Мужчина на работе

На встречу с ипотекой

2009-09-07T06:26:00.000-07:00

Сегодня прочитал новость, что ЦБ РФ отказывается вводить практику принятия закладных по ипотечным кредитам в качестве залогового обеспечения, но в то же время готово приобретать секьюритизированные ипотечные активы, как только будет доработано соответствующим образом законодательство.

Расшифрую для тех, кто еще более далек от финансового рынка, чем я. Центробанк сказал: "Ребят, если я буду у вас тупо брать закладные, во-первых я зароюсь в работе с физиками (физическими лицами), во-вторых, рано или поздно, вы мне на баланс навешаете кучу "плохих" бумаг, по которым никакой другой ответственности, кроме как самих этих бумаг сами нести не будете". Центробанк не хочет делить ответственность с банками по ипотечным кредитам - это не его функция. Далее ЦБ говорит:"Я предлагаю другой механизм. Выпустите на ту сумму, которой Вы прокредитовали ипотечников, облигации - их мы купим. Но отвечать за погашение этих облигаций вам придется всем своим имуществом и активами". На мой взгляд, все логично. И если механизм секьюритизации у наших закономарателей все же получится прописать пряморуко, то не исключено, что мы сможем воочию увидеть, как снижение ставки рефинансирования ЦБ реально будет снижать кредитную нагрузку для ипотечных заемщиков.

Мысли о финансовых проблемах финансового сектора

2009-08-19T05:59:00.000-07:00

Если Вы читаете этот блог, то, по всей видимости, не хуже меня знаете, как непросто сейчас привлечь финансирование. Если же финансовые учреждения дают деньги то на условиях, от которых волосы по всему body встают дыбом.
Что же дальше?
Попробую "коротэнько" описать сегодняшнюю ситуацию с деньгами. В принципе, крупному фин. учреждению деньги есть откуда взять, при этом деньги зачастую относительно недорогие. Но во что их вкладывать? Ставить на рост фондового рынка? Судя по всему, запас доверия на ближайшее время этот рынок уже исчерпал. Маловероятно, что в ближайшей перспективе появятся "идеи", которые подтолкнут этот рынок сильно вверх. Дефицит идей демонстрирует хотя бы тот факт, что после объявления о планах объединения активов государства в автомобильной отрасли в отдельной гос. компании стоимость акций отечественных автомобильных компаний резко подскочили, хотя всем понятно, что позитив этой идеи очень и очень сомнителен.
Играть на валютных рынках довольно опасно - ЦБ показал свои "зубы" в качестве защитника рубля. Играть против валют, если вы не г-н Сорос, - вообще безумие. Не скажу, что на этом нельзя заработать, но фондовый и валютные рынки в качестве "кормушки для всех" отпадают.

Почему бы не вспомнить государевы призывы и не начать вкладывать деньги в пром. производство. Круто: колеса вертятся, шестеренки жужжат, что-то с конвеера выходит и ..... идет на склад невостребованное. Товар и так был не очень, да еще кризис, денег у населения нет чтобы покупать. Значит и предприятию за продукцию денег не заплатят. И из каких карманов ему деньги возвращать инвесторам? Не верим мы в "Советску власть".

Может кредитовать "физиков". Так и тут рынок схлопнулся: поувольняли народ, посокращали и без того невысокие заработные платы. Чем этот народ возвращать будет?

Ну так что, может отсидеться и дождаться бедным банкирам "лучших времен"? И тут "косяк". Просроченные задолженности в кредитном портфеле растут день ото дня. К концу года по самым далеко нежизнерадостным оценкам шефа Альфа-Банка объем таких долгов по всем банкам РФ может достичь 30%. Из них довольно внушительная часть долгов безнадежных. А это ничто иное как потери, которые нужно чем-то закрывать. Закрыть потери можно только увеличив доходы, а значит увеличив, в первую очередь, объемы кредитования и/или стоимость кредита. Но если все будут наращивать объемы кредитования увеличить сильно стоимость не получится. Получается замкнутый круг: кредитовать нечего, но надо.

Как же разорвать этот круг?
Не имеет смысла кредитовать пром. сектор в тех отраслях, продукция которых невостребована и неконкурентоспособна. Мы просто задушим таким подходом все ростки конкуренции и развития.
Дальнейшее финансирование финансовых учреждений, чтобы они покрывал свои долги за счет долгов новых тоже сомнительное занятие, хотя, в определенных случаях это делать придется.
Есть предложение для сильных мира сего: давайте бороться с безработицей, создавая новые рабочие места прежде всего в сфере малого бизнеса, кооперативов и прочих легко адаптирующихся форм предпринимательства. Только малый бизнес содержит потенциал экспоненциального роста. Чем больше система диверсифицирована, тем она более устойчива к внешним воздействиям. Время кормления монстров должно подойти к концу. За счет развития малого бизнеса могут быстро вырасти доходы населения, а значит и потребительские расходы, которые в свое время простимулируют торговлю и пром. производство. И вот тут-то и есть возможность развязать Гордиев узел.

Есть еще один немаловажный макроэкономический эффект от данного предложения. Начну с конца. Кризис в нашем отечестве начался с кризиса ликвидности - дефицита денег. После тех политических и экономческих бездарных , а зачастую и преступных, действий/бездействий наших царьков для России получить новые капиталлы извне стало очень сложно. Значит, не стоит жить иллюзиями о том, что "прилетит вдруг волшебник... и бесплатно....". Нужно рассчитывать на имеющиеся капиталы и пойти по пути не экстенсивного, а его интенсивного использования - увеличения скорости его оборота. И вот тут-то малый бизнес вне конкуренции.

Что нужно, чтобы малый бизнес развивался? Нужно спрашивать не у меня а у самого малого бизнеса и обращаться к опыту других стран, где доля малого бизнеса в экономике велика. А я оставляю Вас, дав тему для размышления.

Крокодиловвы слезы

2009-07-10T05:54:00.000-07:00

Пару недель назад позвонила мне корреспондент одного уважаемого издания и попросила дать комментарии выступления представителя Х5 на одной из конференций, которые я по ряду причин последнее время своими визитами не жалую. Из слов корреспондента, господин из вышеупомянутой компании "обижался" на то, что из полсотни проектов, в которые решила "зайти" компания в лучшем случае будет реализован десяток: тормозит, мол, развитие сети такое безобразное поведение девелоперов. Не знаю уж, что там ему ответили, но постараюсь оправдать волков (девелоперов) перед бедным овечками (понятно кем).

Помнится, X5 тоже "баловался" девелоперством. Почему же мы не видим их собственных строек? А дело в том, что строить сейчас невыгодно. Отличные торговые центры (даже в двухстоличных регионах) можно приобрести по ставкам капитализации 12.5%+. Есть случаи и 20%. Покажите мне строительный проект с 5-8 летними сроками окупаемости. Так зачем же сейчас строить если вложения в готовый арендный бизнес выгоднее? Да и риски при покупке на порядок ниже.

Проблема низкой стоимости активов связана, в том числе, и со снижением арендных ставок. X5 в этом смысле также по отношению к арендодателям-девелоперам не делает благородных и щедрых жестов , а наоборот стоит в первых рядах за раздачей пониженных ставок. Понятно, что это не от хорошей жизни. Но в конечном итоге, боком это выйдет всем нам.

Так что придется господам ритейлерам, тем что еще живы, довольствоваться тем что есть, либо изыскивать средства и в порядке бреда строиться самим.

Исследование "ниочем"

2009-07-07T04:51:00.000-07:00

Постараюсь начать с себя преодолевать депрессию, сложившуюся на девелоперском рынке, возобновив публикации в своем блоге.

Сегодняшнюю тему навеяло пустозвонство отчета Гильдии Управляющих Девелоперов о состоянии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, конкретнее, приведенные цифры: средняя стоимость (почему-то) найма торговых площадей в настоящее время составляет 32.2 доллара в месяц за кв.м, средняя стоимость продажи все тех же площадей 3560 вечнозеленых.
Если верить господам-исследователем то активы продаются исходя из ставки капитализации ниже 10.8%. Разве можно в это поверить? Если средняя стоимость приводится, как некая оценка экспозиции цен - то грош цена таким исследованиям. Покупать помещение с доходностью ниже 11% годовых, если сдать деньги в банк можно аж под 18% никто, кроме государства, не будет. В реальности же на питерском рынке можно прикупить высоколиквидные объекты с капрэйтом выше 12.5%.

Имеем в наличии очередной "бульк" от "уважаемой организации".

Оздоровимся через кризис

2009-02-16T01:47:00.000-08:00

Многие из нас пытаются как-то осмыслить те явления, которые происходят сейчас вокруг нас, то, что все мы называем - кризис. Прежде всего, это нужно нам, чтобы понять свое место сегодня и перспективы на завтра. Но какая-то часть населения пытается придумать свою версию "плана спасения". Я отношусь к последним, поэтому, пользуясь эксклюзивным правом на высказывание своего мнения в этом блоге, публикую его.

Причины кризиса в России

Для начала, выявим особенности "национального кризиса". Бессмысленно отрицать, что он вызван классическим перепроизводством, которое долгое время пытались маскировать различными финансовыми инструментами. Вот тут-то и кроется разница между отечественным и мировым кризисом. В России сколь-либо серьезного перепроизводства не было уже десятилетия, если не столетия. Что мы производили такого в количествах, которое не смогли бы потребить. Не будем брать в расчет статуэтки и портреты наших вождей. Удовлетворенность спроса в России практически на все виды товаров и услуг крайне мала. Другое дело, что платежеспособный спрос в нашей стране также очень низкий. Вот и первая причина кризиса в России - отсутствие достаточного количества денежных средств у населения.

Теперь зайдем с другой стороны. Как развивался кризис? Напомню, что кризис "Там" начался, по большому счету, еще в 2007-м году, если не раньше. Но Россию это никак не касалось. И никакого оттока капитала не было. Но вот в августе Россия ввязалась в явно отрежиссированную кем-то извне авантюру на Северном Кавказе (речь не о правых и виноватых, а о способностях избегать подобные ситуации) и денежки лавинообразно потекли из нашей страны. Затем 2-й акт известной пьесы "Газовый спор между Украиной и Россией" еще больше стимулировал этот поток. Обсуждение умственных особенностей наших кормчих оставим для другой заметки, продолжим о кризисе. Итак, наша промышленность стала лишаться финансовой опоры. Я верю, что читателям этого блога не нужно объяснять ее важности. Сначала наше предприятие не может закупить сырье и оборудование для производства. Такая же история у закупщиков нашей продукции - у них нет денег, чтобы закупить у нас. Но если у меня не покупают, то и выпускать мне не нужно, а значит закупать сырье и оборудование тоже незачем. И вот он - паралич. Опять же причина - нехватка средств у предприятий.

Следующий этап развития кризиса вызывают сами вышеупомянутые предприятия. Если мы возьмем и рассмотрим большую часть наших топ-управленцев - то это люди, на самом-то деле, довольно далекие от понимания теории бизнеса. Они никогда этому не обучались. Они привыкли зарабатывать деньги довольно короткими, хотя и успешными операциями и их кругозор сильно ограничен. Какой же способ выхода из ситуации лежит на поверхности? Правильно - сокращение издержек, и в первую очередь, - за счет сокращения расходов на персонал. К чему это приводит? Уже упомянутая - нехватка средств у населения.

К чему ведет нехватка средств у населения? Опять же к снижению спроса и нехватки средств у продавцов и производителей. И снова пошли на очередной виток. Упсс... Порочный круг...

А теперь сделаем вывод из вышесказанного. Кризис в России имеет совершенно отличную природу от кризиса развитых стран. Кризис в России вызван нехваткой денег на всех уровнях жизненного цикла товаров и услуг.

Как нам выходить из кризиса

Надеюсь, читатель не подумал, что я предлагаю печатать деньги? Ну и зря. Отчасти, это именно так. Естественно, я не предлагаю "просто напечатать" деньги. Идея заключается в том, чтобы создавать товар и пропорционально его стоимости эмитировать денежные знаки. Но деньги придется эмитировать "с опережением".

Поясню на примере рынка недвижимости. В отличие от американского, до перепроизводства на нашем рынке жилой недвижимости очень далеко. Однако цены на квартиры такие, что платежеспособный спрос в этом сегменте незначителен. Но даже в условиях кризиса платежеспособность населения неоднородна. Предлагаю развивать программу государства "Квадратный метр за 25000 рублей" (цена условная, реальную надо рассчитывать). Государство разрабатывает несколько типовых проектов жилых домов, местные органы власти разрабатывают планы застройки на основании этих типовых серий, а затем проводит тендер среди девелоперских компаний на застройку. При этом девелопер выполняет исключительно свои функции и не становится собственником площадей. Собственником остается государство, которое через риэлторские компании реализует это жилье по определенным ценам с привлечением кредитных программ. В процессе строительства государство постепенно эмитирует в экономику ликвидность через расчеты с застройщиками и кредиты населению. С одной стороны эти деньги могут оказать инфляционное давление. но с другой будет возникать новая стоимость, обеспечивающая эту ликвидность. Таким образом, при соблюдении баланса никаких негативных последствий не возникнет. Такой подход возможен не только в недвижимости, но и в других сегментах рынка, где существует огромный по объему неудовлетворенный спрос.
Отсюда будет вытекать и импортозамещение, как следствие, но не как цель. Не будет необходимости вводить жесткие меры по защите отечественного производителя, следствием которых может стать еще большая дестабилизация рынков. Такой подход также простимулирует отечественного производителя, дав ему ликвидность и спрос на продукцию. Очень важным следствием будет являться интенсификация производства, так как у девелопера будет довольно жесткий бюджет и он сможет закупать материалы хоть и соответствующие определенным стандартам, но по минимальным ценам, что заставит производителя в борьбе за покупателя снижать цены за счет снижения себестоимости производства.

Приведенное описание схемы довольно общее без важных деталей. На проработку ее нужно много умных голов. У меня же всего одна.

Инфраструктурные вложения

В более ранних постах я говорил о необходимости инфраструктурных проектов в условиях кризиса. Похоже, этим советам внял г-н Обама :))) Я и сейчас считаю, что это важно, но тот подход, который я описал сегодня даст лучшие результаты. Поясню. Вкладывая деньги в инфраструктуру и вооружение, Вы создаете и поддерживаете рабочие места, а значит и платежеспособность населения. Но товара, который Вы могли бы реализовывать на внутреннем рынке, не возникает. Таким образом, любая эмиссия денег под такие проекты неизбежно должна увеличить инфляционную нагрузку. Положительный эффект от таких мер сильно ограничен. Главную проблему - нехватку ликвидности - она не может решить.

Финансовые рынки

Для пополнения источников финансирования таких программ государство может часть своих проектов конвертировать в ценные бумаги, которые сможет ввести в оборот на финансовых рынках. Это позволит ускорить движение капиталов и привлечь большой объем средств частных инвесторов, пенсионных и пр. фондов.

У экономики нашей страны есть все шансы возродиться новой и крепкой из пепелища нефтезависимого суррогата.

Последствия девальвации рубля

2009-02-11T04:57:00.000-08:00

Каковы последствия девальвации рубля для девелоперских компаний?
Те компании, которые в свое время получили рублевые кредиты на строительство, даже при условии снижения валютных цен на недвижимость и аренду, останутся в выигрыше, т.к. падения рублевых цен, мягко говоря никто не ожидает. Для "валютных заемщиков" ситуация обратная: нужно выплачивать валютные займы и проценты по ним, а валютная выручка и от продажи, и от сдачи в аренду падает - довольно сложная ситуация.
В краткосрочной перспективе от девальвации выиграли экспортеры (прежде всего нефтедобывающие компании). Экспортировать отечественным девелоперам было нечего, разве что своих топ-менеджеров в Канны на очередной "Вечер встречи", но за это добро так никто платить и не захотел. Отрицательная же сторона девальвации коснется всех, в том числе и вышеупомянутых экспортеров. Это прежде всего увеличение цен на импорт. Речь не о товарах народного потребления, а об оборудовании. Большого количества оборудования в России конкурентоспособных аналогов не производится. Соответственно, это может привести к еще большему спаду как в экономике, так и строительстве - закупать оборудование будет очень дорого.
Перед властями стоит непростая задача найти некий баланс стоимости национальной валюты, при которой оставалась бы возможность рентабельности всех бизнесов. Понятно, что уровни рентабельности придется корректировать всем в сторону понижения.

Чего ждать от плана Обамы?

2009-02-10T01:15:00.000-08:00

Думаю, многие из нас задаются вопросом: "Что нам ждать от реализации плана нового президента США". С одной стороны, он увеличит покупательскую способность населения США, что приведет к росту экспорта и увеличению цен на нефть. В результате, велика вероятность, что в России "появятся деньги" от экспортной выручки, большая часть которой состоит из платы за те самые энергоресурсы. С другой стороны, вливание 900 млрд. долларов в американскую экономику будет осуществляться из средств, которых у США просто нет. Эти средства будут привлекаться за счет новых заимствований. Данный факт означает, что если инвесторы не потеряют доверие к США как к заемщику, мировой экономике, и тем более российской, грозит весьма большой отток капитала. Что, на мой взгляд, в российских условиях не столько уравновесит положительные последствия, но может еще больше усугубить ситуацию. Помимо прочего, в "плане Обамы" содержатся явно протекционистские методы борьбы с кризисом, что может привести к глобальным торговым войнам. Все эти факторы могут ухудшить всю мировую макроэкономическую ситуацию и бумеранг вернется туда, откуда он был запущен. Последствиями для США может стать то самое падение доверия инвесторов к американскому доллару.

Консалтинг сегодня

2009-01-13T04:06:00.000-08:00

Очень тяжело стало заставлять себя писать. Помимо того, что интересные темы вымываются пропорционально оттоку капитала из экономики, еще и чисто психологически тяжело.
Последнее время много размышлял над тем, каково же сегодня место консалтинга в сфере недвижимости в текущей ситуации. Понятно, что нужно закончить текущие проекты - речь не об этом. А что дальше? Что можно рекомендовать? Ведь именно это основная функция консалтинга - давать рекомендации что делать.
Ответ на этот вопрос я нашел анализируя проблемы и потребности клиентов нашей компании. В недавний период бурного развития строительства никто особенно сильно не задумывался о том, как наилучшим образом использовать тот или иной земельный актив. В большинстве случае предпочтение отдавалось исходя из личных симпатий лиц, принимающих решение. Ну а консультанты, в большинстве случаев, не пытались эти решения оспаривать. Таким образом, общая ситуация вокруг актива воспринималась статично: есть земельный участок 10 га в центре города - садим туда это, это и это: все и сразу. Очередями? Ну, если только ресурсов на моменте хватать не будет? Если продолжать рассматривать ситуацию сегодня все в той же статике, то потребности в консультантах в области недвижимости как таковых практически отсутствуют.
Единственный выход - скинуть с себя оцепенение: уйти от статичности и рассмотреть ситуацию в динамике.
Вот тут то и становится интересно. Существуют собственники земельных активов и недвижимости, которые понимают бесперспективность выручить хорошие денежные средства от продажи этих активов и в то же самое время понимают их ценность в перспективе. Ничто не вечно, в том числе и кризис. Наступит момент, когда ситуация развернется, но денежные ресурсы, необходимые для реализации будущих проектов не появятся вдруг сразу и в неограниченных количествах, а начнут появляться небольшими частями. И сливки снимет тот, кто к этой ситуации будет наиболее подготовленным. У наиболее продвинутой части собственников понимание этого есть. Что же сегодня необходимо собственнику:
1. знать какая недвижимость будет востребована;
2. поймать момент, когда эта недвижимость будет востребована;
3. поймать момент, когда на рынке появятся деньги;
4. быть готовым к старту.
Есть потребность - нужно делать новый продукт, продвигать его на рынок.
Фактически речь идет от перехода от безответственного подхода сегодняшнего дня к оказанию услуг в области управления активами в форме недвижимого имущества.
Это идея. Если Вы ее поняли, берите на вооружение и доводите до продукта. Хотя мы и не являемся в чистом виде консалтинговой компанией, тем не менее мы приступили к подготовке такого продукта. Теперь вопрос в скорости.

О симметричености решений "арендатор vs. арендодатель" в условиях кризиса и после него

2008-11-17T04:53:00.000-08:00

Кризис движется по миру, выкашивая все на своем пути. Перед большинством компаний стоит выбор: либо защищаться, либо умереть. Ритейл в России принял решение обороняться, не в последнюю очередь за счет арендодателей. И хотя большую часть ритейлеров кризис пока серьезно не коснулся, тем не менее все они пишут слёзные письма арендодателю с просьбой пересмотреть арендные ставки в сторону понижения "в связи с макроэкономической ситуацией".

Ну, в принципе, тактика абсолютно правильная и понятная. Только господа ритейлеры должны учитывать, что собственники находятся под прессом и с другой стороны, а именно со стороны кредиторов, которые требуют возврата кредитов и зачастую стараются увеличить процентные ставки по кредитам, что в свою очередь требует увеличение арендных сборов. Хорошо, если девелопер успел вернуть существенную часть заемных средств и может реструктуризировать свои долги. Ну а если нет ....?

Со стороны арендаторов все чаще предлагается платить процент от оборота. По их мнению, в этом случае собственник объекта и оператор садятся в одну лодку и экономический успех одних отражается на благосостоянии других. Отчасти это так и есть, но не нужно забывать о затратах на эксплуатацию и коммунальные платежи собственника. По сей день на 100% они арендаторами нигде не компенсируются.

Затраты на эксплуатацию торговых и офисных центров за последнее время существенно возросли и в некоторых случаях могут достигать 30% от арендных сборов. Как сейчас модно выражаться, "симметриченое решение" лежит в переходе на взаимоотношения по возмещению затрат на эксплуатацию по системе open book. Эту систему я неоднократно упоминал в своих постах и не буду повторяться о ее сути. Только так возможно сбалансировать доходы и убытки между арендаторами и собственниками объекта. Иначе все будет, как всегда – «вобщем, все умерли».

