ТРЦ + аквапарк = ???

В большинстве крупных городов России в настоящее время сформировалась довольно жесткая конкуренция, если не среди самих торгово-рвзвлекательных центров, то уж среди проектов таковых точно. Исключение составляют города с жесткими административными препонами внешним инвесторам, такие как Челябинск, Магнитогорск и пр. Для девелоперов день ото дня все актуальней встает вопрос: как завоевать предпочтение торговых операторов, чтобы именно его объект они выбрали для открытия своего магазина. Очевидно, что "мелкая" нарезка будет принимать решение на основании пула "якорных" арендаторов, которые разместятся в объекте. В данном утверждении хоть и присутствует некоторое упрощение, но в целом оно верно.

В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?

Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?

Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".

Баллада о TripleNet, пирожках с котятами и как обманывать западные фонды при помощи западных же консалтинговых компаний

Российский рынок крупной коммерческой недвижимости в некоторых деталях принципиально отличается от аналогичного Европейского, возможно, и Американского рынков. Но эти детали приводят к тому, что те оценки проектов, которые делают консалтинговые компании с иноземными корнями у нас в отечестве, не имеют с действительностью ничего общего. Одна из таких "мелочей" - TripleNet - страшный, скажу Вам, зверь. TripleNet - это такая организация потоков операционных доходов и расходов от коммерческой деятельности объекта, при которой арендаторы полностью возмещают собственнику все операционные расходы и НДС, т.е. затраты на эксплуатацию, налоги на недвижимость, затраты на аренду земли, вознаграждение управляющей компании, затраты на рекламу, коммунальные затраты и пр. В отечестве же такая схема пока не работает. Реальный брокеридж ведется из принципа четкого прогнозирования затрат торгового оператора, т.е. с ним сразу фиксируется арендная плата (редко + процент с оборота), фиксируется ставка по возмещению эксплуатационных затрат и плюсом он должен "платить по счетчику" за коммунальные услуги, им же потребленные. Помимо прочего предусматривается ежегодная индексация ставок, но не более чем на определенный договором процент. Для разных профилей торговли, в зависимости от занимаемой площади, региона, местоположения, ставка возмещения эксплуатационных затрат колеблется от 30 до 200 долларов в год за кв.м. В результате, сборы "за эксплуатацию и коммуналку", в том числе и из-за наличия мест общего пользования, никак не связаны с реальными операционными затратами. Соответственно, и бизнес-планы, разработанные вышеупомянутыми да и большинством отечественных "консалтеров", ничего не стоят. Последнее я высказал "ф сердцах" и "между делом". А проблема в том, что региональный рынок - это рынок арендаторов, и Вам, в подавляющем большинстве случаев, не удасться навязать арендаторам "кота в мешке" в виде ТриплеНета, т.к. они понимают, что реальный рост эксплуатационных затрат опережает заложенный в договор процент индексации, и растут эти расходы непредсказуемо.
В Москве, возможно, и в С-Петербурге рынок другой. Здесь теоретически эту схему реализовать можно. Вот я и столкнулся с желающими.....
Здоровый проект в Москве. Один из "великих" консультантов разработал концепцию, нарисовал ставки, сделал бизнес-план: "Ребята, ТриплеНет". Арендные ставки оптимистичные, но по большей части реальные. Мы посчитали операционные затраты и прослезились. Если пропорционально увеличить "обычные" ставки возмещения эксплуатационных затрат операторов, то получится, что гипермаркет и мультиплекс должны возмещать порядка 100 долларов США с кв.м. в год, операторы "мелкой нарезки" - 300 долларов США. Насколько мне известно, самые высокие ставки по возмещению в России на сегодняшний день - 200 вечнозеленых за кв.м. в год. И все это уже при оптимистичных ставках. Соответственно, собственники проекта и NOI посчитали, исходя из ТриплеНета. Т.е. они реально переоценили свой проект процентов этак на 17-18. Вот и верь консалтерам.
А что самое смешное - западные фонды верят! Я тут в одном инвестиционном предложении проекта для крупного западного фонда увидел ставку за двадцатитысчный гипермаркет 180 долларов США за кв.м. без НДС + возмещение "TripleNet", т.е. реально "на круг" больше 300 долларов с НДС - у меня выступили просто слезы умиления от гордости за то, как "наши люди" дурят головы буржуям. Самое интересное что фонд купил значительную долю в проекте и будет его финансировать.
Вот такие пирожки с котятами.

техноСИЛА есть - а что с умом?

Прошедшая неделя выдалась активная и богатая на события, так или иначе являющиеся продолжением некоторых ранее описанных мною тем.

Опять "пиарится" "Калинка-Малинка" в Ростове-на-Дону. Только теперь это уже и не "Калинка-Малинка" а "Золотой Вавилон". Мол, господа-арендаторы, народ любит "Золотой Вавилон". Вот только подавляющая часть населения славного города на Дону слыхом о таком не слыхивало. Дв и в Москве у "Вавилонов" нет популярности "МЕГИ" - будь даже это не Ростов-на-Дону, а Москва - покупателя туда заманить было бы крайне сложно. Не думаю, что среди руководств торговых сетей есть дураки. Тогда встает резонный вопрос: на кого рассчитана вся эта шумиха?

На неделе прошла также информация о смертельной болезни "Кита": "Кит-Кэпитал" все-таки сворачивает свою деятельность. О "формуле успеха" этого девелопера я уже неоднократно писал в различных ИИ, в том числе и в этом блоге. Так что меня это событие нисколько не удивило.

Пришли известия о том, что Ашан готовит крупномасштабное наступление на Украину. Что, по мнению экспертов, рынок продуктового ритейла там практически пуст, что также подтверждает мои мысли и домыслы, которые были изложены в недавней заметке.

Ну и наконец, из "Техносилы", а вернее от "ТС Девелопмент", что для обсуждаемой темы совершенно непринципиально, пришло сообщение о строительстве и дальнейших планах такого строительства в небольших городах двадцатитысячных торговых центров. Зто обстоятельство стало поводом для дискуссии, о чем в своем новорожденном блоге сообщил мой сослуживец http://infallibility14.blogspot.com/. Мое мнение такое: из федеральных сетей в эти объекты реально привлечь только супермаркет продовольственных товаров, "бытовую технику" в лице все той же "Техносилы", ну и, естественно, сотовую связь. Вряд ли я кого-то забыл. С "супера" да и себя-родного много денег не возьмешь - нужна галерея. Сотовая связь - это еще не галерея. По вышеизложенной причине галерею придется создавать из местных бизнесменов. Ставки по городам, уверен, не сопоставимы со ставками в среднестатистическом нормальном торговом центре. Значит, местные бизнесмены на дорого тоже не "сядут". Объект небольшой - удельные затраты на эксплуатацию будут очень высокими (конечно же, в случае эксплуатации не на износ). По моим самым оптимистичным прикидкам, срок окупаемости проекта (при условии, что сама "Техносила" платит "среднюю" аренду) составит 7 лет без учета процентной нагрузки на собственные денежные средства в проекте. Доходность на собственные вложенные средства не превысит 15-17%. Вопрос: неужели розничный бизнес по реализации бытовой техники настолько низкодоходное предприятие, что "Техносила" готова вложиться под такую незначительную доходность? Странно все это.

Ну и пятничный бонус для тех, кто дочитал это занудство до конца. Предлагаю по очереди сравнить следующие 2 ролика:
http://www.youtube.com/watch?v=iYhCn0jf46U
http://www.youtube.com/watch?v=7-kSZsvBY-A&feature=related