахстан и где мы?
Подтвердилось мое предположение, что часть фондов уйдет. Так, на взгляд некоторых специалистов, постепенно сворачивает свою деятельность в России фонд London & Regional Properties, хотя я не берусь однозначно утверждать, что это связано с ипотечным кризисом. В то же самое время другие фонды наоборот стремяться занять освобождающиеся ниши. Так, мне доподлинно известно, что несколько крупнейших фондов, которые уже активно заявили о себе в России, в настоящее время активно ведут переговоры с компаниями из Казахстана для выбора стратегических партнеров. Отмечу, что Казахстан серьезно пострадал от упомянутого кризиса, и, тем не менее, это их не пугает.
Для меня все же остается непонятным, где мы находимся: в начале кризиса, его конце или быть может в самом его разгаре? Ну а вцелом я верю, что "everything's gonna be alright".
Жду Ваших наблюдений.

О фасадах

Хочу поднять тему важности разработки фасадов объектов. Поскольку сам связан с торгово-развлекательными центрами, то сосредоточусь именно на их фасадах. Актуальность данной темы для других видов коммерческой недвижимости объективно оценить не могу.

Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом. В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.

Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.

Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".

Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)

Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".

PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)