Время лечить малокровие

2008-10-24T04:37:00.000-07:00

Сейчас огромная лавина критики обрушилась на правительство со стороны бизнеса, особенно достается министру финансов г-ну Кудрину. Речь идёт о средствах, которые были заморожены в качестве госрезерва, часть из которых была размещена на депозитах и в виде покупки облигаций в США.
Не являясь поклонником талантов вышеупомянутого господина, все же давайте попробуем разобраться.
Основной довод критиков: эти деньги размещались там под 4%, а возвращались к нам в виде кредитов организациям под 8% - это одни и те же деньги. Сложно с этим спорить, но посмотрим на это с другой стороны.
Давайте вспомним, нефть в тот момент перешагнула планку стоимости 100 вечнозеленых за баррель и стремительно росла, то же происходило с ценами на другие энергоресурсы и металлы. По вашему мнению, если бы государство стало вкладывать эти деньги в собственную экономику, куда бы они пошли? Моё самое осторожное мнение на этот счёт граничит с уверенностью: получив деньги, финансовые институты непременно постарались бы загнать их в нефтедобычу. Ну на крайняк - в добычу других ископаемых. Мне сложно сказать, насколько чистыми были помыслы чиновников, разместивших часть средств национального резерва в США. Но получилось, что западные инвестиционные фонды за 4% маржи выступили фактически операторами по управлению этими деньгами. Благодаря этим фондам вырос девелоперский рынок нашей страны, хотя и не успел окрепнуть. Да, часть этих денег также попала в нефтянку, но всё же акценты не были столь явными, как могло бы быть при ином стечении обстоятельств.
Сегодня, когда цена на чёрное золото сопоставима с его себестоимостью, многие ли российские коммерческие финансовые институты отважатся вкладывать деньги в добычу сырья? Так вот, по моему мнению, именно сейчас складывается самая благоприятная ситуация воспользоваться этими деньгами - дать кровь финансовой системе страны. Именно сейчас можно с большей степенью вероятности предположить, что эти деньги будут направлены на интенсификацию, а не экстенсификацию экономики, и, наконец-то, "соскочить" с нефтяной иглы. Сейчас можно быть уверенным, что эти деньги не утонут в нефти и не сгорят на газовой горелке.
Но для масштабного вливания денег необходимо предусмотреть жёсткий контроль за их целевым использованием и вывозом капиталов за границу - эти деньги должны стать кровеносной системой нашей экономики, а не каплей крови в экономике США или других стран.
Перефразирую цитату из известной всем книги: время копить деньги и время их тратить.

Мнение дилетанта о выходе из финансового кризиса

2008-10-13T03:31:00.000-07:00

Финансовый кризис в последнее время резко выплеснулся на московский рынок девелопмента, банковских услуг и пр. отраслей, тесно связанных с финансовым рынком. Во всем мире стремительно принимаются всевозможные меры для борьбы с ним. И по большей части меры эти меня удивляют. Я действительно не специалист по макроэкономике, но тем не менее выскажу, что меня беспокоит и как вижу выход из кризиса я. Т.к. блог мой, то и на публикацию своих мыслей в нем имею полное право.

Непонятно.
Насколько я понял, ни Россию, ни наших соседей по Европе в дальнейшем не может устраивать существование финансово-кредитной системы в том виде, какой она была до кризиса. Я понимаю необходимость оказания помощи банкам и страховым компаниям в виде предоставления кредитов либо частичной их национализации. Я понимаю необходимость гарантии возврата вкладов. Я понимаю необходимость рефинансировать долги перед иностранными кредиторами. Я все это хорошо понимаю и приветствую. Но зачем, черт возьми, вбухивать деньги в фондовый рынок? Зачем государству принимать на себя убытки "мыльных пузырей". Как мне видится, если государство скупает какие-либо акции на рынке, то варианта развития событий 2:
1. оно несет прямые потери от их обесценивания вследствие мировой рецессии;
2. государство вынуждено стимулировать спрос на приобретения продукции этих предприятий. Стимулировать спрос в период спада можно давая деньги через кредит, что опять же возвращает нас в старую, никому ненужную ситуацию "мыльных пузырей"- за что боролись, на то и напоролись.
Бред.

Мне понятно
Есть другой вариант: не накачивать воздухом фондовые рынки, а не допускать спада производства. Делать это проще через госзаказы. Инфраструктурные потребности нашего государства - колоссальные. Дёшево стоит на рынке сырая нефть - делайте госзаказ на нефтеперерабатывающие предприятия и химпром. С первого дня его существования выставляйте опцион на покупку проекта и периодически пересматривайте его стоимость в зависимости от стадии развития проекта и количество вложенных средств. В результате:
- в краткосрочной перспективе удастся снизить спад производства, а, возможно, и вовсе его избежать, что сохранит реальный, а не кредитный, платёжеспособный спрос населения;
- платёжеспособный спрос населения в среднесрочной перспективе позволит сохранить и продолжить развития товаров и услуг массового потребления. Также в среднесрочной перспективе будет обеспечен рост фондовых и товарно-сырьевых рынков;
- в долгосрочной перспективе, после стабилизации экономики и возврата доверия инвесторов к рынку, продажа проектов обеспечит доходы государству от вложенных средств и даст толчок производственной сфере.

Я прекрасно понимаю, что все это выглядит по-дилетантски просто, и на практике реализовать это сложно. Но тот простой путь возврата в прошлое, который предлагается сейчас, мне не нравится: на мой век мне уже достаточно кризисов.

PS
Люди, изучавшие макроэкономику и прочитавшие эту заметку, говорят, что идея не нова и есть целая теория на этот счет. Может быть. Не учил. Но, по всей видимости, здравый смысл в этом есть.

Выдержки из Хроники мирового кризиса

2008-10-10T05:19:00.000-07:00

Понедельник, Москва
-......нужно обязательно собраться обсудить ситуацию. Все хреново. Эти ублюдки ....... официально закрыли финансирование в России на 3 месяца. Сам понимаешь, где 3 там 6, 7,8... ......Сворачивай нахрен всю деятельность на внутренние проекты - нужна операционка....... Нужно сохранить штат....

Понедельник, Москва, телефонный разговор с продюсером компании "А-Медиа"
- Ало, Игорь, привет.......
............
- Слышал, что у Вас штат в 5 раз порезали....
- Сам еще не знаю - все лето в деревне проторчал - сериал для ...-го канала делали. Но, говорят, все проекты в компании заморожены...... В ноябре сериал сдаем и что дальше будет, не знаю.....

Вторник-Среда, Алматы, Республика Казахстан
- .... то, что у Вас сейчас происходит, мы уже пережили. "Дно" прошли год назад. Сейчас все нормально. Вот строим торговый центр, бизнес центр достраиваем, много других проектов.... Денег, конечно, не хватает для развития, но потихоньку двигаемся....... Упали цены на жилье процентов на 40, мебельщики до сих пор плохо себя чувствуют, а все остальные перестроились. Вон все местные сети опять развиваются - готовы к нам в объект заходить. Проблема в том, что их не так много, а российские к нам не торопятся. Разве что, вот, с Адидасом договорились...... У нас продажи сотовых телефонов за время кризиса снизились на 30%, но мы в большей степени связываем это с ростом конкуренции со стороны российских поставщиков..... Деньги у нашего населения есть.....

Среда, телефонный разговор с сотрудниом "Реал-групп"
-...... трехсоттысячники не рассматриваем вообще, в пятисоттысячниках землю берем только "за бесплатно", покупку рассматриваем только в "миллионниках".....

Четверг, Нижний Новгород
- ....Какой еще бизнес в текущей ситуации, кроме реализация ТРЦ, может в такой степени "гарантировать" операционный доход. Давайте подпишем пред-договоры, получим банковские гарантии от операторов и пустимся искать деньги. Ведь кризис рано или поздно закончится и тогда "кто первый - того и тапки"....... Участок сейчас не продать.
-......X5 приходил, предлагал купить помещение за ...... - смешно. Отправили фсад.......

Четверг, Нижний Новгород
-.....все остается в силе. Будем строить. Бумаги должны получить на следующей неделе, сразу к Вам прилетим......

Четверг, Москва, разговор с сотрудником международной компании-производителя продуктов питания и товаров народного потребления:
-....."Перекресток" отказался от закупок товара в ближайшие 2 месяца.....
- А "Пятерочка"?
- Неизвестно, пока молчат........

Пятница, Москва
- ...... вынуждены сокращать персонал на 30%, "замораживаем" бонусы, снижаем оклады от 10 до 30%.... Это не предел. Возможно, потребуются дальнейшие сокращения..... Нужно пережить до Нового Года - дальше, я думаю, будет легче.... OTP-банк ввел негласно мораторий на финансирование в Россию. Пока на 2 месяца.......

Пятница, Москва
- ..... "Евросеть" сказала, что если договор не будет подписан до конца октября, он вообще не будет подписан........

Пятница, Москва
-..... они "с легкостью" выставили за нас банковскую гарантию и, говорят, что денег у них дофига. Будем с ними разговаривать........

Пятница Москва, телефонный разговор с сотрудником Samsung
-......продажи несколько упали......О сокращениях ничего пока не говорят, но "народ" подозревает, что нам этого не избежать.........

Пятница, разговора с Саратовым
- ....приходил из X5 предлагали ...... долларов - сам понимаешь, куда мы их .......

For sale

2008-10-03T05:32:00.000-07:00

Сейчас на рынке много разговоров о грядущих массовых продажах недвижимости со значительным дисконтом. В этой заметке публикую своё мнение на эту тему в отношении торговой недвижимости.

Говоря о продаже торговых площадей, стоит разделять форматы стрит-ритейла и торгового центра. В первом случае речь идет о продаже недвижимости, во втором - бизнеса.

Что касается стрит-ритейла, снижение цен в краткосрочной перспективе маловероятно, это связано со значительным ростом розничного товарооборота в РФ и отсутствия в настоящее время более надёжного дохода, чем от сдачи в аренду торговых площадей. Нужно помнить, что в нашей экономике все ещё значительная часть денежной массы далеко не "белого" цвета и вывезти из России эти капиталы представляется мне маловероятным. Приобретение ликвидной торговой недвижимости в этой ситуации для многих может стать довольно привлекательным. Помимо "тёмных денег" интерес к подобным помещениям может проявить и ряд вполне уважаемых структур. Это подтверждают и соответствующие заявления X5, которые были сделаны на прошедшей неделе.

Цена на торговый центр зависит от ставки капитализации, которая, в свою очередь, зависит от рынка капитала. Поскольку наблюдается значительный отток денежных средств и девелоперам нужно закрывать текущие кредитные обязательства, существует высокая вероятность выброса объектов на рынок при значительно возросшей ставке капитализации, и, следовательно, более низкой цене.Тем не менее, нужно понимать, что момент готовности ряда таких компаний расстаться с объектами за цены, приближенные к себестоимости (а возможно, и ниже), будет длиться очень недолго. Стоимость реализации последних проектов была настолько велика, что говорить о «массовых дисконтах» в 20-30% процентов при их продаже неразумно. Такие дисконты могут быть только на относительно «старые» (постройки до 2006 года) объекты недвижимости. На современные объекты в регионах мечтать о дисконте выше 15-20% не вредно. Но неразумно.

Собственники выставят много объектов на продажу, но приобретаться будут только крупные торговые центры, которые можно оценить на «пять с плюсом». .Вполне возможно, что многие операторы будут реализовывать собственную недвижимость по схеме sale-lease-back. Для них это может стать панацеей от дефолта на какое-то время. Эффективность такой меры непосредственно связана с размерами долговых обязательств, чистым операционным доходом и длительностью кризиса.

Регламент для кротов

2008-09-18T04:41:00.000-07:00

"9 сентября на заседании правительства Москвы была представлена программа по развитию подземного пространства Москвы, одна из задач которой – разработка новых нормативных требований и регламентов для подземного строительства. Институтом Генплана подготовлен также адресный перечень этих зон", - привожу свой комментарий.

Подобный документ имеет неоспоримую важность как в долгосрочной, так и в среднесрочной перспективе развития города. Уже сейчас Москва стоит перед лицом коллапса транспортной системы. При этом коллапс грозит не только наземной транспортной инфраструктуре, но и подземному общественному транспорту. При этом Москва сталкивается с проблемами при строительстве наземных и надземных транспортных путей из-за крайней ограниченности в свободных территориях под строительство, особенно в центре города. Во многих случаях выгоднее «зарыть» их под землю, чем заниматься расселением жилых домов и выкупать недвижимость у коммерческих структур.

Помимо проблемы транспортных путей существует проблема катастрофической нехватки парковочных мест, которая в свою очередь также усугубляет первую проблему. Самым очевидным выходом из ситуации видится создание подземной инфраструктуры города.

Следующей в очереди проблем стоит желание предпринимателей развивать свой бизнес. При этом для многих наиболее привлекательной площадкой выглядит Москва, и желательно её центр. Рано или поздно кризис ликвидности закончится, и это повлечет за собой новый всплеск потребностей площадок под развитие бизнеса в черте города, особенно в его центре. Найдутся инвесторы, которые будут с оптимизмом смотреть на освоение подземного пространства.Проблему упорядочивания будущей подземной застройки нужно было начать решать ещё вчера, чтобы в дальнейшем избежать повторения вышеизложенных «наземных» проблем. Говорить о «реальном» влиянии, которое данный документ окажет на развитие ситуации, можно будет только после того, как он будет утверждён. Все зависит от того, насколько он будет актуальным и подкреплённым «административным ресурсом». Поясню, что я имею ввиду под словом «актуальный»: под такой серьёзный проект, как развитие подземного пространства, площадки под инвестора должны быть подготовлены городом. Должны быть подготовлены все элементы инфраструктуры. Скажем, если предполагается строительство серьёзной подземной магистрали и торгового центра на ней, то необходимо, чтобы сначала появилась магистраль, точки подключения к внешним сетям будущего объекта и предложены некие решения по выносу магистральных сетей, существующих в предполагаемом объёме застройки. Без этого «кота в мешке» никто не купит. Т. е. от города потребуются значительные инфраструктурные вложения, прежде чем подземное пространство станет широко привлекательным для инвесторов.

Теперь более подробно о проблемах, с которыми столкнутся застройщики подземного пространства:

- безусловно, геология – всем известно о существовании большого количества проблемных участков на территории Москвы;
- большое количество подземных коммуникаций, в т.ч. и специального назначения. Решать вопрос по их перекладке застройщику самостоятельно без помощи Правительства Москвы весьма сложно и накладно;
- проблемы с генподрядчиком – если дело дойдет до массовой застройки подземного пространства, то возникнут проблемы с нехваткой строительных организаций, специализирующихся на подземных работах, что может привести к катастрофическим последствиям. Даже при наземном строительстве возникают проблемы с техническим состоянием соседних зданий, что же может случиться при неквалифицированном проведении подземных работ?
- нехватка специализированного оборудования: даже если существующие организации, специализирующиеся на подземном строительстве, смогут нарастить достаточное количество штата для удовлетворения потребностей массовой застройки подземного пространства, понадобится дополнительное очень дорогостоящее оборудование. Ресурсов этих организаций с высокой долей вероятности не хватит для полного удовлетворения потребностей в нем. Правительству Москвы необходимо самим создать структуры и закупить подобное оборудование для последующей сдачи в аренду либо предоставления в лизинг, либо создавать условия, при которых специализированные на подземных работах застройщики могли получать кредиты на закупку такого оборудования.
- проблема спроса на подземное пространство. Чтобы инвесторы «пошли» под землю, они должны видеть «морковку». Что может расположиться в подземном пространстве? Жилье – нет. Гостиницы – маловероятно, разве что совсем дешёвые мотели. Офисы – тоже не лучший вариант. Остается: торговля, услуги, парковки… - не так много. Потребности в торговых площадях ограничены, парковки не отличаются высокой доходностью бизнеса. Возникает вопрос преференций для низкодоходных бизнесов, таких как, скажем, парковки;
- точки подключения к внешним сетям и достаточная обеспеченность мощностями: проблема, решать которую необходимо, как было описано раньше, городским властям. На сегодняшний день в Москве возникают проблемы с удовлетворением текущих потребностей в электро-, водо- и пр. снабжениях. Подземное строительство повлечет колоссальную нагрузку на городские сети. А значит и сети должны быть «усилены».
- устройство площадки под строительство: недостаточное количество наземного пространства будет создавать проблемы и с подземным строительством. Всегда что-то нужно доставлять на площадку и что-то увозить. Хотим мы того или нет, а делаться это будет через наземные площадки с точками входа. А их нужно где-то размещать и обеспечивать доступ к ним грузового (даже очень) транспорта. Представьте очередь из бетономешалок на Тверской улице…;
- дороговизна. Даже если все остальные вопросы будут решены вопрос дороговизны строительства остается.

Уверенность, что рано или поздно Москва «пойдет» под землю, есть. Вопрос лишь времени и «дешёвых» денег. Но документ, который будет регламентировать освоение подземного пространства, должен быть принят уже сейчас.

Исследование. Тип паркинга в зависимости от стоимости земли

2008-08-15T00:51:00.000-07:00

В продолжение темы исследования влияния различных факторов на инвестиционную привлекательность проекта ТРЦ рассмотрим, как влияет стоимость земельного участка на целесообразность реализации тех видов паркинга, речь о которых шла в предыдущей заметке.
В описанной ранее модели в случае с объектом площадью до 35 тыс. кв.м реализовывать какие-либо иные виды паркинга, кроме открытого, бессмысленно. Бессмысленны сами издержки, связанные с реализацией такого паркинга, поскольку площадь участка достаточна для организации наземного паркинга.
При площади объекта в нашей конкретной модели более 35 тыс. кв.м типичны 3 ситуации:
1. при площади торгового центра до 50 тыс. кв.м
2. от 50 до 55 тыс. кв.м
3. свыше 55 тыс. кв.м
В первом случае речь идет о том, что выгоднее начинать строить 2-й этаж либо "зарываться" парковкой под землю и оставлять одноэтажное размещение объекта. Существует некая "точка перелома" в стоимости участка, после превышения которой выгоднее реализовывать именно встроенный паркинг.
Во втором случае однозначно менее выгодным вариантом представляется реализация наземного паркинга. Опять же встроенный паркинг становится более выгодным по сравнению с открытым многоярусным после определенной стоимости земельного участка.
И, наконец, при самых больших площадях объекта во всех случаях выгоднее реализовывать встроенный паркинг.
Таким образом, подтверждаются мои предположения о зависимости целесообразности реализации встроенного паркинга от стоимости земельного участка. Хотя, признаться, в гораздо меньшей степени, чем я ранее предполагал. Обратите внимание, что там, где существует неоднозначность, зависящая от стоимости земельного участка, относительные отклонения кривых невелики.
Продолжение следует...

Исследование. Парковка

2008-06-30T03:07:00.000-07:00

Как и обещал в одном из последних постов, постараюсь разобраться с целесообразностью реализации некоторых видов парковки. Напомню, что у нас было 2 варианта развития событий:
1. минимизация затрат на парковку
2. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом 2-уровневого открытого паркинга над встроенным.
Вынужден ввести еще один вариант:
3. минимизация этажности ТРЦ с приоритетом встроенного паркинга над наземным открытым.
Привожу дополненные графики по арендным сборам из прошлой заметки. Смысл встроенного паркинга в том, что он экономит место под торговые площади даже в сравнении с многоярусным, но наземным паркингом. Поэтому ничего удивительного в том что кривая "пошла выше" нет, а в указанных пределах значений общей площади мы вообще обходимся без 3-го уровня ТРЦ. Однако эта палка, как и все прочие, о двух концах. Вторым ее концом является увеличение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) а значит и затрат на проект. Вот ими мы сейчас и займемся. Продолжим моделирование ТРЦ, но уже с точки зрения затрат на строительство. Сразу оговорюсь, что сам я не владею ни одной из строительных специальностей, поэтому модель составлял на основе полученных в ходе работы знаний, консультаций со специалистами и материалов, которые у меня имеются. Итак, моделируем:
1. Фиксирую стоимость прав на земельный участок по "среднерыночной" цене;
2. Фиксирую стоимость подготовительных работ. Другого варианта не вижу, т.к. не нахожу никакой зависимости ни от площади земельного участка, ни от объема строительства, ни от других параметров проекта. Да и сами затраты на данном этапе не сопоставимы с прочими;
3. Стоимость предпроектных работ сделал линейно зависимой от пятна застройки. Из тех материалов, которые мне попались я сделал вывод, что существенная часть расходов ложится на геологические изыскания, а они привязаны к пятну под здание. Учесть субъективные причины формирования данных затрат не представляется возможным;
4. Получение и выполнение Технических Условий. Данные затраты привязал к общей площади объекта линейной зависимостью;
5. Проектные работы традиционно связаны практически линейно с общей площадью объекта.
6. Обеспечение строительства объекта. Ничего умнее не придумал и также линейно связал с общей площадью ТРЦ;
7. СМР по присоединению ТУ, хоть и сомнительно, но тоже линейно привязал к общей площади;
8. Нулевой цикл. Тут лучшим вариантом по моему мнению было привязать затраты к пятну застройки, т.к. затраты на фундамент не сильно зависят от общей площади объекта, при его этажности не больше 3-х;
9. Внешние ограждающие конструкции. Безусловно эти затраты в большей степени связаны с линейными размерами здания, которые в нашей модели учесть невозможно. Пришлось линейно связать с площадью ТРЦ;
10. С расходами на внешнее остекление та же история, что и с предыдущим пунктом;
11. Разделительные стенки и перегородки. Эти затраты хорошо описываются линейной зависимостью от общей площади объекта;
12. Внутренние отделочные работы мест общего пользования. Линейная зависимость затрат от общей площади ТРЦ;
13. Внутренние двери. Поставил в линейную зависимость от площади;
14. Фасады и наружная отделка. То же что и п.9. Линейная зависимость от общей площади;
15. Вертикальный транспорт. Нельзя сказать, что эти расходы зависят напрямую от общей площади. Скажем, в одноэтажном объекте при отсутствии подземной парковки этих расходов нет вообще. Поэтому я поставил эти расходы в линейную зависимость от общей площади всех уровней, кроме 1-го (с учетом уровня встроенного паркинга);
16. Стоимость внутренних инженерных сетей относительно хорошо описывается линейной зависимостью от общей площади ТРЦ;
17. Затраты на внутриплощадочные инженерные сети больше зависят от расстояния между точками входа сетей на границах земельного участка до самого объекта, чем от его площади. Поскольку вклад этих расходов в общие незначительный я их зафиксировал;
18. Благоустройство территории. Затраты пропорциональны части площади участка незанятой под строения;
19. Затраты на рекламные конструкции, на мой взгляд, также целесообразно линейно связать с общей площадью ТРЦ: чем больше ТРЦ тем больше "наружки";
20. Изменение степени shell&core не учитывалось, т.к. это уже процесс конкретных договоренностей с крупными операторами объекта;
21. Получение заключения ИГАСН и акта ввода в эксплуатацию. Сумма была зафиксирована;
22. Надзор и строительный консалтинг. Затраты линейно привязаны к общей площади объекта;
23. Непредвиденные расходы брались как определенный процент от стоимости СМР;
24. Инфляция не учитывалась. Т.к. в рамках данной работы в этом нет необходимости;
25. Брокеридж, реклама и PR. Эти затраты учитывались как определенный процент от годового дохода от аренды;
26. Фиксировались сроки строительства;
27. Фиксировались расходы на аренду земли на срок строительства (за единицу площади);
28. Страхование строительства бралось как процент от стоимости СМР;
29. Отдельно фиксировались стоимости строительства открытого многоуровневого и подземного паркингов за единицу площади.
30. За основу взяли упрощенный план капвложений31. Для расчета кредитной нагрузки было зафиксировано соотношение собственных и заемных средств а также процентная ставка по кредиту и периодичность их начисления. Принято за основу, что проценты по кредиту капитализируются. Оценочная стоимость прав на земельный участок совпадает со стоимостью их покупки. Проектное финансирование начинается с момента получения разрешения на проведение СМР. Периодическое финансирование осуществляется исходя из принятого соотношения собственных и заемных средств. После того как будет достигнут необходимый общий объем собственных средств в проекте, дальнейшее финансирование происходит за счет заемных.
Естественно, что линия затрат на проект при встроенном пакринге проходит выше остальных, а при экономии затрат на него - ниже, собственно это, очевидно, и заложено в саму модель. В этой заметке разберем вариант "выхода из проекта" - продажа объекта сразу после ввода в эксплуатацию. Для этого фиксируем ставку капитализации. Примем еще одно очень важное допущение: возмещение эксплуатационных и коммунальных затрат арендаторами происходит на основе принципа "open book". Знаю, что сам неоднократно писал, что в реале в России такого пока нет. Но уже сейчас мы над этим работаем и в ближайшем будущем, я надеюсь, пара таких объектов под управлением нашей компании появится. Главная причина такого допущения - практическая невозможность просчета эксплуатационных затрат для абстрактного объекта. Как можно, например, абстрактно разместить посты охраны? ....
Продолжим наши изыскания.
Поведение и расположение линий зависимости прибыли с продажи от общей площади объекта после всего, что было сказано, предсказуемо. В общем-то их вид полностью вытекает из графиков арендных сборов. Возьмем в качестве критерия оценки доходность собственных вложенных средств.Как видно при площади ТРЦ около 40000 в 2-х вариантах возникает необходимость в реализации либо многоуровневого, либо встроенного паркинга, что соответственно приводит к снижению эффективности капиталовложений. В варианте же, где мы экономим на паркинге падение эффективности связано с ранее описанным увеличением этажности и уменьшением пятна посадки торгового центра. В нашем случае получается более выгодно реализовывать встроенный паркинг. Особенно заметна разница в диапазоне площади 65000-75000 кв.м - в этом месте во всех вариантах образуется 3 уровень. При площадях же выше 78000 кв.м без встроенного паркинга просто не обойтись. Главный вопрос, который напрашивается: значит ли это, что реализация встроенного паркинга повышает эффективность проекта в случае его продажи сразу после эксплуатации. Пока однозначно ответить не могу. Мне думается, что это напрямую связано со стоимостью земельного актива, причем с большей, если выбирать между рыночной и заплаченной. В следующий раз исследуем влияние этого фактора на ситуацию.

