На тему данной статьи меня навел один из комментариев к статье в данном блоге - отдельное спасибо его автору. Высказывалось мнение, что содержание специализированных изданий крайне скудное, неинтересное и по большей части содержит рекламный контент. Это далеко не единичное мнение - оно довольно распространено. Давайте попробуем разобраться в причинах.
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
понедельник, 12 ноября 2007 г.
среда, 7 ноября 2007 г.
Бытовой "якорь".
Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
воскресенье, 21 октября 2007 г.
Коснется ли нас кризис ликвидности?
На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.
И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.
Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.
Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.
На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".
И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.
Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.
Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.
На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".
Подписаться на:
Сообщения (Atom)