Помнится какое-то время тому назад мы били в этом блоге и в других форумах копья насчет будущего влияния кризиса ликвидности на рынок объектов крупной коммерческой недвижимости. И вот теперь это влияние мы ощутили.
Расскажу то, что вижу со своей колокольни и прошу других также поделиться.
С моей колокольни я вижу, что правы оказались как оптимистические прогнозы (к которым был больше склонен я), так и пессимистические. В общем, реальность оказалась посередине. Относительно мелкие девелоперы, с которыми я общаюсь ощутили на себе все негативные последствия кризиса: привлечь денежные средства, если займ не обеспечен каким-либо активом, либо хотя бы репутацией заемщика, крайне сложно. Ближайшее время планирую ряд командировок к таким девелоперам, после чего, возможно, опишу их общие проблемы более конкретно - изнутри. Другим компаниям, которые хоть и не являются крупными девелоперами, но обладают хорошей репутацией, кредитной историей и реальными активами, привлечь финансирование проще, но деньги предлагаются дорогие. К сожалению, ставку разглашать не могу. Большинство же крупных девелоперов чувствует себя замечательно: на фоне снижения конкуренции со стороны региональных девелоперов с запада на них последнее время "льется золотой дождь" (кто не верит - почитайте последние номера CRE, например). Предлагаемые ставки для нашего рынка просто отличные, хотя еще весной, назови я их казахам, они бы посчитали их грабительскими. Однако, где сейчас Казахстан и где мы?
Подтвердилось мое предположение, что часть фондов уйдет. Так, на взгляд некоторых специалистов, постепенно сворачивает свою деятельность в России фонд London & Regional Properties, хотя я не берусь однозначно утверждать, что это связано с ипотечным кризисом. В то же самое время другие фонды наоборот стремяться занять освобождающиеся ниши. Так, мне доподлинно известно, что несколько крупнейших фондов, которые уже активно заявили о себе в России, в настоящее время активно ведут переговоры с компаниями из Казахстана для выбора стратегических партнеров. Отмечу, что Казахстан серьезно пострадал от упомянутого кризиса, и, тем не менее, это их не пугает.
Для меня все же остается непонятным, где мы находимся: в начале кризиса, его конце или быть может в самом его разгаре? Ну а вцелом я верю, что "everything's gonna be alright".
Жду Ваших наблюдений.
воскресенье, 25 ноября 2007 г.
понедельник, 19 ноября 2007 г.
О фасадах
Хочу поднять тему важности разработки фасадов объектов. Поскольку сам связан с торгово-развлекательными центрами, то сосредоточусь именно на их фасадах. Актуальность данной темы для других видов коммерческой недвижимости объективно оценить не могу.
Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом.
В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.
Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.
Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".
Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)
Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".
PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)
Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом.
В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.
Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".
Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)
Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".
PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)
четверг, 15 ноября 2007 г.
О культуре посещения торгово-развлекательного центра
На форуме арендатор.ру было высказано мнение, что у нас отсутствует культура посещения торговых центров: "Считаю, что пока в России ещё не сформировалась культура посещения торгово-развлекательных центров, как в Америке, чтобы выехать в комплекс и провести там весь день....". Решил порассуждать на заданную тему.
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
Подписаться на:
Сообщения (Atom)