"Облака"

2008-06-27T04:46:00.000-07:00

Глубоко ушел в последнее время в свою "исследовательскую" деятельность и мало публикую заметок. Ну вот решил немного оторваться от темы. Причиной тому стало мое посещение относительно нового ТРЦ "Облака". У того человека, который дал такое название этому сооружению довольно странное представление об облаках, другой вариант-извращенное чувство юмора. При виде этого монстра у меня возникли совершенно другие ассоциации: что-то типа "Крематорий" или "Замок демонов" из Heroes Of Might and Magic. Облака я узрел, только тогда, когда поднимался зажатый в узком пространстве между 2 стенами наверх. С таким же успехом данную "дорогу в облака" можно было бы назвать и "Road to Hell" и это бы больше соответствовало восприятию. Первое впечатление, которое Вы получаете от визуального образа объекта, целиком и полностью гармонирует с последующим восприятием: центра темный, мало "воздуха" - совершенно некомфортный для посетителей.
Набор операторов в центре можно охарактеризовать как "кто больше заплатил". Никакой видимой мысли об ориентированности на целевую аудиторию нет в принципе. Я думаю, больше тут и говорить не о чем. Единственное, что более или менее понравилось, так это организация 3-го этажа.
Сам объект находится на второстепенных трассах. Чтобы проект был успешен при такой локации необходимо продумывать каждый шаг, тем более, что вокруг уже сейчас складывается довольно жесткое конкурентное окружение. Подобная дезориентация объекта с точки зрения целевой аудитории может привести к весьма неприятным последствиям. На сегодняшний день, по моим ощущениям (а я был там в воскресенье ближе к вечеру), посещаемость объекта довольно скромная. Это можно отнести к его "пока еще" "нераскрученности". Как знать, а может это первый звоночек?

Исследование. Доходы от аренды ТРЦ

2008-06-07T07:32:00.000-07:00

Любой коммерческий проект начинается с разработки бизнес-плана. Бизнес-план проекта торгового/торгово-развлекательного центра - довольно сложный документ. Все расчеты в нем опираются на разработанную концепцию. Сказать же, что разработка концепции является процессом формализованным, в настоящее время нельзя. Фактически этот процесс начинается почти вслепую. Естественно, есть опыт предыдущих успешных разработок и где-то интуитивно понятно, что надо делать. Но я думаю, специалисты чувствовали бы себя куда увереннее имея под рукой некие математические выкладки, обосновывающие их методики и подходы. И это только первая проблема: с чего начать. Далее существуют сложные зависимости между практически всеми параметрами концепции и финансово-экономической части. Понятно, что разработка единого математического аппарата для моделирования объектов - задача чрезвычайно сложная и трудоемкая. Тем не менее понять взаимосвязи между основными параметрами - задача вполне, на мой взгляд, осуществимая. Для себя я задался целью изучить максимально возможное количество таких зависимостей. По ряду причин большую часть информации буду предоставлять в графическом виде без цифр. Если у кого-то из читателей возникнет необходимость в проверке результатов, он сможет сделать это сам по приведенным методикам. Хочу предупредить, что это займет довольно много времени. В этом посте опубликую результаты первой части работы. Как и для математического описания любого другого реального процесса или объекта вводим модель, как ряд ограничений и допущений.
1. Объект моделирования: торгово-развлекательный центр;
2. "Средний" российский город по уровню доходов с населением 500-700 тыс. чел.;
3. Площадь земельного участка 6 Га;
4. Земельный участок под строительство прямоугольной формы, без существенных перепадов, с "нормальной" геологией;
5. Участок находится на "вечерней" стороне одной из основных радиальных транспортных магистралей города, связывающих центр города со спальным районом застройки 1970+ годов;
6. Участок обладает отличной транспортной и ограниченной пешеходной доступностью;
7. Хорошая визуализация участка и будущего объекта с трассы;
8. По прогнозам маркетологов участок "выдержит" не менее 55 000 кв.м. арендопригодных площадей;
9. Коэффициент полезных площадей будущего объекта без учета встроенного паркинга 0,7;
10. Берем за основу норму 4 машиноместа на 100 кв.м. коммерческой площади. Площадь одного машиноместа с учетом проездов 25 кв.м;
11. Принимаем за основу, что наиболее эффективным с точки зрения "экономики проекта" является наземный паркинг, если наземного паркинга не хватает полностью или частично реализуем углубленный 2-уровневый открытый паркинг. Самым "невыгодным" является подземная реализации паркинга. Сейчас введем это допущение, а в одной из следующих статей я это докажу или опровергну.
12. При площади объекта свыше 20000 кв.м. соотношение площади "якорей" к площади галереи 40:60. Для простоты, якорями будем называть арендаторов, занимающих площадь от 1000 кв.м, остальное - галерея;
13. Были рассчитаны "коридорные" коэффициенты для якорей и галереи отдельно;
14. Площадями 2-го этажа для 2-го света гипермаркета продовольственных товаров и DIY не "жертвуем" - увеличиваем высоту этажа в галереи до максимального требования по высотности среди операторов 1-го этажа. Доказать математически обоснованность такого подхода пока не могу - есть лишь некий опыт. Тем не менее в одном из следующих постов подробно рассмотрю эту тему;
15. Ставку для галереи каждого этажа фиксируем по "среднерыночным" расценкам;
16. Максимальная этажность - 3, а площадь 3-го этажа не должна превышать 15 000 кв.м. Те, кто пытался заполнить 3-й этаж, поймут.
17. Входы в торговый центр только через 1-й этаж, даже в случае многоуровневого паркинга.
18. При рассмотрении нескольких вариантов концепции, если это очевидно, выбирается наиболее экономически оптимальный. Если очевидности нет, будем рассматривать все инвариации по-возможности.

Начинаем с нуля.

До 1000 кв.м. это обычный стрит ритейл. Один уровень. Арендные ставки в соответствии с форматом. Начиная от 1000-1200 кв.м, на мой взгляд, разумным решеним станет сдача большей части площадей в аренду продовльственному магазину. Предкасвовую зону отдать под галерею. К 10000 кв.м коэффициент полезных площадей падает до 0.7 и появляется 2-й якорь. Бытовая техника в данном случае по арендным ставкам предпочтительнее. При этом с ростом площади, занимаемой супермаркетом, растет и его арендная ставка - это связано с приближением к "идеальному формату". Одновременно идет рост ставок по галереи, т.к. объект становится более посещаемым и привлекательным, в т.ч. и для федеральных торговых сетей. Этим объясняется прирост средней арендной ставки. При общей площади от 40000 кв.м начинается нехватка парковочных мест, и в соответствии с допущением 11. "уходим" во 2-й этаж. Здесь валовые сборы продолжают расти за счет увеличения коммерческих площадей, а вот средняя арендная ставка, пройдя через максимум, начинает незначительно падать. Связано это со следующими факторами:
- часть якорей нам приходится перемещать с 1-го этажа на 2-й, что снижает ставку, которую они готовы платить;
- для якорей, с увеличением их суммарной площади, происходит снижение арендных ставок. Это связано как с увеличением площадей занимаемых отдельными якорями, так и с появлением развлекательной составляющей с еще более низкими арендными ставками;
- основным фактором является более низкая ставка аренды по галереи 2-го этажа в сравнении с первым, что дает эффект "разбавления". При выходе на отметку 50 000 кв.м общей площади при 2-хуровневом торговом центре парковочных мест на одноуровневом наземном паркинге не хватает. Рассмотрим 2 варианта дальнейшего развития:
1. увеличение этажности центра с сохранением одноуровневой парковки;
2. строительство дополнительного уровня открытой парковки с сохранением 2-х уровней торгового центра.
В случае сохранения двух этажей торгового центра при дальнейшем увеличении площади общие доходы от аренды продолжают расти, удельная арендная ставка по объекту продолжает незначительно снижаться. В случае надстройки 3-го уровня при увеличении площади валовые арендные сборы перестают расти, и в нашем случае наблюдается даже некоторое их снижение, а затем они вновь начинают расти. Такое поведение объясняется тем, что помимо увеличения площади 3-го этажа происходит уменьшение пятна застройки (для удовлетворения возрастающей потребности в парковочных местах). Это приводит к уменьшению площадей 1-го и 2-го этажей. Часть галереи и якорей приходится размещать выше, зачастую по значительно более низким ставкам. В принципе, это еще раз подтверждает то, что при одинаковой коммерческой площади объектов, средняя ставка аренды по торговой площади выше в объекте с меньшей этажностью. Начиная с 57 000 кв.м валовые арендные сборы в первом случае вновь начинают расти, растет и средняя арендная ставка - на этой отметке мы вынуждены начинать увеличивать парковочные места во 2-м уровне и уменьшение пятна посадки центра прекращается: далее оно остается постоянным. На отметке 72 000 кв.м мы вынуждены начать реализовывать 3-й этаж и во втором варианте, что также приводит к временному падению валовой арендных сборов.
Данное небольшое исследование показало, что с точки зрения поступлений платежей от аренды при одинаковой коммерческой площади объекта выгоднее делать минимально возможную этажность центра и на последнем этаже размещать минимум коммерческих площадей галереи. Но это только одна сторона медали. Другая сторона - затратная. Надеюсь рассмотреть ее позже. Это было начало. Продолжение следует.

Проблемы консалтинга в России

2008-05-17T10:29:00.000-07:00

Публикую оригинальную версию статьи, которая вышла в 9 номере Commercial Real estate 1-15 мая 2008г. под названием: «Как составить бизнес-план». Вообще, статью постигла печальная участь. Взгляните хотя бы на название: слово «составить» меня добивает. После того как статья была отправлена в редакцию, ей сначала «вырвали» зубы. Затем сократили до 2 полос. Я внес соответствующие правки, но в результате без моего ведома она вышла на одной полосе, плюс ко всему с ужасным по своей некомпетентности названием и полностью кастрированной. Фактически же от статьи остались одни лозунги, все самое интересное из нее было терминировано. Для тех, кому интересно, можете ознакомиться с полной версией. Сильно выпендриваться я не стал и назвал ее: Проблемы консалтинга в России

Чему нас может научить "Старший брат"

2008-05-12T03:28:00.000-07:00

В прошлой публикации обещал рассказать о Будапеште. Помимо того, что название города связано с проведенным там отпуском, в этом городе находится штаб-квартира фонда TriGranit, входящего в состав учредителей компании Торговый Квартал. Не подумайте, что мое желание посетить Будапешт было хоть как-то связано с этим обстоятельством. Но коль уж я там оказался, было грешно не посмотреть, чему же мы можем научиться у наших "хозяев". Чем и был вызван мой визит в ТРЦ "West End". Но об этом чуть позже, а следующий абзац, доставив себе удовольствие, я посвящу кратенькому описанию Будапешта и совсем куцому Вены - имею на то право.

Уже не первый раз убеждаюсь, что по-возможности туризмом лучше заниматься без турфирм. Купил билеты, забронировал номер в отеле, сделал визы, сел и полетел. Это и дешевле, и ты сам выбираешь, что тебе посмотреть, сколько времени уделить тому или иному времяпрепровождению. Оговорюсь, что "дешевле" это если речь не идет о "накатанных" курортах, куда чартеры стаями летают. Экономическую ситуацию в Венгрии мажорной не назовешь - это заметно. Город, в целом, грязноватый. Сложилось впечатление, что большая часть города состоит из трущоб, некоторые из которых, такие как 8-й район, сами венгры стараются обходить стороной даже днем. Т.е. берем центр в "Кёруте" (что-то наподобие Садового кольца), а за ним сразу начинаются трущобы за исключением территории вдоль проспекта Андраши. И выглядит все это как 2 алмаза в куче навоза, где алмазами я называю центры Пешта и Буды, разделенных между собой Дунаем. 2 половинки города с совершенно разной архитектурой. Если Вы побываете в Пеште, в Праге Вам делать будет нечего (кроме пива), но Буды в Праге вы не увидите. Есть на что посмотреть, хотя многие сооружения в плохом состоянии, часть на реконстукции.
В историческом плане ничего интересного в Венгрии нет. Вся история страны после ее основания вождями мадьярских племен "местечковая". Никакого влияния на судьбы Европы и тем более мира никогда Венгрия не оказывала. Если о каком-либо правителе Венгрии вспоминал когда-либо кто-нибудь типа Папы Римского, он сразу канонизировался. Даже от турков Венгрию освободили австрийцы. А независимость Венгрия практически получила нахаляву после поражения Германии и Австрии в 1-й мировой войне. Нет, буча там какая-то была, но опять же местечковая. Единственный герой, который родился в Венгрии - граф Телеки - застрелился, когда узнал, что венгерский парламент принял решение пропустить через свою территорию фашистские войска на Югославию. И дело тут не в размерах государства, достаточно в истории маленьких государств, которые влияли и влияют на мировую историю. Дело тут исключительно в "провинциальности" самих венгров как народа.
Но сказанное выше никак не умаляет того удовольствия, которое вы получите от посещения Венгрии. История - не единственное удовольствие. Скажем, венгерская кухня. Я никогда в жизни не получал от еды столько удовольствия. Знаменитый венгерский суп-гуляш, дичь, во всевозможных вариантах, мясные блюда, овощи и все это с большим количеством паприки. Все это ОЧЕНЬ вкусно. Предостерегу лишь от обедов в туристических центрах, скажем где-нибудь на Ваци Утца или в знаменитом Матиаш Пинце - за весьма приличные московские цены удовольствия там будет мало, а может и вообще его вы не испытаете. Найдите места, в которые любят ходить аборигены. Там будет совсем не дорого, но еда там будет бесподобна. Для тех кто захочет воспользоваться этой статьей в качестве руководства, вот места:
- ресторан Janos в отеле Charles - хотя сам отель трешечка, ресторан там лучший из тех, что мы нашли в Венгрии. Добираться туда не очень удобно, но однозначно рекомендую- не пожалеете. Адрес отеля: Buda, Hegyalja utca, 23;
- Troffea Grill - замечательный и недорогой шведский стол, очень удобно добираться, с любой точки Кёрута на желтом трамвае-поезде через мост Margit (если из Пешта), первая остановка на стороне Буды, первый дом слева по ходу движения.
- Menze на улице Ferenc List - тоже недалеко ото всюду в Пеште, где Вы будете гулять.
Невозможно забыть и замечательные кофейни Будапешта. Кофе варят бесподобный, по вкусу напоминает тот, что подают в хороших кофейнях в Москве. Особенным же является кондитерка, точнее изделия со специфическим кремом или марципаном. Правило с выбором кофеин тоже, что и с выбором ресторанов. Особенно не рекомендую самую старую и известную кофейню Гербо - безобразие по московским ценам. Мои особенные рекомендации:
- Ruszwurm - одна из самых старых и маленьких кофеин на территории Замкового холма. Обязательно закажите фирменный десерт;
- Royal Kavehaz - удобно добираться находится на Эржебет Кёрут в Пеште, опять же на том же желтом трамвае-поезде.
Гастрономическую тему подытожу следующими словами: я впервые в жизни 2 раза ощутил, когда от того насколько вкусно наворачивались слезы счастья: один раз в ресторане Janos отеля Charles, другой - в Ruszwurm.
Предупрежу еще о том, что все магазины в т.ч. и продовольственные закрываются до 19.00, а выходные до 17.00, в воскресенье супермаркет закрывается в 14.00. До 01 ночи вырубается вся подсветка памятников. Город вымирает как любой провинциальный город.
Еще одно замечательнейшее, чем обладает город, - это купальни, построенные на горячих источниках. Я посетил 2: Сечени и Геллерт. Сходите, если будет оказия, получите массу удовольствия. Что интересно, вернут деньги за каждую непотраченную минуту!!!
Вена - город вылизанный. Архитектура похожа на пештскую, только все очень чисто и ухожено. Тут масса чего можно посмотреть. Из гастрономических удовольствий - венский шницель и кофе по венски (меланж). Отдельно отмечу, что вкус самого кофе здесь отличается от того, к чему мы привыкли в москве, он имеет ярко выраженный кисловатый привкус. Я знаю, что это другой сорт зерен, и не больше - я не специалист. Самое интересное, что произошло в Вене: вечером мы случайно зашли в совершенно пустую кирху рыцарей Тевтонского Ордена - это тех ребят, которым зимой 1242 года Шура Невский на Чудском озере устроил танцы на льду с последующим массовым заплывом. В храме никого не было только в хорах шла репетиция. И вот в пустом великолепном здании звучит хор..... Засняли немного на то, что было под рукой - фотоаппарат. Смотрите здесь.
Ну вот собственно и все - в рамках специализированного блога лирических отступлений достаточно.

О ТРЦ Тригранита. Находится West End в центре города и примыкает к западному ж/д вокзалу. Нижний уровень представляет из себя "откровенный" рынок даже с вынесенным за пределы павильонов товаром на скамейках. На первом же этаже и фудкорт. другие этажи "нарезаны" более или менее нормально с нормальными операторами, но народа для такого местоположения центра на этих этажах мало. Скорее всего это объясняется тем, что большое количество целевой аудитории не первого этажа воздерживается от визитов в центр из-за перспективы прогуляться по первому этажу. Добавим сюда еще кошмарную грязь и мрак внутри, общарпаные стены - получим гордость Тригранита. От комментариев воздержусь. Дистанционно недалеко, хотя и на другом берегу Дуная расположен ТРЦ "Мамут-1 и 2". Если у 1-й очереди еще остались элементы бывшего рынка, то уже 2-я часть очень и очень неплохая. Потоки по всем этажам распределены, да и объект сравнительно комфортный. В целом же, по отзывам большинства знающих людей, грязь - отличительная черта большинства торговых центров старушки-Европы. И, на мой взгляд, в плане торговых центров равняться нам нужно на Юго-Восточную Азию и Эмираты.

Отдельно подчеркну, что это личный блог, а не корпоративный сайт, и он отражает всего-лишь мою позицию и мнение, которое может отличаться от корпоративного.

Собственник "+" или "-" брокер

2008-04-28T10:54:00.000-07:00

Давно я ничего не писал в блог – на то были как объективные, так и не очень объективные причины. Нижеприведенная заметка была написана еще пару недель назад, но в предотпускной суете я забыл ее опубликовать. Вот и причины: отпуск и мое некоторое раздолбайство. Об отпуске есть резон упомянуть, но сделаю я это в последующей публикации, а сейчас публикую то, что было написано ранее.

В прошлой заметке я делился своими впечатлениями о Екатеринбурге. Этот пост является продолжением не столько логическим сколько хронологическим. Переговоры, в которых я участвовал, будучи на Урале, навеяли одну интересную тему, которая неожиданно получила продолжение в процессе уже других переговоров на прошедшей выставке МОЛЛ-2008. Тема такая: совпадают ли интересы компании-брокера с интересами собственника торгового центра в процессе его брокериджа – заполнения арендаторами.

На первый взгляд, вроде бы ответ положительный. Ведь брокер, как правило, получает процент от арендной ставки, о которой он договорится с арендатором, а значит, чем лучше он договорится, тем больше денег он получит.

К сожалению, на практике все совершенно иначе. «Выкрутить» из оператора лишний рубль стоит значительных сил и затрат времени. Компании-брокеру выгоднее работать на вал: за одно и то же время лучше «посадить» больше арендаторов в разные объекты, чем дотошно «выбивать» ставки по каждому из них. По той же причине утомлять себя грамотной подборкой арендаторов эти компании также не хотят. Примером является упомянутая в прошлой заметке екатеринбургская МЕГА. Особенной «расслабленностью» отличается DTZ – они просто штампуют пул арендаторов от объекта к объекту. Так быстрее. Не каждый же собственник при давлении бренда DTZ будет докапываться до того, насколько оптимально был заполнен их объект.

