На форуме арендатор.ру было высказано мнение, что у нас отсутствует культура посещения торговых центров: "Считаю, что пока в России ещё не сформировалась культура посещения торгово-развлекательных центров, как в Америке, чтобы выехать в комплекс и провести там весь день....". Решил порассуждать на заданную тему.
Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".
Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.
С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.
Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?
Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.
"Я верю в город-сад".
четверг, 15 ноября 2007 г.
понедельник, 12 ноября 2007 г.
Проблемы специализированных СМИ.
На тему данной статьи меня навел один из комментариев к статье в данном блоге - отдельное спасибо его автору. Высказывалось мнение, что содержание специализированных изданий крайне скудное, неинтересное и по большей части содержит рекламный контент. Это далеко не единичное мнение - оно довольно распространено. Давайте попробуем разобраться в причинах.
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.
Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.
Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.
Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?
среда, 7 ноября 2007 г.
Бытовой "якорь".
Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.
Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)