Бытовой "якорь".

Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.

Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.

Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.

В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.

Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.

Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.

Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.

Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.

Коснется ли нас кризис ликвидности?

На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.

И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.

Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.

Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.

На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".

Калинка Малинка

В Ростове-на-Дону строится торгово-развлекательный центр "Калинка Малинка". Немного теплых слов о проекте.

1. Безусловно, Ростов-на-Дону является одним из лучших в России с точки зрения строительства объектов крупной коммерческой недвижимости: город обладает высоким экономическим потенциалом, высокий уровень доходов населения по отношению к другим регионам Российской Федерации, большая численность населения, высокая востребованность качественных торговых площадей в городе среди федеральных и международных торговых сетей.
2. Мое мнение относительно местоположения участка более осторожное. Несмотря на высокий автомобильный трафик, хорошую транспортную доступность и высокую заявленную численность населения в 5, 15 и 25 минутных зонах транспортной доступности, мало вероятно, что объект будет широко востребован у торговых операторов, а значит будет и высокодоходным. Это связано с тем, что у объекта совершенно отсутствует пешеходная доступность: в прилегающих районах отсутствует массовая жилая застройка. Даже в случае если в среднесрочной перспективе будут реализованы планы по жилой застройке близлежащих районов, вряд ли это повлияет на увеличение доходности объекта, поскольку, по моему мнению, к тому моменту в городе будет очень высокая конкуренция среди торговых центров. Негативным фактором является также высокая вероятность того, что между зонами доступности и объектом будут реализованы другие проекты торгово-развлекательных центров (к примеру, на Проспекте Стачек).
3. Как отмечалось ранее, вдоль участка существует высокий автомобильный трафик. Данный трафик можно охарактеризовать в большей степени как внутренний городской. Большую часть этого трафика составляют люди, перемещающиеся в рабочее время по служебным делам. Соответственно, эту часть трафика нельзя назвать «целевой» для будущего объекта. Это подтверждается и тем, что по ул. Малиновского отсутствует движение общественного транспорта большой вместимости. Всего несколько маршрутов маршрутного такси проходят рядом с участком. Данный фактор также усложняет доставку будущих потенциальных посетителей центра.
4. Размер участка в 6.5 Га также недостаточен для реализации более крупномасштабного проекта. Даже в существующем проекте наблюдается нехватка порядка 1000 парковочных мест.
5. Серьезной проблемой может стать также отсутствие таких мощных якорей как продовольственный гипермаркет и DIY в следствии того, что на соседних участках свои проекты реализуют сеть гипермаркетов "О’Кей" и оператор DIY Castorama. Заявления компании Colliers о том, что "общая торговая площадь центра, включая гипермаркет "О'Кей" и DIY Castorama составляет...", - не имеет ничего общего с действительностью. Это чистой воды обман. Проекты этих уважаемых сетей абсолютно автономны. На мой взгляд, Калинка Малинка столкнется с серьезными трудностями при наполнении операторами, реализующими товары импульсного спроса, особенно если учесть что у О’Кей будет своя торговая галерея в предкассовой зоне, которая будет пользоваться значительно более высоким спросом у соответствующих торговых операторов и операторов услуг. Т.е., вопреки заявлениям Colliers, гипермаркет "О'Кей" является прямым конкурентом объекту. Вариант с размещением супермаркета luxure-формата мне представляется также маловероятным и малоэффективным. По имеющейся у меня информации, в настоящее время только один якорный оператор в лице сети многозальных кинотеатров «Киномакс» выразил свою заинтересованность в проекте. Но и это, как мне кажется, не потому, что данный проект их привлекает, а чтобы не делить рынок города с другой сетью, т.к. в настоящее время данная сеть является там практически монополистом.
6. Сделать правильную концепцию такого объекта и заполнить его очень сложно. Именно на таких проектах может показать свой класс компания-консультант и брокер. Так что у собственников данного проекта все шансы расхлебывать "профессионализм" Colliers, как то уже случалось в Воронеже в "Армаде". Ведь одно дело работать с объектом типа "River Mall" в центре Москвы, где консультанту, а, особенно, брокеру ничего не нужно делать чтобы заполнить объект. Почти же наверняка никому не придет в голову проверять, насколько эффективно все было сделано. И совсем другое дело заведомо сложный проект в регионе. Сначала ADM Groupe это поняла - избавилась от объекта. Теперь, похоже, и новый собственник задумывается о продаже.
   
7. Заявленные сроки реализации проекта – конец 2008-го года также, по моему мнению, излишне оптимистичные.