Есть еще одна порочная практика, которая приводит к потерям собственника при брокеридже торговых центров. Собственники, как правило, договариваются с компанией-брокером о вознаграждении в виде процента с арендных ставок. Это приводит к тому, что брокеры большую часть сборов с арендаторов «загоняют» в ставки аренды и минимум - в возмещение затрат на эксплуатацию. В результате эксплуатационный бюджет центра уже при запуске, в большинстве случаев, становится дотационными. Тем более брокерам совершенно не интересно вводить систему triple net, о которой я уже неоднократно писал:

- это чертовски сложно с точки зрения переговоров с торговыми операторами и занимает уйму времени;

- брокер недополучает вознаграждение при существенно возросшем объеме работы;

- наконец, тупо и смешно, большинство брокеров этих компаний просто не знают, что это такое и вообще «о чем это».

Последнее до меня дошло в завершающий день выставки. Общаясь внутри определенного круга спецов, складывается обманчивое впечатление, что и все вокруг понимают то, что понимают эти люди. И вот, пообщавшись с несколькими спецами-брокерами других компаний на МОЛЛе, я понял, что многое из того, что нам кажется само собой разумеющимся, неизвестно специалистам других компаний. Нет, конечно, есть топ-манагеры, которые на западе постоянно сталкивались с подобной системой. Но наш рынок пока другой и доносить «лишнюю» информацию до своих работников никто не спешит: а вдруг завтра весь отдел «свалит» к конкуренту, а с ним и «ненужные» знания, которые могут стать преимуществом «заклятого друга».

Каков же выход? Не хочу выглядеть попугаем, но ответ все тот же. Подумайте, кто вместе с собственником потом будет в «одном корыте» расхлебывать то, что оставили после себя брокеры и консультанты – управляющая компания.

В предыдущих статьях я говорил, что УК должна следить за всеми процессами, происходящими с первых минут жизни проекта. Последнее время мы много размышляем над тем, как вообще можно контролировать, к примеру, брокеридж. Возможно, проще, чтобы и заполняла объекты управляющая компания. Пока дать однозначный ответ на этот вопрос самому себе я не могу.

Кстати, навели меня на эту тему жалобы двух компаний-собственников на 2 разные компании-брокера, причем последние входят в российскую «золотую пятерку».

Вот вроде и все. В следующей заметке расскажу о Будапеште.

Екатеринбург

2008-04-13T02:22:00.000-07:00

Прошедшая неделька выдалась чересчур уж активной для меня: 2 дня в Екатеринбурге, затем 3 дня работы на выставке МОЛЛ-2008. Соответственно новостей рынка не читал, а значит, и прокомментировать их не смогу - ибо не знаю. Тем не менее, кое-что за эти дни «наболело». Эту заметку посвящу славному Екату.

Сначала о Екатеринбурге. Город «бойкий» - мне понравился. Судя по всему, нравится он не только мне. Иначе чем объяснить огромное количество строящихся торговых и бизнес-центров. Притом, что только в самом центре их не менее пяти в шаговой доступности. Волосы встают дыбом оттого, что на полутора-двух гектарах люди строят 50-100 тыс. кв.м. И в первую очередь приносятся в жертву парковочные места. С учетом того, что город уже сейчас сильно страдает от автомобильных пробок, в дальнейшем это приведет к еще большему обострению ситуации и, как следствие, снижению транспортной доступности к объектам, что в свою очередь будет вызывать раздражение у потребителей. На мой взгляд, ситуация такова, что чем больше ТЦ и ТРЦ будет запущено в центре города, тем более привлекательными для населения станут аналогичные объекты на окраинах, но с хорошими подъездами и достаточным количеством парковочных мест. А вообще, у меня сложилось впечатление, что городская администрация живет каждый день, словно последний и совершенно не заботится об упорядочении застройки в городе. В центральной части на узких улочках возводятся огромные жилые дома, торговые и бизнес-центры. Во-первых, уничтожаются следы всякой гармонии и самобытности. Во-вторых, усугубляется проблема пробок в городе.

Теперь о том, что видел. Видел ТРЦ «Гринвич» - очень понравился. Не без недостатков, конечно – есть некий сумбур и, опять же, нехватка парковочных мест, но в целом все замечательно. Особенных похвал достойно продвижение объекта на рынке, в том числе с использованием сериала про Букиных. Если «Гринвич» сравнивать с екатеринбургской МЕГой, то первый на голову выше. Считаю, что галерея в МЕГЕ неправильная. Основными якорями МЕГИ являются ИКЕА и Ашан. Большая часть их потребителей -средний класс. Галерея же, по большей части, в унисон этим якорям рассчитана на население с доходами пусть и не сильно, но «выше среднего». Я не зря оговорился «большая часть», потому что есть операторы и «классом» значительно ниже. В общем, как обычно, брокеры не заботились о судьбе и доходах объекта. Главное для них было побыстрее и подороже заполнить его с акцентом на «побыстрее» - атцтой.

Очень понравился торговый центр формата “Luxury” компании «ТЭН» на пересечении улиц Малышева и Воеводина, хотя «Джамилько» свои магазины еще открыть не успел. Пока есть проблемы с названием – оно есть где-то, но найти его непросто, в глаза совершенно не бросается и не запоминается (вот и я не могу его вспомнить). Ну и навигации пока никакой нет. Но это все поправимо. В остальном нареканий нет.

Парк Хаус. Много писать об этом убожестве не буду. По всем параметрам - маст дай.

Больше ни на что времени не хватило.

Продолжение темы – в следующих заметках…

Стратегии "выхода"

2008-04-06T11:05:00.000-07:00

В прошлом посте тема коснулась "стратегий выхода" компаний-девелоперов из проектов. Попробую описать известные мне стратегии с характеристикой самих девелоперов их используищих.
1. Стратегия, которую я называю "пенсионной" - проект реализуется исключительно для получения операционного дохода. Максимальная операционная доходность - у рынков, но тут могут возникнуть проблемы сроков их функционирования. Поэтому оптимальным вариантом, на мой взгляд, с точки зрения доходности и безрисковости является торговый центр типа "рынок под крышей". Такую стратегию используют местные девелоперы, далекие от понимания других стратегий, либо девелоперы, имеющие собственные крупноформатные торговые сети. В последнем случае объект, в первую очередь, ориентирован на размещение собственного магазина сети, а уж затем на доход от торгового центра. Сроки окупаемости подобных проектов - от нескольких месяцев до 8 лет.
2.Стратегия максимально возможной эффективности вложений в единичные проекты. Данная стратегия реализуется за счет продажи готового объекта как бизнеса. Часто используется вариант форвардной продажи. В этом варианте доходность собственных денежных средств бывает не ниже 60% годовых.
3. "Промежуточная" стратегия. Стратегия заключается в реализации девелоперского проекта, дальнейшей эксплуатации объекта 3-8 лет с его последующей продажей. Доходность на вложенные собственные средства девелопера 15-50% годовых. Такой вариант наиболее привлекателен для фондов "прямых инвестиций", имеющих некий дефицит проектов по сравнению с объемом имеющихся денежных средств. Поясню. Предположим, что у Вас есть миллион который лежит в банке под 10% годовых. У Вас появилась возможность вложить 500 тысяч в девелоперский проект. При этом, если Вы продадите объект в 1-й год эксплуатации (через 2 года после начала проекта), доходность проекта составит 100% годовых на собственные вложенные средства, через 10 лет - 11%. Но Вы понимаете, что вложить остальные деньги, а тем более всю сумму с продажи под большие, чем 10 банковских процентов, не удастся. В этом случае Вы принимаете для себя вариант, который принесет Вам не 100, а всего-лишь 11% на вложенные средства.

Кто же покупает такие проекты? Всевозможные фонды, аккумулирующие огромные денежные средства, которым необходимо их оборачивать, но в то же время с минимальными рисками. Такие фонды готовы приобретать готовые объекты как бизнес с 7-20 летними сроками окупаемости в зависимости от степени риска. К таким фондам относятся пенсионные фонды государств, но к сожалению не нашего. Наш фонд сидит своим могучим задом на куче обесценивающихся денег стоимостью не выше 2% и не может из разместить - не позволяет законодательство. Когда же закон "подправят", покупать уже будет нечего - "забугор" все купит.

Реабилитация форвардного финансирования

2008-03-27T23:21:00.000-07:00

Попалась мне на днях статья, в которой рассказывается о способах финансирования девелоперских проектов. Ничего, в общем-то, нового в этой статье нет. Но вот замечание к нейу меня нашлось. В статье со ссылкой на представителя Colliers г-жу Ясько говорится, что форвардное финансирование для девелоперов наименее выгодное, по сравнению с другими вариантами. На мой взгляд, довольно смелое и несколько безответственное заявление. Объясню почему.

Ни для кого не секрет, что основным показателем успеха проекта является не эффект, а эффективность - соотношение полученных материальных благ к вложенным в проект. Поясню: если Вы зарабатываете миллион долларов, вкладывая в проект всего один доллар, это значительно лучше, чем если Вы зарабатываете миллиард, вкладывая при этом 10 миллиардов. Оговорюсь, что это лишь при условии, что оставшиеся десять миллиардов без одного доллара (потраченного на зарабатывание одного миллиона) у Вас есть куда вложить с большей эффективностью. К чему я все это говорю? Если взять форвардное финансирование, а точнее форвардную продажу, часть денег от стоимости будущего бизнеса девелоперу выплачивается покупателем в качестве аванса уже на этапе "разрешения на строительство". Размер первого транша как правило находится в пределах 15 - 25% от стоимости продажи. Если учесть, что проектное финансирование можно привлечь в объеме 70-80% от стоимости затрат на проект, то, проделав дополнительно некоторые шаманские процедуры с инвестиционным предложением банку, можно получить проект, теоретически под реализацию которого собственные средства не нужны. Конечно, это теория, и деньги все равно понадобятся, как минимум, на приобретение участка и доведения проекта до стадии разрешения на строительство. И тем не менее, даже при дисконте в 10-15% от цены при форвардной сделке в большинстве случаев экономическая эффективность проекта выше. Да, экономический эффект ниже, но у девелопера реально освобождаются денежные средства (если они у него есть :) ), которые он может направить на реализацию других проектов. И таким образом, от вложения одной и той же суммы суммарный экономический эффект получится выше.

Этой заметкой ни в коем случае не хочу привысить либо принизить ту или иную форму финансирования девелоперских проектов. Девелопер сам выбирает свою стратегию развития и только затем принимает решение, какие условия финансирования для него наиболее приемлимы в рамках выбранной концепции.

"Холодные войны" девелоперов

2008-03-20T01:07:00.000-07:00

Прочитал в "Ъ" заметку по поводу конкуренции на Каменской магистрали в г. Новосибирске. Перескажу историю "со своей колокольни", дополнив ее некоторыми подробностями.

Каменская магистраль - это совершенно новая трасса, которой, если мне не изменяет память, не больше 3-х лет отроду. Ее протянули от самого центра Новосибирска Ипподромской улицы через пойму реки Каменки до ул. Большевистской недалеко от моста через Обь. Целью ее строительства было разгрузить центр от автотранспорта. Если с точки зрения геологии Новосибирск вообще город - не подарок, то пойма Каменки в этом отношении особенно ректальное место. Поэтому испокон веков эта часть города, находясь практически в центе, не была ничем особенно застроена. Но в связи с строительством новой основной транспортной артерии города в этом районе, он стал вожделенным для всех девелоперов. Помимо трассы преимуществом этой территории является как раз то, что она не застроена. Ведь если взять центр города, больших участков земли без расселения частного сектора там не найдешь, а тут огромный лакомый кусок...., благо технологии позволяют справиться с капризами природы (я про геологию), хотя и не дешево. И вот когда началась дележка, кто смог, тот и хапнул себе лакомые куски. Честно говоря, не знаю точно, как получили свои участки ADG Group и "Успех", хотя и догадываюсь. А вот историю участка Accent Real Estate знаю, т.к. сам ее отслеживал. Это было давненько и память меня может подвести, но по-моему было так: новосибирская компания "Метаприбор" выиграла на торгах участок в Пойме реки каменки порядка 10 га. Затем раздербанила его на 3 участка и продала 2.5 из них "Спортмастеру", около 3 еще кому-то (не помню), остаточки оставила себе, намереваясь что-нибудь построить. Вот этот последний кусок в последствии и приобрела уважаемая Accent Real Estate. При этом "Метаприбор" остался девелопером проекта.

Исходя из вышесказанного, у меня, в отличие от "Ъ" получилось не 3 а 4 проекта. "Спортмастер" тоже заявился со строительством торгового центра.

Чем же все закончится? Прогноз мой таков. Ввязываться в битву "Спортмастеру" смысла нет. Он, почти наверняка, и так сможет войти на аренду в один из строящихся торговых центров. А земельный участок только растет в цене - денег на перепродаже он точно не потеряет. Сталкивался с новосибирской компанией "Успех". На мой взгляд, люди мутные. Они реализовали ТРЦ на Красном проспекте. Но если арендаторам придется выбирать, они скорее всего выберут для себя более понятных девелоперов. Из последних - шансов больше у Accent. Не смотря на то, что концепцию для ТРЦ последней компании разрабатывает Colliers (архитектуру "рисует" Chapman Taylor), персонал компании таков, что они и сами могли бы с успехом справиться с этой задачей. И Colliers здесь используется больше как брэнд и "мальчики для битья". Большинству торговых сетей хорошо знакомы лично сотрудники Accent Real Estate через прошлый опыт работы с ними, и в этом у компании большое преимущество над другими. Будучи представленным господину Вайсу, могу предположить, что и при выборе генподрядчиков компания "за ценой не постоит" и объект будет реализован в кратчайшие сроки. Стоит заметить, что и компания "Успех" пользовалась услугами Ренесанс Констракшн, так что в этом вопросе у этих конкурентов паритет.

В целом же карина на сегодняшний день для подобных городов обычная и напоминает поле боя перед сражением кельтских кланов. Представители противостоящих армий выходят, задирают килт и трясут друг перед другом своими гениталиями, пытаясь деморализовать противника.

Посмотрим, что будет: продолжение следует.....

Площадь Восстания

2008-03-14T05:36:00.000-07:00

Прошла еще одна неделя. Если на прошлой неделе все были заняты подготовкой к MIPIM-му, то на этой неделе все укатили в Канны.

На неделе прочитал (уже не помню где) заметку о реализации одним из девелоперов проекта застройки подземной части Площади Восстания в С-Петербурке. Объект строительства - торгово-развлекательный центр. Вот, решил высказаться на этот счет.

Город Санкт-Петербург второй по численности населения город в Российской Федерации. Он характеризуется высокой покупательской способностью населения. При большой насыщенности города торговой недвижимостью высокого качества потребность на нее в центре города остается

Площадка находится на пересечении 2-х основных транспортных магистралей города Невского и Лиговского проспектов. Отличная пешеходная доступность объясняется наличием выходов сразу с нескольких линий метро а также расположенным на Площади Московского железнодорожного вокзала. Все это создаст сложности при реализации проекта из-за необходимости реорганизации движения пешеходных и транспортных потоков в процессе строительства.

Участок находится на территории исторического центра города и является частью охраняемого архитектурного комплекса. С учетом сложной геологии участка это обстоятельство в значительной степени усложняет вопросы связанные с согласованием проекта и получением разрешения на строительство. Весьма затруднительным и дорогостоящим выглядит возможность согласования и переноса городских сетей с участка. Высока вероятность отказа в согласовании проекта со стороны метрополитена.

700 парковочных мест недостаточно для данного комплекса. По нашим оценкам, необходимо от 1500 до 2000 машиномест..

В зоне пешеходной доступности с противоположных сторон от Площади Восстания в настоящее время реализуются 2 проекта торговых центров: Универмаг «Стокман» и ТРЦ на Лиговском проспекте, д.26/38 (общей арендопригодная площадь более 100 000 кв.м). Данное обстоятельство усилит конкуренцию в районе участка, тем более, что оба проекта будут реализованы уже 2008-2009 годах, т.е. на несколько лет раньше чем «Площадь Восстания».

Исходя из вышеизложенного проект многофункционального комплекса «Площадь Восстания» выглядит дорогостоящим, а сроки его реализации непредсказуемы. Высокие риски отказа в согласовании проекта и высокие маркетинговые риски делают данный проект малопривлекательным..

По моим прогнозам, собственник данного проекта попытается его продать. Решится ли кто-нибудь рискнуть реализовать его?

Девелопмент торговых центров в "малых" городах

2008-03-10T08:29:00.000-07:00

"Король умер - да здравствует король". В очередной раз население России из нескольких зол выбрало то, "что надо". Даже не знаю, отчего так тошно... Ведь в принципе, еще несколько лет назад было понятно, что новым "кормчим" станет либо Медведев либо Иванов. Вопрос был не в том, кого выберут люди, а на кого людям укажет режим. Мне известно из близких к тем кругам источников, что сначала "любимой женой" был назначен Иванов. Но то ли в подшефной ему армии что-то было опять не так, то ли решили что для молодого поколения Медвед - звучит особенно привлекательно - но выбор пал на того, на кого пал. Суть в том, что все было предрешено. На выборах в местные органы власти, там, где не решали "по-правильному" избиратели, его решали "подсчетчики". Остается всего лишь один вопрос: почему населению нравится быть баранами?
Наше общество является по своей сути стадом, а мы сами - животные этого стада. Мы хотим выглядеть как самые типичные представители нашего стада и все мы хотим быть вожаками своего стада. Жалко, что некому нас 40 лет водить по пустыне.
Правда ведь, никто из Вас не думает, что нам был представлен реальный выбор. Ведь понятно, что "демократически настроенная" часть населения вряд ли отдаст свои голоса коммунистам. Ясно, что и Жириновский присутствует только для дробления голосов возможной коалиции. А никому неизвестный кандидат-демократ - это вообще плевок в лицо оппозиционно настроенной части общества.
Говорить о том, что в России нет другого кандидата, неправильно. Люди всегда найдутся. Нет "денег", которые не побоялись бы поддержать такого деятеля. Ведь все знают на примере Ходарковского, Гусинского, Березовского и др., какая расправа их ожидает. При чем шансы очень велики, что расправятся даже если окажешься на стороне победителя (ситуация "Путин - Березовский"). Эти люди, безусловно, преступники. Но разве найдутся у нас в отечестве "честные олигархи"? Почему же именно они? Рискну предположить, что в ближайшее время мы станем свидетелями очередного спектакля из цикла: "Власть против олигархов". По правилам игры новая власть должна показать всем "где раки зимуют", "где и чей шесток", "мы с народом" - это самый простой способ завоевания симпатий вышеописанного населения. Вы сами не чувствуете, что деловая активность какая-то вялая? Все ждут в каком направлении укажет "стрелка рулетки".

Давненько я не писал - в последнее время рынок как-то замер. Я так думаю, что связано это с праздниками, выборами, подготовкой к профессиональной "пьянке" в Каннах (MIPIM). Новости очень однообразны: во всю "пиарятся" РТМ, Вестер, Техносила. Начинаются проблемы у Эльдорадо :) - все как обычно. В моих комментариях все это не нуждается.

Решил остановиться на такой теме. Недельку назад в очередной командировке общался с крупным холдингом, в состав которого в числе прочего входят банк, строительная компания, региональная сеть небольших продовольственных супермаркетов. Возникла у ребят идея развивать девелопмент торговых центров современного формата в городах с численностью населения от 15 до 100 тыс. человек, чтобы "не играть на одной площадке" с уже состоявшимися конкурентами.
На мой взгляд, это "мертворожденный ребенок" по следующему ряду обстоятельств:
1. разберемся с крупноформатными арендаторами: кто бы мог "зайти"? При такой численности населения DIY, многозальный кинотеатр и детская зона развлечений исключены - они себя просто не окупят, даже если "сядут" бесплатно. Оператор бытовой техники тоже вряд ли заинтересуется городом с населением ниже 50-60 тыс. По тем же причинам. Остается продовольственный супермаркет, пусть даже сети владельца ТЦ;
2. Существует такой эфемерный показатель, как насыщенность торговыми площадями. Эта цифра составляет что-то около 190 кв.м торговых площадей на 1000 жителей. Цифра "ни о чем", т.к. не учитывает ни одного реально влияющего на такой показатель фактора, но для "прикидки" вполне подходит. Исходя из него максимальная торговая площадь подобных объектов должна составить 3-19 тыс. кв.м. Даже если в городах с численностью населения близкой к 100 тыс. "придет бытовая техника" остается площадь под галерею. Ну, возможно, "зайдет" сотовая связь. Возможно у Вас будет аптека и отделение банка и................все. Одежда и обувь из федералов не пойдет - им нужна численность покупателей сопоставимая с численностью самого города, но такого не будет. Представьте, Вы идете по своему городку в новых штанах (ботинках, платье, футболке и пр.) и каждый второй встречный одет в такое же - такой магазин долго не протянет. Вариант "сажать местных" - не вариант. Проект просто никогда не окупится: местные бизнесмены "не дадут" Вам ставок, необходимых для окупаемости подобного проекта. Была ситуация пару лет назад, когда при брокеридже торгового центра в одном из городов-пятисоттысячников компания-брокер собрала тусовку местных бизнесменов и предложила им стать арендаторами объекта. Бизнесмены ответили, что за те годовые ставки аренды, которые им предлагаются, можно приобрести в собственность помещение в центре города.
3. Последнее обстоятельство связано с тем, что на сегодняшний день для получения максимальной доходности от проекта современного торгового центра необходимо создать объект, обладающий, прежде всего, высокой инвестиционной привлекательностью. Т.е. основной доход - инвестиционный доход. Соревноваться с рынками по операционным доходам торговый центр не может. Считать, что на сегодняшний день, да и в среднесрочной перспективе какой-либо из инвестиционных фондов захочет приобрести торговый центр в городе с населением меньше 100 тыс, преступление. Т.е., если сравнивать будущий торговый центр с "рынком под крышей" можно сказать, что капитальные затраты на центр будут выше, его операционные доходы будут ниже, инвестиционная стоимость обоих бизнесов будет статистически нулевой.

Вот и пища для размышлений.

Буду благодарен за Ваши комментарии.

Калинка Стокман - финский бомж в Москве

2008-02-28T04:42:00.001-08:00

Недавно в прессе прошла информация, что из "Смоленского пассажа" собственники гонят Stockmann: старый договор аренды закончился, а новый на условиях, приемлемых для торгового оператора, заключать не хотят.

Для справки. Собственником "Пассажа" является "Мосстройэкономбанк", который в 2005-м году был рейдерски захвачен бандитами Сулеймана Керимова - структурой, известной под названием "Нафта-Москва".

Представитель собственника мотивирует отказ в заключении нового договора аренды тем, что арендные ставки по комплексу на порядок выше той, которую готовы платить фины. По оценкам экспертов, они равны 3500 - 4000 долл. США за кв.м в год для арендаторов галереи и 500 - 550 для Стокманна. Специалистам, работающим в торговой недвижимости, понятно, что Стокманн по ставкам никогда не сможет конкурировать с "мелкими" операторами. Однако, мне видится, что такое развитие событий может сыграть не на пользу объекту. До сегодняшнего дня "Смоленский пассаж" плотно ассоциировался в умах конечных потребителей с названием "Калинка Стокман". Отсутствие данного брэнда в объекте уже само по себе может повлечь за собой потери части посетителей. Но и это еще не все. Вспомним о китайском конкуренте в 5 минутах пешком "Лоттэ Плаза". Последний "завел" под свою крышу большое количество отличных, в том числе и "бутиковых" марок. Все идет к тому, что китайцы будут сами приобретать франшизы известных мировых брэндов и открывать соответствующие магазины в "Плазе". При отсутствии "Стокмана" в "Пассаже" весы потребительских предпочтений могут резко качнуться в сторону "Лоттэ Плаза", что повлечет за собой и отток арендаторов из "Смоленского Пассажа", как следствие - продолжение оттока посетителей и резкое падение арендных ставок по торговой части объекта. В итоге объект из ликвидного бизнеса может превратиться в банальный "рынок под крышей", работающий на потоке от метро.

В общем, прежде чем "гнаться за лишним долларом" сейчас, нужно хорошенько осмыслить возможные последствия.

Мой ответ Кушману....

2008-02-23T10:37:00.000-08:00

На прошедшей неделе один человек засомневался в моих словах, что строительство ТРЦ "Солнечных" в Уфе находится в летаргическом сне. Причиной тому стали заявления господ из компании Cushman & Wakefeild & Riabokobilko, что объект строится полным ходом.

Вот мой ответ:

фотография сделана летом 2007 года

фотографии сделаны в январе 2008 года

и наконец, 22 февраля 2008 года

Спрашивается, неужели компании "раскручеными" брэндами совсем не дорожат своей репутацией?

"Власть" как инструмент рейдерства

2008-02-18T06:11:00.000-08:00

В последних выступлениях как настоящих, так и будущих лидеров нашего государства было уделено внимание усилению борьбы с рейдерством. Заявление из уст представителей сегодняшней власти выглядит, по меньшей мере, цинично. Скорее всего, это очередной шаг к тому, чтобы сосредоточить все как законные, так и незаконные "ниточки управления" отбором денег у бизнеса в руках определенного круга лиц. Ведь не секрет, что большинство государственных институтов власти всех уровней давно уже стали инструментами в руках рейдеров "близвластьлежащих".

Один из последних крупных случаев рейдерства - ситуация с торговой сетью "Арбат-Престиж". По официальным заявлениям, суммы неуплаты налогов владельцами сети смехотворны в сравнении с их состоянием. Ну, раз виновны - давайте разбираться и призовем их к ответу. Но мера пресечения - содержание под стражей на период следствия, притом, что подследственные готовы внести залог в размере суммы претензии... Такое поведение судебных органов кажется, по меньшей мере, странным. Впечатление такое, что суд печется не о государственной казне, а совсем о другом... На этом фоне заявление адвокатов о том, что подзащитным было предложено продать сеть в обмен на свободу и прекращение уголовного дела звучит вполне убедительно. Т.е. прокуратура и судебная машина в очередной раз стали инструментом рейдеров.

Теперь прогуляемся в славный город Сыктывкар - столицу Республики Коми. Местный бизнесмен несколько лет назад прикупил никому тогда ненужный объект незавершенного строительства. Через несколько лет выясняется, что участок удачный, с точки зрения строительства на нем торгово-развлекательного центра. Собственник решил двигаться по пути реализации такого проекта. В прошлом году стало известно, что проект строительства ТРЦ на данном участке земли заявлен новоиспеченным девелопером Ritzio - владельцем сети игровых залов "Вулкан". Через некоторое время от лица данной компании к собственнику проекта обратились с "настоятельным предложением" о его продаже. Собственник отказался. И вот на днях ему поступило аналогичное предложение уже от мэра города по цене процентов на 40 ниже. Предложение выдержано в стиле: можешь не продавать, но тебе же все равно придется проходить все согласования в городе. И хотя компания Ritzio в "дружеской беседе" не называется, тем не менее, сомнений, откуда дует ветер, у собственника нет. Подсчеты разницы в предложениях говорят о том, что мэр решил заработать агентское вознаграждение порядка 4 млн. вечнозеленых.

Вышеприведенные случаи - не исключения, а правило ведения крупного бизнеса на всей территории Российской Федерации. Вспомните Юкос, Русснефть да и многие другие откровенные рейды, прикрытые красивыми словами борьбы с криминалом. У меня нет сомнений, что все те люди, к которым были выдвинуты претензии, далеко не ангелы, но что-то слишком избирательно действует Фемида нашего государства. Скажем, на рейдерский и откровенно криминальный захват Смоленского пассажа в свое время никто не отреагировал, да и по сей день преступники при власти.

Вывод мой таков: как легальный, так и криминальный бизнес всегда и везде будет стараться использовать "административный ресурс" в своих целях. Пока в государстве действующей власти не дышит в спину реальный конкурент, готовый сам стать властью, чиновники всех уровней и ветвей в наглую, ничего не боясь, будут "оказывать соответствующие услуги соответствующим структурам". Ведь если смотреть в целом, им ничего не угрожает - они в любом случае останутся у кормушки.

ТРЦ + аквапарк = ???

2008-02-14T06:19:00.000-08:00

В большинстве крупных городов России в настоящее время сформировалась довольно жесткая конкуренция, если не среди самих торгово-рвзвлекательных центров, то уж среди проектов таковых точно. Исключение составляют города с жесткими административными препонами внешним инвесторам, такие как Челябинск, Магнитогорск и пр. Для девелоперов день ото дня все актуальней встает вопрос: как завоевать предпочтение торговых операторов, чтобы именно его объект они выбрали для открытия своего магазина. Очевидно, что "мелкая" нарезка будет принимать решение на основании пула "якорных" арендаторов, которые разместятся в объекте. В данном утверждении хоть и присутствует некоторое упрощение, но в целом оно верно.

В теории якорным арендатором индеферентно, какие еще якоря "войдут" на объект. Но реально, для них также важен имидж, как некая "составляющая привыкания" для торгового центра. Это важно, т.к. со временем удачный объект "обрастает" собственной базой потребительских предпочтений. Чем больше такая база, тем больше будут обороты и у оператора. В настоящее время "наиболее равнодушными" к окружению являются продуктовые супер- гипермаркеты и DIY. Но когда в округе полно супер- гипермаркетов, есть несколько DIY, куда пойдут арендаторы, зависит только от места положения объекта и отношения к его девелоперу, брокеру и управляющей компании. Естественно, что менее удачливым девелоперам это не нравится. Все злободневней стоит вопрос, что же такого сделать, чтобы наш объект стал самым популярным. Существует несколько оригинальных идей, наименее оригинальной и в то же время, на первый взгляд, наиболее понятной является аквапарк. Почему же аквапарки не вырастают как грибы после дождя?

Проблемы, связанные с реализацией аквапарка, перечислю:
1. Отсутствие на российском рынке операторов аквапарка. Есть отдельные аквапарки, но компании, их реализовавшие, не развивают сеть.
2. Даже если попытаться привлечь оператора "из-за бугра", сомнений не возникает, что заняв 1-й этаж он будет платить самую низкую арендную ставку среди всех операторов торгового центра. Доходность проекта будет сильно подорвана.
3. Год назад один из операторов развлекательных зон ухватился за идею аквапарка на любом этаже. Идея неудачная - капитальные затраты вырастают колоссально. Поднять тысячи кубометров воды задача нетривиальная, с точки зрения инженерных решений возможная, но безумно дорогая.
У девелопера есть возможность реализовать аквапарк как собственный бизнес, тогда:
4. Необходимо понять, у кого заказать проект аквапарка. Хотя эта проблема и не сложная, но, тем не менее, требует довольно существенных трудозатрат (в русском языке есть слово точно описывающий подобную стиуацию: геморой ;-).
5. Кто будет управлять бизнесом? На самом деле, проблема также решаемая.
6. А вот проблема посложнее: при выходе из всего проекта через продажу, что делать с аквапарком?
Опять вернемся к глобальным проблемам:
7. Не очень понятно, станет ли аквапарк действительно якорем для торгового центра. Не станет ли аквапарк объектом целевого посещения, при этом "не приводя" покупателя в торговую галлерею.
8. Будут ли вообще люди в достаточном количестве посещать аквапарк: насколько негативный урон имиджевой составляющей нанесли те события, которые имели место быть с аквапарками?

Наверное, существуют и еще какие-то "факторы сомнения" на счет аквапарков, но, я надеюсь, что большую часть я изложил. Данным постом я не ответил ни на один из этих вопросов, потому что не готов, хотя и понимаю пути решения проблем. Когда буду готов, все равно вряд ли напишу об этом, т.к. это будет уже в разряде "служебная информация".

Баллада о TripleNet, пирожках с котятами и как обманывать западные фонды при помощи западных же консалтинговых компаний

2008-02-07T11:41:00.000-08:00

Российский рынок крупной коммерческой недвижимости в некоторых деталях принципиально отличается от аналогичного Европейского, возможно, и Американского рынков. Но эти детали приводят к тому, что те оценки проектов, которые делают консалтинговые компании с иноземными корнями у нас в отечестве, не имеют с действительностью ничего общего. Одна из таких "мелочей" - TripleNet - страшный, скажу Вам, зверь. TripleNet - это такая организация потоков операционных доходов и расходов от коммерческой деятельности объекта, при которой арендаторы полностью возмещают собственнику все операционные расходы и НДС, т.е. затраты на эксплуатацию, налоги на недвижимость, затраты на аренду земли, вознаграждение управляющей компании, затраты на рекламу, коммунальные затраты и пр. В отечестве же такая схема пока не работает. Реальный брокеридж ведется из принципа четкого прогнозирования затрат торгового оператора, т.е. с ним сразу фиксируется арендная плата (редко + процент с оборота), фиксируется ставка по возмещению эксплуатационных затрат и плюсом он должен "платить по счетчику" за коммунальные услуги, им же потребленные. Помимо прочего предусматривается ежегодная индексация ставок, но не более чем на определенный договором процент. Для разных профилей торговли, в зависимости от занимаемой площади, региона, местоположения, ставка возмещения эксплуатационных затрат колеблется от 30 до 200 долларов в год за кв.м. В результате, сборы "за эксплуатацию и коммуналку", в том числе и из-за наличия мест общего пользования, никак не связаны с реальными операционными затратами. Соответственно, и бизнес-планы, разработанные вышеупомянутыми да и большинством отечественных "консалтеров", ничего не стоят. Последнее я высказал "ф сердцах" и "между делом". А проблема в том, что региональный рынок - это рынок арендаторов, и Вам, в подавляющем большинстве случаев, не удасться навязать арендаторам "кота в мешке" в виде ТриплеНета, т.к. они понимают, что реальный рост эксплуатационных затрат опережает заложенный в договор процент индексации, и растут эти расходы непредсказуемо.
В Москве, возможно, и в С-Петербурге рынок другой. Здесь теоретически эту схему реализовать можно. Вот я и столкнулся с желающими.....
Здоровый проект в Москве. Один из "великих" консультантов разработал концепцию, нарисовал ставки, сделал бизнес-план: "Ребята, ТриплеНет". Арендные ставки оптимистичные, но по большей части реальные. Мы посчитали операционные затраты и прослезились. Если пропорционально увеличить "обычные" ставки возмещения эксплуатационных затрат операторов, то получится, что гипермаркет и мультиплекс должны возмещать порядка 100 долларов США с кв.м. в год, операторы "мелкой нарезки" - 300 долларов США. Насколько мне известно, самые высокие ставки по возмещению в России на сегодняшний день - 200 вечнозеленых за кв.м. в год. И все это уже при оптимистичных ставках. Соответственно, собственники проекта и NOI посчитали, исходя из ТриплеНета. Т.е. они реально переоценили свой проект процентов этак на 17-18. Вот и верь консалтерам.
А что самое смешное - западные фонды верят! Я тут в одном инвестиционном предложении проекта для крупного западного фонда увидел ставку за двадцатитысчный гипермаркет 180 долларов США за кв.м. без НДС + возмещение "TripleNet", т.е. реально "на круг" больше 300 долларов с НДС - у меня выступили просто слезы умиления от гордости за то, как "наши люди" дурят головы буржуям. Самое интересное что фонд купил значительную долю в проекте и будет его финансировать.
Вот такие пирожки с котятами.

техноСИЛА есть - а что с умом?

2008-01-31T23:17:00.000-08:00

Прошедшая неделя выдалась активная и богатая на события, так или иначе являющиеся продолжением некоторых ранее описанных мною тем.

Опять "пиарится" "Калинка-Малинка" в Ростове-на-Дону. Только теперь это уже и не "Калинка-Малинка" а "Золотой Вавилон". Мол, господа-арендаторы, народ любит "Золотой Вавилон". Вот только подавляющая часть населения славного города на Дону слыхом о таком не слыхивало. Дв и в Москве у "Вавилонов" нет популярности "МЕГИ" - будь даже это не Ростов-на-Дону, а Москва - покупателя туда заманить было бы крайне сложно. Не думаю, что среди руководств торговых сетей есть дураки. Тогда встает резонный вопрос: на кого рассчитана вся эта шумиха?

На неделе прошла также информация о смертельной болезни "Кита": "Кит-Кэпитал" все-таки сворачивает свою деятельность. О "формуле успеха" этого девелопера я уже неоднократно писал в различных ИИ, в том числе и в этом блоге. Так что меня это событие нисколько не удивило.

Пришли известия о том, что Ашан готовит крупномасштабное наступление на Украину. Что, по мнению экспертов, рынок продуктового ритейла там практически пуст, что также подтверждает мои мысли и домыслы, которые были изложены в недавней заметке.

Ну и наконец, из "Техносилы", а вернее от "ТС Девелопмент", что для обсуждаемой темы совершенно непринципиально, пришло сообщение о строительстве и дальнейших планах такого строительства в небольших городах двадцатитысячных торговых центров. Зто обстоятельство стало поводом для дискуссии, о чем в своем новорожденном блоге сообщил мой сослуживец http://infallibility14.blogspot.com/. Мое мнение такое: из федеральных сетей в эти объекты реально привлечь только супермаркет продовольственных товаров, "бытовую технику" в лице все той же "Техносилы", ну и, естественно, сотовую связь. Вряд ли я кого-то забыл. С "супера" да и себя-родного много денег не возьмешь - нужна галерея. Сотовая связь - это еще не галерея. По вышеизложенной причине галерею придется создавать из местных бизнесменов. Ставки по городам, уверен, не сопоставимы со ставками в среднестатистическом нормальном торговом центре. Значит, местные бизнесмены на дорого тоже не "сядут". Объект небольшой - удельные затраты на эксплуатацию будут очень высокими (конечно же, в случае эксплуатации не на износ). По моим самым оптимистичным прикидкам, срок окупаемости проекта (при условии, что сама "Техносила" платит "среднюю" аренду) составит 7 лет без учета процентной нагрузки на собственные денежные средства в проекте. Доходность на собственные вложенные средства не превысит 15-17%. Вопрос: неужели розничный бизнес по реализации бытовой техники настолько низкодоходное предприятие, что "Техносила" готова вложиться под такую незначительную доходность? Странно все это.

Ну и пятничный бонус для тех, кто дочитал это занудство до конца. Предлагаю по очереди сравнить следующие 2 ролика:
http://www.youtube.com/watch?v=iYhCn0jf46U
http://www.youtube.com/watch?v=7-kSZsvBY-A&feature=related

Что год грядующий готовит Южному Уралу

2008-01-29T22:39:00.000-08:00

Этот пост попробую написать в форме китча. Поехали.....

Из непроверенных источников информации редакции данного блога стало известно, что после президентских выборов в России должен уйти в отставку Губернатор Челябинской области Сумин П. И. У нас нет сведений о причинах будущей отставки.
Наши источники сообщают, что эти планы вызвали самый живой интерес у Мэра города Челябинска Михаила Юревича. Это обстоятельство тут же нашло отклик в его сердце и кошельке.
Редакции интересно, хватит ли господину Юревичу денег, чтобы стать новым губернатором? И соответственно, впадет ли регион еще в более коматозное состояние по сравнению с тем, в котором он находится сейчас?

Как я докатился.....

2008-01-28T10:48:00.000-08:00

По просьбе одного из читателей блога расскажу немного о том, "как я докатился до такой жизни" :) .Воздержусь от анкетных данных, сразу перейду к сути.

В недвижимости я работаю с февраля 1995-го года. Начинал работать с жилой недвижимостью Позже "залез" в пограничную область между недвижимостью и финансами. На этой ниве работал с "СБС-Агро", "Универсальной Финансовой Компанией", позже с КБ "Нефтяной Альянс". В процессе очередного банковского кризиса перешел работать в департамент развития одной из торговых сетей, где впервые столкнулся с понятием "торговый центр". Затем работал, не очень долго, в консалтинговой компании, откуда и был приглашен в департамент развития моего сегодняшнего работодателя.

Об образовании. Имея одно законченное высшее и одно незаконченное образование, ни одно из них не было связано с недвижимостью, да и вообще, ни с чем из того, чем мне приходится сейчас заниматься. Основы навыков работы в сфере недвижимости я получил еще работая на рынке жилья. Далее я усвоил, как недвижимость "связана" с "большими деньгами". При этом последнее знание я получил раньше, чем сами отечественные "большие деньги". Критерии выбора помещений для аренды и все с этим связанное я усвоил, работая в "развитии" торговой сети. Азы "концептуального подхода" к проектированию торговых центров освоил, работая в консалтинговой компании. И, наконец, все это сплелось воедино и укрепилось в моем сознании в процессе работы в "Торговом Квартале". Опять же, из-за специфики своей деятельности в компании мне приходится работать в тесном контакте с большинством ее структурных подразделений. Придя на это место работы, я получил возможность быстро учиться, и не только у специалистов своей компании. Учиться и было, и есть у кого: меня на протяжении всего времени моей работы в ТК окружало и окружает довольно большое количество "звезд рынка крупной коммерческой недвижимости": архитекторы, консультанты, маркетологи, финансисты, брокеры, технические специалисты, "рекламщики", специалисты-строители.... С учетом того, что мне предоставлены широкие возможности в коммуникации, грех ими не воспользоваться и не пополнить свои знания. Получается, что, хотя я и не являюсь супер специалистом в каком-то узком направлении, но тех знаний, которые у меня есть из всех областей деятельности девелоперской компании, достаточно, чтобы иметь представление о проекте вцелом. Последнее обстоятельство имеет свои неоспоримые преимущества.

Безусловно, в ходе своей деятельности, я проходил обучение на некоторых курсах. Например, PMI и других. Но все полученные на них знания носят сугубо "инструментальный" характер и непосредственно не связаны с самим предметом моей деятельности. Я долго думал об MBA "Управление недвижимостью". У тех, кто учится на этом курсе, смотрел материалы - на мой взгляд - "лажа". Попробуйте разубедить меня, тогда я обязательно запишусь.

Выше я описал "мой путь" туда, где я сейчас оказался. Я не пытался описать его в виде анкеты. И у других специалистов, которых я встречаю на рынке, пути прихода в данный сегмент рынка самые разные. Единой специализированной обучающей программы, которая Вам даст хоть сколь-либо серьезные знания и навыки в сфере девелопмента крупной коммерческой недвижимости, не существует. Поэтому, если Вы сюда попали, то Ваш путь - он исключительно Ваш. Возможно, когда я обзаведусь огромным авторитетом на рынке, я создам свою "Академию девелопмента, консалтинга и управления недвижимостью" - это шутка :).

"Мать городов русских"

2008-01-24T11:28:00.000-08:00

Зх, ведь всего каких-то пару десятков лет тому назад слово "загранкомандировка" приводило в трепет и вызывало зависть у простого отечественного обывателя. А сейчас....? Короче, случилась оказия оказаться мне на этой неделе на 2 дня в загранкомандировке. Побывал я в "Матери городов русских". Конечно Вы скажете, что курица - не птица, Украина - не "заграница". Тут дело каждого лично, как к этому относиться. Я для себя определил так: попадаю в аэропорту в Дьюти фри - "заграница" и наоборот.

Началось все с того, что приехал я в Ш-2 и с удивлением обнаружил, а, вернее, не обнаружил в списках вылета своего рейса ..... Вот это сюрприз: в билете стоит "SVO". В справочном бюро сказали, что на данный рейс посадка осуществляется через Терминал-С рядом с Ш-1. Хорошо, что я за 2 часа приехал в аэропорт. Так что, для тех кто еще не "в курсах" знайте, что теперь в "Шарике" 3 терминала. И при внешнем рейсе обязательно стоит уточнить, из какого терминала вылет.

Город Киев довольно активный с точки зрения розничной торговли. Большое количество как российских так и международных представительств торговых марок открылось в городе. Судя по объявлению о приеме на работу, в ближайшее время придет и Ашан. К сожалению, целью моей двухдневной поездки были переговоры, и посмотреть как следует город возможности у меня не было. Тем не менее сложилось впечатление, что "полноценных" торговых центров европейского формата в городе нет. Мне, правда, не удалось посетить по мнению некоторых местных жителей 2 лучших: "Караван" и еще один в 15 км. от города (названия последнего не запомнил), но не суть. Даже если эти 2 объекта и "ice", то такого количества подобных объектов для столь крупного города явно недостаточно. Уровень жизни в городе ниже чем в Москве, но он не так сильно отличается "в живую" по сравнению с тем, что нам показывают по "ящику"..

Вцелом могу сказать, что вместо того, чтобы "биться" за такие города как Тула, упомянутый в более ранних моих заметках, господам девелоперам не будет лишним обратить внимание на Киев, благо, что следов местных серьезных игроков в сегменте торгово-развлекательных центров, я там не нашел.

Вот собственно и все, что могу рассказать о моей поездки. Вся остальная информация конфиденциальная. Ниже привожу несколько фотографий.

Из Уфы с приветом

2008-01-17T11:12:00.000-08:00

Пишу эту заметку, сидя в гостиничном номере «Президент-отеля» в городе Уфе. Вроде бы и неплохой отель, но все время преследует ощущение, что из четырех нарисованных на фасаде звезд все-таки как минимум одна лишняя. Сижу, а облечь в слова свое недовольство не могу. Хотя, может быть я и придираюсь. Мне достаточно много приходится мотаться по командировкам, и до определенного момента на гостинцы в отечестве я особенно внимание внимания и не обращал – считал, что в регионах идеал за те деньги, которые «контора» готова за меня платить (хотя они и немаленькие) недостижим. Но это было до тех пор, пока я не попал в «Медвежий угол» в Сургуте… Уже к тому моменту я побывал в большом количестве отелей и не только в России. На мой взгляд, трехзвездочный «угол» даст фору многим пятеркам, скажем, в Турции, Египте, Таиланде да и в др. странах. После рабочего дня и 4-часового переезда на общественном транспорте из Нижневартовска сургутский «Медвежий угол» показался мне тогда чуть ли не уголком рая на земле. И вот с тех пор этот отель является для меня эталоном для сравнения. После этого я жил во многих отелях России и не только, в том числе и четырехзвездочных, но ни один не смог сравниться с сургутским «углом». И «Президент» подвел. Ну вот, пока писал вышесказанное, нашел к чему придраться: халат есть, а одноразовых тапочек нет, штора в ванной замызганная и пожелтевшая внизу. Вчера ночью так и не удалось найти выключателя для света, пришлось все 4 светильника выдергивать из розетки (выключателей на них я тоже не обнаружил). Может сегодня получится… Вполне допускаю, что блюда национальной кухни в местном ресторане готовят правильно, ну по крайней мере вкусно, но вот мой любимый «цезарь» готовят неправильно. Завтрак был безобразный, ну и прочие мелочи. Уверен, что вышесказанное у многих вызвало раздражение: «зажрался». Господа, поймите меня правильно: я и в палатке в чистом поле нормально могу прожить, но если уж кто-то заплатил деньги за энное количество звезд, то он вправе рассчитывать и на соответствующий уровень сервиса. Представляете, какой номер можно снять за 160-170 долларов в сутки в Турции, Египте, Таиланде, Испании? Так ведь, господа, Уфа это ж не Коста Брава и даже не Мармарис!!!! Ну да ладно, вернемся к «нашим баранам».

Существующую ситуацию в сфере торговой недвижимости в данном городе (напоминаю, речь идет об Уфе) можно охарактеризовать словом «пограничная». Еще «вчера» - это девственно пустой город (то, что есть, в расчет брать никакого смысла нет), уже «завтра» и практически сразу - жесточайшая конкуренция. Далее подробности.

Существующие в Уфе торговые центы можно поделить на 2 категории «маленькие и бестолковые» и «просто бестолковые». Многие объехал, но ни один из них не достоин упоминания. Значит, и не буду упоминать, почти.

Зато от количества площадей в заявленных объектах волосы встают дыбом. Первые объекты, которые будут введены в эксплуатацию, - «Мега» компании «ИКЕА» и ТРЦ «СемьЯ», одним из собственников которого является, также как и одноименного ТРЦ в Перми, губернатор Пермского края. И, не смотря на то, что текущая стадия реализации проекта «СемьЯ» значительно опережает «МЕГУ», я не удивлюсь, если последняя откроется раньше. Я подозреваю, что и местную «МЕГУ» строит «Ренессанс Констракшн», а строить они качественно и быстро умеют: в Новосибирске семидесятитысячный ТРЦ компании «Успех» на Красном проспекте они построили за год!!! При этом они «загнали» в коллектор реку и «зарылись» на несколько уровней в землю. Не знаю как Вас, но меня это впечатляет. Итак, первыми «серьезными» игроками на Уфимском рынке торговых центров станут «СемьЯ» и «МЕГА». Последняя, как всегда, находится за городом по пути в аэропорт. «СемьЯ» - объект среднеформатный. В заявленные 70000 входит многоуровневая подземная парковка, поэтому торговая площадь объекта - что-то около 26000. С учетом того, что собственникам пришлось отдать из них 4000 кв. м «Синема Парку» и еще приличный кусок «Перекрестку», экономику проекта пришлось «поднимать» за счет ставок по галереи. Поэтому остальная нарезка по большей части мелкая, ставки аренды высокие. Но центр города позволил это сделать. Посмотрим, что получится. Ну «МЕГА» она и в Уфе «МЕГА» и писать что-то еще о ней излишне. В «первой волне» так и не стартовала «Доринда», и, судя по всему, уже и не стартует.

Во «второй волне» из «реальных игроков» заявлены объекты компаний «РосЕвроДевелопмент» («Планета»), «Макромир», «Регионы» («Июнь»). Я не маркетолог, но, на мой взгляд, лучшее местоположение у первых двух, но они взаимоисключающие, т.к. находятся рядом и ориентированы в большей степени на жителей района «Сипайлово» и Орджоникидзевского района («Черниковка»). Битва предстоит не на жизнь, а на смерть. На фоне этих проектов не очень понятно, что собираются ловить «Регионы», объект которых ориентирован на те же районы, но место расположения площадки которых находится несравненно в более ректальном месте. Я не думаю, что компания «Регионы» является сборищем идиотов или камикадзе, поэтому реализация проекта «Июнь» в этом месте маловероятна.

Отдельно стоит описать ситуацию по районам, примыкающим к южной части Проспекта Салавата Юлаева. Проекты, заявленные здесь, ориентированы на Кировский район (существующий «спальник») и «Затон» - перспективный «спальник». Из серьезных объектов в этой части города заявлен «Парк Хаус». «Типа строится» еще «Солнечный». Ну и местными «девелоперами» заявлена пара-тройка объектов. Все площадки в «пешеходной доступности» друг от друга. Реализация ТРЦ «Парк Хаус» видится мне так же маловероятной. Дело в том, что площадка под последний требует «МАССОВОГО» расселения частного сектора – эта «бадяга» надолго. При этом существует высокая вероятность, что один из проектов на Юлаева «девелопёров-аборигенов» приобретет «серьезный игрок» и реализует проект быстро. Таким образом, и «Парк Хаусу» ловить будет нечего. Интересная ситуация складывается вокруг ТРЦ «Солнечный». У предыдущего собственника возникли проблемы с проектом и с возвратом кредита ВТБ. В результате проект был продан местной команде, состоящей из собственника региональной продуктовой сети «Матрица», собственника региональной сети по продаже бытовой техники «ТЕХНО» и собственника региональной сети спортивных товаров «Чемпион». Результат – в настоящее время все работы по объекту остановлены. Я задавал вопросы нескольким местным «акулам бизнеса» - все они в недоумении. Они единодушно считают, что у новых собственников нет финансовых ресурсов для продолжения реализации проекта. Более того, все они утверждают, что у сети «Молния» задолженность перед кредиторами исчисляется несколькими миллиардами рублей. Также подвергается сомнению способность этой «компании» реализовать торгово-развлекательный центр, отвечающий современным требованиям к подобным объектам. Примером торгового центра, реализованного этими девелоперами, является ТЦ «Европа» - крайне неудачный объект. В общем, судьба этого проекта остается на сегодняшний день загадкой. Исходя из этой ситуации, допускаю, что на юге города может появиться «серьезный девелопер», который сможет «свести на нет» усилия остальных игроков в борьбе за этот район города.

В целом же город «созрел» для прихода крупных современных торговых центров. Биться есть за что.

Ну вот и все. Завтра домой. Быстрее бы.

P.S. Летел домой «Аэрофлотом». В «бомж-пакетах», которые нам выдали на обед в самолете оказалась шоколадная шишка с петелькой для того чтобы на новогоднюю елку цеплять. Внутри шоколад оказался белесым от старости. Я так понял, что эти шишки сначала все праздники на «арофлотовской» елке висели, ну а потом, чтобы добро не пропало, их нам скормили.

Мысли о развитии регионов.....

2008-01-12T10:48:00.000-08:00

Новогодние праздники позади. Народ начинает подтягиваться к рабочим местам. Многие граждане взялись за оценку ущерба семейному бюджету, который эти праздники принесли. Задумайтесь, какие изощренные способы отнятия денег друг у друга придумали люди: торговые центры, кредитные карты..... Но теперь уже все позади, снова мысли о зарабатывании одним на хлеб, другим на икру насущную возвращаются к нам.

Так получилось, что во время новогодних каникул 4 января побывал я в командировке в городе Кирове. Регион - один из беднейших в России, настолько бедный, что по итогам прошедших выборов в Госдуму результаты "медвежатников" были провальными, за что поплатились своими постами руководители городов Кирова и Кирово-Чепецка. Но надежд на то, что в ближайшее время ситуация изменится никаких нет. Основная причина такой ситуации мне видится в том, что, несмотря на вековую бедность Вятской губернии, руководство региона в лице "губера" всячески сопротивляется внешним инвестициям, пытаясь весь бизнес в регионе прибрать к собственным рукам. К примеру, большая часть продовольственного розничного бизнеса в Кирове принадлежит его структуре ("Глобус"). Такая же ситуация и с торгово-развлекательной недвижимостью. В настоящее время наиболее удачно этот бизнес идет у команды ЦУМа, которые совсем недавно открыли новый ТРЦ в Юго-Западном районе города - его основном "спальнике". При всей своей "продвинутости" для данного региона, Центр не соответствует современным требованиям к подобным объектам. Не считаю его достойным, чобы более упоминать о нем. По словам местных бизнесменов, в городе существует негласный запрет на продажу сетевых бизнесов федеральным торговым сетям. То же самое с земельными участками под торговую недвижимость (наверняка, не только). Один известный сетевой девелопер реализует в городе свой проект и вроде бы даже близко к центру - переделывает бывший производственный комплекс. Но транспортная доступность к объекту настолько ограничена (я бы назвал это словом - "на отшибе"), что у меня вызывает большие сомнения успешность данного проекта.

Почему я считаю важным вхождением на рынок федеральных и международных сетей? По моим наблюдениям, первыми в регионы заходят торговые сети. Затем начинается строительство крупных объектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости - создаются условия для вхождения крупных торговых операторов. После вхождения, скажем, продуктовых сетей в город, последние начинают искать местных поставщиков товаров для снижения издержек на логистике. Начинают развиваться местные производители. С их стороны и стороны торговых операторов возникает насущная потребность в логистических центрах. Приходят девелоперы и деньги, и эти объекты строятся. Это стимулирует развитие производства в регионе: когда у какого-либо из российского или зарубежного предприятия возникает необходимость расширения производства, при прочих равных, важным фактором выбора региона являются издержки, связанные с логистикой. Рост деловой активности в регионе вызывает потребность в гостиничных и качественных офисных площадях и т.д. И все вышесказанное не может происходить на деньги только местных "игроков" - их просто недостаточно. В настоящее время, на мой взгляд, важнейшим фактором экономического благополучия региона является правильная инвестиционная политика. Перед местными чанушами-бизнесменами всегда стоит выбор между личным благополучием и благополучием региона. Выбор всегда один.....

Еше одна интересная деталь "о свободе СМИ". Местная газета написала что губернатор Кировской обл., согласно какому-то опросу, 2-й по популярности из всех губернаторов. Кто-нибудь знает губернатора Вятской губернии?

Куда светит "Западный луч"

2008-01-10T11:28:00.000-08:00

Сегодня прочитал заметку о "судьбе" проекта "Западный луч" в Челябинске (http://chel.ru/news/800.html ). Спешу дать свои комментарии.

Территория "Западного луча" - лучшее место в Челябинске для строительства торгово-развлекательного центра. Она прилегает к 2-м основным магистралям, одна из которых ведет в самый густо населенный и перспективный Северо-Западный район города. При этом территория находится на "вечерней" стороне трассы.

Но ситуация такова, что на той же трассе через реку Миасс и на "утренней" стороне в пределах пешеходной доступности реализуется другой проект торгово-развлекательного центра, с которым ОЧЕНЬ тесно афилирован никто иной, как мэр города. И если предыдущей городской администрацией проект строительства ТРЦ на территории "Западного луча" был одобрен, то как только данное лицо пришло к власти, в городе у собственника участка сразу же начались проблемы. Судя по открытым источникам информации, были попытки оспорить права ЗАО «Управляющая компания «Промышленные инвестиции» на данный участок со стороны администрации. И, хотя эти попытки не увенчались успехом, собственнику пришлось отказаться от проекта ТРЦ и гостиницы в пользу жилья. В статье все это представлено так, что "администрация попросила отказаться" от торговой составляющей т.к. это связано с реализацией программы "доступное жилье". Хотя до этого еще ни разу господин Юревич не был уличен в рвении по выполнению федеральных программ, да и жилье в этом месте обещает быть совсем не доступным.

Фактически, администрация города Челябинска в открытую использует свой административный ресурс в сугубо личных целях.

"Рамстор" умер - да здравствует ...???...

2007-12-25T11:52:00.000-08:00

На прошлой неделе случилось то, что давно уже ожидалось: Энка продала права аренды на площади, занимаемых ранее гипермаркетами "Рамстор" французской сети "Ашан". И это только начало. По видимому, в ближайшее время мы станем свидетелями сделки по продаже всего розничного бизнеса сети "Рамстор". По слухам, самым реальным претендентом на покупку является X5.

Если первые годы своей деятельности в России детище турецких "Энки" и "Мигроса" было чуть ли не эталоном того, какой должна быть розничная торговля, то в последнее время магазины этой сети превратились в "помойку", да и ценовая политика была, скажем так, непонятная: даже в гипермаркетах цены были зачастую выше чем в магазинах шаговой доступности других сетей. Обширная ассортиментная матрица не могла привлечь в грязные магазины состоятельного посетителя. Для тех же, кто "считает потраченные деньги", "Рамсторы" уже давно перестали являться магазинами для закупок "выходного дня". Я считаю, что причины такого финала следующие:
1. конкуренция. Когда "Рамстор" входил на рооссийский рынок, он был фактически пуст. В настоящее время на розничном рынке продуктов питания существует нешуточная конкуренция, которая усиливается день ото дня. Соответственно, былого роста прибылей с открытием каждого нового магазина нет;
2. рост заработных плат в России и нехватка высококвалифицированных специалистов. Большая часть топ-менеджмента Рамстора, которая стояла у его истоков, банально разбежалась: некоторые были перекуплены, друге открыли собственные компании. Где только сейчас не встретишь выходцев из "Рамэнки" турецкого происхождения. Лично я знаю даже одного в Казахстане;
3. рост заработных плат в России увеличил издержки сети.
Все вышеперечисленное привело к тому, что сильно снизилась отдача от капиталовложений. Прежде всего по "Мигросу" ударил отток высококвалифицированных топ-менеджеров, который в результате продал свою долю "Энке". Поскольку последняя не ориентирована на торговый бизнес, да и прибыльность вряд ли могла ее устроить, стало ясно, что сеть будут продавать. Вот и дождались.

Относительно перспектив покупки розничного бизнеса. На мой взгляд, для собственников торговых центров, оператором продовольственных товаров которых является сеть "Рамстор", худшим вариантом развития событий будет, если сеть приобретет "Лента" или Х5. Лента в качестве продуктового якоря - это кот в мешке. Ведь формально "Лента"- это формат "кэш энд кэрри". Как отреагирует потребитель на такого оператора непонятно. Хотя, можно сейчас уже сказать, что в структуре самой компании понадобится коренная перестройка бизнес-процессов в связи с резкой переориентацией на другой сегмент потребителей. Почему вариант с X5 неудачен? За этим брэндом идут: "Пятерочка" и "Перекресток". У обоих торговых марок разветвленная сеть магазинов. Сомнительно, что кто-то из собственников крупных торговых центров хотел бы видеть у себя в качестве арендатора "Пятерочку". Нужен ли будет объект "Перекрестку" - это еще вопрос. Для девелоперов такая покупка также не сулит ничего хорошего- одним торговым оператором меньше. И без того ситуация на рынке торговых центров характеризуется, как "рынок операторов", т.е. существует нехватка торговых марок. Самым благоприятным исходом для нас стало бы приобретение сети "Рамстор" сетью еще не представленной на нашем рынке, такой как Wall Mart, Tesco. По информации из открытых источников, эти сети также участвуют в тендере.

Об "Ашане". Уже давно по рынку ходят слухи, что данная многоуважаемая сеть разрабатывает новый формат не то 7-9, не то 8-10 тыс. кв.м. Формат как будто бы специально для регионов. Теперь стало понятно "откуда ноги растут", и теперь "Ашан" поставлен перед реальностью, от которой не уйти. Т. е. в самое ближайшее время мы увидим новый формат гипермаркетиков сети "Ашан", который, по всей видимости, также будет продвигаться в регионы-города с населением до 500 тыс. человек.

Напоминаю, что это всего лишь мнение одного из участников данного рынка и брать на веру представленное мнение не стоит. Думайте и анализируйте сами.

"Европейский" vs "Охотный ряд"

2007-12-23T12:33:00.000-08:00

".......Как вы считаете, не перетянул ли на себя "Европейский" аудиторию "Охотного ряда"? Есть ли какая-то статистика, например, что в «Охотный» стало ходить меньше (или возможно больше, наоборот?). Или рынок ТЦ в Москве еще настолько не заполнен, что места хватит всем?"

Вопрос был задан в комментариях к одному из моих постов в блоге. Я обещал высказать свое мнение на данную тему. Выполняю свое обещание.

Безусловно, при всех своих недостатках, и "Охотный Ряд", и "Европейский" - объекты знаковые и хорошо посещаемые. Статистику посещаемости объектов, к сожалению, мне никто не предоставлял. Однако, думаю, что ситуация развивалась приблизительно по следующему сценарию. Вероятно, первое время "Охотный ряд" ощутил на себе отток покупателей. Большая часть посетителей "Охотного ряда" ушла "осваивать" "Европейский". Но "Европейский" заполнялся таким образом, чтобы минимизировать пересечения по торговым маркам, присутствующим в нем, по крайней мере с ближайшими торговыми центрами. Понятно, что в условиях "рынка торговых операторов" избежать этого удалось только отчасти, но брокеры объекта старались. Возглавляла этот процесс совершенно замечательный специалист Сливина Татьяна. На мой взгляд, что могли - они сделали. В результате, многие из тех покупателей, кто сначала мигрировал в "Европейский", в настоящее время являются посетителями обоих объектов. При этом часто бывает, что из одного сразу едут в другой - есть в "Охотном ряде" торговые марки, которые не представлены в "Европейском". Т. е. ситуация для "Охотного Ряда" стала возвращаться на исходные позиции. В настоящем времени я не удивлюсь, если посещаемость последнего даже увеличилась по сравнению с тем, что было до открытия "Европейского", потому что до этого события магазины различных торговых операторов были сильно рассредоточены по всему центру Москвы. Это создавало неудобства для полноценного шоппинга, и большое количество людей предпочитали крупные объекты на окраинах и за пределами Москвы, например "МЕГИ". После же открытия "Европейского" в центре образовалось ядро из 3-х крупных торговых центров: "Охотный Ряд", "Атриум" и сам "Европейский", которые практически "закрывают" центр по торговым маркам форматов среднего, ниже среднего и выше среднего (условно B, B-, B+ - не дискаунтеры и не лакшери). Это обстоятельство, по моему мнению, должно "оттянуть" часть населения, не имеющего личного автотранспорта, либо имеющего ограниченный доступ к личному автотранспорту, в центр Москвы от периферийных торговых комплексов. Т. е. должен быть эффект синергии. Добавим к вышеизложенному постоянный рост доходов - и причин для снижения посещаемости "Охотного Ряда" нет.

«Сказ о попе….» или Целесообразность привлечения управляющей компании

2007-12-18T03:32:00.000-08:00

Ранее мной анонсированная и приведенная далее статья была опубликована в приложении к журналу Comercial Real estate "Управление недвижимостью", Зима 2007/08 с. 50-55 под названием "Целесообразность привлечения УК".
Здесь она публикуется с небольшими "авторскими" отличиями> перейти

Пути предпринимательства в России

2007-12-14T09:05:00.000-08:00

Мне было предложено прокомментировать следующее событие: "Согласно исследованию Всемирного банка «Ведение бизнеса» в 2007 году Россия опустилась на 106 место. Это означает, что вести бизнес в России становится все сложнее...",- не буду отказываться и выскажу свое личное мнение на эту тему.

Готов согласиться с данной оценкой. Причины, на мой взгляд следующие:
1. Причина политическая
Все эшелоны высшей законодательной и исполнительной власти представляют интересы политической элиты = крупного бизнеса. Борясь на словах с олигархами, по сути дела они сами ими же и являются. Это усугубляется еще и катастрофическими объемами "корреляционных сделок". Я думаю, большей частью читателей этого блога профессионалы - Вам ли, господа, не знать, с какого уровня представителями бизнеса готовы встречаться, скажем, губернаторы. Пусть повторюсь, но еще раз отмечу - в нашей стране существует режим благоприятствования только бизнесу, срощенного с властью.
2. Экономическая причина
Все мы знаем основы экономики, согласно которой чем меньше объемы производства, тем выше удельные затраты на выпуск продукции. В условиях чрезмерно высоких цен на нефть растет потребительский потенциал, растет стоимость рабочей силы - основной статьи расходов при производстве. Очень незначительная часть малых предпринимателей может начать производить продукт настолько высокого качества, чтобы конкурировать с лучшими мировыми брендами на рынке, удерживая за счет этого высокую стоимость и, соотвественно, покрывая издержки. Большей частью качество такой продукции среднее, но эта ниша занята дешевыми азиатскими товарами. Удерживая цены на том же уровне, предприниматель часто не может даже покрыть издержки.
3. Законодательная
Вышеописанное показывает, что для того, чтобы в России развивался бизнес в целом, нужна действующая государственная программа поддержки малого и среднего бизнесов и ряда отраслей народного хозяйства. Ключевым здесь является слово "действующей".
Приведу пример из жизни. Недели не прошло, как разговаривал с "топ руководством" одного регионального тепличного хозяйства. Продукцию растят на оборудовании времен "царя-Гороха". Упаковка и "режим" поставок не соответствует требованиям крупных продуктовых сетей - она просто априори не может соответствовать по вышеуказанной причине. Узнали, что в Зеленограде "раздербанивают" тепличное хозяйство с буржуйскими теплицами 3-летней давности. Поехали, на что денег хватило, купили. Смонтировали на малой части имеющейся территории - урожайность в них выше в 2.5 раза. Но все равно, чтобы конкурировать с импортной продукцией нужны еще капиталовложения - нужна государственная поддержка. "Государственной поддержкой" в городе занимается приятель мэра. "Поддержка" эта заключается в том, что он за право ее получить забирает (именно, совершенно безвозмездно) мажоритарные пакеты акций хозяйств. Я не знаю, как дальше в данном конкретном случае, но для чиновника дальше существует 2 возможных варианта выхода "в деньги". Первый вариант оптимистичный: чиновник выдает эти деньги хозяйству, хозяйство развивается, дает операционный доход и чиновник либо становится крупным "помещиком", либо продает все как действующий бизнес. Недостатком такого пути является подавление конкуренции в регионе и, как следствие, рано или поздно вероятность возврата к исходному состоянию. Но мне что-то подсказывает, что сей чинуша не собирается утруждать себя "грязной работой" по ведению бизнеса. Скорее всего он просто "отмоет" большую часть средств. Ну кто проконтролирует, каков объем падежа скота: одна голова или 10? А деньги-то уплочены. Т.е. мы вернулись к тому, с чего и начинали - к сращиванию власти и бизнеса.
Я уверен, что читатели смогут привести множество аналогичных примеров. И это значит, что все вышеописанное носит массовый характер на всех уровнях власти.

Общая предпосылка такова, что мы вновь идем к социалистическому ведению хозяйства. Может, в следующий раз, когда Вы будете голосовать, Вы все-таки задумаетесь, кому Вы отдаете свой голос.

Челябинск - родина верблюдов.

2007-12-09T06:11:00.000-08:00

Только вчера вернулся из служебной командировки в город Челябинск. Почему родина верблюдов? Не знаю, но почему-то основной действующей фигурой герба является верблюд, и это первая мысль, которая пришла в мой воспаленный мозг.

Город "живой", развивающийся и, на мой взгляд, мог бы быть еще более "живым" и более развивающимся, если бы ему больше повезло с мэром....

Челябинск еще не избалован качественными торгово-развлекательными центрами, и, вследствии того, что вышеупомянутый чиновник реализует в городе собственный проект, вряд ли в ближайшее время ситуация в корне изменится. Нельзя сказать, что этих объектов в городе нет вообще. Существует ТРЦ "Горки", в который не было времени заехать, но мимо которого я проезжал. Если судить по подбору арендаторов. то он должен быть достойным. Существует целый ряд и небольших объектов, но вполне приличных. Я же постараюсь описать свои впечатления о ТРЦ "Фокус", что на Молдавской улице в Северо-Западном районе. Собственником объекта является компания "Русский дом" - владельцы сети супермаркетов премиум-класса "Теорема".

Площадь объекта около 35 000 кв.м. в четырех уровнях. Сразу же о "непонятном": на 1-м этаже сразу при входе "сидят" "Спортмастер" и "М-Видео"!!! Мало того, что на 1-м этаже, у входа так ведь еще каждый из них имеет отдельный вход!!! Картину абсурдов дополняет размещенный на 1-м этаже "Старик Хоттабыч". Не сложно догадаться, что на 1-м же этаже в качестве якоря "сидит" и любимое дитя собственников супермаркет "Теорема". После похода по этажу меня заинтриговал вопрос: кто же якори 2-го этажа? Об этом чуть позже. Пока лишь стало понятно, что экономика 1-го этажа "никакая". Надо заметить, что этот "самосвал навоза" адресован как в адрес собственников, так и в адрес "Магазина Магазинов", по крайней мере заявлено, что именно они являются консультантами данного проекта. Дальше. Что такое этаж в 4-хуровневом объекте площадью 35 000 кв.м, учитывая что там находятся 4 крупных оператора? Это совсем небольшая площадь зон общего пользования. И на эту зону воткнули 3!!! эскалаторных группы, одна из которых находится прямо у центральной входной группы. Помимо того, что такое решение увеличило инвестиционный затраты, операционные затраты (соответственно снизило стоимость объекта), это еще и уменьшило процент импульсных покупок для ущербной (по количеству но не составу) галереи 1-го этажа, потому что позволяет посетителям от входа сразу подниматься на любой этаж центра - ну это конечно при условии, что там есть, ради чего идти.
Нужно ли говорить, что якорей на 2-й этаж просто не осталось. Да и площадей там для них нет. И левая и правая галереи упираются в стенки, вместо того, чтобы разместить там якорей. Такое решение позволило бы также увеличить арендопригодную площадь объекта за счет использования части пространства, которое в настоящее время отдано под ненужные атриумы. А в результате: левое крыло хоть как-то живет за счет "Вещи" и "Сити-обуви", а правое "мертвое". Универмаг "Авеню" явно не в состоянии справиться с задачей якоря 2-го этажа. Зато около центрального эскалатора на 2-м этаже уютно расположилась "Снежная Королева" - опять же очень оригинальное решение с учетом тех ставок, которые платят последние.
Со 2-го на 3-й и 4-й уровень ведет только центральная эскалаторная группа. Но 3-й этаж пустой: ни кинотеатр, ни детская развлекательная зона, ни фудкорт не работают. Зато на 4-м этаже расположилась "BananaMama" - вот тут можно поаплодировать брокерам. Правда, что в этом случае не 1-м этаже делает "Гулливер"?
Впечатление оставляет все это жуткое.
Еще камешек в адрес "Теоремы". Супермаркет неплохой, но маленький. И объект в целом не ориентирован на премиум-класс, поэтому получился дисонанс, и все вместе работает плохо.
Скажу хорошие слова в адрес управляющей компании - места общего пользования чистые, охрана всегда на месте и, на первый взгляд, ведет себя профессионально.

Есть еще одна проблема. Основная магистраль в этом районе - Комсомольский проспект. И хотя объект развернут по Молдавской улице, он хорошо просматривается и с проспекта, по отношению к которому он расположен не на "первой линии". Между проспектом и объектом пустыри, автостоянка и пр. "низкорослые" объекты. Но такой перспективный участок рано или поздно кто-нибудь освоит, и тогда объект останется хоть и на широкой но все же на улице с низким трафиком. Поэтому, пока есть возможность собственникам объекта лучше решить вопрос с приобретением прав на освоение данной территории.

Город самоваров и пряников.

2007-12-04T06:13:00.000-08:00

На днях ездил в командировку в славный город самоваров и пряников. Именно о своих впечатлениях от посещения города Тулы хочу поделиться в этой заметке.

Все мы знаем, что промышленность города Тулы известна своей оборонной направленностью. Именно поэтому на въезде в город стоит пушка, а лодочная станция охраняется зенитно-ракетным комплексом, который, в свою очередь, охраняет сторож в телогрейке. Не верите - съездите и убедитесь сами.

Теперь по делу. Видел ТЦ "Интерсити" концерна "Марта" - жуть. Чуть лучше рынка. Есть еще новый ТЦ "Парадиз" компании "Ташир". Последняя в своем репертуаре: место положение отличное, объект никуда не годится.
По данным компании Jones Lang LaSalle в городе запланировано строительство 3-х крупных торгово-развлекательных центров, по моим данным - 5-ти, каждый из которых будет иметь не менее 20000 сдаваемых в аренду площадей. Это не считая достаточного количества заявленных более мелких объектов. По моим оценкам, на текущий момент к реализации в Туле заявлено 200 тыс. кв.м полезных торгово-развлекательных площадей! Кошмар!!! При этом г.Тула, по моим оценкам, один из беднейших городов Центральной части Российской Федерации. За что будут биться девелоперы, - не понимаю.

В конце опять отступление от темы. При всей нищете в городе на каждом углу плакаты с лозунгами в поддержку "Единой России": "Тула голосует за Путина", - просто театр абсурда: самый бедный город голосует за то, чтобы остаться самым бедным городом. Хотя, если посмотреть с другой стороны: если уж Тула сама голосует за Путина, значит и заслуживает той нищеты, в которой пребывает.

"Ереван Плаза"

2007-12-03T11:11:00.000-08:00

На днях был на переговорах недалеко от станции метро "Тульская". Решил, коль выдался случай, зайти в ТРЦ "Ереван Плаза". Вообще, я далеко не первый раз посещаю этот объект, но как-то не удавалась полностью "охватить его взглядом". Просто цели предыдущих посещений не оставляли для этого никаких шансов. Теперь же выдалась возможность его "заценить".

Итак, официально проект "совместно реализовывался Администрацией г. Еревана и Правительством Москвы", реально же это проект компании "Ташир". Вообще, мое личное отношение к данной компании можно охарактеризовать словом "брезгливое". Это связано с их сомнительной деятельностью во времена заполнения ТРЦ "Рио", с тем, что я видел в Ярославле, а именно - ТЦ "Фараон" (тихий ужас). Еще есть совершенно замечательный проект "Ташир-пицца". Вот только в "Синема Стар" (или "Стар Синема") ни разу не был.

В отношении ТРЦ "Ереван Плаза". На мой взгляд, на сегодняшний день это самый достойный проект "Ташира". Но и здесь без "бестолковостей" не обошлось. Главная из них - позиционирование объекта. Судя по всему, объект ориентируется на довольно состоятельного покупателя. Подтверждением данного предположения может служить то что якорем-супермаркетом является "Азбука вкуса" да и среди торговых марок довольно большое количество, позиционирующих себя сильно выше среднего. Такое позиционирование объекта плохо сочетается с "утренней" стороной по отношению к потоку по основной магистрали с одной стороны и высоким трафиком у выходов из метро. Затянуть вечерние потоки с Варшавского шоссе практически нереально из-за пробок и проблем с разворотом, а основную массу пользователей метро отпугивает большое количество "дорогих" торговых марок. Получается, что из обоих потоков "выбирается" только ничтожно малая часть. Мое мнение, что на данном участке объект в большей степени должен был быть ориентирован на среднюю прослойку населения. Это основное.

Довольно противоестественно на общем фоне выглядят такие марки как OGGI, которые я бы отнес к "дискаунтерам". "Евросеть", на мой взгляд, также не вписывается в окружение, хотя могу понять мотивы собственников, который их туда "пустил" ;) Плюс ко всему это все вперемешку: "Benetton" рядом с "Lady $ Gentelman" - почему нельзя было рядом с последним "посадить", скажем, "Morgan" или еще что-нибудь близкого уровня. На мой взгляд, такая каша "по уровню" торговых марок доставляет дискомфорт покупателям и не создает синергетического эффекта от "все в одном месте" для торговых операторов.

Еще, на мой взгляд, слишком много пространства отдано под атриумы, но это уже вопрос пафоса.

Теперь о хорошем. В центре реализована моя любимая схема эскалаторов: с 1-го на 2-й уровень 2 эскалатора по краям, а со 2-го на 3-й один эскалатор в середине, на 3-м этаже по краям мощные якоря. Несколько раз встречал такую схему и прежде, и считаю ее очень эффективной, хорошо распределяющей потоки. Хотя в "родных пенатах", т.е. компании, в которой я работаю, почему-то к такой схеме относятся с прохладцей. Может я что-то упускаю. В ТРЦ довольно неплохой фуд-корт. Если в отношении одежды и обуви системы никакой не наблюдается, то вот в отношении всевозможных электронных девайсов, более сложных чем сотовый телефон, а также книг и мультимедиа все обстоит очень хорошо - почти всех их (естественно кроме сотовой связи) собрали на 3-м этаже: там же где и фуд-корт и многозальный кинотеатр, что вполне логично.

Не смотря на те теплые слова, которые я высказал в конце, мне этот объект не нравится. И при прочих равных я поеду либо в "МЕГУ", либо в "Европейский", либо в "Охотный ряд" при всех их недостатках.

Кризис ликвидности ..... (продолжение темы)

2007-11-25T11:40:00.000-08:00

Помнится какое-то время тому назад мы били в этом блоге и в других форумах копья насчет будущего влияния кризиса ликвидности на рынок объектов крупной коммерческой недвижимости. И вот теперь это влияние мы ощутили.

Расскажу то, что вижу со своей колокольни и прошу других также поделиться.

С моей колокольни я вижу, что правы оказались как оптимистические прогнозы (к которым был больше склонен я), так и пессимистические. В общем, реальность оказалась посередине. Относительно мелкие девелоперы, с которыми я общаюсь ощутили на себе все негативные последствия кризиса: привлечь денежные средства, если займ не обеспечен каким-либо активом, либо хотя бы репутацией заемщика, крайне сложно. Ближайшее время планирую ряд командировок к таким девелоперам, после чего, возможно, опишу их общие проблемы более конкретно - изнутри. Другим компаниям, которые хоть и не являются крупными девелоперами, но обладают хорошей репутацией, кредитной историей и реальными активами, привлечь финансирование проще, но деньги предлагаются дорогие. К сожалению, ставку разглашать не могу. Большинство же крупных девелоперов чувствует себя замечательно: на фоне снижения конкуренции со стороны региональных девелоперов с запада на них последнее время "льется золотой дождь" (кто не верит - почитайте последние номера CRE, например). Предлагаемые ставки для нашего рынка просто отличные, хотя еще весной, назови я их казахам, они бы посчитали их грабительскими. Однако, где сейчас Казахстан и где мы?
Подтвердилось мое предположение, что часть фондов уйдет. Так, на взгляд некоторых специалистов, постепенно сворачивает свою деятельность в России фонд London & Regional Properties, хотя я не берусь однозначно утверждать, что это связано с ипотечным кризисом. В то же самое время другие фонды наоборот стремяться занять освобождающиеся ниши. Так, мне доподлинно известно, что несколько крупнейших фондов, которые уже активно заявили о себе в России, в настоящее время активно ведут переговоры с компаниями из Казахстана для выбора стратегических партнеров. Отмечу, что Казахстан серьезно пострадал от упомянутого кризиса, и, тем не менее, это их не пугает.
Для меня все же остается непонятным, где мы находимся: в начале кризиса, его конце или быть может в самом его разгаре? Ну а вцелом я верю, что "everything's gonna be alright".
Жду Ваших наблюдений.

О фасадах

2007-11-19T06:56:00.000-08:00

Хочу поднять тему важности разработки фасадов объектов. Поскольку сам связан с торгово-развлекательными центрами, то сосредоточусь именно на их фасадах. Актуальность данной темы для других видов коммерческой недвижимости объективно оценить не могу.

Начну с истории. Почти год назад ездил на отдых в Таиланд, ну а если быть точнее, то в местечко под названием Паттайя. Специфику отдыха в данном месте опущу - поговорим о другом. В городе есть несколько торговых центров, но когда туристы спрашивают гида, где можно поесть и что-нибудь купить, они всегда рекомендуют Royal Garden Plaza. И добавляют: "Спросите у любого центр с врезавшимся самолетом" - и это единственное достоинство этого центра по сравнению с несколькими другими. Отмечу, что в городе есть ТЦ Carrefour да и ряд других весьма достойных объектов. Однако все рекомендовали именно "Плазу". Почему? Да просто проще объяснить, и когда туристам придется объясняться с аборигенами, их также легче поймут. Таким образом, именно оригинальный фасад, а не подборка арендаторов, обеспечивает объекту колоссальную посещаемость. Хотя место расположения тоже неплохое.

Мое мнение такого, что оригинальный фасад может повысить посещаемость объекта торговой недвижимости и соответственно повысить в будущем его конкурентоспособность на рынке. При этом фасадом ни в коем случае не должны заниматься проектировщики. Последнее творение проектировщиков, которое я видел, это ТРЦ практически не отличимый от Рижского вокзала. Я убежден, что перед тем, как создавать фасад, необходимо, назову это, "брэндировать" объект. Для этого специализированная компания должна создать брэнд-бук, в котором помимо прочего должно содержаться описание основных элементов фасада, в т.ч. цветов и материалов. Только после этого на основании геометрических фасадов дизайнер и архитектор должны создавать внешний вид объекта. При этом, я считаю, что элементом фасада должен стать обязательно какой-то простой запоминающийся символ: подсолнух, ромашка, самолет, кубики - да мало ли что еще.

Многоуважаемые критики, которые у меня появились, наверняка опять будут обвинять меня в том, что я не знаю законов жанра. Суть данного поста не в том, чтобы дать экспертное мнение, а в том, чтобы дать пищу для размышления другим и, возможно, обсудить и взаимно "обогатиться идеями".

Желающие могут поучаствовать в опросе (см. справа)

Ну и еще одна картинка того же объекта со стороны Beach Road и внутри -"плюющийся в цель фонтан".

PS Для любопытных: нос самолета торчит в "пробоине" в зоне развлечений в торговом центре :-)

О культуре посещения торгово-развлекательного центра

2007-11-15T11:29:00.000-08:00

На форуме арендатор.ру было высказано мнение, что у нас отсутствует культура посещения торговых центров: "Считаю, что пока в России ещё не сформировалась культура посещения торгово-развлекательных центров, как в Америке, чтобы выехать в комплекс и провести там весь день....". Решил порассуждать на заданную тему.

Сразу скажу, что я не склонен к такому категоричному мнению. Все-таки она уже есть, по крайней мере, в тех городах, где появились подобные объекты, достаточное время тому назад. Хотя, конечно, находится еще в состоянии "детства".

Причиной такого состояния является резкое расслоение общества на богатых и бедных. Средний класс занимает очень узкую прослойку. А именно на эту аудиторию в первую очередь рассчитаны подобные объекты. Но это только с одной стороны.

С другой стороны - отсутствие достаточной конкуренции на рынке торговых и торгово-развлекательных центров, а, как следствие, практически полное отсутствие объектов, в которых можно было бы провести достаточно продолжительное время всей семьей, при этом совершая покупки. Поясню на примере типового торгово-развлекательного центра. Приходить семья: родители 25-35лет с ребенком. Я думаю большинство согласится из личного опыта, что в таком составе долго по магазинам не походишь. Как правило, в 3-м магазине у мужа стекленеют глаза, ребенок начинает ныть. Еще пара магазинчиков и мамашу семейства остальные "односемейники" готовы растерзать. Каков выход? Послать мужа с ребенком в кино? Может для кого-то это и выход, но я бы не пошел в такой ситуации чисто из соображений совести. И, как мне кажется, я не одинок. Можно, конечно послать в детскую развлекательную зону. На какое-то время это развлечет мужа, ребенка может развлекать продолжительное время, но тоже не очень долго (знаю из практики). Что дальше? Возвращаемся к первому варианту - накал страстей. Какое-то время муж с ребенком могут посмотреть ассортимент DVD, CD-дисков и игр для компьютера и приставок. Может даже они чудесным образом пройдут по книжным прилавкам. Мы все понимаем, что женщине, как основному покупателю на ее "развлечение" времени не хватит. Боулинг, бильярд - уже лучше. Но ребенку это развлечение быстро надоест, и, скорее всего он будет тянуть отца в детскую развлекаловку. Короче, все находится в разных местах и отдохнуть всем вместе в одном пространстве довольно затруднительно.

Как я вижу торгово-развлекательный центр, в котором было бы приятно провести целый день. Прежде всего, это одна сплошная развлекательная зона. Даже переходы с уровня на уровень должны вызывать интерес (например, что-то типа арт-галереи или выставки). Практически на "каждом углу" есть что-то для проведения досуга: игровые автоматы, какие-то детские мини-клубы, зона боулинга, бильярда, минигольфа, небольшие выставки, аквариумы и пр. и между всем этим находятся магазины, кафе, рестораны и пр. На выходах находятся уже "тяжелая артиллерия": гипермаркет, DIY, бытовая техника. Чтобы не таскать покупки по всему центру, а купить их на выходе при отъезде домой. Утопия, но очень хочется. Увижу ль я?

Опустимся до реальности. В принципе, все не безнадежно. Какие-то отдельные элементы "города-сада" встречаются и сейчас. Как я уже упоминал выше иногда часть торговой галереи размещают в прямой видимости с фудкорта (Рамстор-Капитолий, Л-153), детская анимация и миниклуб размещаются рядом с зоной фудкората, чтобы взрослые могли спокойно поесть (Л-153), устанавливается световая реклама на полу с интерактивом - шикарная развлекаловка для детей (мне тоже очень нравится :))) ) (опять же Л-153), аквапарки как часть ТРЦ, строящийся Фристайл-парк - симбиоз горнолыжного курорта и торгово-развлекательного центра. Ну еще кое-что встречается.

"Я верю в город-сад".

Проблемы специализированных СМИ.

2007-11-12T22:26:00.000-08:00

На тему данной статьи меня навел один из комментариев к статье в данном блоге - отдельное спасибо его автору. Высказывалось мнение, что содержание специализированных изданий крайне скудное, неинтересное и по большей части содержит рекламный контент. Это далеко не единичное мнение - оно довольно распространено. Давайте попробуем разобраться в причинах.

Я не хочу полностью снимать ответственность с изданий. Безусловно, в таком положении вещей есть часть и их вины. Но по большей части проблема в отсутствии специалистов, желающих писать статьи. Право, Вы же не думаете, что журналист сможет написать статью скажем на тему: "Экономическая целесообразность использования газопоршневого электрогенератора в электрической сети торгового центра". Хотя, я уверен, в профессиональных кругах она вызвала живейший интерес.

Двинемся глубже: почему нет желающих писать статьи? Не секрет, что в большом числе сегментов рынка недвижимости не требуется рабочая сила с высокой квалификацией, а значит и дорогой. Там ее практически и нет. Значит, и писать статьи в данных сегментах рынка способно крайне малое количество людей - нет критической массы. Другие сегменты рынка, на которых работают специалисты высокой квалификации испытывают колоссальную нехватку кадров: все мы знаем, что целые отделы "перекупаются" компаниями у конкурентов. Эти кадры не испытывают потребности в написании статей. Написание статей для специалистов - это ничто иное как повышение собственной капитализации. Но менталитет наших людей таков, что чем проще тем проще. Т.е. вместо того, чтобы сидеть и вымучивать из себя что-либо проще за год сменить 3-4 места работы по нарастающей. Т.е. никто не хочет повышать свою стоимость как специалиста таким трудоемким способом как написание статей. Соответственно и авторов нет.

Что остается журналистам? Только брать какую-либо тему и на правах рекламы просить нас дать свои комментарии.

Господа-специалисны, может нам всем стоит попробовать силу своего пера?

Бытовой "якорь".

2007-11-07T09:35:00.000-08:00

Писал уже в комментариях, что только сегодня утром вернулся в родные пенаты из отпуска. И хотя спал только 2 часа в самолете, внутренние позывы к творчеству заставляют меня излить свое мнение по мной же предложенной ниже теме. Итак, меняю муки отдыха на творческие муки.

Довольно часто, в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники "якорем" для торгового, либо торгово-развлекательного центра.

Для начала определимся, что такое "якорь". "Якорь" торгового центра - это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего-лишь целевая аудитория якоря, для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы "Горбушку", множественные "Центры обуви", "Митинский радиорынок". Остальные примеры придумайте сами.

В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но:
- чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест;
- по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи - женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен.
Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.

Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а как известно "количество переходит в качество, а качество в количество" - закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.

Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем "средний" регион и 2-й этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв.м готов платить хотя бы 350 долларов за кв.м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0.7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги арендная ставка по галереи должна будет составить 500 долларов США в год с кв.м (350/0.7). Если сможете собрать со 2-го этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет - договаривайтесь с "бытовой техникой", тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.

Вопрос о том, нужно ли "сажать" "бытовую технику" в формате "гипермаркет" (от 5000 кв.м) сводится к тем же расчетам. К "якорности", к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же М.видео. Из названия совершенно никак не очевидно, что в "гипере" ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв.м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв.м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.

Ну вот и выплеснул часть того, что зрело во мне в течении 2-х недель отпуска. Позволю себе сделать некий анонс: ближайшее время должна выйти моя большая статья в CRE. Так вот все, что я не выплеснул здесь, льется понемногу в другую статью. Все они будут опубликованы в авторской версии в этом блоге после выхода в оффлайне.

Коснется ли нас кризис ликвидности?

2007-10-21T10:27:00.000-07:00

На форуме сайта арендатор.ру высказывалось мнение многих экспертов российского рынка недвижимости, что мировой ипотечный кризис уже отразился на отечественном рынке недвижимости, и далее его негативное влияние продолжится.

И хотя я когда-то работал на рынке кредитования жилой недвижимости, начиная еще с ныне канувшим в Лету "СБС-Агро" и Универсальной Финансовой Компанией, в настоящее время я довольно далек от данной темы. Поэтому касаться ее не буду.

Сосредоточусь на коммерческой недвижимости. Что касается офисов: в целом офисная недвижимость в городах России, за исключением Москвы и С-Петербурга, эрекции ни у западных, ни у серьезных российских инвесторов не вызывает. Потребность на качественные офисные площади в регионах ничтожны. Если потребность возникает у крупной серьезной компании, как правило она либо строит сама, либо покупает. Это связно еще с тем, что многие местные бизнесмены считают строительство собственного бизнес-центра хорошей идеей и строят без оглядки на спрос и конкурентное окружение. А результат - пустые, никому не нужные офисы непонятного качества по предлагаемым низким арендным ставкам. Соответственно, говорить здесь о влиянии международного ипотечного кризиса неуместно. Кризис ликвидности в этой области если и есть, то только из-за отсутствия спроса, которого не было и до кризиса.

Что касается рынка торговой недвижимости. Никакого спада интереса к данному рынку не происходит. Если проект реализован на высшем уровне, то продать торговый или торгово-развлекательный центр для профессионального инвестиционного брокера задача решаемая. За последнее время в России "засветилось" огромное количество фондов с совершенно разными стратегиями развития. Ставка капитализации здесь продолжает снижаться. При этом большинство фондов рассматривает и форвардные сделки. По не подтвержденной пока информации, сейчас проходит сделка с одним фондом, при котором последний выплачивает всю сумму при получении разрешения на строительство. Капрейт сделки очень низкий. Конечно, генподрядчика выбрал фонд.
В общем этому сегменту рынка в ближайшее время, по моему мнению, кризис ликвидности не грозит.
Последнее подтверждается тем, что Казахстан ипотечный кризис серьезно затронул. Жилое строительство практически полностью заморожено, но при этом многие девелоперы сразу же обратили свой взор в сторону коммерческой недвижимости.

На мой взгляд, все объясняется довольно просто. Проведу параллель: если вдруг в один миг исчезнут все фабрики южнокорейской компании Foxcom, то рынки всего мира будут испытывать колоссальный дефицит в хай-тек продукции: ноутбуках, КПК, ЖК-мониторах, сотовых телефонах и пр. А все потому, что, не смотря на то, чей лейбл на агрегате вы видете, чуть ли ни половина приборов произведена именно на фабриках этой компании. А в остальной половине наверняка окажутся комплектующие от этого производителя.
Так и с ипотечными кредитами. Практически все банки только на первых порах кредитуют за счет собственных средств. После формирования кредитного ипотечного портфеля из определенного количества договоров они рефинансируются у "оптового" кредитора, тот, в свою очередь, - у более крупного и т.д. А у вершины пирамиды стоит достаточно небольшое количество финансовых синдикатов, которые по сути монополизируют данный бизнес. Если у этих структур возникли финансовые проблемы, то это безусловно отражается на всей пирамиде. Все дело в том, что существует множество других финансовых пирамид, которые не участвовали в данном виде бизнеса, а значит, если одна из таких пирамид рухнет из-за низкой диверсификации собственных рисков, то на финансовые рынки смежных бизнесов, которые продолжают быть ликвидными, придут другие "пирамиды" и бизнес "будет продолжаться".

Калинка Малинка

2007-10-13T13:15:00.000-07:00

В Ростове-на-Дону строится торгово-развлекательный центр "Калинка Малинка". Немного теплых слов о проекте.

Безусловно, Ростов-на-Дону является одним из лучших в России с точки зрения строительства объектов крупной коммерческой недвижимости: город обладает высоким экономическим потенциалом, высокий уровень доходов населения по отношению к другим регионам Российской Федерации, большая численность населения, высокая востребованность качественных торговых площадей в городе среди федеральных и международных торговых сетей.
Мое мнение относительно местоположения участка более осторожное. Несмотря на высокий автомобильный трафик, хорошую транспортную доступность и высокую заявленную численность населения в 5, 15 и 25 минутных зонах транспортной доступности, мало вероятно, что объект будет широко востребован у торговых операторов, а значит будет и высокодоходным. Это связано с тем, что у объекта совершенно отсутствует пешеходная доступность: в прилегающих районах отсутствует массовая жилая застройка. Даже в случае если в среднесрочной перспективе будут реализованы планы по жилой застройке близлежащих районов, вряд ли это повлияет на увеличение доходности объекта, поскольку, по моему мнению, к тому моменту в городе будет очень высокая конкуренция среди торговых центров. Негативным фактором является также высокая вероятность того, что между зонами доступности и объектом будут реализованы другие проекты торгово-развлекательных центров (к примеру, на Проспекте Стачек).
Как отмечалось ранее, вдоль участка существует высокий автомобильный трафик. Данный трафик можно охарактеризовать в большей степени как внутренний городской. Большую часть этого трафика составляют люди, перемещающиеся в рабочее время по служебным делам. Соответственно, эту часть трафика нельзя назвать «целевой» для будущего объекта. Это подтверждается и тем, что по ул. Малиновского отсутствует движение общественного транспорта большой вместимости. Всего несколько маршрутов маршрутного такси проходят рядом с участком. Данный фактор также усложняет доставку будущих потенциальных посетителей центра.
Размер участка в 6.5 Га также недостаточен для реализации более крупномасштабного проекта. Даже в существующем проекте наблюдается нехватка порядка 1000 парковочных мест.
Серьезной проблемой может стать также отсутствие таких мощных якорей как продовольственный гипермаркет и DIY в следствии того, что на соседних участках свои проекты реализуют сеть гипермаркетов "О’Кей" и оператор DIY Castorama. Заявления компании Colliers о том, что "общая торговая площадь центра, включая гипермаркет "О'Кей" и DIY Castorama составляет...", - не имеет ничего общего с действительностью. Это чистой воды обман. Проекты этих уважаемых сетей абсолютно автономны. На мой взгляд, Калинка Малинка столкнется с серьезными трудностями при наполнении операторами, реализующими товары импульсного спроса, особенно если учесть что у О’Кей будет своя торговая галерея в предкассовой зоне, которая будет пользоваться значительно более высоким спросом у соответствующих торговых операторов и операторов услуг. Т.е., вопреки заявлениям Colliers, гипермаркет "О'Кей" является прямым конкурентом объекту. Вариант с размещением супермаркета luxure-формата мне представляется также маловероятным и малоэффективным. По имеющейся у меня информации, в настоящее время только один якорный оператор в лице сети многозальных кинотеатров «Киномакс» выразил свою заинтересованность в проекте. Но и это, как мне кажется, не потому, что данный проект их привлекает, а чтобы не делить рынок города с другой сетью, т.к. в настоящее время данная сеть является там практически монополистом.
Сделать правильную концепцию такого объекта и заполнить его очень сложно. Именно на таких проектах может показать свой класс компания-консультант и брокер. Так что у собственников данного проекта все шансы расхлебывать "профессионализм" Colliers, как то уже случалось в Воронеже в "Армаде". Ведь одно дело работать с объектом типа "River Mall" в центре Москвы, где консультанту, а, особенно, брокеру ничего не нужно делать чтобы заполнить объект. Почти же наверняка никому не придет в голову проверять, насколько эффективно все было сделано. И совсем другое дело заведомо сложный проект в регионе. Сначала ADM Groupe это поняла - избавилась от объекта. Теперь, похоже, и новый собственник задумывается о продаже.
Заявленные сроки реализации проекта – конец 2008-го года также, по моему мнению, излишне оптимистичные.

Кит большой - ему видней.

2007-10-10T22:14:00.000-07:00

Пару недель назад в лентах новостей проскочила новость, что "Кит Кэпитал" собирается реализовывать крупный проект торгово-развлекательного центра в г. Тамбове "в 20 минутах транспортной доступности от центра города".

Складывается впечатление, что вышеупомянутой компании совершенно все равно, где строить, что строить и принесет ли это вообще хоть какую-нибудь прибыль.

Г. Тамбов - один из самых бедных, с точки зрения доходов населения, город России. Численность населения порядка 300 тыс. За 20 минут с окраины города можно не только добраться до центра, но и пересечь весь город. Исходя из этого можно предположить, что будущий объект будет находиться, в лучшем случае, на его окраине. А ведь "Кит" уже наступал на эти грабли. Вспомним хотя бы проект шестнадцатитысячника в г. Оренбурге на объездной трассе. Сначала арендаторами этого объекта были "Купец" (Екатеринбургская сеть продовольственных супермаркетов), детская развлекательная часть, бытовая техника, галерея. Когда же я был там последний раз, практически ничего не осталось - торговый центр умер. При этом конкуренции в городе среди торговых центров до сих пор нет. Ближайший конкурент "Армада", который еще не введен в эксплуатацию, имеет местоположение не лучшее. Единственным преимуществом последнего является его размер. На мой взгляд, даже активная застройка района "Степного Поселка" в т.ч. улицы Салмышской не способна реанимировать Кит в Оренбурге, особенно, если учесть строительство стотысячника компании "Астория Групп" на угрожающе близком расстоянии.
Еще можно вспомнить Кит в Магнитогорске, каркас которого стоит на Карла Маркса как обглоданные кости мертвого животного. В общем-то место выбрано хорошее. Но ведь когда компания "входила" в город, она прекрасно понимала, что станет конкурентом Магнитогорскому Металлургическому Комбинату с его торговыми объектами. А Комбинат - это и есть, собственно, сам город. Соответственно, перед входом в проект участок и политическая ситуация вокруг него должна была быть досконально проработана.
Были еще безумные проекты строительства в Саратове за Аэропортом и еще ряд столь же утопичных идей.
Когда же мы все-таки увидим, что "Кит Кэпитал" зарывает деньги вкладчиков "Кит-Финанс" в почву, которая принесет урожай, а не на "поле чудес"? И не является ли "Кит Финанс" очередной финансовой пирамидой а проекты "Кит Кэпитал" только галочкой для отчетов и потенциальным "козлом отпущения"?

PS Похоже, что Кит Кэпитал все-таки не имеет никакого отношения к "Кит-Финанс". Приношу свои извинения. 03.02.2008

Рамстор-Капитолий

2007-10-08T09:54:00.000-07:00

Данный торгово-развлекательный центр Рамэнки открылся довольно давно, но я его, в силу географической специфики своих перемещений, посетил впервые. Далее изложу свои впечатления.

Ну первое же, что не понравилось - "кривые" и унылые фасады. Либо их еще не дооформили, либо я чего-то не понимаю, либо денег архитекторам пожалели.

А вот второй взгляд очень порадовался. Прямо у центрального входа расположился "вагончик" Starlite Diner . Он стал первой изюминкой центра.

Внутри, по большей части, оказалось все как обычно. Все довольно хорошо и сбалансированно, хотя без недоработок не обошлось: если я не ошибаюсь, то Sela оказалась в окружении совершенно не своей ценовой категории, таких как Pierre Cardin, Baldinini и пр.

Не обошлось и без тупиковых зон, хотя их немного.

Еще одно странное архитектурное решение - атриумы шириной по 2 м посреди шестиметровых боковых проходов. Сверху смотрятся как открытые ниши в склепах и усыпальницах, остаются довольно узкие проходы. Снизу эти атриумы вообще незаметны.

Довольно спорным решением является 2-уровневое размещение многозального кинотеатра. Мне, конечно, неизвестны условия контракта с Каро-фильм, но, тем не менее, считаю, что собственники проиграли в арендной ставке по 2-му этажу, а возможно и понесли существенные расходы за счет установки дополнительного (и весьма существенного количества) эскалаторов (6 штук!!!). Хотя, возможно, расходы взял на себя арендатор, но, в этом случае, это отразилось на арендной ставке. Еще одним минусом такого подхода явилось то, что кинотеатр практически исключен из потокообразования 3-го этажа, тем самым увеличивая количество "глухих" зон.

Вторая главная изюмина торгового центра - конечно же Media Markt. Для российского потребителя эта торговая сеть еще в новинку, особенно со своей своеобразной ценовой политикой.

В целом объект получился интересным и довольно комфортным для посетителей. А с учетом его местоположения успех ему обеспечен.

Настроение

2007-10-04T22:13:00.000-07:00

На подлете к "Шереметьево" аварийная ситуация на авиалайнере. Капитан к экипажу: "Есть какие-нибудь идеи?... - Нет идеи - нет Икеи"

Самара

2007-10-02T09:00:00.000-07:00

12 сентября этого 2007-го года проездом из Уральска (Республика Казахстан) в Москву целый день провел в Самаре.

Погода с утра выдалась отвратительная, поэтому весь город посмотреть не удалось. И тем не менее проехался по главной магистрали города Московскому шоссе и посетил ТРЦ "Парк Хаус". Объект неплохой. Однако есть одна странная вещь: чтобы попасть в "Перекресток" нужно сначала подняться на 2=й этаж на травалаторе а затем спуститься опять же на травалаторе. С учетом того, сколько места занимает данный вид вертикального транспорта (угол наклона не может превышать 15 градусов) доходность объекта сильно пострадала из-за уменьшения коэффициента полезных площадей. Как я понимаю, такое произошло из-за того, что центр строился в 2 очереди, п, по видимому, их стыковка не была в достаточной степени продумана. Хотя возможен вариант другого - недоступного мне, тайного смысла. Не понравилось мне то, что эскалатор на 3-й этаж вывозит сразу к кинотеатру и зону фуд-корта: ведь можно было бы "протянуть" поток хотя бы по небольшой галереи. Также, я считаю, что делать 2 боковые галереи при наличии прямого прохода к крупному якорю (в том числе в зону вертикального транспорта) неправильно: галереи получаются пустоватыми, соответственно, и арендные ставки в них ниже. Хотя, соглашусь, что варианты могут быть разными. Но в данном случае поток по боковым галереям 1-го этажа был существенно ниже, чем по центральным.
В целом, центр довольно комфортен и оставил очень приятное впечатление.

К сожалению, ТРК "Московский" времени посмотреть не было, но проезжал мимо по дороге в аэропорт. Думаю, серьезный объект. И вот тут самая интрига: немного дальше по Московскому шоссе в сторону аэропорта выросла "Мега" с якорем "ИКЕА". Когда я проезжал, каркасы уже стояли. Итак, в конце года мы увидим очередной батл. На месте "Московского" я бы начинал готовиться. Уже пора на каждом столбе расклеить рекламу....

В целом о городе: ОЧНЬ ГРЯЗНО. Город - одна сплошная помойка. Возле каждого дома груды мусора. Я много езжу по стране, но такое встретишь не часто. Считаю что Титова отправили в добровольную отставку вполне заслуженно. Надеюсь, с новым губернатором области повезет больше.

2007-09-30T12:31:00.000-07:00

Сегодня случилась оказия впервые посетить ТРЦ "Щука" (г. Москва). Он оставил у меня довольно странное гнетущее впечатление - очень неуютный. Есть очень существенные ошибки в концепции, на мой взгляд. Все потоки крутятся вокруг атриума и плохо расходятся по галереям. На мой вгляд, это, прежде всего, связано с тем, что сначала рисовали архитектурную часть, а уже потом, как было возможно, брокеры вписывали коммерческую часть концепции. В результате, опять же на мой взгляд, размер недособираемых доходов день ото дня будет все увеличиваться, поскольку операторы крайне неохотно будут идти на повышение ставок. Их и так при заполнении ободрали, как липку а должного трафика не обеспечили. Однако ошибки совершили не только девелоперы, но и брокеры. Мне кажется, центр не очень большой, чтобы делить его на фэшн и обычную составляющую. В результате, фэшн за 1-й этаж платит не так много, как можно было бы собрать с обычной галереи, и, в то же время, вся остальная обычная галерея теряет на потоках из-за ее незначительности. Количество элитного жилья в прилегающих районах впечатляет, но его не достаточно, чтобы в этом месте зарабатывать на операторах luxury сегмента, с учетом конкурента Крокус-Сити, который, на мой взгляд предпочтительней для соответствующей целевой аудитории. Да и посудите сами, состоятельный человек должен ехать в торговый центр, через который идут толпы обычных людей из метро. Да и обычным людям дискомфортно: попав сначала в цоколь они натыкаются совсем на недемократичный супермаркет "Алые Паруса", затем, поднимаясь на 1-й этаж они попадают в недружественную для них фэшн-галерею. Уже на этом этапе, испытав дискомфорт, у многих отпадет желание идти дальше, тем паче, что всем известно: выше двух уровней поднять посетителя сложно. Возможно, сгладить последний дискомфорт призван Л'Этуаль на 1-м этаже, но на самом деле, он смотрится там по меньшей мере странно.
Еще один "ляпик" в цоколе. Я считаю ошибкой Дугласу Риволли отдавать "сквозное" помещение между эскалаторной группой и супермаркетом, поскольку большое число женщин - основных потребителей - проходит черех него, минуя галерею.
Все это и объясняет малое количество посетителей, которое я наблюдал в воскресенье вечером.
Вот и все, пожалуй. В общем, строил бы Донстрой жилье и не занимался тем, чего не умеет.

ТРЦ "Домодедовский"

2007-09-24T12:32:00.000-07:00

В воскресенье 23.09 посетил новый ТРЦ "Домодедовский"

Сразу "быка за рога": впечатление, как будто собственник всю жизнь занимался рынками, решил переквалифицироваться и ему это почти уже удалось, но на финише "рыночное прошлое" дало о себе знать .....

Теперь подробнее.
Из несомненных плюсов, конечно, местоположение. Сюда же отнесем арендаторов цоколя: супермаркет и бытовая техника. Причем оператором бытовой техники выступает "Техносила", которая последнее время довольно агрессивна в отношении предлагаемых арендных ставок в торговых центрах при высоком качестве магазинов. На мой взгляд, удачно выглядит и "посадка" "Детского мира" (с учетом тех ставок, которые он платит) на 3-м этаже рядом с детской развлекательной зоной. Нет существенных претензий к нарезке 2-го этажа. Но вот экономику первого этажа "убили". Довольно странно, с учетом тех денег которые они платят, видеть на 1-м этаже Marks&Spenser, Esprit . При этом Marks&Spenser "сидит" в сильно урезанном формате не больше 600 кв.м. (мужская одежда отсутствует). Расположены эти операторы таким образом, что в потокообразовании никак не участвуют.
Очень странно, что на самых "дорогих" местах "сидят" Fox, Zimaleto, Kookai. При всем моем уважении к данным торговым маркам, они никогда не заплатят таких денег, которые платят, скажем, сотовая связь, аксессуары и пр. И вообще, я считаю, что впечатление у покупателя при попадании в торговый центр в большей степени формируется от первого впечатления. Если его встречают блестящие и сверкающие витрины сотовой связи, аксессуаров, ювелирного салона или того же "Иль Де Ботэ" (который в данном случае украшает заднюю часть 1-го эатжа) то это создает атмосферу праздника. Ну а если первое, что ты видишь это настоящие "пацанские" толстовки от Fox, то, по крайней мере у меня, сразу возникает негатив, что мне хотят навязать покупку, совершенно не заботясь о моем настроении.
Кстати о "Настроении". Те кто еще не посетил данный объект удивятся, что оно как и "Красный куб" находятся на 3-м этаже, при этом медиа-оператор в совершенно "мертвой" зоне за "Буквой". Сомневаюсь, что эти операторы заплатили хотя бы треть от того, что могли бы за 1-й этаж - крайняя форма расточительности со стороны собственников.
Судя по увиденному слухи о том, что выбор операторов был сделан не на основании оптимизации прибыли ТРЦ, а на основании личного материального благополучия определенного круга лиц, имеют под собой реальную основу. У меня большие сомнения, что такие откровенные ляпы допустила компания DTZ, считающаяся брокером проекта. Однако и к этой известной компании есть претензии. Скажем довольно странно, что атриум и фонарь находится над эскалаторными группами. Для кого он? Для тех кто поднимается по эскалатору на 3-й этаж? Атриумы на 2-м этаже не имеют фонарей вообще. В целом центр получился неуютный. Это объясняется отчасти и тем, что почти не присутствует торговых операторов предлагающие импульсные покупки. Для столь небольшого торгового цента очень крупная "нарезка" 1-го этажа, что сильно занизило доходную часть.
Но это мое мнение. Есть другие - пишите.

TriGranit купил «Торговый квартал»

2007-09-23T23:01:00.000-07:00

Инвестфонд TriGranit выкупил 50% акций компании «Торговый квартал».
Подробнее.....

Пока единственное в чем наш департамент ощутил присутствие ТриГранита, это требования корректировка требований к земельным участкам.
Мое мнение: инвестиции - это конечно хорошо, но не хотелось бы стать придатком компании-монстра, который бездумно выполняет сугубо утилитарные функции.

Политика блога.

2007-09-20T11:39:00.000-07:00

Данный блог профильный.

В нем будут публиковаться сообщения связанные с моей работой.

Я занимаюсь развитием в компании "Торговый Квартал". Если коротко, то с команды нашего департамента начинаются проекты компании.

Основные направления деятельности компании "Торговый Квартал":
- собственный девелопмент: строительство крупных торгово-развлекательных центров и многофункциональных центров, в основе которых лежат торгово-развлекательная составляющая;
- управление крупными объектами коммерческой недвижимости, в основе которых лежит торговая либо торгово-развлекательная составляющая. Сюда же отнесу консалтинговые услуги (проведение маркетинговых исследований, разработка коммерческой и архитектурной концепции, разработка бизнес-плана), услуги брокериджа (заполнение арендаторами), услуги по привлечению финансирования и некоторые другие. Главная задача, чтобы проект после реализации остался в управлении компании;
- инвестиционный брокеридж - оказание услуг по продаже действующих объектов крупной коммерческой недвижимости.

Исходя из направлений деятельности компаний, формально в мои обязанности входит привлечение партнеров, клиентов и поиск земельных участков под собственные проекты.
Реально же моя деятельность распространяется далеко за пределы формальных границ, поэтому мой блог будет содержать массу, надеюсь, полезной информации по коммерческой недвижимости.